כך משחררים

הבירוקרטיה מעכבת לטענת היזמים והפעילים פרויקטים, לעתים במשך שנים. אבל, כולם משוכנעים שיש מה לעשות

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
תכנון- גיא כנען V5 אדריכלים ובוני ערים צילום: הדמיה: סטודיוקה הדמיות אדריכליות
נעם גל
תוכן מקודם

גם ההתחדשות העירונית, כמו פרויקטי תכנון אחרים ולמעשה, כמו בכל דבר כמעט שדורש אישורי ועדות במדינת ישראל, נתקלת בחומה של בירוקרטיה. לפי היזמים והפעילים בתחום, מדובר בבעיה מרכזית, שפוגעת במטרת העל של הגדלת היצע הדירות וכמובן של הקמת דירות ממוגנות ובטוחות.

הבעיה המרכזית

מהנדס יאיר מרק,  מנכ"ל משותף של 'לאונרדו התחדשות עירונית', מסביר כי "כיזם ותיק, אני יכול להעיד כי הבעיה הגדולה ביותר בפרויקטים בהתחדשות עירונית הינה הבירוקרטיה הקשה עד הבלתי אפשרית בהוצאת היתרי בניה. צריך לומר את האמת, המצב היום מזכיר ג׳ונגל, אין כל קו מנחה, ונוצר מצב שבו כל רשות מקבלת החלטות שרירותיות ומשנה מדיניות חדשות לבקרים. הוצאת היתר בניה ברוב הרשויות בישראל אורכת כשנתיים שלמות, וזה במקרה הטוב.

פרויקט תל חי 17 של בית וגג צילום: הדמיה: AA STUDIO

בעיני יש מספר צעדים דחופים שהממשלה חייבת לקדם.ראשית, מסמך מדיניות רשמי וקבוע המגדיר במדויק את הזכויות, שנית, הפקעת הכח מן הרשות לקבל החלטות נוגדות מדיניות ושלישית, הגדרת זמן תגובה מקסימלי לרשויות לבדיקה, אישור והוצאת היתר בניה, כאשר אין כל סיבה להתארכות ההליך למעלה מ-12 חודשים. ביצוע ויישום שלושת הנקודות הללו יאפשר לנו כיזמים וודאות גדולה יותר ואורך חיי מדף קצר משמעותית ובמקביל, יתרום להעלאת היצע הדירות באזורי הביקוש".

התנהלות ללא מצפן

לדברי  דני מור מנכ"ל בסט יזום מקבוצת בסט,  "אנו עדים לכך שבמקרים רבים בשל היעדר תכנון ארוך טווח, סחבת, בירוקרטיה מסורבלת והחלפת בעלי תפקידים - הרשויות המקומיות מעכבות או גרוע מכך מביאות לא אחת לביטול של פרויקטי התחדשות עירונית. התנהלות ללא מצפן ברור גורמת להפסדים כלכליים קשים ליזמים וכמובן לעוגמת נפש לדיירים המייחלים לחיזוק דירותיהם ולשיפור איכות חייהם, ובסופו של דבר גם גורמת לעיכוב בהגדלת היצע הדירות במדינה. ראשי הרשויות חייבים להפנים שתחום ההתחדשות העירונית הוא המענה התכנוני המשמעותי ביותר כיום לטיפול במשבר הדיור ולהגדלת היצע הדירות בישראל. אם לא ימצא פתרון לסחבת ולהתמשכות התהליכים הבירוקרטיים, משבר הדיור רק יעמיק ובהמשך לכך מחירי הדירות יאמירו מאד".

קיצור מועדים בחצי

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית רוטשטיין נדל"ן אומר: "אחד הפתרונות לקידום מהיר של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הוא קיצור משמעותי של לוחות הזמנים של התכנון. תכנון תב"ע בפרויקט פינוי בינוי אורכת בין שלוש לחמש שנים ואין שום סיבה שהתהליך לא יסתיים בזמן קצר לפחות בחצי. כמו שהממשלה קיצרה את תהליכי התכנון באמצעות אישור תכניות בותמ"ל, היא יכולה לקצר את תהליכי תכנון של פרויקטי התחדשות עירונית.

