הצד של הדיירים

הדיירים הותיקים בהתחדשות העירונית הם למעשה בעלי הקרקע. היזמים כבר הבינו שיש צורך לשתף אותם בתהליך. לצדן קמו חברות שמתמחות בייצוג הדיירים ושמירת האינטרס שלהם

אלעד צור
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט לוי אשכול של קבוצת כנען
אלעד צור
תוכן מקודם

התחרות ההולכת וגדלה על פרויקטים של התחדשות עירונית גרמה לחברות רבות לייצר מחלקות מיוחדות להתחדשות עירונית וחברות המתמחות בהתחדשות עירונית ליצור התמחות מיוחדת לטיפול בדיירים, שכן בעלי הדירות הם מקדמי המכירות הטובים ביותר כי בסוף היום. אם הם מרוצים מהעבודה והיחס של החברה שעושה להם את הפרויקט, הם יספרו גם לשכנים ולחברים ולמשפחה. לצדם, קמו גם חברות יעודיות שתפקידן הוא ליווי הדיירים ושמירה על האינטרסים שלהם.

מתחיל ביחסי אמון

"בהתחדשות עירונית אתה צריך להיות לפעמים יותר פסיכולוג מאיש עסקים", כך קובע רון שחר, סמנכ"ל הייזום בחברת בית וגג. לדבריו, "כל פרויקט התחדשות עירונית מתחיל ביחסי אמון בין בעלי הדירות ליזם. אם היזם מצליח ליצור קשר שכזה עם בעלי הדירות הם ירוצו איתו למרחקים ארוכים, תהליך ההחתמה יהיה יעיל וקצר יותר וכך גם השלבים הבאים של הפרויקט. הבסיס לקשר עם הדיירים מתחיל בכנס דיירים בו מציג היזם את התכנית שניתן לבצע ופוגש לראשונה את בעלי הדירות. בכנס ניתן לזהות מי הדיירים האקטיביים יותר שיכולים להוביל נציגות דיירים לפרויקט".

פרויקט רמז 14-16 של בית וגג צילום: הדמיה: PITOM

כמו כן, מסביר שחר, "זה המקום לזהות מה הבעיות האישיות של חלק מהדיירים שלהן יש לתת מענה ותשומת לב. השלב הבא הוא להגיע לכל דייר ודייר ולעזור לו ככל שניתן לאורך כל שלבי הפרויקט - מרגע חתימת ההסכם מולנו ועד אחרי שהוא מקבל מפתח לדירה. יש דיירים שצריכים עזרה במציאת דירה לשכור בזמן בו בונים את הבניין החדש, דיירים שצריכים עזרה עם ניתוק וחיבור של החשבונות השונים, כמו חשמל, גז וארנונה, דיירים שצריכים עזרה עם אריזה והובלה, או עם הפעולות הפשוטות ביותר שניתן לעשות גם באתר העירוני בכל הקשור למעבר. לכל אלה אנו עוזרים. כמו גם סיוע לקשישים או בעלי מוגבלויות ונתינת מענה סביב השעון, 7 ימים בשבוע".

"אתה צריך לדעת להיות גם קשוב לבעיות האישיות של הדיירים, לקשיים שלהם, לגלות הבנה ולתת אוזן קשבת. בהתחדשות עירונית הפאן הבינאישי מאד משמעותי. חברות גדולות שנכנסות היום לתחום ואין להן גורמים או מחלקה שמטפחת את הקשר עם הדיירים, מתקשות להתקדם מאחר שהבסיס הוא יחסי אמון".

קשר ב-2 רבדים

יוסי חזן, מנהל התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן מסביר כי "הקשר עם הדיירים מתחלק לשני רבדים. האחד ברמת ניהול הפרויקט והשני ברמה החברתית והאישית. מנהל קשרי דיירים הוא הגורם בחברה שמתכלל את הפרויקט מול הדיירים, הוא האיש שנפגש איתם בפעם הראשונה ומזמין אותם לכנס היכרות עם החברה, הוא מארגן כנסי דיירים ומסייע בהחתמה על ההסכמים והמסמכים הנדרשים. לקראת שלב ההריסה הוא גם דואג למעבר של בעלי הדירות לדירות שכורות.

