תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למה כולם מדברים על תמ"א 38?

פערים גדולים נרשמים בשנים האחרונות בין מחירי דירות שנבנו במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 לבין דירות חדשות בבניינים שנבנו מאפס, לעיתים בבניינים ממש באותו הרחוב. בתקופה האחרונה מורגשת משיכה מיוחדת לדירות בתמ"א 38/1. מה יתרונותיהן ביחס לאופציות האחרות, מהם החסרונות ומעבר למחיר מה עוד מושך את הקונים לחפש דירה חדשה, בבניין קיים?

הדמיה של התחדשות עירונית בקרית אונו

רבים מזיכרונות הילדות שנחקקים בנו הם רגעים פשוטים ויומיומיים, המורכבים מחלקי תמונות, ריחות, טעמים וקולות. אנחנו זוכרים את החברים מהשכונה, את המשחקים וההשתוללויות מתחת לבית, את ההורים הקוראים מהחלון לחזור לארוחת הערב ואת דירות השכנים בהן היינו בני בית.

ואז מגיע הרגע להחליט היכן נגור כבוגרים או מבוגרים. היכן לגדל משפחה או לבלות עם בני הזוג ובקיצור – איפה לקנות דירה. החלטה לא פשוטה שאמורה להתחשב בהמון פרמטרים שונים. בפני רוב הרוכשים היום עומדות כמה אלטרנטיבות לרכישה: דירה חדשה בשכונה חדשה, מהסוג שצומח בשנים האחרונות בשוליה של כל עיר בישראל; דירה ישנה שאולי ירצו לשפץ או - האלטרנטיבה שהופכת יותר ויותר אטרקטיבית– דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א 38/1, כלומר עבר חיזוק ושיפוץ ומעליו נבנו דירות חדשות. 

מה מושך אנשים אל המושג "התחדשות עירונית", שהפך אולי לחם ביותר בתחום הנדל"ן למגורים בישראל? מה סוד הקסם במילת הבאזז "תמ"א 38"? ומה ההבדלים והערכים המוספים המגולמים בדירות חדשות שנבנו במסגרת תמ"א 38/1?

קרסו אונו - פרויקט התחדשות עירוני (תמ"א 38) עם פארק פרטי >>

פערי המחיר

בהגדרה, התחדשות עירונית ממלאה אחר הצורך האקוטי לנצל באופן יעיל יותר את הקרקע הבנויה במרכזי הערים, כלי להתמודדות עם המחסור במשאב הקרקע בישראל. זהו תחום חדש יחסית בארץ הצומח בקצב מסחרר ולא בכדי. היזמים מבינים את פוטנציאל הרווח, הערים מתרעננות, התושבים הוותיקים זוכים לפיתוח ושדרוג התשתיות והמראה החיצוני של הבניין והרוכשים החדשים יכולים לקנות דירה חדשה בלב העיר במקום להגר החוצה אל שכונות הלוויין המרוחקות.

תמ"א 38/1 הינו אחד משלושה תיקונים לתוכנית המתאר 38 שנועדה לעודד חיזוק מפני רעידות אדמה של בניינים שנבנו בישראל לפני 1980. פרויקטים מסוג זה כוללים חיזוק יסודות הבניין הקיים, החלפת תשתיות המים, חשמל, גז וכדומה, שדרוג השטחים הציבוריים והחזיתות, הוספת מעליות, חניות ובניית עד 2.5 קומות חדשות על הקיים. היזמים, שהשקיעו מהונם בחיזוק ושדרוג הבניין, מקבלים בתמורה את הזכות לבנות דירות על הגג, במכירתן ישאפו להחזיר לעצמם את ההשקעה וכמובן גם להרוויח.

התחדשות עירונית תמ"א 38/1 בהרצליה, לפני ואחרי
יח"צ

ע"פ נתונים מאתר מדל"ן, דירות חדשות הנבנות בפרויקטים של תמ"א 38/1 נמכרות בעשרות ואף מאות אלפי שקלים פחות מדירות חדשות בבניין שהוקם כולו יש מאין. בתל אביב אמנם הפערים בין אלה לאלה מזעריים, אך בעיקר בערים רוויות הבניה, מחדשה ועד תמ"א 38 על תיקוניה השונים, הפערים במחיר הפכו משמעותיים במיוחד.

ברמת גן, בראשון לציון ובקרית אונו למשל, בהן קיים היצע גדול של דירות חדשות, נרשמים פערים של בין 10% ל-23% במחירי הדירות בפרויקט רגיל לבין מחירן בפרויקט תמ"א 38/1, בשטחים זהים ואפילו באותו הרחוב. מדובר בהפרש הנע בין ל-150 ואף 350 אלף שקל במחירי הדירות בערים מסוימות.

אינפוגרפיקה פערי מחירים בתמ"א 38

פערי המפרט: יתרונות וחסרונות

מגדלים ובניינים חדשים כוללים, ברוב המקרים, חניון תת קרקעי רחב ידיים כך שגם לדירות החדשות מוצמדת חניה ולעיתים גם מחסן. השטחים הציבוריים המשותפים נבנים אחרי תכנון ומחשבה על הצרכים והשימושים של דיירי הפרויקט החדש ומצליחים לייצר ערך רב למתגוררים בו.

