ואז הגיעה גם הקורונה

עירוב השימושים בפרויקטים נמצא ממילא בעליה בשנים האחרונות. הקורונה רק חיזקה את הצורך בשטחי מסחר בסמוך לבית

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
exchange ramat gan של אזורים ומגדל ביטוח
נעם גל
תוכן מקודם

מנתוני הרשות להתחדשות עירונית עולה כי בין השנים 2016-2019 זינקו הייעודים המסחריים בפרויקטים של התחדשות עירונית מכ-66,000 מ"ר לכ-652,000 מ"ר.

הסיבה העיקרית לעלייה נובעת מהעובדה כי הרשויות הבינו את החשיבות בשילוב עירוב שימושים בפרויקטים של התחדשות עירונית ולכן גם מנסים לקדם אותם בוועדות התכנון. אולם יחד עם זאת, הנושא נתקל בהתנגדויות רבות בקרב הדיירים שלרוב כן מעוניינים בעירוב שימושים אבל לא מתחת לבית שלהם.

עם זאת, יזמים וחברות בניה קובעים כי בשנה האחרונה, שנת הקורונה, המגמה רק הלכה והתחזקה וגם חלק גדול מהדיירים הפנימו שיש גם יתרונות בשטחי מסחר מתחת לבית. המגבלות השונות והסגרים שהוטלו גרמו לכך שהדיירים רוצים שהכל יהיה בזמינות מתמדת ובמהירות. לאור מגמת העלייה יש צפי כי סכום נתוני 2020 יציגו את המשך המגמה ואף נסיקתה.

זינוק צפוי

האדריכל גיל שנהב, משרד כנען שנהב אדריכלים ושותף מייסד בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי "הזינוק בהיקף עירוב השימושים בהתחדשות עירונית לא מפתיע – הוא נחוץ ומתבקש. חשוב לראות את התחדשות עירונית כהזדמנות עירונית ולא כפתרון בעיה נקודתית. חלק גדול מהשכונות העירוניות שלנו נבנו כשכונות פרבריות. לכן אנו מצווים לחפש דרכים כדי לרתום את התהליך של התחדשות עירונית ולהפוך אותו ליצירת עירוניות חדשה שתסייע להפיכת השכונות הפרבריות לחלק מהמרקם העירוני המודרני והאיכותי, חשוב לנו לעודד הליכה רגלית ורכיבה על אופנים ולא נסיעה במכונית. זה מתאפשר רק כשהרחובות מעניינים. כשאתה גר בלונדון, יותר מעניין ללכת ברחוב מאשר לנסוע במכונית. כשאתה גר בפרבר של לוס אנג'לס די משעמם ללכת ברגל ולעיתים אף מסוכן ולכן אתה חייב לנסוע במכונית.

שדרות הסביונים, מודיעין - מסחר

"הפרויקטים הראשונים שחווינו בהתחדשות עירונית היו מגדלים גבוהים שהחליפו בניינים נמוכים ולא יצרו מספיק עירוניות. הפרויקטים החדשים שאנחנו מתכננים ונבנים כרגע כוללים בתוכם מסחר, תעסוקה, מבני ציבור, מבני חינוך, הרחבת כבישים ומדרכות, שפת רחוב חדשה, נטיעות כפולות, שבילי אופניים, אזורי ישיבה מחוץ לבתי הקפה, דברים שיוצרים עירונית אהובה ונחשקת."

בהרחבה על עירוב שימושים, שנהב מציין "עירוב שימושים זוהי מכונה מתוחכמת לתכנון ולכן היא גם דורשת יותר תשומת לב ומקצועיות. בחינת יחסי הגומלין בין השימושים השונים והצרכים שלהם חייבת להיעשות בשלב התכנון המוקדם. ברגע שהבניין גמור ומתגלית תקלה זהו שלב מאוחר מידי. יש צורך בעבודה עם היועצים הטובים ביותר המבינים בתכנון, חברות ניהול ופיקוח שיוכלו לוודא שהתפקוד של הפרויקט והחיים אחרי גמר הבנייה יהיו בהרמוניה וסינרגיה מלאה בין כלל השימושים והדיירים הנמצאים בפרויקט.

לדוגמה, פרויקט אאורה ברמת השרון. הפרויקט כולל הריסה של 180 יחידות דיור ובמקומו בנייה של 700 יחידות דירות בשילוב של בנייה מרקמית עם 6 קומות ומגדלים של עד 20 קומות. בפרויקט יש עירוב שימושים של מגורים, מסחר ומוסדות ציבור. הפרויקט מייצר שדרה עירונית חדשה וירוקה בלב שכונת מורשה. הקומות התחתונות של המגדלים מאפשרת הפרדה כמעט מוחלטת בין עירוב השימושים של גני הילדים, לקומת המגורים החל מכניסות נפרדות באזורים שונים, פיצול הפונקציות הציבוריות – הפרדה של מערכות החשמל, אינסטלציה, מיזוג אוויר, חדרי אשפה נפרדים ועוד. כלפי חוץ הבניין נראה כמקשה אחת אבל בתוכו יש פעילויות שונות עם מענה ייחודי לכל אחד, מבלי להפריע או לפגום בשאר השימושים".

