תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

משקיעים בנדל"ן בחו"ל? הנה 10 מושגים שכדאי לכם להכיר

עולם ההשקעות בנדל"ן עלול להיראות למתחילים כמו ג'ונגל – גם מבחינת המונחים המקצועיים. הנה מדריך שיעזור לכם לעשות קצת סדר

סנטרלפארק
© Ken Cole | Dreamstime.com

LLC, LOI, אקוויטי, טייטל אינשורנס ועוד ועוד – משקיעים בנדל"ן שמבקשים ללמוד בעצמם את העקרונות החשובים, עלולים להתקשות למצוא את הידיים ואת הרגליים בין שלל המונחים המקצועיים המקובלים בענף, שרובם בכלל באנגלית. 

בעזרת חברת SDB, המתמחה בהשקעות נדל"ן המשלבות בין הון עצמי נמוך ותשואה גבוהה,  אספנו עבורכם כמה מושגים חשובים במיוחד – עם פירושים והסברים קצרים ופשוטים, שיעזרו לכם להבין יותר בלי לעשות דוקטורט. 

Single Family – בעוד מולטי פמילי הוא בית למשפחות רבות, הסינגל פמילי הוא בית פרטי, המאכלס משפחה אחת בלבד ומהווה מבחינה משפטית יחידה אחת כולל הקרקע הניתנת לרכישה ולבעלות. קל יותר לאתר נכסים כאלה, וגם לרכוש אותם – שכן המחיר נמוך יותר ממתחם של דירות. בהתאם, קל יותר למכור אותם, שכן זוהי יחידת דיור אחת בלבד. עם זאת, עבור מי שמעוניין להחזיק ביותר מיחידת דיור אחת לצורך השקעה, המולטי פמילי נוח יותר – שכן כל העלויות והתחזוקה מרוכזות במקום אחד, במקום להיות מפוזרות בין כמה וכמה בתים במיקומים שונים.

Multi-Family - מקבץ של יחידות דיור, בבניין אחד או בבניין ובו מספר מתחמים, המתאפיין בכך שלא ניתן משפטית לרכוש רק דירה אחת מתוכו משום שהזכויות בהן לא מחולקות כדירות בבית משותף – אלא את המקבץ בשלמותו כנכס אחד. במקרים רבים נרכש הקומפלקס בידי קבוצת משקיעים גדולה, שכן עלותו גבוהה יותר מזו של בניין או דירה רגילים. בעלי הקומפלקס אחראים לרוב גם על התפעול והתחזוקה שלו, ולצורך כך מעסיקים צוות עובדים.

פוטנציאל השבחה – משקיעי נדל"ן בדרך כלל מחפשים נכס עם פוטנציאל השבחה גבוה, כלומר – נכס שניתן להעלות את ערכו בהשקעה נמוכה יחסית. כך למשל, דירה ישנה ולא משופצת, אך במיקום מבוקש, יכולה לזכות בתג מחיר גבוה בהרבה לאחר שיפוץ סטנדרטי. פעולה זו נקראת השבחה של הנכס.

בית למכירה
© Lightfieldstudiosprod | Dreamstime.com

למידע נוסף והצטרפות >> 

מודל שותפות – היות שהמחירים של נדל"ן הם גבוהים יחסית, פעמים רבות אנו רואים שמשקיעי נדל"ן פועלים במודל שותפות. במודל זה, קבוצת משקיעים מתאגדת – לעתים קרובות באמצעות יזם או חברה – להשקעה משותפת בנכס או בקבוצת נכסים. ההתאגדות מסייעת להם למנף את הכסף שברשותם למימון עסקאות בהיקף גדול יותר; ובנוסף, ברוב המקרים היזם הוא בעל ניסיון וידע בהשקעות דומות, מה שמסייע להצלחת העסקה ולהשגת תשואה נאה. באמצעות מודל שכזה המשקיעים מנצלים את כוחה של הקבוצה בקבלת מחירים טובים יותר והתקשרות עם בעלי מקצוע ונותני שירותים שכיחידים היה להם קשה להשיג.

