תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

טנגו תיקונים

השבוע אישרה הממשלה את תיקון 3א לתמ"א 38. לפי התיקון החדש יחושבו זכויות הבניה במסלול של פינוי בינוי לפי שטח הבניין ולא לפי התכניות לבינוי עיר ובמקביל, יורחב באופן מהותי שיקול הדעת של הרשויות המקומיות. דוד זהבי מנכ"ל אורבן מעניק פרשנות לתיקון ולהשלכותיו עבור הדיירים, היזמים, והפריפריה

עושים סדר בבלאגן

תרפ"ב 10 רמת גן - פרוייקט בשיווק
urban

הבשורה המשמעותית של תיקון 3א היא ללא ספק, החישוב החדש של תוספת הקומות. מעתה נקבע מפתח ברור לפיו בניינים בני 4 קומות יזכו ל- 4.5 קומות נוספות, בניינים בני 3 קומות ל- 3.5 קומות, 2.5 קומות לבניינים בני 2 קומות וקומה וחצי לבניין בן קומה 1.

אמנם, מדובר במפתח ברור לכל, שיאפשר טיפול מהיר וקונקרטי בבקשות המוגשות לוועדות התכנון. עד כה חושבו זכויות הבניה לפי שטח הבניין, דבר שהותיר מרחב משמעותי להתדיינות מול וועדות התכנון ולעיכוב האישורים. מעתה, המפתח ברור לכל ונראה כי מעתה תהליך התכנון והאישור יהיה מהיר וקונקרטי.

דוד זהבי מנכ"ל אורבן מסייג את התמיכה ואומר כי סביר להניח שהזכויות החדשות יהפכו בניינים שנבנו על חלקות קרקע קטנות להרבה פחות משתלמים בעיני יזמים, במיוחד כאשר אינם ממוקמים בתל אביב, גבעתיים או רמת גן.

הכל צפוי והרשות נתונה... לרשות

אחד הנושאים המשמעותיים ביותר, שסביר להניח כי יהוו מכשלה משמעותית לפרויקטים בתחום הפינוי והבינוי, הוא ללא ספק העובדה כי מעתה הרשויות המקומיות ייהנו מהרחבה משמעותית של שיקול הדעת שלהן באישור פרויקטים. בעבור חלק מהיזמים מדובר בנשיקת אשת העכביש עבור אותם פרויקטים בשל הסיבה כי רק לאחר שיוצגו התכניות לדיירים, יאושרו, יגויסו אנשי מקצוע ויושקעו עשרות או מאות אלפי שקלים, הפרויקט יובא להחלטת ראש וועדת התכנון ושם... ובכן, שם יכול להיות שהפרויקט יסתיים ולא איך שציפינו.

זהבי אומר בהקשר זה: "ראשי הרשויות מלינים מזה זמן רב כי הפרויקטים גורמים לרשויות מעמסה תקציבית משום שהם נדרשים לתגבר ולחדש תשתיות. ובכן, האם לא ראוי שתושבי העיר יזכו אחת לכמה עשורים לשיפוץ וחידוש בתי הספר? האם המדרכות, הכבישים והשירותים העירוניים אינם דורשים חידוש, למרות הגידול הטבעי בנפח התחבורה?

ראשי הרשויות מלינים על היטל ההשבחה שבורח מהם. ומה עם אגרות הבניה שבפרויקטים? מה עם הארנונה שהדיירים החדשים משלמים?

כולנו מכירים בעובדה כי האחריות לפיתוח העירוני ולשירותים מתקדמים לאזרח ולתושב עוברת בהדרגה מהמדינה לרשויות המקומיות אולם גם כאן חשוב לזכור כי תושבי העיר אינם מטלה על הרשות כי אם הלקוחות העיקריים שלה".

