מבקשת להפוך לבירת ההתחדשות

ירושלים השתרכה מאחור בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. אבל, נראה שלאחרונה העירייה וגם היזמים, מבקשים לשנות את התמונה

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט סן מרטין של אפריקה ישראל
נעם גל
תוכן מקודם

מאז נולדה תמ"א 38 ואיתה עלה גם היקף הפעילות של פרויקטי התחדשות אחרים, התרכזה עיקר הפעילות במרכז הארץ – בתל אביב וסביבתה. ירושלים, נדמה, נשארה מאחור מסיבות שונות. אבל, לאחרונה, נראה שגם שם הפעילות מתגברת וברחבי העיר כבר נמצאים בשלבי הקמה או תכנון עשרות רבות של פרויקטי התחדשות – מתמ"א 38 ועד למתחמי פינוי בינוי.

לצד מענה תשתיתי

ראש העיר ירושלים, משה ליאון אומר כי "עיריית ירושלים פועלת להגדלת מספר יחידות הדיור בעיר, באמצעות בניה חדשה וקידום מיזמי התחדשות עירונית, לכלל המגזרים, חלקם לצד הרכבת הקלה. מיזמי התחדשות עירונית מאפשרים ניצול הקרקע, תוך רווח כלכלי ליזמים ורווחה לתושבים. העירייה תמשיך לסייע ולזרז בנייתם של מיזמי התחדשות עירונית, לצד הסיוע המוענק ליזמים ולתושבים, תוך  הגדלת נפח הבנייה והיצע הדירות, בשילוב מענה תשתיתי לגידול זה".

בדרך למהפכה

אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, אומר כי "שנים הורגלנו לראות את העיר הבירה שלנו מדורגת בכמעט כל דו"ח סטטיסטי-כלכלי בתחתית הדרוג. יותר ויותר מתושבי העיר, בעיקר משפחות צעירות והוריהם, עוזבים אותה לטובת ערים וישובים אחרים. בעקבות כך ירושלים מאבדת קהל חזק, צעיר ויצרני, דבר הפוגע מאוד במעמדה של העיר. אבל, לא עוד"!

פרויקט אבא חלקיה של קבוצת מנוס

בשנים האחרונות, הוא קובע, "הפכה ירושלים להיות בירת ההתחדשות העירונית ולא בכדי – ראש העיר והצוות המקצועי מובילים את ירושלים למהפכה אמיתית. הפתרון לכך הוא פעילות ערה לחידוש וניצול נכון יותר של שכונות ישנות כך שירווחו את העיר, ישדרגו אותה וימשכו חזרה את הקהל החזק והאיכותי".

ומה החלק שלכם בהתחדשות בירושלים?
"אפריקה התחדשות עירונית, מובילה פרויקטים רבים מסוג זה בעיר, דוגמת רחוב סן מרטין שבו יבנו 122 יחידות דיור, שטחי מסחר וציבור יחליף שיכון רכבת מיושן בן 34 יחידות דיור. דוגמה נוספת הוא פרויקט בר יוחאי, בו ייבנו כאלף יחידות דיור חדשות בתכנון של האדריכל אבנר ישר, אשר ייתמכו במערכת הסעת המונים, שתוכל לאפשר את השינוי המשמעותי בשכונה. אפריקה התחדשות עירונית פועלת בשכונות רבות נוספות בעיר, אשר אלה צפויות לעבור שדרוג משמעותי בשנים הקרובות. מהפכת הבניה הזו צפויה לשדרג את איכות החיים בעיר בצורה משמעותית ולשפר את מעמדה, כלכלתה ואורח החיים של תושביה וכפועל יוצא מכך להוות מוקד משיכה לתושבים חדשים".

משה ליאון

לדבריו, "לירושלים יתרון אדיר - הביקוש הרב כיווני שלה: ירושלמים, תושבי מדינת ישראל ותושבי העולם – כלומר מפת ביקושים שכמעט איננה יודעת גבול, תרתי משמע, בנוסף, ירושלים סבלה במשך שנים מהיעדר חלופות ראויות למשרדים ברחבי העיר, ואילו כיום הולכים ונבנים כמיליון מ"ר של משרדים באיכות הגבוה ביותר שצפויים למשוך חברות בינלאומיות רבות לעיר ולמצב את העיר כמוקד תעסוקה איכותי. כאשר אנחנו מחברים את כל הנתונים של ביקוש קשיח, עיר בירה, חלופות משרדים לחברות בינלאומיות רכבת קלה שכבר נוסעת ומתרחבת - וראש עיר עם חזון לממש את הפוטנציאל של ירושלים יש לנו מתכון מנצח לעיר.

