על ביקושים ומיגונים

אם היזמים והפעילים בתחום היו זקוקים לעוד טיעון לטובת ההתחדשות העירונית, נראה שהמבצע הצבאי האחרון והפגיעות בעורף הישראלי, עשו את העבודה

אלעד צור
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אזורים בסוקולוב בנתניה
אלעד צור
תוכן מקודם

ההתחדשות העירונית היא כבר מזמן עובדה מוגמרת. לכל העוסקים בתחום ברור שבאיזורים רבים – בעיקר במרכזי הערים, בלב איזורי הביקוש, אין דרך אחרת לייצר מלאי יחידות דיור שיענה על הביקושים. אבל למרות זאת, לדעת היזמים וחברות הבניה, הפרויקטים לא מתקדמים בקצב מספיק. מה ניתן לעשות כדי להזיז את רכבת ההתחדשות?

ודאות לכולם

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו קובע כי "התחדשות עירונית היא שותפות של יזמים, תושבים וערים. המטרה של המדינה בשיפורה חייבת להביא לוודאות עבור כולם. אסור למנוע כעת התחדשות עירונית ממגנת ויש לקבוע הליך סדור שבו, רק לאחר אישור מלא לחלופה ישימה, תהפוך המדינה את שעון החול ותמדוד תקופת מעבר בה יובטח לשותפים בפרויקטים כי ניתן יהיה להשלים אותם. באם תוקם ממשלה מתפקדת, אנחנו מעריכים שבתוך שנה אחת של עבודת תכנון, ניתן יהיה להגיע לחלופה מצויינת לתמ"א 38. כבר בשלב תכנון חלופה, חייבת המדינה להבטיח השקעה תקציבית למימון תשתיות לקליטת דירות חדשות. בהמשך, החלופה לתמ"א 38 צריכה לכלול שורת עקרונות שבראשם, השוואת חובת הממשלה לממן תשתית בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית עם הסכמי גג מול רשויות מקומיות, מימון צבוע מראש ופתרונות תכנוניים לניצול נכון של שטחי ציבור ושילובם החכם בתכנון אורבני מודרני של הבנייה המחדשת. עקרון נוסף צריך להיות פתרון הוליסטי למיגון והתחדשות עירונית בפריפריה. הצענו לפני שנים למדינה פתרון כזה ומימושו נעצר בשל המשבר הפוליטי שעליו נקלענו. אפשר לממן ישירות מיגון והתחדשות עירונית, ולשלב נכון את ההשקעה המתוקצבת בהטבות מס לקבלנים וקרקע משלימה".

הגדלת תקציב

חיים אביטן, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשעבר מספר כי "מאז הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ניכר שההתחדשות העירונית נפוצה יותר ויותר בישראל. 24 המינהלות הפועלות בכל רחבי הארץ הן כוח עצום להאצת ההתחדשות העירונית, כך שהתשתית האיתנה כבר קיימת. בנוסף, יותר ויותר ראשי ערים מבינים את הפוטנציאל ותומכים בהתחדשות העירונית.

הדבר הדרוש ביותר כעת הוא הגדלה משמעותית של תקציב הרשות הממשלתית, והכשרת הקרן להתחדשות עירונית שיכולה לחולל שינוי של ממש בפריפריה. יתר על כן, כעת גם הבשילו התנאים לקדם את החלופה הכספית תמורת קרקע משלימה, ודבר זה לבדו יחולל מהפיכה לא רק בפריפריה הגיאוגרפית, כי אם גם בזו החברתית, בקרב שכונות במגוון ערים ברחבי הארץ, גם במרכז, שאינן בעלות היתכנות כלכלית. בכך תושג מטרת הממשלה במיגון הדירות מפני טילים ורעידות אדמה, וכן יתאפשר שילוב חברתי חדש של אוכלוסיה ותיקה עם אוכלוסיה חדשה וחזקה בשכונות הישנות".

הפתרון למיגון

ארנון פרידמן מנכ"ל אשדר אומר כי "הלחימה בחודש שעבר הזכירה שמדינת ישראל חייבת לקדם ככל הניתן את פרויקטי ההתחדשות העירונית שתקועים בבירוקרטיה התכנונית והקניינית, להרוס את הדירות הישנות שמהוות מטרה  לפגיעות. טילים ולהקים בניינים חדשים עם ממ"דים. ההתחדשות העירונית היא המפתח לשתי בעיות: גם למיגון העורף וגם לצורך בתוספת יחידות דיור לאוכלוסייה הגדלה. המדינה קבעה כללים לתמרוץ פרויקטים של התחדשות עירונית על ידי כך שהיא ויתרה על גביית מיסים מהעסקאות, כך שהיא לא תצטרך להשקיע את הכסף הנדרש למיגון וחיזוק מבנים מתקציב המדינה הבעיה היא שבתמריצים שניתנו לא ניתן מענה לרשויות המקומיות שמתנגדות לתוספת צפיפות בתחומן, ללא קבלת תקציב להכלת תוספת האוכלוסייה. ההטבה שהמדינה נותנת ממיסים אמנם מטיבה עם  היזמים וגם עם בעלי הדירות הישנות ואכן נותנת תמריץ לייזום פרויקטי התחדשות עירונית, אולם אבל מי שנשכח בתהליך הן הרשויות המקומיות, וכל עוד לא יינתן להן פתרון, פרויקטים יישארו תקועים".

דרך עירוב שימושים

לדברי רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג: "מודל המגורים המסורתי משתנה מול עיננו. אם בעבר אבני הדרך בחיי אדם, בראי הנדל"ן, היו רווקות צעירה, נישואין וילדים ואז הזדקנות משותפת אנו רואים היום שינויים דרמטיים באורח החיים המודרני של התא המשפחתי.

רווקות מאוחרת, גירושין, דיור בנפרד, משפחות חד הוריות ועוד. כל אלו לצד התגבשות מרכזי המטרופולין, תחבורה ציבורית משוכללת, קווי רכבת עילית ותחתית נגישים יביאו לעלייה משמעותית בביקוש לדירות קטנות, מיקרו יוניטס, עם חללים ציבוריים משותפים.

