תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירות 2 חדרים בחדרה גדרה – כמה, למה ומה התשואה?

לכתבה

משקיעי הנדל"ן מכירים את המשוואה: דירה קטנה שווה השקעה בהון נמוך, עם תשואה גבוהה יחסית משכירות חודשית. לכן, דירות 2-3 חדרים נהנות באופן מסורתי מביקוש גבוה מאוד בקרב משקיעי הנדל"ן ברחבי הארץ. עם זאת, קיים אתגר מהותי בפלח השוק הספציפי של הדירות הקטנות - קשה מאוד לאתר ולרכוש אותן: המלאי שלהן מאוד מוגבל, מי שמחזיק בדירה כזאת לא ממהר למכור אותה ויותר מכך – כמעט ולא בונים דירות 2 חדרים בפרויקטים חדשים

דירות אלה עוד יותר מבוקשות בערים בהם יש אוכלוסייה צעירה שלומדת במוסדות אקדמאים, זאת בשל שלוש עובדות חשובות:

■ הסטודנט הממוצע בישראל מבוגר מעמיתיו בחו"ל בשל השירות הצבאי, הטיול לחו"ל ואצל רובם, העובדה כי חלקם לקחו שנה לאחר השירות והטיול לעבודה, על מנת לממן חלק מהלימודים. לכן רובם מעדיפים להתגורר בשלב זה של חייהם לבד או עם בן או בת הזוג, כאשר דירת שותפים נמצאת בעדיפות שניה מבחינתם.
■ קיים מחסור חמור במעונות בארץ – נכון לשנה האקדמית שנפתחה באוקטובר החולף, התאחדות הסטודנטים פרסמה סקר לפיו רק 7% מהסטודנטים בישראל זוכים לגור במעונות בעוד שכמחצית מהסטודנטים מתגוררים בדירה בשכירות.
■ חוסר הנכונות של ראשי הערים להעניק אישורים לפרויקטים המאפשרים בניה של דירות קטנות. במרבית הערים, ובמיוחד באזורי הביקוש, ראשי הערים נותנים העדפה ברורה לפרויקטים הכוללים דירות ארבעה חדרים ומעלה, דבר המגביר עוד יותר על הלחץ על מלאי הדירות המצומצם הקיים.

כל אלה גורמים למשקיעי הנדל"ן לחפש דווקא את הדירות הללו, כאשר האזור שבין  "חדרה – גדרה" נמצא בעדיפות עליונה עבורם. בדקנו עבורכם כמה עולה דירת שתי חדרים בערים בלב אזורי הביקוש בהם פעילים מוסדות אקדמאים, מהי השכירות למ"ר ולא פחות חשוב – מה התשואה המתקבלת!

רחובות – השקעה המניבה פי שתיים תשואה!

בניגוד לערים האחרות, ראש עיריית רחובות לוקח חלק פעיל בקידום בניית דירות 2 חדרים לכ- 11 אלף סטודנטים, הלומדים בשמונה מוסדות אקדמאים, שהבולטים בניהם הם הפקולטה לחקלאות של האוניברסיטה העברית, המרכז האקדמי פרס ומכון ויצמן.

לפרטים נוספים על פרויקט "פרי פלייס" ברחובות>>

פרויקט 'פרי פלייס' ברחובות. 750 דירות, בכניסה הצפונית לעיר, בצמוד למכון ויצמן, לתחנת הרכבת ולקריית ה

חשוב לזכור כי לא רק הסטודנטים מחפשים מגורים בעיר, אלא גם עובדי חברות ההי טק בפארק המדע בעיר כמו גם  עובדי בית החולים קפלן הנמצא בעיר. כל אלה גורמים לביקוש קשיח לדירות קטנות בנות 2 חדרים, מול היצע שכמעט ולא קיים, כלומר, יותר מתמודדים על כל דירה קטנה.

