תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 שינויים בהרגלי הצריכה

בעלי דירות בבניינים המועמדים לתמ"א 38 הפכו למתוחכמים הרבה יותר ומעתה הדרישות שלהם יוצרות ברירה טבעית בשוק רק הגדולים והמקצועיים בונים!

מאז ההחלטה על תכנית מתאר ארצית מספר 38, הידועה בכינויה תמ"א 38, חלו בה שינויים ותמורות רבים אולם השינוי המהותי והמשפיע ביותר הוא ללא ספק, השינוי שחל בעמדת בעלי הדירות לתכנית ובמוטיבציה שלהם לקדם אותה בבניינים בהם הם מתגוררים.

בן יהודה 164 תל אביב
urban

מדוע בעלי הבתים רוצים תמ"א 38? האמת, מכל הסיבות שבעולם: זאת הדרך היחידה שמאפשרת להם להפוך למשדרגי דיור מבלי להוציא שקל מהכיס, לא עבור דירה חדשה, לא עבור שיפוץ וחידוש של הבניין, לא עבור חניה, ממ"ד ומעלית ואפילו לא עבור מובילים.

יתר על כן, דירה שעוברת תמ"א 38 משביחה את ערכה בכ- 30% לפחות והופכת לנחשקת בעיני שוכרים, רוכשים פוטנציאליים ומשקיעים.

בעלי הבתים עושים חריש עמוק

הפופולריות הגואה של התכנית ושל הפוטנציאל העצום שהיא מגלמת עבור בעלי הבתים הביאה לשתי תופעות נוספות: הראשונה היא הופעתן של חברות תמ"א רבות והניסיון של כל מתווך שכונתי להחתים בניינים, בעוד הוא מציג את עצמו כיזם תמ"א.

השנייה, והחשובה מבניהן, היא הפיכתם של בעלי הבתים למתוחכמים ובררניים הרבה יותר, במטרה למצוא את היזם המקצועי והמנוסה ביותר שיביא להשלמת הפרויקט על הצד הטוב ביותר, תוך עמידה בלוחות זמנים הגיוניים.

חשיבותה של התופעה הזאת נובעת בעיקר משום שהיא יוצרת תהליך של ברירה טבעית בקרב העוסקים בתחום ומאפשרת רק ליזמים המקצועיים והמבוססים להישאר בתמונה, בעוד שהיזמים הקטנים נבלעים באמצעות תהליכי מיזוג ורכישה, או עוזבים את התחום.

"כאשר החלטנו לקדם פרויקט תמ"א 38 בבניין שלנו החלטנו לעשות חריש עמוק על מנת למצוא את היזם המתאים", מספרת חן שלום נציגת דיירים בפרויקט של חברת אורבן ברמת גן, ומוסיפה: "הגיעו אלינו עשרות יזמים קטנים שהראו לנו כל מיני הדמיות של פרויקטים שלהם ברחבי הארץ. כאשר ביקשנו מהם לדבר עם נציגות הדיירים הם נאלמו דום. יתר על כן, מכיוון שהיה חשוב לנו לדעת בדיוק מה אנחנו מקבלים, חלק מתהליך בחירת היזם כלל ביקור באתרי הבניה של הפרויקטים שהוצגו לנו. כל יזם שלא עמד בקטגוריה הזאת: פרויקט שנמצא בתהליכי בניה, עם נציגות דיירים שאפשר לדבר איתה, נפסל מיד על הסף. עם זאת, אני חייבת לאמר שהתהליך שכלל לא פעם מפח נפש מהעובדה שפשוט עבדו עלינו בעיניים, היה מאוד לא נעים.

לבסוף בחרנו בחברה שיכלה להביא אנשים אמיתיים ופרויקטים אמיתיים לאורך כל הדרך היכולת שלנו לשוחח עם דיירים שהשלימו פרויקט או שנמצאים בעיצומו, ולשמוע על החוויות שלהם, אפשרה לנו לנהל תהליך מושכל יותר.