עמיר רחלבסקי

צריך לקצוב לוחות זמנים ולעמוד בהם והדיונים בתוכניות פינוי בינוי צריכים להיות תכופים ומהירים. הדרך לעשות את זה היא באמצעות תוספת תקנים של כוח אדם, אדריכלים, בודקי תוכניות ובאמצעות יצירת מדיניות תכנונית ברורה. דבר נוסף, ברוח התקופה האחרונה, אין מנוס מהארכת התוקף של תמ"א 38. אי אפשר להשאיר את נושא מיגון הדירות בואקום תכנוני עד שיאשרו תוכנית חלופית".

לטפל בחוסר הודאות

איתי הוז, סמנכ"ל רגולציה ופיתוח עסקי של בית וגג קובע כי "הבעיה המרכזית בתחום ההתחדשות העירונית היום היא חוסר הוודאות. מהיום הראשון שיזם ובעלי דירות ניגשים לקידום פרויקט הם לא באמת יודעים את גבולות הבניין, או את הכמות המדויקת של זכויות שיוענקו לו.  הפלונטר הבירוקרטי מתחיל כי הגורמים המעורבים לא יודעים מה הם הצרכים הציבוריים כבר בתחילת הדרך וקיים סיכוי לא קטן שממש לפני אישור התב"ע הגוף המתכנן יבקש שינויים שלא ביקש בהתחלה. כך שאין תמיד אמון בין הוועדות השונות והגופים האמונים על אישור הפרויקט  ואין מספיק כוח אדם מקצועי בוועדות התכנון.  חוסר הוודאות הזה מביא יזמים להציע הצעות רבות לבעלי דירות שאין להן תמיד ביסוס ויכולת התכנות, והוא יוצר בלבול בקרב דיירים שמעכב את החתימה על הסכם לביצוע פרויקט או מפיל אותו מלכתחילה. בהמשך, יזמים נתקלים לא פעם בדרישות מגוחכות מצד הרשויות המקומיות שניתן לפתור גם בהמשך הדרך, אך לעיתים גורמים אלה מעכבים במקום לסייע לקדם את הפרויקט. בשורה התחתונה , פעמים רבות בשל חוסר אמון, חוסר כוח אדם מקצועי ומיומן וחוסר וודאות מלכתחילה התקשורת בין בעלי הדירות והיזם לגורמי המקצוע בוועדות הרישוי והתכנון לוקה בחסר וכולם מפסידים".

עומסים ועלויות מיותרות

עמיר רחלבסקי, יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ,  מסכים כי הבעיה הגדולה ביותר בתחום ההתחדשות העירונית היא חוסר הוודאות וקובעי כי אי ודאות עיקרית נוצרת עקב חוסר הבהירות מול הוועדות המקומיות לגבי המדיניות שלהן בהתחדשות העירונית מה שמוביל לעומסים מיותרים על הוועדות ועלויות מיותרות על הוועדות והיזמים. 

נפתלי כהן

"חוסר ודאות נוסף, ולעיתים חוסר רצון, נובעים מכך שקובעי המדיניות בפועל הם ראשי הרשויות: ראש הראשות קובע את אופי העיר ומחליט עד כמה ישתלבו בה, אם בכלל, תוכניות להתחדשות עירונית. כאשר ראש ראשות מתחלף – ייתכן וכל העבודה שנעשתה תרד לטימיון כי ראש הראשות החדש יחליט אחרת. זהו מצב קשה מאוד של אי ודאות בעולם של בנייה והשקעות הנשען על ודאות מוחלטת ותכנון לטווח ארוך", הוא אומר. 

לדבריו, "חילוקי הדעות בין ראש הראשות, הוועדה המקומית והמחוזית על אופי הפרוייקט עוצרות פרוייקטים רבים וגורמות לבזבוזי זמן שהושקעו בתכנון וקידום. 

בני פרי צילום: סאם יעקובסון

כדי לתת מענה לבעיות אלה, ראשית על המדינה לעודד ראשי ראשויות להתניע פרוייקטים של התחדשות עירונית, באמצעות הסכמי גג ותמריצים. 

מעבר לכך הרשות להתחדשות עירונית כבר מובילה מהלך בעזרת המנהלות המקומיות בערים השונות קידום של תכנון תוכניות אב על מנת לייצר את הבהירות הדרושה ולקצר את הבירוקרטיה. 

איתי הוזצילום: נמרוד כהן

"תוכניות האב אמורות לסייע ביצירת ודאות והתנעת הפרוייקטים, אולם הם מוכרחות לכלול ולשלב בתוכן יזמים וקבלנים, שכן ללא אנשי השטח לא ניתן לדעת האם הפרויקט בכלל יהיה כלכלי. אם ראשויות התכנון יקדמו פרוייקטים לא כלכליים הם יישארו על הנייר כי הצד היזמי לא נלקח בחשבון. לכן, בנוסף לתוכניות האב נדרש לשלב יזמים עוד בשלבי התכנון. 