רון שחרצילום: נמרוד כהן

"העוסקים בתחום הזה מגיעים מרקע של הנדסה, משפטים וכלכלה ויש כאלה שזו הקריירה השנייה שלהם, כמו יוצאי צבא. בפן האישי אלו אנשים עם אינטליגנציה רגשית גבוהה מאוד, בעלי יכולת להקשיב ולראות את האנשים שעומדים מולם. הם נדרשים ליצור תקשורת איכותית עם בעלי הדירות ולייצר אמון מלא.

יוסי חזן

"לצד מנהלי הדיירים יש פונקציה משלימה של יועצים חברתיים. הם האנשים שמציפים את הצרכים האישיים של כל דייר ודייר. היום, עבודת היועץ החברתי מעוגנת כבר בנוהל של קידום תכנית בניין עיר חדשה. אנו בקרדן משתדלים לתת יחס אישי ואנושי- אם זה דייר שלנו שלקה באירוע מוחי והדירה שלו מתוכננת תוך הקפדה יתרה על הצרכים הפיזיים הייחודיים שלו והחניה שהוא קיבל בבניין נגישה ונוחה, או שאנחנו לא מטריחים אותו להגיע למשרדים אלא מגיעים אליו הביתה. או כמו במקרה אחר, של דייר שהוא לקוי ראיה ובכל דיוור שאנו שולחים ללקוחות (בהודעת טקסט או במייל), אנחנו דואגים להתקשר אליו ולהקריא לו את ההודעה. ויש גם מקרים שגרתיים יותר, כמו זוג שהתגרש במהלך הפרויקט והם הגיעו להסכמה למכור את הדירה רק בסוף התהליך כדי להרוויח ממנה את מקסימום התמורה, אז אנחנו מקפידים לעדכן כל אחד מבני הזוג במקביל ברגישות הנדרשת".

"יזם של התחדשות עירונית נדרש להפעיל מידה רבה של אנושיות ורגישות לאורך כל הדרך, גם ובעיקר אחרי שהדיירים חתמו על ההסכם מולו. האמון נבנה מהרגע הראשון ומגיע לשיא כשהורסים את הבניין, כי זה השלב בו 100% מהדיירים שמו מבטחם בחברה וביכולות שלה לבנות את הבניין החדש ולמסור להם דירות חדשות".

שקיפות מירבית

חזי נוראל, מייסד ויו"ר קבוצת נתון, המנהלת ומפעלת נכסים ברחבי הארץ, הקשר הטוב עם הדיירים או חלקם הגדול ויצירת יחסי אמון היא המסד להצלחת הפרוייקט: "על מנת להוציא לפועל פרויקט של פינוי בינוי במינימום התנגדויות, יש לכנס את דיירי הפרויקט להעלות את רעיון פינוי ובינוי, להסביר את היתרונות בהקמת פרויקט מסוג זה, לנהוג בשקיפות מרבית ולהצביע על הקשיים שיכולים להתעורר בדרך ולוח הזמנים המשוער ולגבש יחד עם הדיירים את רצונותיהם ומשאלות ליבם".

נוריאל משרטט את תרשים הזרימה המומלץ:

א. כינוס אספת דיירים ככל שניתן ובחירת נציגות.

ב. בחירת משרד עורכי דין המתמחה בתחום פינוי ובינוי, אשר ייצג את הדיירים בלבד.

ג. התייעצות עם אדריכל או בעל מקצוע כדוגמת שמאי, או יזם שיהיו מוכנים לסייע בשלב הראשוני להתכנות פרויקט פינוי בינוי במתחם עליו אנו מדברים, להבין את גישת העירייה ואת רצונותיה לקדם את הפרויקט.

ד. לבחון את הפערים בין הרצוי למצוי ולשתף את כלל הדיירים.

ה. לאחר הבנה כי יש לנו הסכמה של רוב הדיירים, להוציא מכרז ליזמים לתכנון והקמת הפרויקט.