לעומת זאת, במעט מאוד פרויקטים מסוג תמ"א 38/1 נחפרים חניונים תת קרקעיים ובמעטים מהם בכלל קיימת האפשרות להצמיד חניות לדירות החדשות, לאור הגבלות המגרש הקיים והזכויות המוגבלות המוענקות מכוח התמ"א. מאותה סיבה נדירים הפרויקטים בלב הערים הגדולות המסוגלים לייצר מחסנים עבור הדיירים. אלה ועוד מדרבנים באופן כללי את יזמי התמ"א לשדרג את הדירות החדשות עצמן יחסית לסטנדרט באזור ולהפוך אותן לאלטרנטיבה אטרקטיבית בשוק רווי בפרויקטים נדל"ניים.

תכנון דירה, תמ"א 38/1 קרסו מבנים, קרית אונו

היזמים הגדולים בתחום ההתחדשות העירונית, חברות בעלות ניסיון בתמ"א 38, שמבינות את האתגרים העומדים בפני פרויקט כזה, משקיעות מאמץ רב בגישור על האילוצים והמגבלות התכנוניות, כך שהדירות החדשות הן תולדה של עבודת תכנון מעמיקה מאוד והיצמדות למפרטים טכניים גבוהים במיוחד.

האדריכל, המעצב והקבלן מקבלים שטח, אופי ואפיון של מבנה קיים, עליו הם מבקשים לבנות דירות חדשות תוך ניצול מקסימלי של השטח הנתון וחלוקה אופטימלית של החללים הפנימיים בדירות. לצורך כך נדרשת לא פעם השקעה גבוהה הרבה יותר מאשר בתכנון דירות בבניין הנבנה כולו מאפס וללא אילוצים דומים.

העדר החללים הציבוריים המשותפים הבנויים והגבלת מספר הקומות החדשות בבניין מהווים יתרון גם בחיסכון משמעותי בדמי הניהול החודשיים של הדיירים. עלות התחזוקה החודשית הכרוכה במגורים במגדל או בבניין חדש בן למעלה מעשר קומות גבוהה משמעותית מעלות תחזוקת בניין מחודש שבו מספר הקומות קטן מעשר.

כל דירה נוספת בפרויקט נדל"ן משפיעה על מספר המעליות, הגנרטורים ושטחי הניקיון בבניין ואלה לבדם יכולים להפוך את העלויות לגבוהות ביותר. הלובי וחדרי המדרגות המרווחים והיוקרתיים בהם מתהדרים בניינים חדשים דורשים יותר משאבים בניקיון, בתחזוקה ובטיפול מצד הדיירים, שמתורגמים לתשלום גבוה יותר לוועד הבית בכל חודש. נקודה שרבים שוכחים לחשב בשלב הרכישה.

לא עוזבים את העיר

רבים מרוכשי הדירות היום, זוגות צעירים יותר או פחות, גדלו בבניינים בני ארבע-חמש קומות בממוצע, עם מספר מועט של שכנים, בקרבת מרכזי הערים, בשכונות בעלות גישה טובה לתחבורה ציבורית, מכולת שכונתית ומגרש משחקים.

אך במציאות הנדל"נית של השנים האחרונות, כשמגיעה העת, רבים נאלצים להשאיר את העיר מאחור ולעבור לאחת משכונות הלוויין החדשות, לדירה חדשה במגדל רב קומתי עם לובי גדול ממדים ומפואר.

שדרוג השטחים הציבוריים בתמ"א 38/1. 
הדמייה: Assaf perez

למשפחות המבקשות להישאר בעיר, תמ"א 38 מסוג חיזוק ועיבוי הפך לפתרון אטרקטיבי. הלובי בבניין יהיה בסה"כ כניסה יפה ומכובדת, אך ללא שנדליר ענק, ללא מועדוני דיירים יוקרתיים ועם מעליות שמתווספות בחדרי מדרגות קיימים. לעומת זאת, משפחות אלה ייכנסו לדירה חדשה, בבניין נמוך יחסית, בבניה מרקמת ובלב העיר. בניין עם מעט שכנים באופן יחסי, דומה קצת יותר לבניין בו התגוררו הם עצמם בילדותם. השכונה ותיקה ויש לכך לא מעט יתרונות כמו התחבורה הציבורית המפותחת וכבישי הגישה לשכונה שקיימים מזה זמן, כמו גם המוסדות העירוניים, התרבותיים והבירוקרטיים שכבר קיימים, עובדים ומתפקדים - מה שבדרך כלל איננו קיים בשכונות המתהוות בשולי הערים.

חלון הזדמנויות

לאט אבל בטוח מצטרפות עוד ועוד ערים ושכונות לפרויקטים של התחדשות עירונית תמ"א 38 ברחבי ישראל, בעיקר במרכז הארץ הצפוף והמבוקש. בערים ובמועצות מקומיות רבות נעשה שיתוף פעולה מלא עם היזמים והתושבים במטרה לשמור על המרקם החברתי של השכונות ביחד עם התרחבותן ושיפור פניהן לרווחת כולם – תושבים ותיקים וחדשים.

עם זאת, המגמה של היזמים הגדולים בתחום התמ"א 38 היא להשקיע יותר בפרויקטים מסוג הריסה ובניה, בעיקר בשל המספר הרב של יחידות הדיור החדשות אותן יוכלו לבנות, לעומת מספרן המוגבל בפרויקטים מכוח התמ"א 38/1. סוגיה זו מעלה את החשש כי ככל שעובר הזמן פחות יזמים ישקיעו בפרויקטים של חיזוק ועיבוי והפערים במחירים לטובת דירות חדשות בבניין ותיק ייעלמו גם הם כפי שקורה כאמור כבר היום בתל אביב.

קרסו אונו: חיי קהילה איכותיים בסביבה עירונית - עכשיו במחירי השקה>>

הכתבה נכתבה בשיתוף קרסו מבנים 38 יזמי פרויקט קרסו אונו

כתבות שאולי פיספסתם

*#