לצד זאת, אל לנו לשכוח לשמר את מגבלות הבניה המחמירות ביותר באגן העיר העתיקה והשכונות המקיפות אותה, כדי שלא נגרום לנזק שאינו בר תיקון. מעבר לשכונות אלה, בשנים הבאות ובטח לאור היקפי התוכניות שנמצאות בהליכי תכנון כאלה ואחרים אנו צפויים לראות מהפכה של ממש בתרבות הדיור בעיר – שכונות שהיו פעם ב"קצה העיר" כמו שכונות הקטמונים יחלו כבר בחודשים הקרובים את מהפכת ההתחדשות.

ירושלים צפויה לשנות פניה בעשור הקרוב, במהלכו ייבנו בניינים גבוהים, פארקים צמודים, איכות חיים שתמשיך לעלות, רכבת קלה שחוצה את העיר ומשרדים שיאכלסו חברות בינלאומית".

התחדשות במושבה הגרמנית

די וורולי - סיאני הנדסה היא חברת יזמות ובנייה באיטליה ובישראל, שבנתה עד היום מאות יחידות דיור בירושלים, תל אביב, מבשרת ציון וקרית מלאכי. לצד הפעליות היזמית הרגילה בשנים האחרונות החברה מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ״א 38 בירושלים ובמרכז הארץ.

בין היתר בונה החברה את פרויקט נוף המושבה, מיזם תמ”א 38/1 לחיזוק בניינים, במושבה הגרמנית בירושלים. הפרויקט כולל את החלפת כל התשתיות, הוספת דירות חדשות בקומת הקרקע ובשתי הקומות החדשות על גג הבניין הקיים. סה"כ כולל הפרויקט 24 יח"ד.

אסף סימון צילום: ניב קנטור

בחברה מספרים כי הם מקדמים בימים אלו פרויקטי התחדשות עירונית נוספים בעיר ובמקומות אחרים.

היענות ורצון טוב

לדברי אייל הנס, מנכ"ל ובעלי תכלת ישראל יזמות נדל"ן, המקדמת בימים אלה 5 מתחמים של פינוי בינוי בירושלים, "עיריית ירושלים הרימה את הכפפה ונותנת את מרחב הפעולה. יש כמובן גם אתגרים כמו דרישות להקמת מבני ציבור רבים, ומנגד את רצון בעלי הדירות לשמור על אופי העירוני אליו התרגלו, אבל בסך הכל יש היענות ורצון טוב מצד גורמי התכנון בעירייה מה שמשפיע לטובה על התהליך".

ההתחדשות בירושלים, הוא מוסיף, מתחברת גם למדיניות העיריה שמוביל מהנדס העיר יואל אבן – מדיניות של בניה לגובה: "העיר הייתה מאוד שמרנית בנושא הגובה, אך המדיניות הנוכחית נועדה ליצור יותר שטחים פתוחים מרחבי תכנון איכותיים יותר וזה משתלב כמארג אחד עם פיתוח הרכבת הקלה, שתסייע בסופו של דבר גם להתחדשות העירונית וגם לעיר כולה".

עם זאת, אייל מוסיף שהחלטת העירייה לחייב החל מ-2023 בהיטלי השבחה מביאה עימה צורך בתוספת של יח"ד לפרויקטים, עומס תחבורתי ומעוררת התנגדות בקרב בעלי הדירות כיון שהצפיפות גודלת באופן משמעותי.  לדבריו, "הדיירים חוששים, ובצדק, כי הוספת כמות גדולה של יחידות דיור, תהפוך את התנועה לבלתי נסבלת ולכן חייבים למצוא פתרון לנושא זה".

ערך סנטימנטלי

"ההתחדשות העירונית, בירושלים תמשיך להיות מאוד רלוונטית והביקוש לדירות במרכז העיר ימשיך להיות גבוה. מדובר בעיר עם ערך סנטימנטלי ועם מחסור גדול בקרקעות פנויות לבניה חדשה. ההתחדשות העירונית בלב העיר היא התשובה למשבר הדיור בירושלים כמו גם מוקד להתעניינות הולכת וגוברת של יהודי התפוצות למגורים בעיר, תוכניות של מתחמי פינוי נועדו לעמוד בביקושים אלו ולייצר פתרונות מגורים חדשים עבור אוכלוסיה חדשה המבקשת לגור בירושלים", אומר שמואל חי ראובן, מנכ"ל קבוצת מנוס.