ההתחדשות העירונית תחייב עירוב שימושים והנדל"ן העתידי יתאפיין בקומפלקסים מורכבים של מסחר, משרדים, מגורים להשכרה ודירות בבעלות. הרבה דירות קטנות והרבה חללים מפנקים לרווחת התושבים כולם. הקהילה תצטמצם למרחב הפרויקטאלי הגדול.

המפתח יהיה אצל חברות הניהול. ניהול פרויקטים מורכבים ומעורבים כאלו יחייב התמחות נרחבת ויאפשר מתן שירותים נוספים לדיירי המתחם על ידי חברת הניהול באופן שחלק ניכר מצרכי הדייר אשר ממולאים כיום באמצעות חברות חיצוניות יסופקו באמצעות חברת

הניהול של הפרויקט. הדברים מתיישרים עם המגמה הנראית כיום בשוק ותלך ותגבר בשנים הבאות, של מתחמי דירות להשכרה. כניסה של עוד ועוד גופים קונצרניים לשוק ושינוי מסוים של מודל תפיסת הדיור בקרב הציבור הישראלי".

מניעת הגירה שלילית

צחי סופרין, בעלים ודירקטור בקבוצת סופרין, המקדמת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית במרכז הארץ ובאזור השרון, כמו גם פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב, מגורים ולוגיסטיקה מעריך כי "בשנים הקרובות נראה יותר ויותר תהליכי התחדשות עירונית מחוץ לתל אביב וגוש דן .  היצע הקרקעות הנמוך לבניה , העדיפות הברורה של רשויות מקומיות לאזורי תעסוקה ולא לשכונות מגורים חדשות  והצורך הגדול לחזק בניינים ישנים בשכונות וותיקות במרכז העיר , יהוו תמריץ לוועדות המקומיות לזרז תהליכי התחדשות עירונית אצלם, גם מתוך מטרה לשמור את התושבים ובפרט הצעירים בעיר ולמנוע הגירה שלילית. להערכתי גם מבחינת אופי ההתחדשות העירונית נראה יותר איחוד מתחמים ופעילות של פינוי בינוי שתכלול מספר בניינים  ולא הריסה ובניה של בניין בודד.  שכן תהליכי פינוי בינוי של מתחם גדול מקורם בתב"ע חדשה שבאמצעותה ניתן להוסיף לאזור תשתיות , פארקים, מקומות חניה במידת הצורך וכן יותר שטחים ומבנים לצרכים ציבוריים".

מענה תכנוני מרכזי

דני מור מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט אומר כי : "תחום ההתחדשות העירונית, מייצר את המענה התכנוני המרכזי לבעיית מצוקת הקרקעות לבניה בגוש דן ולמחירי הדירות שממשיכים לזנק. כידוע התחום סובל מאתגרים רבים שמכבידים על קידום פרויקטים, הדיירים והיזמים נאלצים להתמודד עם בעיות, עיכובים ובירוקרטיה מסורבלת שמעכבת הוצאה לפועל של פרויקטים. לאחרונה, לאור המבצע הצבאי "שומר חומות" התברר והתחדד לכולם הצורך הבהול בחידוש מתחמים ישנים בהם דירות ללא ממ"דים.

ללא ספק, מדובר ב"צו השעה" בעדיפות עליונה ליישום לצמצום פערי מיגון ולחיזוק עמידות העורף בפריסה גיאוגרפית נרחבת. נדרש למנות פרויקטור לאומי שיהווה 'סמכות על' בנושא ויקדם וידחוף את התחום המהווה צורך לאומי חיוני. משכך, מתבקש כי תוכן תכנית עבודה סדורה הכוללת הפניית והקצאת תקציבים למיקומים פחות אטרקטיביים בארץ, לצד התוויית מדיניות תכנונית חקיקתית לתגבור והעצמת זכויות בנייה לאורך צירי הסעת המונים ושימוש מיטבי במשאב הקרקע. אין להתעלם גם מנושא התכנון התשתיתי והסתכלות ב'מבט על' על אזורים ולא רק על פרויקט פרטני, על מנת לוודא שאותו אזור ערוך תשתיתית (מוסדות חינוך, תשתיות ביוב וכיוב') לקלוט את הגידול באוכלוסייה. בנוסף, יש לייצר תמריצים לבעלי הדירות לביצוע התקשרות בלוחות זמנים קצרים - ע"י הגבלת גובה התמריצים בהתאם ללוח זמנים מוכתב, כך שככל שמתעכבת ההחלטה להתקדם - קטנים הסיכויים לתוספת זכויות בניה משמעותית".

לא לבטל, בינתיים

לדברי סחף כהן, מנכ"ל קבוצת לאונרדו, היוזמת ומבצעת פרויקט התחדשות עירונית, יש פגמים לא מעטים בתמ"א 38, אבל "המבצע הצבאי האחרון, יחד עם הממשלה שלא מתפקדת, הוכיחו שצריך להאריך את התוכנית הישנה, עד שתהיה חדשה".

כהן מוסיף כי "אני כבר אכלסתי מאות יח"ד בתמ"א 38/2 בשנים האחרונות ואם לא יהיה פתרון ביניים, ישארו דיירים רבים עם דירות ישנות, ברמה של הבניינים ובניינים מתפוררים ורמת החשמל, התחזוקה הירודה".

לדעתו, "צריך תוכנית חדשה שמתייחסת לעירוב שימושים ולמתחמים, אבל גם לבניינים הכלואים, לאלו שיש בהם קושי וכמובן פתרונות לפריפריה".

נדרש סיוע לרשויות

עו"ד ליאור עמידור, ממשרד ל. עמידור ושות', מומחה בייצוג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי סבור כי "הורדת אחוז ההסכמה של הדיירים כפי שהוצע בחוק ההסדרים לא תביא להאצת והעצמת מימושים. תשובה שמפתיעה אותך נכון? ובכן ככה זה כששואלים את מי שבא מהשטח. הבט, זה רק יגרור יותר פרויקטים לבית המשפט בתביעות דיירים סרבנים.

