תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ככה תשקיעו נכון בנדל"ן מניב מעבר לים!

חברת פסיפיק הולדינגס מציעה למשקיעים ישראלים מודל מנצח להשקעות נדל"ן בארה"ב: שליטה מלאה בנכס ותשואה קבועה ומובטחת למשך ארבע שנים עד מכירתו של הנכס ברווח. בתמורה החברה מתחלקת עם המשקיעים ברווחים שינבעו מעליית ערך הנכס.

כולם רוצים שהכסף יעבוד בשבילם בכל רגע. השאיפה למקסם ככל האפשר את הרווחים מהכסף שלנו נתקלת בדילמה שבין סיכון לסיכוי. ככל שנגדיל את הסיכון הכרוך בהשקעה, נוכל להגדיל את הסיכוי לרווחים מהירים וגדולים. מאידך, סיכון כשמו כן הוא, מהווה מרכיב שאינו נוח ולרבים קשה להתמודד איתו בשל החשש, גם אם הוא קטן, שבסופו של דבר הם עלולים לאבד חלק מההשקעה ואף את כולה. השקעה אידיאלית תהיה זו שמצד אחד מצמצמת את הסיכון הכרוך בה ובה בעת מכילה פוטנציאל להניב תשואה מקסימלית ביחס לאותו סיכון.

בימים אלו, ישראלי שמבקש להשקיע נתקל בשורה של אלטרנטיבות השקעה שרובן לא אטרקטיביות בעליל. חיסכון בבנק אמנם הוא בעל סיכון נמוך אך בימים אלו של ריבית אפסית אינו מכיל כל פוטנציאל לרווח ואף נתקשה לשמור על ערכו הריאלי של הכסף מפני שחיקת האינפלציה. השקעה במניות בבורסה, אמנם יכולה להכיל פוטנציאל גדול אך אינה מוחשית כרכישת נדל"ן ובעלת סיכון גבוה מאוד שמלווה בתנודתיות גדולה תמידית. השקעה בסחורות כמו מתכות, פולי קפה ונפט היא אמנם מוחשית אך אינה מניבה הכנסות שוטפות במשך תקופת ההשקעה ובנויה כולה על עליית ערך הנכס.

לעומת אלו, השקעה בנדל"ן היא מוחשית, מניבה ומגלמת פוטנציאל להשבחה מה שהופך אותה לחלופת השקעה מועדפת מכל השאר. אלא שכאן הסיכון והפוטנציאל משתנים מהשקעת נדל"ן אחת לאחרת וממקום אחד למקום אחר. מחירי הדירות בישראל נמצאים היום במחירי שיא, מה שמגדיל את החשש בכל הקשור בהשקעות נדל"ן בישראל. לעומת זאת, באזורים שונים בארה"ב ניתן למצוא דירות רבות שסבלו בשנים האחרונות מאז משבר הסאב-פריים מירידת ערך גדולה וכעת עם ההתאוששות הגדולה בכלכלה, הן מתגלות כאטרקטיביות מאוד. בנוסף, הפוטנציאל להשבחת ערך בישראל הוא מוגבל בשל כמות מוגבלת של משקיעים פוטנציאליים. בשונה משוק הנדל"ן בארה"ב שהביקוש בו מגיעים ממשקיעים מכל מדינות העולם, שוק הדירות בישראל נגיש ומעניין בעיקר למשקיעים יהודיים וישראלים.

מעבר לפוטנציאל ההשבחה, השקעת נדל"ן צריכה להבחן גם בתשואה השנתית המבטאת את תזרים המזומנים הצפוי ממנה במהלך תקופת ההשקעה. כיום אין מה להשוות בין התשואות מהשקעה בדירות בישראל לבין התשואה שניתן לקבל בהשקעה מקבילה בארה"ב. בעוד בישראל עומדת התשואה על אחוזים בודדים, בארה"ב היא מגיעה לתשואות דו ספרתיות.