הרשות המקומית תומכת

לדברי ניב רום מבעלי קבוצת כנען ומנכ"ל כנען התחדשות עירונית, "על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, נראה שקרוב ל-20% מהשטחים בפרויקטים המתוכננים אינם מיועדים למגורים בלבד, כששטחי התעסוקה והמסחר מהווים את הרוב והמגמה לתכנון ובנייה בערוב שימושים, של שילוב דירות מגורים, מסחר ושירותים ציבוריים נמצאת בעליה.

אדריכל גיל שנהבצילום: גיא גלעד

רוב הרשויות המקומיות באופן גורף יעדיפו תכנון כזה, ויש כאלה שאף מתעקשות על כך שמטלות ציבוריות כמו גם מסחר, יהיו חלק אינטגראלי מכל פרויקט התחדשות עירונית שעולה על שולחן התכנון ובדרך לאישור.

"האתגר של היזמים הוא להביא לאיזונים בתכנון הפרויקט כך שכל פונקציה תקבל את השטחים הנפרדים שלה ככל הניתן. זהו אתגר בו מעורבים אדריכלי הפרויקט והם שצריכים להבטיח על פי דרישות היזם, שאכן התכנון יפריד בין השימושים: כניסות נפרדות, חניות נפרדות, הפרדה מפלסית, לובאים נפרדים וכו'.

אדריכלית ענת לרנר צילום: עיריית יהוד מונוסון

תכנון נכון מסייע מאד להפיג חששות שמתגברים בקרב בעלי הדירות  הוותיקים לגבי פרויקט של עירוב שימושים מאחר ועבורם עסק הנמצא מתחת לבית נתפס כמטרד. אחת הדרכים שלנו בקבוצת כנען להתמודד עם מורכבות כזאת ועם ההתנגדויות הצפויות של הדיירים, היא להשתדל להשאיר בידינו את שטחי המסחר ולנהל אותם. הדבר מבטיח כי נדאג לתמהיל הנכון והמתאים עבור דיירי הפרויקט בשטח המסחרי שלו ונדע לבחור את העסקים – החנויות, בתי הקפה ושירותים נוספים ובכלל שיתאימו לאופי של הפרויקט".

מאמץ הסברתי

האדריכלית ענת לרנר, ראש המנהלת להתחדשות עירונית ביהוד מונוסון, מתייחסת לנתוני הרשות הממשלתית ומציינת: "זה לא סוד שיש התנגדות לעירוב שימושים מצד דיירים רבים שחושבים שמדובר בהפרעה לחייהם. בשנים האחרונות אנו משקיעים מאמצים רבים בהסברת החשיבות של עירוב השימושים בהתחדשות העירונית, אך כמה חודשי קורונה גרמו לשינוי מחשבתי והתנהלותי גדול מאוד. אנשים השכילו להבין את התועלת שיש בשירותים השונים שנמצאים בקרבת הבית, כדוגמת מכולת בתחתית הבניין או מרכז מסחרי המספק שירותים חיוניים בעת הצורך. בקרב אנשים מבוגרים זוהי בשורה של ממש, לרוב הם מתקשים לאמץ טכנולוגיות חדשות ולשנות הרגלים ולכן הפתרונות המקוונים כגון הזמנת מוצרים דרך האינטרנט אינם זמינים עבורם ולכן האפשרות לביצוע קניות באופן פיזי בסמיכות לבית מקלה על שגרת חייהם".

לרנר מסבירה כיצד תכנון רחב של שכונה שלמה מאפשר גמישות בהתאם לצרכים המשתנים: "עיריית יהוד מונוסון בראשות יעלה מקליס והמנהלת אשר אחראית לתכנון כולל של אזור ליבת העיר והעיר הוותיקה, עירוב השימושים הוא קריטי עבור כל עיר. לדוגמה: פינוי מפלס הקרקע מדירות גן, לא מאפשרים תכנון דירות אלא על מנת להשאיר את השטח פנוי לשימושים ציבוריים ומסחריים, בעוד שעבור היזמים מדובר בדירות רצויות ומבוקשות על ידי הקונים. עובדה זו מאפשרת לנו גמישות תכנונית ושימוש מיטבי בשטח עבור צרכי כלל התושבים והשכונה. כך למשל, תקופת הקורונה מובילה אותנו בהיבט התכנוני להוספת חללי עבודה ציבוריים בבניינים עצמם וכל זאת מתוך הבנה שרבים זקוקים כיום לפתרון המשלב עבודה מהבית."