מצב זה גורם למחירי שכירות חריגים יחסית לעיר: דירות 2 חדרים ישנות (או דירות מחולקות), מושכרות במחיר הנע בין 2800-3300 לדירה, המשקפים תשואה של כ- 4%.

חברת פרי נדל"ן, מקבוצת אלדד פרי, הבינה את הצורך של הסטודנטים ומשווקת בהצלחה את פרויקט 'פרי פלייס' בעיר, הכולל 750 דירות, בכניסה הצפונית לעיר, בצמוד למכון ויצמן, לתחנת הרכבת ולקריית המדע. הפרויקט משתרע על שטח של כ- 21 דונם, שרכישתו הושלמה על ידי החברה, שמיועד לסטודנטים וצפוי להתאכלס בעוד כ- 40 חודשים.

בניגוד לערים אחרות, הפרויקט משקף תשואה עתידית של כ- 6% על השכרה לפי החישוב הבא: מחיר דירת 35-42 מטרים עומד על החל מ- 645 אלף שקלים, בעוד שמחיר השכירות הצפוי יעמוד על כ- 3200 שקלים. יתר על כן, הפרויקט יכלול 3 מגדלים בני 24 קומות והמתחם עצמו יכלול קניון בשטח של 7500 מ"ר, מרכז קונגרסים ומלון בן 300 חדרים.

דיירי הפרויקט יוכלו ליהנות מבריכה, חדר כושר, מרכז לימוד ופנאי ועוד. כל אלה ינוהלו על ידי חברת ניהול הנכסים של הקבוצה, תוך שמירה על עלויות ניהול בסיסיות שיסתכמו בכ- 250 שקלים לחודש, פחות מתשלום חודשי לחדר כושר...

אלדד פרי, מנכ"ל הקבוצה, אומר בהקשר זה: "עד כה שיווקנו בהצלחה למעלה מ- 50% מהדירות במתחם בשל העובדה כי, בשונה מהשקעות בנדל"ן מניב, בהן סך ההשקעה נמוך, אנחנו מבטיחים פוטנציאל תשואה כפול מהתשואה הממוצעת בשוק. את זאת אנו משיגים באמצעות איתור הצורך הקריטי, בעיר בה למעלה מ- 4000 סטודנטים וצעירים שוכרים דירות ומביעים רצון להתגורר בדירות מודרניות שנמצאות במתחם סטודנטיאלי דינמי, מעוצב ואשר מסוגל לספק מענה לכל הצרכים שלהם.

יתר על כן, כל מוקדי העניין בעיר והמוסדות האקדמאים נמצאים במרחק הליכה מהפרויקט, ויחד עם תחנת הרכבת הצמודה, מאפשרים לסטודנטים לנהל סגנון חיים נוח ודינמי".

נתניה

במכללה האקדמית נתניה לומדים כיום כ- 5000 סטודנטים, כאשר במכללה עצמה יש מספר מוגבל מאוד של חדרי מעונות, דבר המחייב את שאר הסטודנטים למצוא לעצמם הסדר מגורים חלופי. נכון להיום, דירות 2 חדרים חדשות נמכרות בעיר במחיר ממוצע של 1.15 מיליון שקלים ואילו מחירן הממוצע של דירות יד שניה עומד על כ- 900 אלף שקלים.

המחיר הממוצע לשכירות עומד על כ- 48 שקלים למ"ר, המשקפים תשואה שנתית ממוצעת משכירות של כ- 2.4%.

לפרטים נוספים על פרויקט "פרי פלייס" ברחובות>>

הרצליה

במרכז הבינתחומי בהרצליה לומדים כיום כ- 7000 סטודנטים לתואר ראשון ושני, בעוד שהמעונות בקמפוס ומעונות נוספים שבונה עיריית הרצליה, יספקו ביחד פתרון לכ- 1000 סטודנטים לכל היותר. נכון להיום נבנים בעיר פרויקטים הכוללים דירות 2 חדרים, המתומחרות בכ- 1.9 מיליון שקלים לדירה, בעוד שדירה דומה מיד שניה תעלה כ- 1.7 מיליון שקלים בממוצע.