הדבר הנכון הוא להציע סיוע נוסף לראשי הרשויות המקומיות לקידום הפרויקט באמצעות שילוב מתאמי תכנון של הרשות להתחדשות עירונית "IN HOUSE" בוועדות המקומיות.

המדינה חייבת להירתם לקיום הסברה איכותית לציבור שפרוייקטי פינוי ובינוי הם המנוף העיקרי עבור רשות מקומית להעצמת מתחמי מגורים בעלי ערך אורבני, חברתי, כלכלי ותעבורתי הן לדיירים והן לרשות המקומית. זהו אינטרס לאומי לפתרון משבר הדיור וצדק חברתי ממעלה ראשונה".

חשש מהדד ליין

טל קידר, מנכ"ל קידר מבנים מסבירר כי "תחום ההתחדשות העירונית כרגע נמצא בריצת ספרינט לחתימה על פרויקטים חדשים בעקבות החשש שהתמ"א תסתיים באוקטובר 2022, אף אחד לא באמת מאמין שגניזת התוכנית של תמ"א 38 תסיים את ההתחדשות העירונית בכלל, אבל לכולם ברור כי ייתכן והתהליכים של ההתחדשות יתעכבו בשנים רבות קדימה,מה עוד שגם ככה התחום סובל מעודף רגולציה וכל היתר בניה לוקח שנים רבות.

אנחנו בחברה כרגע מרכזים את מירב המאמצים לקדם את הפרויקטים שלנו מול הרשויות, על מנת לא למצוא את עצמנו עומדים מול שוקת שבורה שתסתיים תוכנית התמ"א ועד למציאת תוכנית התחדשות עירונית חלופית".

הגדלת היטל – מול הוספת זכויות

אמיר לוטן, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת לוינשטין מסכים: "כפי שזה נראה כרגע, תמ"א 38 עתידה להסתיים באוקטובר 2022. הביקורת העיקרית על התוכנית הייתה על כך שמטעמי כלכליות היא לא יושמה בכל חלקי הארץ ובייחוד לא בפריפריה, והטענה השנייה היא עניין התשתיות, התחדשות המבנים הנקודתית לא נתנה לעיריות כספים (היטלי השבחה) לשיפור והוספת תשתיות לסביבה העירונית כגון מבני חינוך, שטחים ירוקים ותחבורה. כעת נמצאת 'על השולחן' תוכנית חדשה, שהרשות להתחדשות עירונית מקדמת, במסגרתה מבקשים להוסיף סמכויות לוועדה המקומית. כלומר, הוועדה המקומית תוכל להתאים את אופי פרויקט ההתחדשות לתשתיות העירוניות. חיזוק ובנייה של מבנים בגובה 2-5 קומות עד לגובה 10 קומות. קביעת רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת. כמו כן, הוועדה המקומית תוכל לקבוע מטלה ציבורית (למשל, בניית גן ילדים) בכל מבנה שיחודש במסגרת תמ"א 38 החדשה. בנוסף הוועדה המקומית תוכל להחליט שעד רבע מתוך שטחי הבנייה החדשים בפרויקט ההתחדשות העירונית יוקצו למסחר.  לפי המתווה הנוכחי לא יהיה מסלול שמגדיר תמורות לדיירים. לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה. לדעתי, התוכנית החדשה, תחזיר את כל התחום לחוסר ודאות ותעצור לגמרי את ההתחדשות העירונית בבניינים בודדים ותשאיר ליזמים רק עבודה על מתחמים גדולים של פינוי בינוי. העובדה שמדברים על זכויות של 350% בנייה במגרש, תייצר מצב, שהפרויקט יהיה כלכלי רק באיזורי ביקוש ושוב תשאיר את הפריפריה בחוץ. בנוסף, העובדה שלא ניתנו תמריצים לרשויות המקומיות בתוכנית החדשה, תקבע את המצב ויתכן ששוב הרשויות ינסו לטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית. הצעתי היא להשאיר את התמ"א במתכונתה הנוכחית, להוסיף ליזם עוד זכויות בניה, ובמקביל להפריש אחוז מסוים מהמכירות לטובת היטל השבחה. היזם ידע מהיום הראשון כמה כסף יצטרך לשלם היטל השבחה בתחילת הפרויקט, ויעשה את החישוב הכלכלי ביום הראשון,  רק כך תהיה ודאות ליזם ותמריץ לרשות."

פעילות כלכלית וחברתית

משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עיסקי וההתחדשות העירונית באזורים אומר כי "תחום ההתחדשות העירונית הולך לכיוון של פעילות כלכלית משולבת עם פעילות חברתית. התחום עצמו ביסודו הוא רעיון חברתי, הרעיון הוא חברתי שבו העושר החדש שנוצר נשאר בידי בעלי הדירות, בידי האזרחים. ליזמים העוסקים בתחום חלה החובה להתייחס להיבט החברתי.

משמעות הדבר היא לתת פתרונות נכונים ומתאימים לבעלי הדירות, לתת לבעלי הדירות תמורה גמישה ומתאימה לצרכיהם, ובין היתר לשאוף לשמור גם על האוכלוסייה הוותיקה באזור כך שהיא לא תיאלץ לעזוב בגלל שהפרויקט נהיה יקר מדי עבורה. מכאן, עלה הרעיון שלנו למודל ה"פינוי-זיכוי" שבאמת נותן מענה ופתרון אמיתי לדיירים בהתאם לצרכים שלהם.

מתוך אותה הבנה של ההיבט החברתי, נולדה פעילות כפי שיש לנו בפריפריה ובערים כמו לוד, שבמסגרתה אנו משקיעים בפעילות חברתית בשכונה עוד לפני שהפרויקט יורד לביצוע. זאת על מנת לחזק את המרקם הקיים באזור, וליצור שכונה איכותית. תהליך אשר יוביל גם להשבחת נדל"ן וערך עבור הדיירים. הפעילות החברתית כפי שאנו מקיימים אותה בלוד, משביחה את האזור עוד לפני שהתחלנו לפעול בו. זוהי דוגמה לתהליך חברתי אשר באמצעותו  ניתן לשפר כדאיות כלכליות באזור חלש."

