תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ציר ז'בוטינסקי ברמת גן הנקודה החמה על מפת הביקושים של אזור גוש דן

לכתבה

מי שעובר כיום ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן אינו יכול להתעלם מהעבודות האינטנסיביות ברחוב להקמת ותפעול הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב. עבודות אלה אמנם מתבצעות על הרחוב עצמו אולם ההשפעה שלהן על רמת גן בכלל ועל רחוב ז'בוטינסקי בפרט מרחיקות לכת, במיוחד בכל הנוגע לפיתוח הסביבתי של הרחוב ולעתיד החיים בו. כיצד ניתן לדעת מה יהיה היקף ההשפעה? יצאנו לבקר ברחוב יפו בירושלים ובאלנבי בתל אביב

רכבת המחירים דוהרת ביפו, ירושלים ואלנבי, תל אביב

כדי להבין את מה שעובר על רחוב ז'בוטינסקי, שווה לתת קפיצה לרחוב יפו בירושלים. עד לשנת 2011 רחוב יפו היה אחד מהרחובות הידועים לשמצה בעיר. עומסי התנועה, זיהום האוויר ומצבו הכללי של הרחוב הביאו לכך שהן הירושלמים והן המבקרים בעיר עשו הכל כדי להדיר את רגליהם מהרחוב. נקודת התפנית של הרחוב התרחשה באוגוסט 2011, כאשר הרכבת הקלה החלה לפעול על הציר והביאה איתה מציאות חדשה  לחלוטין ברחוב: הרחוב חזר להיות לב העיר והפעם, נהנה גם מפריחה בכל תחומי החיים: איכות החיים השתפרה בשל הירידה המהותית בזיהום האוויר ובתנועה, הרחוב עבר שיפוץ מהותי של תשתיות ושל פני הרחוב ובהמשך הצטרפו גם היזמים שמיהרו לנצל חטיבות קרקע לבניית מגדלים על הציר.

כל אלה הביאו לעליה משמעותית של כ- 40% במחירי הדירות ברחוב, לעומת עליה של 25% בכלל ירושלים, ולהפיכתו לכתובת האטרקטיבית בעיר למגורי יוקרה.

 דוגמא טובה נוספת לשינוי שמביאה איתה הרכבת הקלה היא רחוב אלנבי בתל אביב. הרחוב, שהיה עד לא מזמן אחד הרחובות האפורים בתל אביב, הופך בשנה האחרונה לאתר בניה אחד גדול והמחירים בהתאם: ברבעון הרביעי של 2013, שנתיים לפני תחילת העבודות על הקו האדום, רמת המחירים הממוצעת למ"ר ברחוב עמדה על כ- 32 אלף שקלים. כיום, רמת המחירים עומדת על כ- 51 אלף שקלים למ"ר, כאשר מרביתן המוחלטת של העסקאות מתבצעות על נכסים עתידיים, קרי "על הנייר".

מרפסת

לפרטים נוספים אודות פרויקט פסגת דן >>

שכונת הגפן מגלמת פוטנציאל השבחה מהותי

ומה קורה ברחוב ז'בוטינסקי? מוטי ויזל מנכ"ל VCELL, מכון למחקר ויעוץ אסטרטגי בתחום הנדל"ן מסביר: "רחוב ז'בוטינסקי מתחלק לשלושה חלקים: מתל אביב ועד לרחוב ביאליק, מרחוב ביאליק ועד לרחוב בן גוריון ומבן גוריון מזרחה, בעיר בני ברק.

בחלק המערבי נראה כי עליות המחירים נמצאות בשיאן, בעיקר בזכות הפרויקטים היוקרתיים שממשיכים את ציר היוקרה של רחוב בגין בתל אביב: טיים טאוור של שיכון ובינוי והפרויקט של מצלוואי. החלק המזרחי של הרחוב הוא למעשה בשטח המוניציפלי של עיריית בני ברק, שם מדובר על שוק של דירות יד שניה בעיקר ובעיר בה שוק הנדל"ן מתנהל באופן שונה לחלוטין. החלק האמצעי הוא זה שלהערכתי ייהנה באופן משמעותי מהשבחה בשנים הקרובות". עיון באתר מדל"ן מראה כי כבר בשנת 2014 מחיר הדירות הממוצע בשכונה עבר את הממוצע של כלל רמת גן. יתר על כן,  המחירים באזור זה הכפילו את עצמם בשש השנים החולפות, לעומת עליה של כ- 50% בשאר חלקי העיר רמת גן.

 ויזל מוסיף כי כאשר מדובר על סקיצת הפנטהאוזים ודירות היוקרה, האטרקטיביות של שכונת הגפן עולה עוד יותר. "רמת המחירים של פנטהאוזים בתל אביב עומדת על כ- 70 אלף שקלים בממוצע. בחלק המערבי של רחוב ז'בוטינסקי המחיר יורד לכ- 45 אלף שקלים בממוצע. באזור שכונת הגפן המחיר הממוצע של פנטהאוזים עומד על כ- 30 אלף שקלים בממוצע, פחות מחצי ממחיר הפנטהאוז בתל אביב, שנמצא במרחק אווירי של כ- 10 קילומטרים.

