תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בעלי הדירות: המפתח להתחדשות עירונית נמצא אצלכם בכיס

נראה כי ברעש התקשורתי בתחום ההתחדשות העירונית נעלם קולם של בעלי הדירות. עם זאת, הם ורק הם אלה שיגרמו לפרויקטים האלה לצאת אל הפועל. זאת בשל הסיבה כי נקודת המוצא של כל פרויקט בהתחדשות עירונית הוא במוטיבציה של בעלי הדירות לצאת אל הדרך.

בעלי הדירות מובילים את ההתחדשות העירונית
Dreamstime

התיקון האחרון לתמ"א 38א הביא את נושא ההתחדשות העירונית שוב אל הכותרות והפעם הסוגיה הבוערת היא הכח שניתן לראשי הערים. התיקון הנוסף והדיון הסוער שהביא עמו שוב חידד את מה שידענו כבר מזמן לתמ"א 38 אין אבא ואמא ולכן הנושא נמצא תמיד בתהליך של שינוי, תיקון ויותר מכל, דיונים אין סופיים ברשויות התכנון עצמן. הרעש התקשורתי, העוסק בכל הגורמים המעורבים, מלבד בעלי הדירות, גורם לכך שקולם לא נשמע לאחרונה. אולם, למרות כל אלה, הם עדיין החשובים ביותר בתהליך.

אז מה קורה עם בעלי הדירות?

בשנים האחרונות חל שינוי מהותי בקרב בעלי הדירות בכמה מישורים. המישור החשוב ביותר הוא המוטיבציה של בעלי הדירות: היום יותר מתמיד בעלי הדירות הם אלה הדוחפים ליוזמת פרויקטים בתמ"א 38. זאת משום שהם הבינו מה שהמדינה לא הצליחה להפנים עד כה: חיזוק בפני רעידות אדמה ומיגון דירתי הם הכרח בישראל של שנת 2017. אמנם קשה לחזות מתי תהיה רעידת אדמה באזורנו אולם התמונות מן העולם אינן מותירות צל של ספק בדבר הצורך בבניין שיעמוד בפני רעידת אדמה וישמור על הדיירים ועל רכושם. מאידך, העימותים הביטחוניים ואיום הטילים שנפרס על פני כל מדינת ישראל מדגיש יותר מתמיד את הצורך בממ"ד.

יתר על כן, הפרויקטים שהולכים ומושלמים ברחבי הערים בישראל גורמים לבעלי הדירות לזנוח את החששות מפני התהליך ולפתח מוטיבציה גבוהה להיכנס לתהליך.

דודי זהבי מנכ"ל קבוצת אורבן מוסיף בהקשר זה: "לפני כעשור יזמי ההתחדשות העירונית ניהלו מערכים נרחבים לאיתור פרויקטים ולשכנוע בעלי הדירות. היום המצב הפוך: אנחנו מנהלים מערך שנועד לתת מענה לבניינים שפונים אלינו, על מנת לבחון את ההתכנות והכדאיות של הפרויקטים.

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

בשנה האחרונה קיבלנו אלפי פניות מנציגות בניינים ברחבי הארץ על מנת לבחון את האפשרות לבצע תמ"א אצלם בבניין. אני מעריך שגם השנה הנוכחית תהיה בסימן עלייה במספר הפונים. זאת בשל נושאי מיגון ובטיחות, לצד פוטנציאל ההשבחה של הנכס, המסתכם בעשרות אחוזים, מבלי שבעל הדירה ישקיע שקל אחד מכיסו".

המודעות לפרויקטים בהתחדשות עירונית במגמת עליה
Dreamstime

המודעות לפרויקטים בהתחדשות עירונית במגמת עליה

בסקר שנערך על ידי מכון VCELL  - מכון מחקר וייעוץ אסטרטגי לחברות נדל"ן ביולי 2016, עולה כי 4 מתוך 5 בעלי דירות מכירים את תמ"א 38 ומבינים את משמעותה. יתר על כן, מהסקר עולה כי בעלי הדירות מבינים כי הכח בידיים שלהם: כאשר נשאלו מי מעכב פרויקטים בתמ"א 38, הם ציינו את בעלי הדירות עצמם. מוטי ויזל מנכ"ל VCELL מוסיף בהקשר זה: "בעלי הדירות אינם מתרשמים מההמולה התקשורתית סביב התכנית. הם מבינים יותר מכולם שהכח בידיים שלהם והם אלה שיכולים לקדם או לעכב פרויקטים. העובדה כי המשיבים לסקר שמו במקום הראשון את בעלי הדירות כגורם המעכב מעידה על היכולת שהם מייחסים לעצמם בקידום הפרויקטים האלה".

יתרון משמעותי לגודל בקרב בעלי הדירות

אז איך בעלי הדירות בוחרים היום חברת התחדשות עירונית? למרות הופעתן של חברות תמ"א חדשות כפטריות אחרי הגשם בשנים האחרונות, נראה כי בעלי הדירות מעניקים העדפה ברורה לחברות הגדולות והוותיקות. זאת בשל היכולת שלהם לבקר בפרויקטים שהושלמו ולשוחח עם דיירים שעברו את התהליך עם אותה החברה.

יתר על כן, בניגוד ליזמות מסורתית, הקשר עם הלקוח אינו מוגבל בפרויקטים בתמ"א 38 לדיירים החדשים. הוא מתמקד מתחילת התהליך ועד סופו בקשר עם בעלי הדירות עצמם. אלה מבקשים להיות מעורבים בכל השלבים בתהליך וליהנות מזמינות מלאה של כל אנשי המקצוע: מהאדריכל של הפרויקט, דרך השמאי ועורך הדין, וכלה במנהל העבודה בשטח. לכן, רק חברות שמחזיקות בצוותים מלאים בתוך החברה מצליחים להגיע לרשימת החברות המצומצמת לקראת בחירה.

2017: בעלי הדירות מובילים את ההתחדשות העירונית

בהתייחסו לדפוסי קבלת ההחלטות של בעלי הדירות בשנה הקרובה אומר זהבי: "תיקון 3א לתמ"א 38 מציג לנו מקל וגזר: המקל הוא הכח שניתן לרשויות המקומיות בכל הנוגע לאישור פרויקטים. הגזר הוא ללא ספק המפתח לתוספות הבניה. אני מאמין כי למרות הקשיים שהתיקון הזה מערים על היזמים ברמת הרישוי, אין ספק כי הוא יאפשר תקשורת קלה וברורה יותר עם בעלי הדירות. מעתה, האפשרויות שעומדות בפני היזם ברורות מאי פעם ולכן, יהיה קל יותר לתקשר אותן מול בעלי הדירות.

לצד עובדה זו, אני מאמין כי בעלי הדירות ישפרו עמדות גם השנה: הם ימשיכו לנהל תהליך של איתור יזם מתאים באופן עצמאי, על בסיס קריטריונים של יכולת מקצועית מוכחת, פרויקטים שהושלמו, שביעות רצון בקרב לקוחות עבר ואיתנות פיננסית המאפשרת השלמת פרויקטים בזמן וברמה שהובטחו.

אנחנו היזמים צריכים להתרגל לעובדה כי תהליך האיתור והסינון מתחיל הרבה לפני שבעלי הדירות מרימים אלינו טלפון אבל, אם כבר נקראנו להתחיל בתהליך התכנות, סביר להניח כי הדבר נעשה לאחר בחינה מדוקדקת של היכולות, הביצועים והמוניטין שלנו. לנו נותר רק להצדיק אותו". 

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#