לכיוון מתחמים גדולים

מהנדס יאיר מרק,  מנכ"ל משותף של 'לאונרדו התחדשות עירונית', קובע כי "תחום התחדשות העירונית הולך לכיוון של מתחמי פינוי בינוי גדולים ועירוב שימושים. עם זאת, כפי שכבר הצהירו עיריות ירושלים ואשקלון, אסור לבטל את התמ״א (ולהערכתי היא אכן לא תבוטל), משום שקיימים מאות ואלפי בניינים בגוש דן והמרכז אשר מסיבות הנדסיות/טופוגרפיות/סביבתיות לא ניתן לחברם לבניינים אחרים, והאפשרות היחידה למגנם הינה במסגרת תמ״א 38 או תוכנית אחרת שתחליף אותה. אתן כדוגמא את פרויקט גבע 6 גבעתיים של החברה בגבע 4 החברה בשלבי סיום של בניין חדש, גבע 6א׳ גם כן נבנה ואוכלס לאחרונה, כך שלמעשה האפשרות היחידה לפרויקט בגבע 6 הינה הריסה ובניה מחדש של בניין בודד, והחשיבות ידועה וברורה, שכן במבצע 'שומר החומות' נפל טיל כ-50 מטר מהבניין".

עצמאות לועדות

אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "אוכלוסיית המדינה צפויה לגדול משמעותית בעשורים הבאים, ויחד איתה הביקושים לדירות. קצב התחלות הבנייה אינו תואם את צרכי השוק. על מנת  להיערך באופן שיוכל לעמוד ברמות הביקושים, קברניטי המדינה צריכים לעשות את מה שאנחנו אומרים זה זמן רב – לשחרר חסמים ולפשט את הבירוקרטיה. בהתחדשות עירונית ניתן לעשות זאת הן ע"י מתן עצמאות לוועדות התכנון המקומיות לקידום ואישור הפרויקטים והן ע"י יצירת מסמכי מדיניות ברורים ומוסדרים יותר. כך ניתן יהיה לקצר טווחים, להגדיל וודאות ועל ידי כך להגדיל את היקפי הבניה. התחדשות עירונית בפריפריה, נכון לעכשיו, היא בגדר חלום רחוק אשר דורש פתרון של קרקע משלימה ליזמים. אם יש משהו שמתקפות הטילים שחווינו בתקופה האחרונה לימדו אותנו הוא שהתחדשות עירונית היא לא פחות מצורך קיומי, ושאין לנו את הפריווילגיה להמשיך לתת לבירוקרטיה לעכב אותה".

דרוש מענה לפריפריה

לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, "המצב הביטחוני שהיה מנת חלקם של יישובים רבים הדגיש בצורה הברורה ביותר את הצורך החיוני והמיידי בהתחדשות עירונית. זה למעשה מחזיר אותנו למטרה הראשונית שלה והיא הגנה מפני טילים ורעידות אדמה. בתקופה הזו ראינו מה הנזק לרכוש ולחיי אדם שנגרם על ידי טילים והתחדדה ההבנה שהגדלת היקפי הבניה במסגרת הזו היא קריטית לחוסן של העורף הישראלי. על מנת לעמוד ביעד הזה צריך לטפל בחסמים, ביניהם הפחתת רף החתימות הנדרש לקידום פרויקט וקיצור הבירוקרטיה האינסופית של אישור תכניות אלו. רק כך ניתן יהיה לקדם בניה בהיקפים גדולים ובלוח זמנים קצר יותר. המצב גם הדגיש את הצורך לקדם התחדשות עירונית בפריפריה, לחשוב וליישם מנגנונים שיהפכו אותה לכדאית כלכלית".

שיפור המכפילים

לדברי רמי בסירטמן, מנכ"ל משותף בקבוצת רם אדרת: "התחדשות עירונית היא הפתרון האולטימטיבי למצוקת הבנייה בישראל ואני צופה שהיא תלך ותגדל. ראשית – היא נותנת מענה לגידול המתמיד באוכלוסייה ושנית – היא נותנת מענה למבנים ישנים. בנוסף, חשיבותה של התחדשות עירונית היא גם בהגנה שמספקים פרויקטים שנבנים במסגרת התחדשות מפני טילים והדף וכמובן מפני רעידות אדמה". בפריפריה מתבצעים לרוב פרויקטים של פינוי בינוי, משום שפרויקטים קטנים יותר בתמ"א 38 לא תמיד משתלמים ליזם. כדי להגדיל את היקפי ההתחדשות העירונית בפריפריה על המדינה להבטיח שפרויקטים אלה יהיו משתלמים ליזמים. לדוגמה: אם אני רוצה להקים עכשיו פרויקט של פינוי בינוי בקרית שמונה, אז יש בפניי שתי דילמות: הראשונה – לפי איזה "מכפיל" אוכל לבנות כדי שיהיה לי כדאי, זה נתון שקובעות הועדות המקומיות. ושנית – האם לפרויקט יהיו מספיק ביקושים. למדינה צריך להיות אינטרס לקדם מתחמי פינוי בינוי גם בפריפריה ולספק ליזם את הערבויות והבטוחות הנדרשות כדי לוודא שהפרויקט יהיה משתלם ובסיטואציה כזו כולם ירוויחו".