Title Company - חברת עורכי דין / פארליגלים המתמחים בעסקאות נדל"ן ובקיאים בחוק המקומי (בארה"ב ישנן 50 מדינות עם חוקים שונים) הפועלת מתוקף רישיון מהמדינה ובין תפקידיה לבצע בדיקה לשרשרת הזכויות (Chain of Title) בנכס, היסטוריית בעלויות ורישומים על הנכס, בירור חובות בעירייה, משכנתאות וכדומה. התהליך מכונה Due Diligence משפטי. בכפוף לתוצאות הבדיקה על חברת עורכי הדין לערוך Title Insurance.

Title Insurance – סוג של פוליסת ביטוח. כל נכס שנקנה ונמכר בארה"ב צריך להירשם ב- County Title Records, המקבילה האמריקאית לרישום בטאבו. כאשר מבצעים ביטוח Title, החברה המבטחת נוטלת על עצמה את כל הסיכונים שעלולים לנבוע מבעיות של רישום הנכס וטעויות בבדיקה שבוצעו על ידי חברת ה- TITLE – למשל, אם אדם התחזה לבעל דירה ומכר אותה בעורמה לקונה, שמימן את העסקה באמצעות הבנק. כאשר מתגלה המרמה, ומתברר כי למעשה הקונה לא קיבל את הזכויות החוקיות בדירה – חברת הביטוח תפצה אותו וגם את הבנק בגובה הפוליסה. כאשר רוכשים נכס בארה"ב – יש לוודא כי ביטוח מסוג זה כלול בעסקה, כדי להגן על המשקיעים.

עורכי דין
© Andrei Rahalski | Dreamstime.com

County Title Records – בעוד בישראל הטאבו הוא כלי עיקרי להבטחת זכויות, כאשר זכות קניינית טעונה רישום בטאבו וזכות רשומה בפנקס הזכויות מהווה ראיה חותכת לבעלות בנכס, בארה"ב אין טאבו והשיטה היא שיטת ה- TITLE. לכל מחוז במדינה יש מערכת רישום עצמאית שמטרתה לספק התראה ((NNotice לרוכש פוטנציאלי לגבי מצב הנכס. לא קיימת חובת רישום על פי החוק והרישום אינו מהווה ראיה חותכת לבעלות כמו בארץ.

Escrow account – או בעברית, "חשבון השלשה". זהו חשבון בנק בנאמנות, שבו מופקד התשלום של צד אחד להסכם, עד שהצד השני, שאמור לקבל את התשלום, יבצע את חלקו בעסקה. לאחר שישלים את חלקו, ולאחר שיתמלאו תנאים נוספים – שלא תמיד נמצאים בשליטתו - יועבר אל הצד השני הסכום מתוך חשבון ההשלשה. את החשבון מנהל נאמן – עורך דין, רואה חשבון או חברה לנאמנות. הוא זה שפותח את החשבון, מנהל אותו ומפקח על ביצוע כל תנאי ההסכם. חשבון השלשה הוא אמצעי בטיחות חשוב מאוד בעת ביצוע השקעות בנדל"ן, ומומלץ מאוד שלא לוותר עליו.

LLC – הלא היא Limited Liability Company – היא דרך פופולרית לרכוש נכס בארה"ב. מצד אחד, זו חברה בערבון מוגבל, כך שהיא מעניקה הגנה לבעלי הזכויות שלה (ב- LLC ה"מניות" נקראות זכויות חברות)שלה; אך מצד שני, היא "שקופה" בכל הנוגע למיסוי – כך שהמס על ההכנסות שלה מוטל על השותפים בה, ובתנאים מסוימים שקבעו בתי המשפט בארה"ב, שותפים זרים בחברות LLC פטורים ממס. רבים מעדיפים לרכוש נכס באמצעות חברת LLC, כך שבמקרה של תביעות נגד החברה, הם לא ייפגעו מכך באופן אישי.

LOI – Letter of Intent או Term Sheet, ובעברית – מכתב כוונות, או מזכר הבנות. זוהי הצהרה המעידה על כך שהצדדים לעסקה מסוימת, למשל משקיעים והחברה המושקעת, מתכוונים להתקשר זה עם זה בהסכם, כדי להעיד על הרצינות משני הצדדים. יש לשים לב שאף שזהו מכתב כוונות בלבד, יכולה להיות לו משמעות משפטית – כך שעל המשקיעים להיזהר בניסוח, אם עדיין אינם מוכנים ב-100% להתחייב להשקעה. 

השקעות נדל"ן בחו"ל בחסות SDB > בחזרה למדור

למידע נוסף והצטרפות >> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#