חדלות פירעון בפרויקטים של התחדשות עירונית: מי יישא במימון השלמת הפרויקט?

כאשר יזם נקלע למצב של חדלות פירעון ואינו יכול להשלים פרויקט של התחדשות עירונית, נקלעים בעלי הדירות ורוכשי הדירות למאבק על נטל השלמת הפרויקט. עו"ד מיכה צמיר על הסוגייה המשפטית הסבוכה ודרכי הפתרון

ניבה שור, בשיתוף עו"ד מיכה צמיר
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
עו"ד מיה צמיר: מתמחה בפשיטות רגל וחדלות פירעון, פירוק חברות, משפט מסחרי ואגודות שיתופיות
עו"ד מיה צמיר: מתמחה בפשיטות רגל וחדלות פירעון, פירוק חברות, משפט מסחרי ואגודות שיתופיותצילום: Shutterstock
ניבה שור, בשיתוף עו"ד מיכה צמיר
תוכן שיווקי

דיני חדלות פירעון עוסקים במצב שבו אדם חייב כסף לנושים, אך גם אם הוא רוצה לשלם את החוב - אין בידיו את מלוא הסכום הנדרש. בתהליך של חדלות פירעון נדרש החייב להחזיר חלק מהחובות, אך מחלקם יקבל הפטר. לעיתים ישנו מספר גדול של נושים, הנאבקים בבית המשפט לגבי מי יקבל את הכספים שנותרו בידי החייב. כזה הוא לדוגמה המקרה של בעלי דירות ורוכשי דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית שהופסקו באמצע בגלל חדלות פירעון של היזם.

פרויקט התחדשות עירונית יכול לזמן מצבים מורכבים כאשר היזם נקלע למצב של חדלות פירעון, אינו משלים את הפרויקט, ונעלם כשהוא מותיר את בעלי הדירות להתגורר באתר בנייה ואת רוכשי הדירות החדשות ללא דירה. ההתמודדות עשויה להיות קשה, יצרית ובעלת גרורות משפטיות, שכן עתה צריך למצוא יזם חדש ובעיקר למצוא מי יממן את השלמת הפרויקט.

מיכה צמיר הוא עורך דין ותיק, בעל ניסיון של 24 שנה, המתמחה בתחומים של פשיטות רגל וחדלות פירעון, פירוק חברות, משפט מסחרי ואגודות שיתופיות. בין יתר עיסוקיו, מלווה עו"ד צמיר בעלי דירות ורוכשי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שנקלעו לקשיים, בהם פרויקט של שלושה בניינים צמודים בבת ים שחברת היזמות נעלמה, תוך שהיא משאירה חוב של 10 מיליון שקלים הנדרשים להשלמת הפרויקט.

"בפרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק בינוי) ישנם שלושה 'שחקנים' עיקריים: בעלי הדירות, היזם ורוכשי הדירות החדשות", מסביר עו"ד צמיר. "בעלי הדירות רואים עצמם כמי שנתנו ליזם תמורה - מסרו שטחים מהרכוש המשותף וזכויות בנייה בהם בנה היזם דירות חדשות, אך לא קיבלו את העבודה לה התחייב היזם - חיזוק הבניין, שדרוגו והתוספת לדירותיהם. רוכשי הדירות החדשות שרכשו את דירות התמורה מהיזם ושעדיין נמצאות בתהליך בנייה - לא קיבלו את הדירות שרכשו, זאת למרות שלרוב כבר שילמו חלק ניכר מהתמורה וייתכן שאף את כולה".

מי יממן את הפרויקט?
הסיטואציה בה מתמקדת כתבה זו עוסקת בעסקאות בהן בעלי הדירות לא נטלו מהיזם ביטחונות מספיקים שיאפשרו את השלמת הפרויקט, גם בסיטואציה שבה היזם מפר את החוזה ומפסיק את העבודות, ורוכשי הדירות החדשות קיבלו בטוחה מסוג הערת אזהרה (להבדיל מבטוחה אחרת כמו ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) ולא נותרו דירות תמורה שטרם נמכרו שיש בתמורתם לממן את השלמת הפרויקט. מאחר שלא ניתן בהליך מהיר להוציא מהיזם את המימון הדרוש להשלמת הפרויקט, נתמקד בסכסוך המתבקש בין בעלי הדירות לבין רוכשי הדירות, שעיקרו השאלה: מי יישא במימון השלמת הפרויקט?