יש להדגיש כי התחדשות עירונית זו תוכנית חשובה וקריטית, שבכוחה לפתור חלק ממשבר הדיור בעיקר בערי הביקוש, ולכן המדינה והרשויות המקומיות חייבות לעשות הכל על מנת לקדם אותה".  

עצירת החקיקה

גד גרשון, סמנכ"ל לייזום נדל"ן בחברת-שפיר מגורים נדל"ן המקדמת 15 פרויקטי התחדשות עירונית בהיקף של כ-11,000 יח"ד קובע כי "לצערי נושא ההתחדשות העירונית מדשדש ולמעשה בהרבה מקרים ממש נעצר. זה כמובן נובע מעצירת חקיקה שאמורה הייתה לתקן  נושאים רבים ביניהם חידוש המנדט להמשך קיומה של הותמ"ל. התהליך בוועדות לאישור תב"עות אלו, חייב להתקצר. דרישה להפחית את התמורה לדיירים בפרויקט שנחתמו לפני שנים, כתנאי לאישור תב"עות גורם לבעיות קשות ומאריך את הטיפול בהחתמות. חוסר רצון מצד מרבית העיריות לקדם התחדשות וכן מתוכניות אב שקבעו מקדם בלתי כלכלי. מחייב קביעת גוף של שמאים מכריעים לפינוי בינוי, בדומה לשמאים להיטלי השבחה כך שהיחס שיתקבל יהיה אמיתי וכלכלי. ועוד. לדעתי, המדינה חייבת להשקיע תקציבים באופן מסיבי ולא רק במימון תב"עות.  וזאת כדי להפוך את הפרויקטים למשתלמים גם לרשויות המקומיות. תקציבים לתשתיות, כבישים, מבני ציבור ועוד. תיקוני חקיקה שיאפשרו לקדם פרויקטים גם במצב שבו העירייה מסרבת לאפשר לקדם ובנוסף להנחות את הועדות המחוזית והותמ"ל לקצר הליכים ולאפשר פרויקטים כלכליים. בנוסף ישנו ריבוי גורמים שאינם מקצועיים שעוסקים בנושא, מבטיחים לדיירים הבטחות שלא ניתן לקיים ורק לאחר שנים הדיירים מבינים שההבטחות אינן בנות מימוש . עם זאת, למרות כל הקשיים, אנחנו לא נרתעים וממשיכים לפעול כדי לקדם פרויקטים, שהן לאור המציאות לאחרונה צורך לאומי".

חוסר סנכרון

נפתלי כהן, שמאי מקרקעין וסמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת רוזיו טוען כי "משך תהליך קבלת היתר הבנייה הוא בלתי סביר ומגיע לשלוש שנים ויותר. בנוסף, בתוך המחלקות השונות בעירייה לא קיים סנכרון, כך שהדברים מובילים לעיכובים חסרי פרופורציות של אישורים סופיים בקבלת היתרי בנייה. יתרה מכך מערכת הרישוי המקוונת שנכנסה בשנים האחרונות והייתה אמורה להיות זו שמקלה את ההליך ומקצרת אותו, עשתה בדיוק הפוך, מסרבלת את ההליך ומייצרת בירוקרטיה נוספת של המצאת אישורים נוספים שאינם קשורים כלל ועיקר לגופו של פרויקט. ללא שחרור חסם זה וקיצור משך זמן קבלת היתרי בנייה ללפחות 12 עד 18 חודשים לא נצליח להעלות את היצע יחידות הדיור שכל כך חסרות באזורי הביקוש".

לצמצם את התנאים

איל טישל, מנכ"ל דמרי גלים, מסביר כי התמשכותם של הפרויקטים נובעת ממספר סיבות, וביניהן סיבות תכנונית וסיבות קנייניות. "אני סבור שהסיבה המרכזית להתמשכותם של הפרויקטים הללו היא הסיבה התכנונית וחוסר הסנכרון בין הרשות המקומית לבין השלטון המרכזי. כך, פעמים רבות אנו נתקלים בתכניות פינוי בינוי אשר מאושרות בועדה המחוזית, אך כאשר היזם והדיירים רוצים לממש אותן הם נתקלים בקשיים מול הוועדות המקומיות. על כן, לדעתי יש לפעול לסיכום מירב הנושאים התכנוניים ולצמצם ככל שניתן את התנאים למתן היתר בעת אישור התב"ע – דבר זה יביא לוודאות גדולה יותר מבחינה תכנונית בכלל ולהוצאת הפרויקט בפרט, ויאיץ באופן משמעותי את קצב הוצאת ההיתרים בפרויקטים השונים".