אייל הנס

"האתגרים בהתחדשות עירונית בירושלים הם רבים לאור הצפיפות הרבה הקיימת בעיר ואופיים הייחודי של המבנים. עיריית ירושלים, איתה אנחנו עובדים כבר שנים מאוד יעילה בכל הקשור לקידום פרויקטים. הקשר והעבודה מול העירייה הלך והעמיק בתקופת הקורונה והיא הוכיחה יכולת הסתגלות והתאמה לשינויים. כמובן תמיד טוב לשאוף ליותר ולהשתפר ואני חושב שאחד האתגרים שדורשים שיפור בהוא נושא היתרי שינויים בפרויקטי תמ"א 38. כשעובדים על בניין קיים והדיירים גרים בפרויקט לעיתים מתגלים שינויים הכרחיים שיש לבצע תוך כדי בניה. התהליכים הביורוקרטיים מאריכים ומעכבים מאוד את ההתקדמות. כידוע, המתנה להיתר בניה היא ארוכה והמתנה להיתר שינויים לעיתים לוקחת אותו פרק זמן, דבר שצריך להתייעל בהקדם לטובת קידום מהיר ורציף של פרויקטים ושיפור תנאי המחייה של הדיירים שחיים בו בזמן היותו אתר בניה", הוא מסכם.

הזדמנות נדירה

אדריכל אמיר אלכופר, עמית במשרד מליס אדריכלים ובינוי ערים מסביר כי "התחדשות עירונית היא הזדמנות נדירה לבנות עיר איכותית יותר, כל עוד התכנון מביא בחשבון את החיבור והתרומה של הפרויקט לאזור סביבו ומחזק אפשרויות שכבר קיימות במקום. זו הזדמנות לבנית רחובות מוגדרים במקומות שהמבנים הקיימים עומדים ללא יחס לרחוב; להוספת דופן רחוב פעילה במקום גדרות וקירות אטומים; לתכנן אלמנטים שנעלמו מרב הערים בישראל לפני שנים: ככירות, גנים ושדרות; לפתח סמטאות ירוקות שמנגישות תחנה ציבורית לשכונה הסובבת; לוודא הטרוגניות: דירות מכל הסוגים והמינים שתורמות להכללה של אוכלוסיות שונות; לאפשר ערוב שימושים שמנגיש הזדמנויות תעסוקה, עסקים ובילוי ומאפשר תחבורה ציבורית יעילה”.

“מתחם התחנה בירושלים לדוגמה, הוא מתחם תעשייתי קיים לאורך הקו החדש של הרכבת הקלה ותוכנית האב שתכננו ואושרה, הופכת אותו לרקמה עירונית עם מגוון שימושים ומקשרת אותו לשכונות סביבו דרך מערך של רחובות פעילים, כיכרות והמשך הגן הלינארי לטיילת ארמון הנציב. ההתערבות במרקם ההיסטורי זהירה מאוד ומחושבת. בין מבני הציבור גם תחנת רכבת תת קרקעית עתידית הממשיכה את הקו הקיים. האזור יציע חזיתות מסחריות, מסעדות, מלונות, משרדים ומגורים מסוגים שונים, כולל דיור מוגן - שימושים היוצרים מרכז עירוני שמושך אליו אנשים ויוצר עבורם ערך”.

"דוגמה נוספת מירושלים הוא פרויקט התחדשות עירונית בקרית היובל שבו אנחנו מתכננים 213 יח"ד במגדל ובבניה מרקמית בסמוך לתחנת הרכבת הקלה על רחוב הנטקה. הבינוי יוצר כיכר מסחרית מול התחנה במקום קיר תומך של 5 מטר שנמצא שם היום, מפתח חזית מסחרית על מדרכה רחבה לאורך רחוב זנגוויל ויוצר גינת כיס לאורך סמטה חדשה שתקשר את אזור התחנה עם רחוב בורכוב. הפרויקט מאכלס מגוון דירות בגודל, בסוג, במגדל או בבניה נמוכה) מסחר, משרדים וגני ילדים. הפרויקטים גם מהווים הזדמנות לטעת כמות גדולה מאוד של עצים, החסרים כל כך בערי ישראל, הן ברחובות והן במגרשים".