מחשבים מסלול מחדש בדרך אל הבית

עו"ד מאיה כלב, המתמחה בדיני מקרקעין, מסבירה כיצד תכנון משפטי, כלכלי ומקצועי מוקדם יכול לסייע לרוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור, בפרט בימים אלה של חוסר ודאות

גלי לויטה ליבוביץ, בשיתוף עו"ד מאיה כלב
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
000993
עו"ד מאיה כלבצילום: מוטי דביר ל Q Elite Bea
גלי לויטה ליבוביץ, בשיתוף עו"ד מאיה כלב
תוכן שיווקי

"רוב הישראלים חולמים על רכישת נכס למגורים ולא מעטים מהם חולמים גם על הכנסה פאסיבית כמשקיעים. אבל יש להבחין בין השניים. גידול האוכלוסייה בישראל הוא נתון ברור, ולכן הצורך בנדל"ן כנכס למגורים עודנו קיים ותמיד יהיה, גם בתקופה שאנו חווים כיום, המאופיינת בחוסר ודאות, בטלטלה בשוק, בעליית הריבית, בהגדלה לא מבוטלת של החזרי המשכנתאות החודשיים ובנסיקת מחירי הדיור לקנייה ולהשכרה. עם זאת, בכל הנוגע למשקיעים התמונה שונה ומשתנה בימים אלו", כך מסבירה עו"ד מאיה כלב — בעלת משרד המתמחה בייצוג וייעוץ בעסקאות נדל"ן. משרדה של עו"ד כלב מעניק שירותים משפטיים בתחומי רכישה או מכירה של דירה, ייצוג יזמים וקבלנים, קבוצות רכישה והסכמי שיתוף במקרקעין. לעומת רואי השחורות, היא טוענת כי "מה שאנחנו רואים כרגע בענף הנדל"ן בישראל אינו בגדר בועה שתתפוצץ בקרוב, אלא התמתנות מתבקשת לאחר תקופה של עליית מחירים בקצב יוצא דופן". לדבריה, השוק כבר אינו רק של מוכרים: "גם אם נראה שבחודשים הקרובים ככל הנראה רבים ימשיכו לשבת על הגדר ויימנעו מביצוע עסקאות כתוצאה מחוסר הוודאות ומקושי בקבלת מימון לעסקאות בהיקפים שראינו עד כה, הרי שזה מצב זמני ויש להיערך אליו מבעוד מועד".

את רואה את האור בקצה המנהרה הדי מעורפלת, שמאפיינת כיום את ענף הנדל"ן ושוק המשכנתאות?
"בהחלט. החוכמה כרגע היא לא להתחכם ולהיערך מחדש בתכנון המהלך של עסקאות נדל"ן. היערכות כזו צריכה לכלול הבנה מלאה של כל העלויות הכרוכות בעסקה ולא רק מחיר הרכישה או המכירה, כך שמי שנכנס למהלך יבין מהי העלות האמיתית ובהתאם ייערך ליכולת המימון הן מבחינת סכום המימון, ההחזרים החודשיים שעלו משמעותית ופריסת התשלומים הנכונה והמתאימה לכל עסקה. גם מי שלא בטוח שידו משגת או חושש לבצע עסקה אך יש לו צורך בנכס למגורים, מומלץ שימשיך לעקוב אחר המתרחש בענף הנדל"ן ויחפש הזדמנויות שיכולות לצוץ גם בתקופה כזו. וכן, לדעתי מדובר במצב זמני שלא יימשך לעד, במיוחד לנוכח הצורך הבסיסי של רבים לגור בבית משלהם או לשדרג את הנכס הנוכחי שבבעלותם לנוכח שינויים במצב המשפחתי או מעבר לעיר אחרת. חשוב שלא להתייאש, למרות כל מה שקורה כיום, בין אם מדובר בדירה שנמצאת הרבה יותר זמן מבעבר בשוק — מצד המוכר, או בעדכון ותיקון התקציב לעסקה — מצד הקונה".