רוכשי הפנטהאוזים ברמת גן משכללים את איכות החיים בעיר הגנים, יחד עם הנוחות והקרבה העתידית לתל אביב ועם המחיר האטרקטיבי ומעדיפים להשלים עסקאות באזור שכונת הגפן. בימים אלה חלה התעוררות משמעותית בשכונת הגפן האינטימית: משפחות צעירות מתל אביב נוהרות לשכונה בשל האטרקטיביות של המחירים, לעומת האופציות בגבעתיים ובחלקים אחרים של רמת גן, ובטח בהשוואה אל מול המחירים בתל אביב. נהירה זו תביא לבטח עליה נוספת במחירים וסביר להניח כי שכונת הגפן תיישר קו עם אחותה היוקרתית. שכונת וותיקים ברמת גן".

חלל של סלון ומטבח בית מגורים

המקום הטוב ביותר בעיר

כיצד ניתן להסביר את העליות? דולי אלרום מנהלת השיווק בקבוצת דן נדל"ן מסבירה: "אם ניקח את פרויקט פסגת דן לדוגמא, נוכל לקבל קצת יותר תובנות על מגמת המחירים: הפרויקט ממוקם על העורק הראשי של המטרופולין, במרחק של קילומטר בקו אווירי ללב תל אביב. מיקומו, בין הרחובות המעפיל וז'בוטינסקי, יאפשר לדייריו ליהנות ממערכת החינוך המעולה של העיר רמת גן, ממרחק הליכה מקניון איילון ומפארק הירקון ומנוף מרהיב בקומות העליונות: מערבה עד הים וצפונה, לירוק העז של הפארק.

כיום המרחק בין תל אביב ופרויקט פסגת דן מתמצה ברבע שעה אולם בקרוב נסיעה של חמש דקות בקו האדום ברכבת, כל מה שיש לעיר תל אביב יהיה פרוס לרגלי הדיירים: הבימה, הקאמרי ושדרות רוטשילד, יחד עם מתחמי המשרדים היוקרתיים של רחוב הארבעה והבורסה לניירות ערך ועם סצנת הקולינריה המרתקת של העיר. עומסי התנועה והמחסור במקומות חנייה אמורים להפוך לנחלת העבר.

יתר על כן, מתחמי התעסוקה המובילים של גוש דן נמצאים מרחק דקות ספורות: חמש דקות הליכה למתחם ה- BBC בבני ברק, עשר דקות הליכה לבורסה ועשר דקות נסיעה לרמת החיל. בעידן בו אחד המרכיבים החשובים באיכות חיים הוא שחרור מכלי הרכב והפקקים, מדובר ביתרון אדיר.

במקביל, עיריית רמת גן נערכת לשיפוץ מסיבי של הרחוב, הכולל החלפת תשתיות, הרחבת מדרכות, תוספת פינות נוי ושיפוץ חזיתות. ואם כל זה לא יספיק, נסלל מסלול מיוחד לרוכבי אופניים שיחבר את רחוב בן גוריון ברמת גן לחוף הים בתל אביב".

חלל סלון מטבח

 לקנות היום ברמת גן, לגור בעוד חמש שנים בתל אביב

פרויקט פסגת דן צפוי להתאכלס בשנת 2019, כשנתיים לפני הנסיעה הראשונה של הקו האדום. סביר להניח כי מחירי הדירות על הציר ימשיכו לטפס במהלך השנים עד לאותה נסיעה חגיגית אולם חשוב מכל, הבשורה הגדולה מכולן תהיה היכולת של דיירי הפרויקט העתידיים לעלות על הרכבת בתחנת בן גוריון ולהגיע לרחוב אלנבי בתל אביב תוך 11 דקות. לשם ההשוואה, כיום נסיעה ברכב פרטי תיקח כ- 30 דקות, במצב בו התנועה זורמת.

"מנהרות הרכבת הקלה עדיין בחפירה ויעברו מספר שנים עד שנראה את הקו הראשון ,הקו האדום, שינוע מבת ים דרך תל אביב ועד פתח תקווה, יוצא לדרך. עם זאת, השפעתו על פתוח הקרקעות וערכי הקרקע לאורך הנתיב שלו איננה מוטלת בספק וההתרחשות בשטח בעיצומה" כך אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. "אחרי שנים שבהן ציר ז'בוטינסקי, המוביל מפתח תקווה דרך בני ברק ורמת גן, אל תל אביב , היה ציר המאוכלס מבני תעשייה מיושנים ומגרשים ריקים לאורכו, מתוכננים להבנות לאורכו בקרוב עשרות מגדלים חדשים ומודרניים, ממש בסמוך לתחנות הרכבת הקלה"

 המחקרים בעולם בתחום, כמו גם הניסיון בירושלים וקפיצת המחירים בשכונות כמו פסגת זאב וקריית משה, בהן עוברת הרכבת הקלה כיום, יוצרים בסיס איתן להנחה כי שכונת הגפן בכלל, וחלקו האמצעי של רחוב ז'בוטינסקי בפרט, מהוות אטרקציה לכל רוכשי הנדל"ן, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. 

 לפרטים נוספים אודות פרויקט פסגת דן >>

לחזרה לפרויקט מגדלים>>