תיקוני חקיקה מהירים

גד גרשון, סמנכ"ל לייזום נדל"ן בחברת-שפיר מגורים נדל"ן המקדמת 15 פרויקטי התחדשות עירונית עם כ-11,000 יח"ד: "תחום ההתחדשות העירונית, תקוע מזה זמן רב כתוצאה ממספר גורמים עיקריים: ראשית, חוסר רצון מצד מרבית ראשי הרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית, בטענה שכל דירה שמתווספת לעיר, גורמת לנזק כלכלי כתוצאה מאי כיסוי הארנונה לעלות הממוצעת למשפחה. שנית, ראשי הרשויות טוענים שהתשתיות העירוניות אינן ערוכות לקליטה של תוספת גדולה של יחידות דיור, ובשל העובדה שאין מספיק מבני ציבור ומוסדות חינוך במרכזי הערים. בנוסף לרשויות אין תמריצים, שיעודדו אותן לאפשר ליזמים לקדם התחדשות עירונית. אם המדינה לא תתגייס לתמרץ ולעזור לרשויות המקומיות לקדם התחדשות עירונית, להערכתי לא נראה פה שינוי דרמטי בתחום בשנים הקרובות. לדעתי הפתרונות היעילים העיקריים הינם:  1. תיקוני חקיקה מהירה שתאפשר ליזמים להגיע ישירות לוועדות המחוזיות או לותמ"ל. בין היתר לקבל "הכרזה" ללא תלות בהמלצת מהעיריות. הורדת רף כמות הדיירים שתאפשר הגשת תב"ע ל-50%. 2. במקביל, לתמרץ תקציבית את הרשויות המקומיות כך שיהיה להן כדאי לקדם התחדשות עירונית. המדינה צריכה לדאוג לתקציבים מיוחדים שיסייעו לממן חידוש תשתיות עירוניות ובניית מבני ציבור. בדרך זו לא יאלצו הרשויות לדרוש היקפים אדירים של מטלות ציבוריות מהיזם. 3. הקמת גוף של שמאים מכריעים ובלתי תלויים לקביעת מקדם אמיתי וכלכלי.  אם לא ימצאו הפתרונות בעבור הרשויות המקומיות, המצב לא צפוי להשתנות".

התאמות לרוח התקופה

אדריכל גיא מילוסלבסקי מסביר כי: "כולנו מבינים שהאוכלוסיה בישראל צפויה להכפיל את עצמה עד 2050 ולכן הביקוש לדיור גבוה מההיצע, במיוחד באזורי הביקוש, בגוש דן ובמרכזי הערים הגדולות. באזורים אלו כבר לא נותרו קרקעות חדשות ולכן הכלי העיקרי למתן מענה לביקושים אלו באזורי הביקוש הוא באמצעות התחדשות עירונית. גם במרכז וגם בפריפריה נדרשת התחדשות עירונית כדי לחדש ולשפר את פני השכונה, הרחוב והבניין וכדי לשמר את החיוניות של השכונות הוותיקות ולמשוך אליהן תושבים חדשים. מצד שני, הגידול בתושבים מעמיס על התשתיות העירוניות ודורש התייחסות ברמת התכנון העירוני. לכן תימשך המגמה של העדפת פרויקטים של פינוי בינוי, בהם, לצד בנית דירות חדשות יש מענה גם לשימושים ציבוריים וניתנת תשומת לב ליצירת מרקם עירוני נכון אשר תומך בהיווצרות קהילה מקומית. לצד זה, אני מציע לא להספיד כל כך מהר את תוכנית תמ"א 38, אלא לבצע התאמות לרוח התקופה ולצרכי החברה. אפשר להקצות תוספת אחוזי בניה לצד הקצאת שטח לשימוש ציבורי וכך ליצור איזון בין צורכי הציבור לבין שמירה על הכדאיות הכלכלית ליזמים. התמ"א נותן פתרון לבניינים בודדים שאין להם אפשרות להכלל בפרויקטים של פינוי בינוי, וכך נותן בידי המתכננים מגוון רחב של כלים בהתאם לאופי של כל מקרה".

פתרונות תחבורתיים

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, סבור כי תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית לא כוללת ראייה מערכתית ופתרונות תחבורתיים על כל המשתמע מכך. ולכן אנחנו רואים באיזורים מסויימים שבהם מתקיימת התחדשות עירונית, מוסיפים יחידות דיור ומשפצים בניינים, אך בפועל התועלת היא נמוכה ויש צפיפות יתר בגלל שאין תיכנון איזורי. אני חושב שהכי נכון יהיה לרכז את תמא 38 במתחמים איזורים כך שיכללו פתרונות של נגישות, תאורה, רחובות משופצים ומוסדות חינוך. "הגיע הזמן שתמ"א 38 לא תיושם ברמת הקבלן, אלא ברמת ועדת התיכנון – שם תינתן תוכנית לכל האיזור עם פתרונות של נגישות ותשתיות". 
אנחנו בחברה למשל, לא מתעסקים בתמ"א 38, אלא בבניית שכונות כולל הפיתוח הסביבתי של השכונה, כלומר מתחמי פינוי בינוי. לדוגמא, בימים אלה אנחנו בסיומו של בניית פרוייקט פינוי בינוי בשכונת נווה שאנן בחיפה.תיות מאוד ישנים. מעבר להריסת הבניינים יצרנו רובע מגורים חדש ומודרני. לדוגמא את הכביש ברחוב ברל כצנלסון הפכנו מחד לדו סטרי, הוספנו רחוב חדש – פנחס ראם, עיצבנו מחדש את האזורים הציבוריים, הוספנו תאורת רחוב ועוד. כך למעשה, אנחנו יוצרים ערך אמיתי לרוכשים אשר יבחרו לגור ברובע זה. מצד אחד הם רוכשים דירה במרכז השכונה הוותיקה והאיכותית ומצד שני נהנים סביבה חדשה הכוללת פסיליטיז ותשתיות חדשות. הדיירים לא מקבלים רק דירה חדשה, אלה סביבת מגורים חדשה ומודרנית".

