תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדריך: מה צריך לבדוק כשבוחרים קבוצת רכישה?

לכתבה

מחפשים דירה במחיר הנמוך ממיליון שקלים? הנה כללים שיעזרו לכם לבחור קבוצת רכישה איכותית ואמינה

מחירי הדירות העולים דוחפים את הישראלים לחיפוש פתרונות אלטרנטיביים במטרה למצוא את הנכס שלא יצריך מהם לקיחת משכנתא של מיליוני שקלים. אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות הצטרפות לקבוצת רכישה. בבחירה נכונה של קבוצה בהובלת אנשי מקצוע עם ניסיון רב ומוכח, ניתן לרכוש דירות איכותיות במחירים אטרקטיביים.

"המפתח לקבוצה שתעזור לכם להגיע לדירה טובה במחיר שנקבע מראש ובלי להתפשר על האיכות, הוא מארגני הקבוצה", מסביר איתן לוי, בעלים משותף של אילה אגמ, חברה שמתמחה בארגון, בגיבוש ובהקמת קבוצות רכישה. "קבוצת רכישה מאגדת כל מיני אנשים המעוניינים בדירה, עם אינטרסים שונים, שהמשותף להם הוא חוסר היכולת שלהם לבנות פרויקט בעצמם. לכן, מארגן הקבוצה צריך להיות הדמות המקצועית שלוקחת על עצמה את ניהול הפרויקט מההתחלה ועד הסוף, כולל ניהול החברים בקבוצה – שמבחינה משפטית, נחשבים גם כן ליזמים".

לכן, רגע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה, חשוב לבדוק מספר דברים:

להכיר את החברה המארגנת

ראשית, קריטי לבדוק מי הם מארגני הקבוצה, מה העבר התעסוקתי שלהם וניסיונם בענף. העדיפו אנשים עם רקורד מוכח בבנייה וגם במכירה ושיווק של דירות. בדקו את הניסיון הספציפי של מארגני הקבוצה בהובלת קבוצות רכישה בפרט, ופרויקטים של בנייה בכלל. מארגני הקבוצה הם לרוב אנשי שיווק, עורכי דין או כאלה המגיעים מתחום הבינוי. חשוב לדעת עד כמה הם מנוסים בהובלת קבוצות רכישה – לא כל מהנדס בניין יכול גם ללוות קבוצת רכישה.

מחירי הדירות העולים דוחפים את הישראלים לחיפוש פתרונות אלטרנטיביים

דירות יוקרה בשכונה היפה ביותר בחריש החל מ-888,000 ש"ח>>

בנוסף, כדאי לבדוק האם בחברה יש אנשי מקצוע בתחומי ההנדסה, הכלכלה ושירות הלקוחות, וכמה אנשים עובדים בחברה כולה ועל הפרויקט הספציפי. נתונים אלו יתנו לכם אומדן טוב על איכות הפרויקט והחברה. מומלץ גם להגיע למשרדי החברה ולפגוש את האנשים המנהלים את הפרויקט, במיוחד בתחומי הנדסה וכלכלה.

בבחירה נכונה של קבוצה בהובלת אנשי מקצוע עם ניסיון רב ומוכח, ניתן לרכוש דירות איכותיות במחירים אטרקטיביים

לוי מציין שחשוב לבדוק כמה יחידות וכמה פרויקטים כבר אכלסו בפועל מארגני הקבוצה. "אם מישהו מספר לכם שהוא מעורב בפרויקטים של מאות ואלפי דירות, אל תתביישו – בקשו את הכתובת של אחד הנכסים, גשו לשם ודברו עם דיירים המתגוררים בדירות – בין אם בחרתם אותם בעצמכם (פשוט צלצלו באינטרקום) או שקיבלתם את הפרטים מהמארגן. שאלו אותם מה דעתם על הפרויקט, כיצד הוא התנהל – והאם הם ממליצים על מארגן הקבוצה. בנוסף, אם אתם מכירים מישהו מתחום הבנייה – קבלן, אדריכל או איש מקצוע אחר – בקשו ממנו לאסוף עבורכם מידע ולערוך בירור על המארגן".

טיפ חשוב הוא בדיקת האיתנות הפיננסית, מעמדו והמוניטין של המארגן בבנקים השונים אשר מהווים גורם דומיננטי ביותר בקבוצות רכישה. "הבנקים מחליטים אם ללוות פרויקטים בהתאם לזהות המארגנים, ובעזרת טבלאות המחשבות את שיעור הסיכון של כל פרויקט. בדקו אם הפרויקטים שניהל המארגן זכו לליווי של בנקים, ואם כן – איזה בנק. נסו להשיג מידע פנימי מהבנק – כדי להבין אם סומכים שם על המארגן", אומר לוי.