הביקור באתרים גם הוא היה חשוב מאוד, לא רק בהיבט של אמינות החברה ושל היכולות שלה. אנחנו הבנו מראש לקראת מה אנחנו הולכים ואיך הולך להראות הפרויקט הזה. כך שהתחלנו את הפרויקט היינו עם ציפיות מתואמות בנינו ובין החברה".

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

מילים כמו חול

האסיף 2, הרצליה
urban

עו"ד עמיר רייסמן מספר: אין ספק כי המספר הגדול של יזמים אד הוקיים או של קבלני החתימות גורם נזק בראש ובראשונה לדיירים עצמם. אותם יזמים מנהלים תהליך שיווק אגרסיבי מול הדיירים, במהלכו הם מבטיחים להם הבטחות שאינם מבוססות על מצב הבניין, זכויות הבניה והיכולת הטכנית לבצעם. הדיירים מצידם מגיעים למצב של נפל ציפיות ברגע שהם מתעמתים עם המציאות, דבר הגורם לירידת המוטיבציה שלהם וליצירת מערכת יחסים רוויה בחששות מול כל הגורמים בתהליך. הדרך היחידה למנוע את נפל הציפיות הזה היא לבחון יזמים בעלי ניסיון מוכח ופרויקטים בתהליך, שם ניתן להבין בדיוק מה הדיירים יכולים לקבל מהיזם ואיך הבניין והבית שלהם הולכים להיראות בסוף התהליך.

יכולת כלכלית וארגונית המפתח לדירה

פרויקט תמ"א 38 מחייב את היזם להציג שתי יכולות משמעותיות: הראשונה היא יכולת כלכלית לא רק לממן את הפרויקט בתהליכי הבניה, אלא גם לערוך את כל הבדיקות ואת כל שלבי הרישוי מבלי שזה יפגע באיתנות הפיננסית שלו. מדובר בתהליכים ארוכים הדורשים שכירת אנשי מקצוע דוגמת שמאים, עורכי דין ואדריכלים, לצד תשלומי אגרות והיטלים וכמובן, המתנה לוועדות התכנון והרישוי העירוניות והמחוזיות.

תהליכים אלה אורכים לעיתים שנים ומסתכמים בהוצאה של מאות אלפי שקלים. יזמים קטנים אינם מצליחים לעמוד בהוצאות האלה, כאשר מדובר בקידום של פרויקט אחד ויותר ולכן אנו שומעים לעיתים על יזמי תמ"א שנעלמו מהיום למחר.

יתר על כן, בעלי הדירות מבקשים כיום ערבויות כספיות מהותיות מהיזמים כחלק מהתהליך ההסכמה והחתימה. יזמים קטנים אינם מסוגלים להעמיד את הערבויות האלה לדיירים ומכאן שהם נפסלים על הסף.

היכולת השנייה היא יכולת ארגונית: קידום פרויקטים לפי תמ"א 38 דורש צוותים גדולים ומקצועיים, הכוללים לצד אנשי המקצוע, אנשי קשר עם הדיירים הקיימים, מהנדסים, מפקחים ואנשי כספים. בלעדיהם לא ניתן להרים פרויקטים מורכבים הדורשים ניהול מערכות יחסים לא רק עם הדיירים הקיימים, אלא גם עם הגורמים המוניציפליים, הרגולטורים השונים וגם עם הדיירים החדשים בפרויקט.

דוד זהבי מנכ"ל אורבן מעיד: כחלק מתהליך הצמיחה וההתרחבות שלנו באורבן, אנו מנהלים מדיניות כח אדם שמטרתה לאפשר לכל הצרכים שלנו ולכל אנשי המקצוע לעבוד בקבוצה עצמה. כך אנו יודעים שאנחנו יכולים ליהנות מזמינות וממקצוענות של כל הגורמים הקריטיים בפרויקט מבלי להתפשר ותוך כדי צבירת ניסיון ארגוני משמעותי שבא לידי ביטוי בכל אחד מהפרויקטים שלנו. התוצאות ניכרות בשטח הדיירים שלנו מעידים על כך שיש להם מענה מידי ומקצועי לכל אחד מהצרכים ולכל אחת מהשאלות שלהם".