"אני מציע לבעלי הדירות וגם לרוכשי הדירות החדשות לקבל ייעוץ משפטי"צילום: Shutterstock

"התשובה לשאלה מי יממן את השלמת הפרויקט אינה פשוטה ובעיקר יקרה, שאף מגיעה לסכומים משמעותיים של מיליוני שקלים", אומר עו"ד צמיר ומסביר: "בדרך כלל, גם בעלי הדירות וגם רוכשי הדירות נעזרים בעורכי דין עוד מתחילת תהליך התמ"א, כך שמהר מאוד יגיע הסכסוך לבית משפט ושם יטען כל אחד מהצדדים שהוא בעל עדיפות. ניתן לצפות כי בעלי הדירות יטענו כי הם בעלי זכות הבעלות בשטחים המשותפים וגם בזכויות הבניה שניתנו ליזם בתמורה לקיום חיובי היזם כלפיהם. אם רוכשי הדירות החדשות מעוניינים לזכות בזכות בעלות בדירות שרכשו, עליהם להביא לכך שבעלי הדירות יקבלו את התמורה לה התחייב היזם והמהווה תנאי להעברת זכויותיהם ליזם ומשם לרוכשי הדירות. רוכשי הדירות יטענו מאידך, שהערת האזהרה שניתנה להם, בהסכמת בעלי הדירות או מורשה מטעמם – מקנה להם מעמד של 'נושה מובטח' בקרקע עליה נבנו הדירות, ועדיפות על פני זכויות הבעלות של בעלי הדירות".

עו"ד צמיר מציין כי בתי המשפט אינם ששים להכריע בטענות אלו, שכן בדרך כלל הן בעלי הדירות והן רוכשי הדירות הם קורבנות של הסיטואציה לה גרם היזם, ולכן בית המשפט ינסה לגרום לשתי הקבוצות להגיע לפתרון מוסכם של מימון משותף. הוא מספר על אחד המקרים המורכבים שהגיע לפתחו של בית המשפט: "בשנת 2019 בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בהליך פירוק (בעניין חברת דרך התאנה בע"מ). באותו מקרה היזם נעלם לפני שהשלים פרויקט תמ"א ברחוב דרך התאנה בתל אביב. בית המשפט המחוזי הורה על ביטול חוזי המכר שבין היזם לרוכשי הדירות החדשות ועל מחיקת הערות האזהרה שלטובתם, והורה על מכירת הדירות החדשות ליזם חדש. בערעור שבא בפני בית המשפט העליון נקבע כי פסיקת המחוזי אינה מהווה הלכה כללית הקובעת מתי יש למחוק ומתי אין למחוק הערת אזהרה. בפסיקה מאוחרת שניתנה חודשים לאחר מכן, חיזק בית המשפט העליון את מעמד הנשייה של האוחזים בהערת אזהרה".

מה ניתן לעשות במקרה כזה?
"אני מציע לבעלי הדירות וגם לרוכשי הדירות החדשות לקבל ייעוץ משפטי, על מנת להבין את מורכבות הסיטואציה אליה נקלעו. יעוץ זה עשוי ויכול להביא את שתי הקבוצות לבצע העדפה מתבקשת של שיתוף פעולה, שיוביל להשלמת הפרויקט באמצעות גיבוש מתווה מוסכם של מימון ביניים בו משתתפות שתי הקבוצות, ודחיית הסכסוכים בין בעלי הדירות ורוכשי הדירות החדשות עד לאחר סיום הפרויקט. מתווה שכזה יסייע לשתי הקבוצות לקבל את דירותיהם בהקדם ויביא בהכרח להקטנת נזקיהם. איחוד הכוחות יוכל לסייע גם בהליכים כנגד היזם", אומר עו"ד צמיר ומדגיש: "מניסיון העבר, לכל סכסוך קווים ומאפיינים ייחודיים לו ואין בכתבה זו משום ייעוץ משפטי".

מיכה צמיר – משרד עורכי דין
כתובת: דרך מנחם בגין 7, רמת גן
טלפון: 03-6855717

בשיתוף עו"ד מיכה צמיר