לעמוד בזמנים, לקבל ערבויות

על מנת שתוכלו להבטיח את סיומו של הפרויקט בזמן שהוגדר, ודאו שהמארגן מלווה את הקבוצה עד סוף הפרויקט, ולא עוזב מיד עם תום השיווק, כך שאת הבנייה תיאלצו להמשיך עם גורם אחר. תקופת הליווי צריכה להיות מעוגנת בחוזה – וגם שכרו של המארגן צריך להינתן לפי השלמת אבני דרך בפרויקט. הימנעו ממארגן הדורש את כל השכר, או רובו, מיד בהתחלת הפרויקט – כך שאין לו אינטרס בהובלה עד סופו המוצלח. מומלץ לבדוק את העבר של החברה המארגנת – ולבדוק אם היא עומדת בדרך כלל בלוח הזמנים.

דירות יוקרה בשכונה היפה ביותר בחריש החל מ-888,000 ש"ח>>

"חשוב לבדוק שהערכת זמני הבנייה המוצגת בפני משתתפי קבוצת הרכישה היא ריאלית והגיונית. כאשר הפרויקט מתוכנן היטב, עד לפרט הקטן ביותר, זה סימן טוב – אם כי חשוב לדעת שעלולים להיווצר עיכובים שאינם תלויים במארגני הקבוצה, כמו למשל באישורים מהרשויות השונות".

רגע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה, חשוב לבדוק מספר דברים

אחת הסוגיות החשובות ביותר עבור משתתפי הקבוצה, היא כמובן השמירה על כספם.  לכן, בקבוצות מסודרות, הקונים אמורים ליהנות מביטחונות – ובראשן רישום זכויות בקרקע על שם חברי הקבוצה. בנוסף, חוזה הכולל תשלום לקבלן לפי התקדמות, ערבות ביצוע וכן עיכוב 5% מהתשלום לשלבים הסופיים, מבטיח גם הוא את כספם של הקונים.

לוי ממליץ גם לבדוק את שומרי הסף של קבוצת הרכישה – עורכי הדין והבנקים. "עורך הדין, למשל, צריך להיות עצמאי, שאינו תלוי במארגן קבוצת הרכישה, אלא מחויב לחברי הקבוצה".

האם המחיר ההתחלתי ריאלי?

על מנת להבטיח שהמחיר שסוכם יהיה קרוב ככל האפשר למחיר הסופי של הנכס, לוי ממליץ לאסוף מידע מפרויקטים אחרים של המארגן, ולהתרשם מתכנון הפרויקט הנוכחי.

כדאי לבדוק את התוכנית ההנדסית של הפרויקט ולוודא שהיא מקיפה וברמה מקצועית גבוהה. אם יש תוכנית מתקדמת של אדריכל, הדבר מאותת על כך שכבר נערכה בדיקת היתכנות, ושהעלויות המוצגות הן ריאליות. יש מארגנים שכבר בשלב השיווק יכולים להציג מסמכים המעידים על כך שהמחיר סביר.

כך למשל, בפרויקט של אילה אגמ בחריש יש דו"ח של שמאי המקובל על הבנקים, כך שניתן להניח שלא יהיה שינוי משמעותי. החברה משווקת כעת פרויקט שלישי בחריש, כאשר שני הפרויקטים הראשונים כבר נמצאים בשלבי ביצוע. הפרויקט החדש, "נוף אגמ בחריש", כולל 12 בניינים בני חמש קומות כל אחד, כשבכל קומה שתי דירות בלבד (בניגוד לארבע, כמו בשאר הבניינים בעיר) וכן פנטהאוז בודד בקומה. הפרויקט נבנה בשכונת "המגף" – הגבוהה ביותר בעיר – ומציע דירות ארבעה חדרים במחירים של החל מ-888 אלף שקלים, ודירות חמישה חדרים החל מ-958 אלף שקלים.

לדברי לוי, "קבוצות רכישה מציעות לרוב מחיר הנמוך ב-15% ממחיר השוק – כש-15% זה בעצם הרווח שהיזם גוזר בבנייה רגילה. המחיר הוא אומדן של עלויות הבנייה, בתוספת מחיר הקרקע. תכנון שנעשה בידי אנשי מקצוע – ורצוי כזה שמבוסס על הצעה מקבלן ביצוע – מסייע לצמצם את אי הוודאות, ולהציג מחיר קרוב ככל האפשר למחיר הסופי".

בסופו של דבר, גם כשמדובר בקבוצת רכישה לדירות במחיר נמוך ביחס לסביבת המחירים באזור, חשוב להתנהל בזהירות. "אנו מציעים לשאול כמה שיותר שאלות ולהתעמק בפרטים ככל הניתן", אומר לוי, "כאמור, כדאי לבקש לראות הוכחות בשטח ולדבר עם אנשים שכבר השתתפו בקבוצת רכישה של החברה, ולא להסתפק בהבטחות של המארגנים. רק כך תוכלו להבטיח שתקבלו תמורה מלאה לכספכם ותיתקלו במינימום הפתעות בדרך".

דירות יוקרה בשכונה היפה ביותר בחריש החל מ-888,000 ש"ח>>

בחזרה למדור נדל"ן מתחת למיליון ש"ח>>