ו. לאחר בחירת היזם, גיבוש הסכם סופי בין היזם לדיירים (בליווי עורך הדין).

מה החשיבות של נציגות הדיירים?
נוראל: "תפקיד הנציגות הנו חשוב ביותר להוצאה לפועל של הפרויקט ולכן, חברי הנציגות חייבים לפעול בתום לב, יושר, ושקיפות מלאה לכלל הדיירים. כמו כן, כל דיירי הפרויקט יקבלו תנאים זהים ואסור שאחד מהדיירים או חברי הנציגות יקבלו טובות הנאה כלשהן מעצם פעילותם כנציגי ציבור מתנדבים, דבר שיכול לסכל את היתכנות הפרויקט.

התפקיד החדש של מנהלי דיירים אצל החברות היזמיות הנו חשוב ביותר, במטרה לשמור על קשר ישיר מול הדיירים, יצירת אמון מול היזם (דבר שיקל על היזם ויקצר לוח זמנים) ויסייע מאוד בהחתמת כלל הדיירים על החוזה מול היזם, וילווה את הדיירים במהלך כל תקופת הבנייה במטרה להקטין ככל שניתן את הקשיים שיכולים להתעורר.

כמובן שבפרויקטים של פינוי בינוי אנו נפגוש בעלי קרקע הגרים בפרויקט, משקיעים שונים, דיירים מתנגדים לכל יוזמה ושינוי במטרה להשיג יותר מאחרים והתנגדויות השכנים.

לסיום, ברצוני לציין שפרויקטים מסוג זה, לאחר הקמתם יידרשו קבלת שירותי ניהול על ידי חברות מקצועיות בתחום או יועץ מקצועי, ורצוי לשלבם עוד בשלבי התכנון והבנייה.

בכל פרויקט שבחנתי בתחום פינוי ובינוי בעלי הקרקע יצאו נשכרים כלכלית בצורה משמעותית, קיבלו דירות חדשות גדולות יותר בתו תקן בנייה חדיש ביותר וערכים מוספים נוספים. יש לקחת בחשבון כי עלות ההוצאות המשותפות בבניינים החדשים לא יהיו זהים לבניינים הישנים והמתפוררים, אלא יתאימו את עצמם למחירי השוק בתחום ובאזור".

לשמור על הכוח

סיגל שטרנברג, המייסדת והבעלים של משרד "סיגל שטרנברג", מתמחה בניהול וייצוג דיירים. היא מציעה לדיירים לפעול דווקא בסדר אחר: "ככלל, כשאני נכנסת לשטח ראשונה, כל ההתנהלות יותר גמישה. לעתים יש כבר נציגות דיירים שפונה אלי. במקרים אחרים, אני נפגשת עם הדיירים וממנה נציגות. גם מינוי נציגות מתאימה זו תורה שלמה. לרוב, אעדיף כאלה שמתגוררים במתחם, דיירים שמוכנים להשקיע מזמנם הפרטי וגם כאלה שדוברים את השפה של מרבית השכנים, במקרה של מתחמים שבהם חלק משמעותי מהדיירים אינם דוברים עברית".

ומדוע יש צורך בייצוג דיירים חיצוני?
שטרנברג: "ניהול וייצוג דיירים מבטיח כי הכוח תמיד נשאר בידיים של בעלי הדירות ולא עובר ליזם. לבעלי הדירות יש גורם מיקצועי מנוסה ומיומן שמכיר את כל הבורות והמהמורות הסבוכות שקיימות בתהליך התחדשות עירונית. ידע מה גודל התמורה והאם ניתן להגדילה. הוא מסייע בבחירה, יחד עם הדיירים, של כל בעלי המקצוע אשר מלווים את אותו ההליך והכי חשוב – מבטיח שקיפות מלאה, ללא קומבינות או טובות הנאה לחלק מהדיירים". לכן, היא קובעת, מומלץ להסתייע בלווי פרוייקט ע"י גורם מקצועי החל מהיום הראשון כבר בבדיקה התיכנונית של הפרוייקט.