נדלן בארצות הברית
dreamstime

צמצום הסיכון ברכישת נדל"ן בחו"ל

הבעיה היא שחלק מהאנשים חוששים מהשקעות שרחוקות מהם שנמצאות מעבר לים כי הם לא יודעים מה קורה שם ומה יקנו להם. אבל זה לא נכון. ראינו בישראל ממש כאן איך הרבה משקיעים נופלים גם כשהחברות שדרכן בוצעה ההשקעה היו גדולות וידועות. כך קרה עם דלק נדל"ן של יצחק תשובה, עם אפריקה ישראל של לב לבייב ולאחרונה הנפילה הגדולה עם אור סיטי נדל"ן של ענבל אור. מה שאומר שאין קשר בין סיכון לעצם המרחק הפיזי של ההשקעה מהמשקיע, אלא חשוב איך המשקיע מנהל את הסיכון של ההשקעה למול הסיכוי בה.

עורך דין יובל זיו, מנכ"ל חברת פסיפיק הולדינגס המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, מונה מספר נקודות חשובות דרכן ניתן ונכון למזער סיכונים בהשקעות נדל"ן: "חשוב שהמשקיע יהיה בעל הנכס בטאבו ללא שותפים וללא מינוף גבוה. כמו כן חשוב שהמשקיע יוכל למכור את הנכס מתי שיחפוץ בכל עת ולקבל חזרה את כספו".

לדבריו, "מבנה ההשקעה הנכון בשביל למזער סיכונים הוא שהמשקיע יהיה בעסק לעצמו אבל לא לבדו. באנגלית: Be in business for yourself but not by yourself!

מודל מנצח: שליטה משפטית מלאה בנכס ותשואה מובטחת

 פסיפיק הולדינגס, החברה שעו"ד זיו עומד בראשה, נהנית מייחוד גדול וקריטי בנוף החברות העוסקות בהשקעות נדל"ן בחו״ל. הייחוד של החברה הוא שאדם קודם כל מקבל בעלות בנכס הוא לא קונה אותו במסגרת קבוצה אלא מקבל בעלות מלאה ויש לו טאבו על שמו. "חרטנו על דגלנו את נושא צמצום הסיכונים וזו הדרך הנכונה לגרום לכך במודל ה CMA הייחודי שלנו יש פתרון מושלם לנושא: מצד אחד למשקיע יש בעלות מלאה על הנכס עם שליטה משפטית ומסחרית בו ומצד שני הוא נהנה מחברת ניהול שמטפלת בכל הדברים הנלווים, משלמת את כל הוצאות הניהול, התחזוקה והאחזקה, דואגת להשכרת הנכס ונושאת באחריות לכך".

בדרך הזו, משקיעים שחששו במקרים רבים בעבר שחברה שמכרה להם נכס תפשוט את הרגל או לא תעמוד בהתחייבויותיה, יכולים להיות רגועים. במודל ה- CMA של פסיפיק הולדינגס, הנכסים שנרכשים שייכים במאה אחוז לבעל הנכס ואין בהם שום חלק לחברה, מה שהופך את הסיכון הזה ללא רלוונטי עבור המשקיע.

לקבלת מידע נוסף אודות השקעות נדל"ן בארצות הברית>>>

"בשביל להקטין את הסיכון צריך להיות בשליטה ובשביל להיות בשליטה צריך חברה כמו שלנו. כשאתה בעלים של נכס אתה מוגן ממקרים שהחברה מסתבכת. אתה יכול למכור את הנכס מתי שאתה רוצה. במקומות אחרים אתה לא יכול להחליט, אתה יחד עם כולם. זה דומה לנסיעה באוטובוס עם נהג ולך אין שליטה אישית, אם מתרסקים גם אתה מתרסק. לעומת זאת במודל שלנו, אתה נוסע באוטו פרטי משלך ואנחנו משמשים כנהג שלך, אם קרה משהו לנהג, זה לא משפיע עליך כי אתה נכנס לכיסא הנהג ונוהג במקומו", מרחיב עו"ד זיו.