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

מנכ"ל אורבן -דוד זהבי
urban

אי הודאות הורגת את המוטיבציה לשינוי

היזמים המובילים בענף ההתחדשות העירונית מעידים כי אחת הסיבות המשמעותיות לחשש הדיירים מקידום פרויקטים היא התנהלות וועדות התכנון ותהליכי האישור הארוכים המאופיינים באי ודאות כמעט מוחלטת. כעת, משהרשויות זוכות למעיין זכות וטו לפרויקטים, הרי שחששם של הדיירים זכה לאישוש ומעתה יהיה קשה יותר לקדם פרויקטים.

"חשוב לזכור כי הסיבה המקורית לתמ"א 38 היא לספק לדיירים בבניינים ישנים הגנה בפני רעידות אדמה" מוסיף זהבי "מעתה יהיה קשה יותר ליזמים לגייס את אישורם של בעלי הדירות לפרויקטים ולא בשל התוספות והשדרוגים המוצעים אלא בגלל תהליך האישור שהפך עתה לאי ודאי. הדיירים מעתה יפגינו עוד פחות מוטיבציה לקידום פרויקטים, דבר שבעצם מעביר בחזרה את מתן המענה לסיכון הקונקרטי שרעידות האדמה מציגות, לפתחה של הממשלה והרשויות המקומיות.

הפריפריה יצאה מהלופ

משמעות נוספת של התיקון הנוכחי היא ללא ספק הפיכת פרויקטים בהתחדשות עירונית לעוד פחות כדאיים בפריפריה. המפתח לתוספות הבניה מחושב חושב כנראה לפי פרויקטים בלב אזורי הביקוש אולם כל עוד לא ניתנות הטבות משמעותיות בבניה באזורי הפריפריה, הרי שזכויות בניה אלה הופכות מיזמי פינוי בינוי בפריפריה להרבה פחות כדאיים.

בהתחשב בעובדה כי גם הפריפריה זקוקה להתחדשות עירונית, ולעיתים אף יותר מאזורי הביקוש, הרי שגם כאן התיקון מחטיא את המטרה של התחדשות עירונית הבטחת דירות בטוחות נגד רעידות אדמה ואיומים אחרים, בבניינים מודרניים ובשכונות הזוכות לתחיה מחדש. מספיק להיזכר בערד, בית שאן, עפולה וטבריה ובמיקומם על השבר הסורי אפריקני, כדי להבין עד כמה חשובה תמ"א 38.

לסיכום מי האימא של התמא?

זהבי מסכם את דעתו על התיקון החדש ואומר: "בעוד הדיירים, היזמים, השמאים, האדריכלים, עורכי הדין והרשויות מנסות לעכל את ההחלטות החדשות, תיקון 4 לתמ"א מתחמם על הקווים. התיקונים והשינויים, הוראות השעה והחלטות הוועדות לתכנון, כמו גם המדיניות המשתנה של מכבי האש, פיקוד העורף, וחברת החשמל, הופכות את הדרך להתחדשות עירונית לקשה ומורכבת עוד יותר.

בהתחשב בעובדה כי מדינת ישראל ניצבת מול אי ודאות עצומה בתחום רעידות האדמה, מול איום הטילים מצפון ומדרום ומול העובדה כי מרכזי הערים והשכונות הוותיקות נזקקות באופן אקוטי להתחדשות עירונית, קשה מאוד להבין מדוע התכנית לא זוכה להעדפה או לכל הפחות, לרשות אחת המרכזת את כל הנושא עבור הדיירים ואנשי המקצוע כאחד.

לפני כשנה וחצי, כאשר הממשלה הנוכחית החלה לעבוד, אחד הנושאים שזכו לכותרות רבות היה הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית. הרשות הזאת יכולה היתה להפוך את כל התהליך לפשוט, מהיר וכדאי הרבה יותר עבור כולם. נשאלת השאלה מדוע הרשויות המקומיות, הממשלה והרגולטורים אינם מכירים בחשיבות התכנית ואינם מתגייסים להקמת הרשות ולקידום הנושא באופן מהיר וקונקרטי, משמע פחות תיקונים, יותר פרויקטים. כמה פשוט, כמה חשוב".

URBAN נדל"ן מובילה את ההתחדשות העירונית בישראל. לפרטים נוספים>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#