מנכ"ל אורבן -דוד זהבי
urban

חברת אורבן, המדורגת במקום הראשון בדירוג BDI לחברות התחדשות עירונית, ובמקום השישי בדירוג מדלן, אף הקימה חברת ביצוע עבור הפרויקטים שלה, דבר המאפשר לה שליטה על ביצוע הפרויקט בכל ההיבטים שלו: איכות הבניה, עמידה בלוחות זמנים ועמידה בתקציב, בתוך הבית. הלקוחות מצידם מקבלים את כל המעטפת מבלי לנהל מספר תהליכים מול גורמים שונים.

החברות הגדולות יוצאות מהתמ"א

לפני כחמש שנים התבשרנו כי מרבית חברות הנדל"ן הגדולות, שעסקו עד כה בבנייה מסורתית נכנסות לתחום ההתחדשות העירונית. חלקן בחרו להקים חברות בנות וחלקן שילבו את הפעילות בפעילות היזמות המסורתית שלהם. בחלוף השנים נראה כי מרבית החברות הגדולות אינן מסוגלות לערוך את המהפך המחשבתי מיזמות קלאסית, של פרויקט על מגרש ריק, ליזמות שמתחילה עם בעלי דירות. עובדה זו גרמה לחברות הגדולות לדלל את הפעילות שלהם בתחום ההתחדשות העירונית וחלקן אף מתחיל לגשש את הדרך החוצה מהתחום.

שוק מצטמצם ומתמקצע

הצורך באיתנות פיננסית, בצוותי עבודה גדולים ומקצועיים וביכולות ביצוע מוכחות גורם לתהליכי קונסולידציה משמעותיים בענף. חברות קטנות רבות מתמזגות לתוך חברות גדולות, כאשר הן מביאות איתן את הפרויקטים שהצליחו לגייס אולם התקשו לבצע. חברת אורבן, שהשלימה עד כה מספר של למעלה מ- 60 פרויקטים בלב אזורי הביקוש, מיזגה לתוכה במהלך השנים שחלפו 11 חברות קטנות כאלה.

"אני מאמין שתהליך הקונסולידציה שעובר על הענף ילך ויתגבר משום שהשוק עצמו הולך ונעשה מתוחכם ומקצועי יותר. בעלי הדירות מנהלים סינון קפדני הרבה יותר מאי פעם ודורשים ערבויות כספיות לצד מערך שירות לקוחות אמין ושירותי. לחברות הקטנות אין את היכולת לממש פרויקטים בסטנדרט המקובל כיום ולכן אופציית ההתמזגות מאפשרת להם להשלים את הפרויקטים שלהם, תחת חברה גדולה ואמינה".

אז איך בוחרים יזם?

דוד זהבי מנכ"ל אורבן מציג את חמשת הכללים לבחירת יזם לפרויקט תמ"א:

לכו לראות את הפרויקטים של החברה. אל תסתפקו בהדמיות ותמונות לפני ואחרי. בקשו כתובות ולכו לראות בשטח איך הפרויקטים נראים.
דברו עם נציגויות דיירים: במרבית המקרים יראו לכם היזמים סרטוני וידאו או טקסטים כתובים של דיירים. אל תסתפקו בכך. בקשו להיפגש עם נציגות הדיירים בפרויקט או שניים והגיעו מוכנים עם שאלות.
בקשו הוכחות לאיתנות פיננסית וליכולת כלכלית לבצע את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
וודאו כי עומדים לרשותכם אנשי מקצוע ובעלי תפקידים בתוך החברה, החל ממנהל פרויקט ועד לנציגת שירות דיירים.

בקרו במשרדי החברה כחלק מהתהליך. סביר להניח כי חברה שאין בבעלותה משרדים או מתווכים המנהלים את התהליך מסוכנות תיווך תתקשה להוביל תהליך ולבצע אותו במלואו. 

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#