על פי מודל ה-CMA של פסיפיק הולדינגס, הנכס הוא בבעלות מלאה של המשקיע אך בכל האחריות לניהול נושאת החברה עצמה כאשר בכל רגע יכול הקונה להחליט לקחת את האחריות הזו לידיו או למכור את הנכס.  בהתאם למודל הזו מבטיחים בפסיפיק הולדינגס למשקיעים תשואה שנתית בהיקף של החל מ-7% ועד 9%, כאשר בהתאם לכך תתחלק החברה עם המשקיעים בעתיד בעליית הערך בנכס.  לדוגמה, בעסקה של 9% תשואה קבועה ומובטחת תתחלק החברה עם המשקיעים בעליית הערך שווה בשווה בשיעור של 50%-50%. בעסקה של 8% תשואה מובטחת תתחלק החברה עם המשקיעים בשיעור של  30%-70%. ואילו בעסקה של 7% תשואה מובטחת, פסיפיק הולדינגס לא משתתפת בעליית הערך בנכס וההשבחה כולה הולכת למשקיע.

התשואה המובטחת היא למשך ארבע השנים הראשונות ולאחר מכן המשקיעים נדרשים להחליט אם הם רוצים למכור את הנכס או להאריך את העסקה מול החברה המנהלת. חשוב להבהיר שהתשואה שמובטחת למשקיעים היא ללא קשר עם הנכסים ריקים או מושכרים ואלו תיקונים ושיפוצים נדרש לבצע בהם. את האחריות לכל אלו לוקחת על עצמה פסיפיק הולדינגס. "אנחנו מתנהלים מול הדיירים ששכורים את הדירות ונושאים בכל כאב הראש הכרוך בכך. הדיירים עצמם לא מכירים את הבעלים שרכשו את הנכס", מדגיש עו"ד זיו.

גמישות מרבית למשקיעים

אחד היתרונות בהשקעה דרך פסיפיק הולדינגס היא הגמישות הרבה שיש למשקיעים. מי שלא רוצה בכך, לא חייב לבחור במסלול CMA עם התשואה המובטחת. ישנו גם מודל של ״שלם וקח״ בו המשקיע משלם ומקבל את הנכס מיידית לאחריותו כולל ניהולו. ישנו גם מודל שלישי בו לאחר הרכישה המשקיע משלם לחברת הניהול דמי ניהול וגם נושא בכל עליות במודל הזה,שבו אין תשואה קבועה, החברה לא תתחלק איתו ברווחים והם יהיו שלו במלואם. עורך דין זיו מציין שלרוב הישראלים מודל CMA יותר מתאים בשל המרחק הגיאוגרפי וחוסר היכולת והרצון להתעסק בנכס באופן שוטף.

לקבלת מידע נוסף אודות השקעות נדל"ן בארצות הברית>>>

 זיו: "אני כעורך דין שאוהב להגן על הלקוחות שלו וגם כמשקיע שאוהב להתייחס לתרחיש הגרוע ביותר, חיפשתי שיטה טובה שמגנה על הלקוחות כדי שירגישו בנוח לרכוש דרכנו וזה נמצא באופן מלא במודל ה-CMA. בשביל להקטין את הסיכון יש לתת למשקיע שליטה משפטית ובשביל להיות בשליטה צריך חברה כמו שלנו. כשאתה הבעלים הרשום של הנכס אתה מוגן ממקרים שהחברה מסתבכת. אתה יכול למכור את הנכס מתי שאתה רוצה. במקומות אחרים כמו בהשקעה בקרן אתה לא יכול להחליט, אתה יחד עם כולם. בנוסף, כדי להעניק בטחון נוסף ומרבי למשקיעים ובעקבות יחסי העבודה המצויינים שלנו עם בנק לאומי לישראל ובנק אוף אמריקה בארה״ב אנחנו מציעים למשקיעים ערבות בנקאית אוטונומית על התשואה. זאת אומרת שהמשקיע מקבל נכס בטאבו, צ׳קים מראש לשנה קדימה וגם יכול לבקש ערבות בנקאית שתופעל במקרה שהצ׳קים לא יכובדו. חשוב לציין שאנחנו פעילים בשוק הישראלי משנת 2009 ולעולם לא חזר לנו צ׳ק  ואף משקיע לא הפסיד אצלנו כסף נהפוך הוא, המשקיעים שלנו נהנים מתשואות שוטפות גבוהות וגם מרווחי הון״. 

כתבות שאולי פיספסתם

*#