תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הקשר בין רשתות תחבורה ציבורית לערך נדל"ן מסחרי

אתגרים בתכנון ופיתוח תחבורה בת קיימא: דניאלה פז ארז מנכ"ל ובעלים חברת ייעוץ הנדלן פז כלכלה והנדסה ועידית פתל הגלילי – מנהלת פרויקטים בפז כלכלה והנדסה

השלכות פיתוח מערכות תחבורה ציבוריות עתירות נוסעים (מתע"ן), נמצאות כיום במרכז השיח התכנוני נדל”ני היום, לאור תנופת הפיתוח ועבודות נת"ע במרכז מטרופולין תל אביב.

הציפיה לתחילת פעילות מערכת הקווים במטרופולין תל אביב וההבטחה הגדולה שהיא מייצרת, לצד ההשלמה עם תקופת הפיתוח והשפעות הביניים שמתבטאות בסגירת אזורים מרכזיים בתל אביב, מביאה את שוק הנדל"ן לנקודת זמן משמעותית בבחינת הקשר בין רשתות תחבורה עירוניות לבין ערכם של נכסי נדל"ן.  לקשר זה ביטויים משתנים לאורך ציר הזמן, ולמעגלים שונים של בעלי עניין וזיקה לקרקע.

דניאלה פז ארז, מנכ"ל ובעלים חברת ייעוץ הנדלן פז כלכלה והנדסה
אסף הבר

בחינה זו של המערכת התל אביבית נעשית לאחר הפנמת לקחים מיישום שלב א' של המערכת הירושלמית, אשר חנכה את הקו הראשון וממשיכה במקביל את תהליך התכנון והפיתוח.

ברמה הארצית, למימוש רשת הקווים תועלות משמעותיות למשק, מבחינת קיצור זמני הנסיעה, וביכולת ההשפעה על תהליכי הפירבור ופריסת שימושי הקרקע.

ברמה העירונית, הרשויות המקומיות בתחומן יעברו הקווים, עתידות להנות מעלייה בביקוש ומהכנסות נוספות בגין תוספת זכויות בניה.

ברמת בעלי הקרקעות והנכסים, צפויה הפקת ערך רב מהשיפורים התחבורתיים אשר יגדילו את הנגישות לנכסיהם.

בדיקות שמאית אשר נערכו על ידי פז כלכלה והנדסה של ערכי הנדל"ן סביב מוקדי תחבורה ציבורית, מעלות קיומו של קשר הדוק בין שווי הנדל"ן לבין מערכות תחבורה ציבורית עתירות נוסעים. ככל שהרחוב נגיש יותר כך עולה תנועת הנוסעים וכוח הקנייה הפוטנציאלי לשטחי מסחר. כמובן, שיש חשיבות להתאמת תמהיל המסחר לאופי הקהל וצרכיו. יתרון מובהק נוסף הינה לשטחי משרדים בדגש על תחום השירותים וקבלת הקהל, ככל שהמשרד נגיש יותר באמצעות הסעת המונים יעילה כך שווי הנדל"ן עולה.

עידית פתל הגלילי, מנהלת פרויקטים בפז כלכלה והנדסה
אסף הבר

בהתייחס למגורים קיימות השפעות מנוגדות – מקום סואן מוריד את שווי הנדל"ן ומקום נגיש מקטין את הצורך ברכב פרטי, מאפשר ציפוף והגדלת זכויות הבנייה וכן אטרקטיבי לקהלים מסוימים (צעירים או אוכלוסייה מבוגרת), כלומר – התאמה של סוג הדירות והקהל אליו פונות, וכן התאמת הבינוי כך שהשפעת הרחוב הסואן תפחת, יגרמו לתחבורה הציבורית לייצר השפעה חיובית לערך הנדל"ן.

יכולת המערכת התחבורתית לייצר את כל אותן ההצלחות  המפורטות, תלויה לא מעט באיכות המערכת המתוכננת מידת שילובה עם אמצעי תחבורה אחרים, התאמתה לשימושי הקרקע ולסביבת הפעילות.

בערים הקיימות בישראל נדרש שינוי תפיסה לאחר שנים רבות של תכנון מוטה רכב פרטי ופתרונות חנייה, הטמעתו עתידה לייצר ללא ספק השבחה בנכסים במיוחד באזורים שסביב התחנות. ההבנה כי ערך הנדל"ן צפוי להיות מושבח בעקבות הפעלת מערכת תחבורה ציבורית מאפשר רתימת מקורות אילו למימון חלק מעלות  התשתית או לפחות מימון הקדמת ביצוע התשתית התחבורתית.