חשיבות המיגון

לדברי רוני בריק, נשיא כבוד של התאחדות הקבלנים בוני הארץ ויו”ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז השרון, "ההסלמה הביטחונית האחרונה והלחימה בעזה מעלה שוב על סדר היום את החשיבות של מיגון הדירות בישראל בממ"דים. כיום יש עשרות אלפי דירות בארץ שאין בהן ממ"ד, ושניתן למגן אותן בקלות במסגרת התחדשות עירונית. המצב הביטחוני שלנו ממחיש כמה לא היה נכון לבטל את תמ"א 38 ולא לגבש תוכנית חלופית ראויה בהיקפים גדולים. 'התחדשות בניינית' כפי שמכנה אותה ליצמן ממש לא תתן מענה למיגון ראוי של כל הבניינים בישראל שזקוקים לממ"ד ולכן מוטב שהמדינה תחשוב על משהו אחר. התחדשות עירונית היא הפתרון – ובמתחמים שלמים ובכמויות ענק, ויפה שעה אחת קודם. כל עיכוב מסכן חיי אדם, וזו לא קלישאה – ראינו זאת היטב בסבב הלחימה האחרון. המדינה חייבת לעודד התחדשות עירונית, אפילו בצורת הסכמי גג להתחדשות עם הרשויות המקומיות שיסייעו להן לקדם התחדשות הן באמצעות סיוע באישור מדיניות תכנון והן על ידי תקציבים מתאימים לחידוש התשתיות, מוסדות הציבור, מוסדות חינוך וקהילה, שטחים פתוחים ופארקים ציבוריים. היום בעיקר לאחר ביטול תמ"א 38 הרשויות הן המפתח להתחדשות עירונית ותפקידה של הממשלה להפוך את ההתחדשות העירונית לכדאית עבורן".

ממ"ד לכולם

סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי אומר ש"ניתן לבנות דירה חדשה עם ממ"ד בתוך 18 חודשים בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש – כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות יתעלו על עצמן, יירתמו לצו השעה ולמשימה הלאומית, וינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים – וזה בהחלט אפשרי".

לדבריו, "בימים אלה לצערי אנו רואים את מה שאני מטיף לו כבר מספר שנים, והוא לטפל בבעיית הבניינים הרעועים בישראל ללא ממ"ד. שכשאמרתי בעבר שמדובר בסכנת חיים, ראינו את זה קורה בימים אלו בכמה ערים בישראל שספגו פגיעות ישירות ולצערי גם קורבנות בנפש. ראינו לדוגמה את הטיל שנפל ליד הבניינים בר׳ג ולאיזה הרס הוא גרם. היה פה נס משמים שזו לא היתה פגיעה ישירה. מצלאוי אומר כי "מישהו בקברניטי המדינה וברשויות המקומיות צריך לתת תשובה לשאלה מדוע לא מקדמים עוד ועוד התחדשות עירונית בישראל ובהיקפי ענק. כבר עשינו זאת, יש לנו את הידע, הניסיון וגם המוכנות להירתם למשימה ולמגן את הבתים בממ"דים חדשים – צריך רק החלטה ממשלתית ומוכנות. אנחנו מסוגלים לתכנון, לבנות וגם לאכלס בניין חדש גם בפינוי בינוי גדול תוך שנתיים וחצי עד 3 שנים, לו רק היינו מקבלים היתר בנייה בזמן סביר. היום זה לוקח לפעמים עד 14 שנה. אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס למשימה הלאומית ועכשיו, למען ביטחון הציבור".

עיכובים בשל המטרו

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן שיוזמת פרויקטי התחדשות עירונית ברמת גן ותל אביב כי "לפני מספר שבועות קיבלנו תזכורת מדובר פרויקטי התחדשות עירונית כל כך חשובים. הם חשובים לא רק בשל הגדלת היצע הדיור והצערת מרכזי הערים וגם לא רק בשל החשש מרעידת אדמה שככל הנראה תפקוד את ארצנו. הם חשובים מכיוון שדירות עם ממ"ד מגינות אלינו מטילים. וכל מלחמה העורף סופג יותר ויותר מטחי טילים.

"לצערי ישנם גורמים רבים שמכבידים על תחום הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט. כמו למשל ביטול תמ"א 38 ב-2022, העלייה בסביבת הסיכון הכללי בענף הבנייה, וכן פרויקט המטרו בגוש דן שצפוי לפגוע קשות בתחום בעשור הקרוב. בנוסף ישנן הרשויות המקומיות מייצרות חסמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית. פגיעה בתחום ההתחדשות העירונית תפגע בציבור כולו ובחברות בנייה קטנות כגדולות, מכיוון שהיום גם ענקי הנדל"ן פועלים בתחום ההתחדשות העירונית ולא רק החברות הקטנות.

"הממשלה הבאה צריכה ליצור וודאות. בדור הבא צפויה אוכלוסיית ישראל לגדול בכ- 9 מיליון תושבים. ללא וודאות וללא סל שלם של פתרונות הכוללים פרויקטי התחדשות עירונית והקמת 3 גושים מטרופוליניים חדשים בצפיפות גבוהה  בגליל, בהר הנגב ובשפלת יהודה שיאפשרו לאכלס 6 מיליון תושבים לפחות – אנחנו נמצא עצמנו במשבר דיור חמור".

מסלול מזורז

איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען אומר כי נתוני האוצר והלמ"ס על ירידה בהתחלות הבניה בשנה האחרונה בכמעט 10%, ובפרט הירידה בהתחלות בניה בפינוי -בינוי צריכים להדאיג את מקבלי ההחלטות: "לאור העובדה שמדובר בחלופה היחידה לקרקע זמינה לבניה ולהגדלת היצע הדיור בהתאם לגידול הטבעי ולביקושים במרכז הארץ, היה מתבקש שנראה מגמה הפוכה. נכון, זו היתה שנת קורונה, ועדות התכנון התכנסו במתכונת מצומצמת, וישיבות התקיימו במסכים, אך הנתונים העגומים שלפנינו הם תוצר של סחבת ובירוקרטיה הנמשכות מזה שנים. לצערי, ומניסיוני בתחום, ראיתי לאורך השנים כיצד שיקולים פוליטיים ולוקאליים, מוצדקים ככל שיהיו, גוברים על ההיגיון הסביר של הגדלת היצע הדיור, חידוש פני הערים ויצירת סביבת מגורים לחיים בכבוד עבור אוכלוסיות, ברובן נחשלות".

"כל עוד הכוח יישאר בידי הרשויות המקומיות שמצויות לעיתים בניגוד עניינים, ולא יתקיימו תיקוני חקיקה דרמתיים שיפקיעו מידן את הסמכויות, לא תהיה עלייה במספר הפרויקטים.