פרויקט פרי פלייס ברחובות

מחיר ממוצע לשכירות עומד על 63 שקלים למ"ר, דבר המשקף תשואה ממוצעת של כ- 2%.

פתח תקווה

למרות שבפתח תקווה אין מוסד אקדמאי פעיל, העיר מהווה כתובת לסטודנטים באוניברסיטת בר אילן ובמכללות הפעילות באזור, כמו גם לזוגות צעירים רבים.

נכון להיום כל הדירות הקטנות בעיר נבנו בשנות השמונים ואין בנייה חדשה של דירות 2 חדרים. מחירה הממוצע של דירה כזאת עומד על ג- 980 אלף שקלים והשכירות מתומחרת לפי 49 שקלים למ"ר, דבר המשקף תשואה של 2.6%.

רמת גן

רמת גן מהווה את הכתובת המועדפת על עשרות אלפי סטודנטים הלומדים באוניברסיטת תל אביב, אוניברסיטת בר אילן, מכללת שנקר ומוסדות אקדמאים נוספים הנמצאים בתל אביב, בשל העובדה כי היא זולה משמעותית מגבעתיים או תל אביב עצמה.

בשל הביקושים הקשיחים לדירות אלה, הרי שדירות יד שניה מתומחרות גבוה יותר מדירות חדשות, בכל הנוגע לדירות 2 חדרים: דירה יד שניה תעלה בממוצע 1.45 מיליון שקלים, בעוד שדירה חדשה תעלה 1.4 מיליון שקלים. השכירות מתומחרת לפי 63 שקלים למ"ר, דבר המשקף תשואה של כ- 2.4%.

ראשון לציון

המכללה למנהל מפעילה קמפוס בראשון לציון ובו כ- 12 אלף סטודנטים. בשנה שעברה הודיעה עיריית ראשון כי תבנה 350  חדרי מעונות, שהשלמתם מתוכננת לשנת 2019 בערך.

אז איפה גרים הסטודנטים היום וכמה הם משלמים? נכון להיום אין בנייה של דירות 2 חדרים בעיר. הדירות הקיימות בעיר נבנו בשנות התשעים ומחירן הממוצע הוא כ- 1.07 מיליון שקלים, כאשר המחיר למ"ר בשכירות עומד על כ- 53 שקלים, המשקפים 2.5% תשואה.

לסיכום, דירות 2 חדרים הן מצרך נדיר ויקר ערך בשוק הנדל"ן. לכן במרבית הערים באזורי הביקוש הן מתומחרות בכמיליון שקלים בממוצע, תוך כדי שהן מבטיחות תשואה ממוצעת של כ- 2.5%.
אם מחירי הנדל"ן ימשיכו לטפס, הרי שהתשואה תישחק שכן לא סביר שמחירי השכירות יעלו בצורה דראסטית.

על פניו נראה כי האופציה המבטיחה ביותר בפלח שוק זה, בטווח חדרה – גדרה, נמצאת היום בעיר רחובות, משום שהיא מציגה את שלושת העקרונות הבולטים לעסקת נדל"ן מניב מבטיחה:

1. ניתן למצוא דירה חדשה במחיר של החל מ- 645 שקלים, זול מהותית מהממוצע של מיליון שקלים באזור הביקוש.
2. יש ביקוש קשיח של אלפי סטודנטים וצעירים בעיר
3. התשואה השנתית משכירות תעמוד בפרויקט על כ- 5%, פי שתיים מהממוצע הארצי.

פרויקט פרי פלייס ממתין בימים אלה לקבלת היתרי בניה ולתחילת העבודות לבנית הפרויקט.  לפרטים נוספים>>

בחזרה למדור נדל"ן מתחת למיליון ש"ח>>