היא מוסיפה: "אני בהחלט חושבת שמאחר שאנשים זקוקים לדירות, מדובר בצורך אמיתי שגם שמכתיב את ההתנהלות הנדל"נית. אני צופה שבטווח הדי קרוב, של עוד כמה חודשים עד שנה, תהיה התמתנות והשוק יהיה מעט שונה בכך שיתאפיין בקצת יותר צניעות ממה שראינו בשנתיים האחרונות. אם תוך כדי הקורונה ואחריה ראינו ביקוש לדירות מרווחות יותר עם גינות או מרפסות גדולות, ייתכן שכעת יהיה צורך להתאים את הפרמטרים של הנכס המיוחל או את מיקומו הגיאוגרפי כדי שיעמוד בתקציב עדכני לימים אלו, ליכולת לקבל מימון וליכולת לעמוד בהחזרים החודשיים שאף הם השתנו משמעותית. עבור רוכשי דירות לראשונה זה משמעותי במיוחד, כדי לאפשר לעצמם את דריסת הרגל הנדל"נית ולא להישאר מחוץ לשוק".

ומה עושים בינתיים עד שהמצב ישתפר?
״חשוב לעקוב ולחפש הזדמנויות, כי הן עדיין קיימות, ולא לנתק מגע עם השוק. בנוסף, כדאי להיות סבלניים ולהיערך מחדש ברמת הבנת היכולות הכלכליות והגדרת התקציב הרלוונטי העדכני, המטרות והיעדים. במקרים רבים יש צורך לחשב מסלול מחדש ואפילו לוותר על עסקה כזו או אחרת ולחפש אחרת במקומה, בפרט כשמתברר שהתקציב שנקבע בעבר הלא רחוק כבר אינו רלוונטי, ולא משנה עד כמה רוצים את הנכס המדובר. חשוב שהעסקה לא תהפוך למסוכנת ואפילו תפגע בתא המשפחתי. גם כשמדובר על המוכרים, זו 'לא חוכמה' לחתום על החוזה, אלא חשוב להבין גם את המשמעות של התשלומים הנלווים, החל באנשי מקצוע, דרך עלות התיווך ועד מסי המדינה ומה נותר מסכום המכירה".

ייעוץ משפטי בשלבים המוקדמים

עו"ד כלב מסבירה כי ליווי משפטי מספק מענה היקפי, הרבה מעבר להכנת נוסח החוזה. זאת משום שלכל עסקה יש את המאפיינים הייחודיים שלה ולכל לקוח נתונים משתנים. לכן היא מדגישה את חשיבות הייעוץ המשפטי והכלכלי כבר בשלבים מוקדמים, הרבה לפני שיוצאים לשוק. "זה מאוד נחמד לסגור מחיר, אבל השאלה הנדרשת היא האם כל אחד מהצדדים יודע עם כמה כסף הוא נשאר בסוף: המוכר — לאחר מכירת הדירה והקונה — עם הוספת העלויות הנלוות לרכישתה, כולל ההחזרים החודשיים לאורך שנים שיכולים להמשיך ולעלות, תלוי בקצב עליית הריבית", היא אומרת. "מדובר באלמנטים מורכבים שיכולים לקבל מענה מקצועי, כולל התאמת העסקה הנכונה עבור כל לקוח והתייחסות להשלכות, בעיקר הכלכליות".

בנקודה זו עו"ד כלב מבקשת להזהיר: "אני לא מציעה לאף אחד להיכנס לעסקה שאותה הוא לא יכול לממן לאורך הזמן הנדרש או שאינה בטוחה עבורו, גם אם הוא מאוד רוצה את הנכס. אם יש אילוצים חיצוניים שמחייבים שינוי מקום מגורים, לאחר ניתוח של המצב והאפשרויות ייתכן שההמלצה תהיה כי עדיף זמנית לשכור נכס מאשר לאבד כסף רב יותר בעסקה מסוכנת, בפרט לנוכח יוקר המחיה העולה לעומת המשכורת". ועד שיגיע הנכס המתאים והטוב הבא, היא ממליצה לבצע תכנון והיערכות כלכליים מפורטים ככל הניתן כדי שברגע הנכון תתבצע העסקה. "בימים אלה, של אי ודאות, יש צורך בהתנהלות זהירה ומושכלת, בפרט כאשר מדובר באחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחיים", היא מסכמת.

עו"ד מאיה כלב
טלפון: 052-7277270
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>

בשיתוף עו"ד מאיה כלב