עד שינקטו צעדים משמעותיים, כדי להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש ובמרכזי הערים במסגרת התחדשות עירונית, יש לקבוע מסלול הכולל לוחות זמנים ברורים שיחייבו את כל הצדדים – יזמים, רשויות ו-ועדות כשמילת המפתח היא – ודאות. כך יהיה ניתן לקצר את לוחות הזמנים בחצי מהזמן לפחות ועל הדרך  להקטין בזבוז משאבים. כפי שעושים במדינות אחרות, גם אצלנו ניתן לעשות. 

"ניתן לכנות את התכנית 60-60-90: הגשה לוועדה המקומית לאחר גיוס 60 אחוז חתימות, 60 יום לוועדה להעיר ולהציע תיקונים לתוכנית וליזם זמן דומה לתקנן. במידה והמקומית לא תעמוד בלוחות הזמנים על אף שהפרויקט כלכלי ויש לו היתכנות, סמכות האישור תעבור אוטומטית לוועדה המחוזית שתאשר תוך 90 יום נוספים את התוכנית. אם יואילו מקבלי ההחלטות לעשות כן, אני מאמין שנראה בשנה הבאה ובשנים הקרובות היפוך מגמה ועליה משמעותית בתכניות שיצאו אל הפועל".

התאמות לחוק

אבישי בן - חיים, מנכ"ל חברת רוטשטיין אומר כי "פרויקטי התחדשות עירונית מאפשרים לכלול את כל האלמנטים הדרושים לשם הקמת קומפלקס מגורים מושלם העונה על כל הצרכים לרבות תשתיות, שטחי הציבור, שירותים קהילתיים ועוד, וגם מאפשר לבנות יותר בניינים ודירות, עניין שיוצר כלכליות לכל הצדדים - הרשות המקומית, הדיירים והיזם.

אין ספק שפרויקטים מסוג זה צוברים תאוצה על כן יש לבצע התאמות ותיקון לחוק, בהתאם להחלטת הממשלה אך לאור משבר הקורונה, אני לא חושב כי זהו הזמן לשינויים דרמטיים, בשוק המעסיק מאות אלפי משפחות. הגיעה השעה לקצר הליכי בירוקרטיה אך יש לשקול שינוי הדרגתי של התכנית, כדי לאפשר זמן הסתגלות והתאמה לאלו העוסקים רק בתחום זה כך שעבודתם לא תיפסק ובמקביל יוכלו להתפתח לאפיקים אחרים בתחום הנדל"ן".

הורדת הרוב הדרוש

הראל פרץ, מנהל חטיבת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי מעריך כי "תחום ההתחדשות העירונית יצבור תאוצה בעשור הקרוב ויהפוך למרכיב מאוד משמעותי בכל הקשור לבנייה בישראל. קיים מחסור חמור בעתודות קרקע באזורי הביקוש ותחום ההתחדשות השתכלל מאוד ויזמים יודעים לייצר הרבה יותר דירות מאשר בעבר.

"ברמה המשפטית נעשים תיקונים בכדי לפתור חסמים אשר יאפשרו להמון פרויקטים עומדים להמשיך ולהתקדם. אחד הפתרונות המשמעותיים שצפוי להיכנס לתוקף הוא הורדת הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות מ-80% ל-66% כדי שהיזם יוכל לקדם את הפרויקט ולהגיש תביעת דייר סרבן. ברמה התכנונית יש מעבר להתחדשות של מתחמים וזו מדיניות שמייצרת הרבה יותר דירות מאשר פרויקטים של תמ"א  38. גם אם תהיה הוראת שעה שתאריך את תוקף התמ"א, מדובר בהוראה זמנית בלבד.

מדיניות המתחמים היא הרבה יותר נכונה לכולם. היזמים יכולים לבנות פרויקטים הרבה יותר משמעותיים, התכנון מביא בחשבון הסתכלות רחבה יותר של כל צרכי השכונה בכלל והמתחם בפרט, מוסיף שטחי ציבור, בוחן היבטי תנועה ומקנה לרשות המקומית היטלי השבחה".

"מגמה נוספת שתורמת מאוד להתפתחות התחום היא תמהיל היזמים שפועלים בו ובעזרת החוק אנו רואים שתופעות כמו מאעכרים או קבלני חתימות נעלמים מהתחום. מי שמוביל היום את השוק הם קבוצות הנדל"ן הגדולות שיש להן יכולות תפעוליות, פיננסיות וביצועיות אשר מסוגלות לקדם פרויקטים עד למסירת המפתח".

התחדשות עירונית ביום שאחרי "שומר החומות" / רוני מזרחי

אין זה סוד ש"כל העולם ואשתו" מבקרים קשות את מנהל התכנון מבקשים בבהילות להמשיך את תמ"א 38, במיוחד בעקבות מתקפות הטילים, אולם עד כה לצערי לא שמעתי מאף אחד לקחים הנובעים במישרין ממה שקרה לכולנו במהלך השבועיים האחרונים.

הלקח הראשון, שאליו איש לא התייחס, הינו בעובדה שהפסקת התמ"א 38 נבעה בראש וראשונה מבעיות ביורוקרטיות שטירפדו פרויקטים רבים והאריכו מאוד את ביצוע אלה שכן אושרו, ועל כן שומה על מקבלי ההחלטות לקבוע לו"ז מהיר ב"מסלול ירוק". המלצתי, ובאופן מיידי, לקדם תמ"א, הריסה ובנייה מחדש, 38/2 באישור מהיר של עד 90 יום לכל אותם בניינים שנפגעו במהלך מבצע שומרי החומות. ופרויקטים של תמ"א 38 אחרים בהליך מזורז של לא יותר מ-180 יום עד להכנת תוכנית חדשה מטיבה.