לונדון

בנסיון למקד את התועלות הנ"ל במרחב הפיזי ועל ציר הזמן, נערך ע"י חברת יעוץ נדל"ן CBRE מחקר בנושא השפעת תוואי רכבת תחתית חדש המתוכנן לחצות את לונדון על שימושי וערכי קרקע. במחקר נמצא כי ההשפעה העיקרית על עליה בשווי נדל"ן צפויה להתרכז בשטחי התעסוקה סביב התחנות במרכז העיר. המחקר צפה כי שווי המגורים במרכז לונדון, יהנה מעלייה שנתית של 3.7% וכן מצא כי קיצור זמני הנסיעות ב-10% בעתיד יגרום לעליה של 6% במחירי מגורים לאורך התוואי. לגבי משרדים ומסחר נמצא כי ההשפעה העיקרית של הרכבת תהייה סביב התחנות במרכז העיר.

גוש דן

במסגרת בדיקות אשר נערכו טרם מימוש תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב, נערכה תחזית של ערכי קרקע שלא למגורים בסמוך לתוואי הקו ׁ(מחקר אשר פורסם על ידי אייל אשבל ופרופ' דניאל פלזנשטיין, האוניברסיטה העברית). המחקר מצביע על התמקדות של שטחי המסחר סביב התחנה וגידול בשווי במיקום זה, לצד הפחתה בשטחים וירידה בשווים בשטחים המרוחקים יותר מהתחנה. וכן מראה חיזוק אזורי מסחר ותעסוקה בקצות הקווים - פתח תקווה ובת ים.

ירושלים

בדיקות אשר נערכו על ידי פז כלכלה והנדסה באזור רחוב יפו בירושלים, לפני ואחרי הפעלת הרכבת הקלה מצביעות על זינוק של 50% עד 80% במחירי שכירות שטחי מסחר במרכז העיר בשנים 2007-2012 ועליות מתונות יותר באזורים אחרים, בנוסף נמצא כי אזור ה"משולש" הירושלמי (יפו, המלך ג'ורג ומדרחוב בן יהודה) נהנה בשנים 2011-2012 מהכפלה בהיקף העסקאות.

מהאמור עולה כי השפעה של הקמת רכבת קלה על פיתוח עירוני חלה בשלוש תקופות זמן: תקופת התכנון, תקופת הבנייה ותקופת ההפעלה. בשוק תחרותי, בתקופת התכנון והבנייה של הרכבת, רוכשי דירות ובעלי קרקעות יעריכו את מחירי הנכסים גם על בסיס ציפיות.

במקומות רבים בעולם גובשו אסטרטגיות ללכידת חלק מאותה השבחה לטובת צרכי הציבור כמקור מימון לפיתוח פרויקטי הסעת המונים. בין אסטרטגיות אלו ניתן למנות: מיסוי השבחה , מימון המסתמך על גידול עתידי בהכנסות ממיסוי , ארנונת פיתוח הממוקדת בנכסים בקרבת הפרויקט, ארנונת תחבורה כללית, היטלי פיתוח, הסכמי פיתוח עם יזמים, פיתוח משותף של תחנות הסעת המונים עם יזמי נדל"ן פרטיים/ציבוריים וזכויות אוויר.

בישראל לא פותחו עד כה אמצעים ייעודיים למימון פרויקטי הסעת המונים, אולם קיימות דוגמאות למספר פרויקטי תחבורה הממומנים מהשבחת קרקעות המדינה במסגרת הסכמים עם רשות מקרקעי ישראל. ובתוכן  הקו הירוק של הרק"ל במטרופולין ת"א, שיקוע שדרות שז"ר בירושלים ושיקוע מסילת הרכבת בחיפה.

ההסכמים אשר גובשו, קבעו כי המדינה תקדם ותשדרג את מערך התחבורה תוך שימוש איגום מקורות תקציביים ומקורות הנובעים מהשבחת הנדל"ן הנתמך על ידי הפתרון התחבורתי. בהסכם בין עריית חיפה למדינה בנושא שיקוע הרכבת, המדינה עתידה לממן את שיקוע תוואי מסילת הרכבת באורך של כ-2 ק"מ לאורך חוף הים על בסיס הכנסות אשר בעיקרן נובעות מתוכניות חזית הים המתאפשרות בשל שיקוע המסילה לאורך החוף.

לאור העובדה כי מדובר בהשקעות לאומיות בקנה מידה היסטורי להקמת מערכת המתע"ן, ומאחר ונראה כי נכון יהיה להאיץ את הביצוע ולהקים את המערכת בתצורתה המלאה, ראוי לבחון מתווה יצירתי להקמת המערכת כולה בפרק הזמן הקצר ביותר, תוך רתימת כלל הנהנים מתועלותיה למימון ההקמה. 

ועידת התשתיות ה- 5 של מידע כנסים בהשתתפות דניאלה פז ארז, תערך ביום רביעי הקרוב ה-13.07 במרכז אירועים וקונגרסים Avenue.

כתבות שאולי פיספסתם

*#