הממשלה מפשטת והרשות מקשה

לדברי האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5  אדריכלים, קיימות בישראל שתי מגמות מנוגדות שמשחקות כל הזמן זו מול זו: "הכוונה של ממשלת ישראל היא לפשט את ההליכים ולהמריץ את הפעילות. לשם כך היא פועלת לביזור הסמכויות בין הרשויות, מייצרת תכניות שמקלות על הוועדות המחוזיות ומעבירות עוצמה רבה לוועדות המקומיות ולטובת העניין מפותחת מערכת ארצית מקוונת שאמורה לפשט את הליכי התכנון. המדינה מקימה גופי תכנון וניהול התכנון מקצועיים יותר, החל בהקמת מטה הדיור הארצי, הרשות להתחדשות עירונית, חיזוק וועדות מקומיות והגדלת עצמאותן ואפילו בכוונה לאפשר יתר עצמאות של המתכננים בהוצאת היתרי בניה. מאידך, במרבית הרשויות המקומיות אין אמצעים ויכולת לעמוד בנטל החדש והן עושות ככל הניתן לדחות את הפיתוח והקידמה. התקציבים המיועדים לתכנון ופיתוח ברשויות דלים, איכות משאבי האנוש נמוכה, המערכות החדשות לא מצליחות להתגבר על המכשולים שמערימים עליהן נציגי הביורוקרטיה בשלטון המקומי. לכך ניתן להוסיף את ה"משפטיזציה" שמשתלטת על כל התהליכים והחשש של כל העוסקים בפיתוח מאימת הפרשנויות המשפטיות, שלעיתים מזומנות אינן עומדות בקנה אחד עם ההגיון התכנוני".

איתי סמדר

פרי מסביר כי לא יהיה זה הוגן לתלות את כל המכשולים בשלטון המקומי: "חלק ניכר מהעיכובים נגרם כתוצאה מהפעילות הערנית מאד של המנגנונים הדמוקרטיים. לשיתוף הציבור יש צדדים חיוביים רבים, אולם יש לו גם חסרונות. המועדים הסבירים לתכנון מתארכים בחודשים רבים ולעיתים בשנים רבות, עקב ריבוי ההתנגדויות, העררים והעתירות המינהליות. גם בתחום זה ניתן לקצר זמנים אם ההרכבים האנושיים של הטריבונלים למיניהם היו מתוגברים ומנוהלים ביתר יעילות, אולם כיום מתארכים המועדים עקב העומס על העוסקים בכך ולכן גם התארכות זמנים זו יכולה להיות מיוחסת, בסופו של דבר, לביורוקרטיה.   כך יוצא שהמאמצים שעושה השלטון המרכזי מסוכלים על ידי הביורוקרטיה שנגרמת, בסופו של דבר, עקב מחדליו".

להוציא את הכוח מהרשות

לדברי האדריכל רון שפיגל "הרעה הגדולה ביותר היא הבירוקרטיה של כל היתר, מקטן ועד גדול. אולם הפרויקטים המאתגרים ביותר הם אלו של התחדשות עירונית. הטיפול המשמעותי ביותר כדי לייצר חיזוק מבנים ולאחר מכן דירות נוספות, הוא ראשית הבירוקרטיה. חשוב לקחת את הכוח מהרשויות המקומיות. להוציא את הכוח לטובת יחידות רישוי בעלות מדיניות אחידה, יחידות שמרכזות את הרישוי עם כל הגורמים שעליהם לאשר את הפרויקטים (כיבוי אש, בנייה ירוקה, חברת חשמל, כבלים, תשתיות, פיתוח ועוד). כמעין סוג של שולחן עגול, אבל עם כוח. פתרון כזה ביחד עם טיפול יסודי בבירוקרטיה, כמו גם תמורה לרשויות המקומיות בדמות היטלי השבחה – כל אלו יחד ימריצו את קידום פרוייקטי ההתחדשות העירונית.