לקח שני, ובאותו עניין, להרחיב מיידית את זכויות הקבלנים בתמ"א 38/2, לבטל את הביטול של תוכנית תמ"א 38 שאמורה להיות ב-10/22  כמו כן, הגדלת אחוזי הבניה וכמות יחידות הדיור באמצעות אפשרות לאיחוד מגרשים ולהגדלת זכויות, מה שכמובן ייצר באופן מיידי כמות יחידות גדולה יותר וכן הרבה יותר התחלות בנייה, ובמיוחד במרכזי הערים הוותיקות, יאפשר השבחת אזורים ותיקים, מיצוי זכויות בנייה וכמובן מיגון רב יותר ואינטנסיבי של הרבה יותר בניינים ודירות.

הלקח השלישי, לייצר סוף סוף כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בפריפריה. לשם כך על המדינה להיות "לארג'ית" עם היזמים והקבלנים ולאפשר יחס של עד 15 דירות חדשות מול כל דירה ישנה שתיהרס. ניסיון העבר לימד את כולנו כי המקח וממכר של המדינה בנושא זה, טירפד את ההתחדשות העירונית בפריפריה ומוטב למקבלי ההחלטות להפסיק להסתכל על ה"חור שבגרוש" מה שיצור גם מלאי דירות מידי גדול של דירות עם ממ"דים או יחס של 1:10 + שטחי מסחר בקומת קרקע באזורי מרכז העיר בפריפריה.

הלקח הרביעי, קשור דווקא לנושא הממ"דים. מסתבר לכולנו שממ"ד קטן אחד בגודל של 9 מ"ר אינו מספיק להכיל בתוכו משפחה, קל וחומר את המשפחה המורחבת. יש חובה של הרחבת הממ"דים ל-18 מ"ר נטו פנימי (23 מ"ר ברוטו), זאת על מנת שיכילו את כל בני המשפחה ויאפשרו הרבה יותר "ספייס", אפשרות שהייה של שבוע ויותר בממ"ד. לחלופין אפשר לשקול גם שני  חדרי ממ"דים של 10 מ"ר נטו כ"א לכל דירה. אמנם תקנה זו תייקר את עלות הדירות בכ-90 אלף שקלים, אולם היא בהחלט מתבקשת לאור התרחישים העתידיים האפשריים. כמו כן, הוראת שעה חשובה נוספת היא הגדלת מרפסות ל-24 מ"ר, כזו שתאפשר מרחב מחיה ומגורים נוחים לתושבים גם בעת מגפות דוגמת הקורונה. אם כבר חשיבה עניינית אז מרפסות באותה הזדמנות.

הלקח החמישי, הנובע מנפילת הטיל בלב רמת גן שגרמה למוות מיותר של תושב שלא היה לו ממ"ד. אין זה סוד שרוב ראשי הרשויות במרכז הארץ התנגדו לתמ"א 38 באופן כזה או אחר, מה שמנע בשנים האחרונות קידום הרבה יותר דירות. שתי הסיבות העיקריות לכך היה בשל העובדה שהתמ"א אינה מייצרת שינוי תב"ע מרקמי וכן בשל העובדה שהרשויות אינן מוכנות לממן תשתיות משלימות כגון מוסדות ציבור וכו'. אך התנהלות זאת פגעה בציבור תושבי העיר, מנעה היתרים ובניה לכמות גדולה של דירות חדשות עם ממ"דים ונגד רעידות אדמה.

ובכן, על המדינה לקחת על עצמה את נושא התשתיות המשלימות שללא ספק הפיל פרויקטים רבים ועל מנת שכל תושבי הערים יהיו מוגנים באמצעות ממ"דים., היתרונות הרבים של תמ"א 38 הן כאמצעי היעיל והמהיר היחידי לחיזוק מבנים והן לניצול זכויות בנייה ושדרוג מבנים מתפוררים שנבנו לפני

50 עד 70 שנה דוגמת אלה שכולנו ראינו במרכז הוותיק של העיר רמת גן.

ולבסוף הלקח השישי, עם כל הצער על ההרוגים והפצועים בסיבוב העימות האחרון, היה לנו מזל גדול(!) שהפגיעות בנפש וברכוש לא היו עשרות מונים גדולות יותר. תארו לכם מה היה קורה, חלילה, אם גורד שחקים בגוש דן היה נפגע, לאן היינו מגיעים? על כן על מקבלי ההחלטות להעניק עדיפות עליונה לכל נושא המיגון, כי זה ללא ספק אינטרס לאומי, ממלכתי, כלכלי קריטי וקיומי של כולנו, החורג בהרבה מעבר לתחום והנדל"ני פרופר ובלי בירוקרטיה, חומר למחשבה למקבלי ההחלטות.

חשובה וודאות תכנונית ארוכת טווח

יובל רוזיו, מנכ"ל קבוצת רוזיו ומבעליה ציין: "לצערי, מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל נקבעת על פי האג'נדה והמדיניות של ראשי הערים. בערים בהן ראשי הערים הם פרו התחדשות, אנו רואים פרויקטים רבים יוצאים לדרך ובערים בהן ראשי הערים נגד אנו רואים פרויקטים בודדים וישנן ערים שלא רואים כלל. בנוסף, כל תחלופה של ראש עיר מביאה איתה תחלופה של מדיניות וזה הופך את התושבים והיזמים לקורבנות של המצב האבסורדי שנוצר.  לכן יש לייצר מצב של וודאות תכנונית ארוכת טווח, באמצעות שינוי תפיסות בממשל המרכזי והמוניציפלי ובמערכת היחסים בין השלטון המקומי לארצי. יש להקים גוף לאומי שייצר תכנון ארוך טווח וגם יתמרץ ערים שיקדמו ויתעדפו התחדשות עירונית.

בשנים הקרובות וקדימה נראה יותר ויותר הליכה לכיוון של מתחמים ומקבצי בנינים ופחות פרויקטים ברמה של בניין בודד. זה נכון יותר מכל ההיבטים: תכנונית, תשתיתית ורווחה לתושבים בהוספה של שטחי ציבור ופנאי.

מרכזי הערים הם מרכזי החיים של כל עיר ועיר, ובזכות ההתחדשות של מתחמים שלמים ולא ברמת בניין בודד, נגדעת ההזנחה, ומתיחת הפנים היא מקיפה ויסודית.

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו