הפוקוס עובר למזרח

העירייה וגם היזמים מפנים את הפוקוס בהתחדשות העירונית בתל אביב ליד אליהו וליתר השכונות שממזרח לאיילון

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט בינוי פינוי של דוניץ ביד אליהו
נעם גל
תוכן מקודם

במהלך השנים האחרונות, עיקר פעילות ההתחדשות העירונית בתל אביב התרכזה במרכז ובצפון העיר. עם זאת, נראה כי העירייה וגם החברות היזמיות הפועלות בעיר, הפנימו כי גם האיזור שממזרח לנתיבי איילון, בעיקר סביבות יד אליהו, כפר שלם, נחלת יצחק ושכונת התקווה, הוא איזור בעל פונציאל רב והפעילות הרבה המתרחשת שם כעת, רק תלך ותגבר בשנים הבאות.

התנופה נשענת גם על אישור תכנית תא – 5000 לפני מספר שנים, תכנית המאפשרת תוספת של אלפי יחידות דיור לרובע כמו גם תוספת של פרויקטים למסחר,  תעסוקה ובעיקר פרויקטים בשימושים מעורבים.

שלב באבולוציה של ההתחדשות

רון חן, מנכ'ל חברת אנשי העיר, מקבוצת רוטשטיין, המתמחה בקידום פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב, מסביר כי "רובע 9 כמו שכולם מכירים אותו, זה תכלס יד אליהו ולדעתי וגם לדעת רוב החברות הפעילות בעיר, זה הרובע הכי חם בתל אביב להתחדשות עירונית".

פרויקט לוחמי גליפולי של חברת וויי בוקס ביד אליהו צילום: הדמייה: evolve media

מה הופך אותו לכזה?
"ראשית, יש את פוטנציאל עליית המחירים, שהם יחסית עדיין נמוכים. בנוסף, הצפיפות ביחס לשטח הוא הנמוך בתל אביב - 10-15 יחידות דיור לדונם כשהנורמל בעיר – 30-40 יחידות. זה רק מעיד על הפוטנציאל הגלום במתחם שבו כבר יש המון עסקות פינוי בינוי במכפיל ממוצע של 3-3.5 יחידות חדשות על כל יחידה ישנה שמפונה".

לדברי חן, החברה מקדמת כעת מספר פרויקטים ברובע 9: "יש לנו פרויקט גדול, ממש לקראת אישור תמ'א בתוקף על לה גרדיה, הכולל 2 מגדלים עם 420 יח"ד ושטחים מסחריים, במקום 120 היחידות הקיימות".

מתחם לה גוארדיה של אנשי העיר

חן מסביר שהמעבר לרובע 9 הוא שלב באבולוציה מתמ"א 38 לפינוי בינוי: "אנחנו היום עושים מעל 45 פרויקטים של תמ"א, רובם בתוכנית הרובעים, בהיקפים של  עד 50 יחידות, אבל האבולוציה של ההתחדשות, גרמה לנו להבין שצריך לעבור לפינוי בינוי. בסיוע רוטשטיין, חברת האם שלנו, אנחנו יכולים לעשות פרויקטים גדולים. אנחנו מקדמים עוד 2 פרויקטים של 400 יחידות ופרויקטים של 75 יח"ד ברחוב גליפולי. אין לנו ספק שרובע 9 הוא למעשה רובע 3-4 הבא מבחינת העברת משקל הכובד בעיר".

לדבריו, בשל אופי האוכלוסיה המעט שונה – אוכלוסיה צעירה יותר מזו של רובעים 3 ו-4, גם אופי הפרויקטים יהיו שונים, עם היבטים קהילתיים שמתאימים יותר לצעירים.

רקפת להב סמנכלית השיווק קבוצת אלמוג צילום: רונן ירמיהו

בנחלת יצחק מרכזי תעסוקה ומסחר רבים הן על ציר יגאל אלון שצפוי בשנים הקרובות להתפתח משמעותית מבחינת פרויקטים חדשים בשימושים מעורבים בדגש על משרדים, רחוב נחלת יצחק וכן קניון ומרכז ספורט, בילוי ופנאי בתוך מגדלי תל אביב. השכונה נמצאת גם בסמוך לאזור המסחר החדש – "הסיטי של גבעתיים" קרוב למתחם הבורסה של רמת גן וקניון עזריאלי. השכונה קרובה לבית החולים איכילוב ולאסותא שלום. בשכונה מספר רב של גני ילדים עירוניים ופרטיים וכן בית ספר יסודי  וצמודה לתיכון תלמה ילין מהתיכונים הנחשבים בארץ.

ביד אליהו  נמצא בית הספר התיכון עירוני ט' נמצא ולשכונה שטחים פתוחים וירוקים רבים.

פוטנציאל השבחה

צחי סופרין, בעלים של קבוצת סופרין הפועלת ברובע 9 מעריך כי "מדובר באזור בו המחירים נמצאים כיום על קו הזינוק  עם פוטנציאל השבחה גובה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית וכן פיתוח תעסוקה ומסחר. גם הרשות המקומית שמה לעצמה למטרה מרכזית את הפיתוח של רובע 9 , הנמצא במיקום אסטרטגי גבוה, לאחר  שבאזורים בצד המערבי של נתיבי איילון, כמו הצפון החדש והישן ומרכז תל אביב הגיעו למחירים גבוהים מאוד וסביר להניח שהעלייה שם תהיה מתונה. השכונה בעלת היתרונות הבולטים ביותר ברובע 9 היא שכונת נחלת יצחק. היא נמצאת בקרבת שני מרכזים מסחריים הבולטים בגוש דן – עזריאלי ומתחם הבורסה וסמוך לציר יגאל אלון המתחדש ומצד שני מדובר בשכונה שקטה ופסטורלית , בעל חתך סוציו אקונומי גבוה ונשענת על עוגנים מסחריים ומקומות בילוי, ספורט ופנאי וותיקים ואיכותיים בשכונה, כמו הקניון ומרכז הספורט במגדלי תל אביב. גם תכנית קירוי איילון שצפויה לקרום עוד וגידים בשנים הקרובות ולחבר טוב יותר את שני צידי העיר,  בלא ספק תעלה אף יותר את ערכו של רובע 9".

אופי ומיקום

רקפת להב סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג מציינת כי "יד אליהו מסתמנת בשנים האחרונות, כאחת השכונות המבוקשות בתל אביב בקרב רוכשי הדירות והמשקיעים. מעבר לביקושים הקשיחים אותם אנו חווים, התפרסמו בשנים האחרונות נתונים ע"י אתרי נדל"ן מובילים ושמאים המחזקים את המגמה. הסיבות לכך נובעות ממספר טעמים כשהבולטים ביניהם הם: מיקום השכונה - קרובה לצירי התנועה ובמרחק נסיעה קצרה ממוקדי הבילוי, הפנאי והעסקים של העיר. אופי השכונה - יד אליהו מתאפיינת בצפיפות נמוכה על תאי שטח גדולים, זהו בינוי די נדיר בעיר: הרבה צמודי קרקע ישנים ובניינים נמוכים לצד גינות וריאות ירוקות, המאפשר גידול משמעותי באוכלוסייה חדשה - ממש גן עדן להתחדשות עירונית ומצב אידאלי לקידום תוכניות במסגרת התחדשות עירונית. תאי שטח גדולים מאפשרים צפיפות גדולה יותר (זכויות בניה) מאזורים כמו לב העיר ואחרים בהן התשתיות כבר עמוסות ממילא.        

רון חן

"קבוצת אלמוג  נכנסה לשכונה לפני כ-5 שנים ומאז אנו עדים רק לעלייה בפופולריות שלה, שבאה לידי ביטוי גם ברמות המחיר. יש ביד אליהו אופי קהילתי מסוים שקוסם לזוגות צעירים ומשפחות צעירות הגרות בעיר ומחפשות להישאר קרובות אבל להתרחק קצת מההמולה לטובת הילדים, האווירה המשפחתית, השקט ומצד שני הלב הפועם של העיר במרחק נשימה. התשתיות בשכונה עוברות מתיחת פנים והן הרבה יותר מתקדמות וחדשות מעבר. כמו כן, הקירבה לציר המגדלים ביגאל אלון, דרך השלום, עזריאלי, שרונה ומרכז העיר נותנים לשכונה ערך מוסף שאינו קיים בשכונות הדרומיות".

להב מוסיפה ומציינת כי עיריית תל אביב משקיעה משאבים גדולים בפיתוח השכונות הוותיקות בעיר ובפרט ביד אליהו, אותה היא רואה כשכונת הדגל החדשה. "ישנה הבנה שיד אליהו החדשה עתידה לקלוט קהל צעיר ואיכותי ולכן פיתוחה נעשה עם דגש רב לתרבות, פנאי וספורט, בין היתר באמצעות מטלות ציבוריות של העירייה, המוקמות בשיתוף עם היזמים והחברות הבונות בשכונה, כך למשל בפרויקט אלמוג דה קומפלקס נבנה כחלק מהפרויקט מרכז תרבותי למחול בשטח של כ- 1,000 מ"ר בקומת הכניסה של הבניין."

אוכלוסיה צעירה

גל קסטל, מנהל השיווק של חברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות:
"רובע 9 ובכלל - מזרח ת"א נחשב לאזור המבטיח והמתפתח של העיר. מדובר במתחם שנושק לציר יגאל אלון- על המסעדות, מגדלי היוקרה וכל הליכי הפיתוח וההתחדשות שם, הפרויקט של גינדי שנבנה בסמוך להיכל מנורה מבטחים, אזור התעסוקה החדש- כל אלה מוסיפים כמובן לתג המחיר של הדירות במתחם יד אליהו, שמושך היום אוכלוסיה צעירה יותר- משפחות וצעירים, שהופכים את האזור לאטרקטיבי.

"עוד במתחם, רואים כיום את ההתחדשות העירונית ההולכת ומתרחבת באזור עם בניינים חדשים שמחליפים את הנוף האפור יותר שבו היה מאופיין הרובע, והנגישות הרבה באזור לכל ת"א וגוש דן- עם הקירבה לגשר יהודית, נתיבי איילון, מתחם שרונה, תחנת רכבת השלום ועוד, שכמובן תתבטא אף היא במחירים ההולכים ועולים של דירות באזור.

"באורון נדל"ן אנו מקדמים ברחוב דרך השלום הסמוך פרויקט פינוי בינוי גדול אשר יכלול בשלב א' בנייתם של 172 יחידות דיור. הפרויקט עם תב"ע מאושרת וצפוי לצאת לשיווק לקראת תחילת השנה הבאה. כל רחוב דרך השלום המתחדש יתאפיין בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית ותב"ע מרשימה ביותר, ויתחבר ישירות לאזור יגאל אלון ויהפוך כחלק אינטגרלי מהנוף המתחדש והיוקרתי של אזור מזרח העיר."

בזכות הרכבת הקלה

אחת החברות שעוסקות בחידוש שכונת יד אליהו היא חברת YBOX. לדברי יהודה גורסד, מנכ"ל חברת YBOX, "אנו מאמינים מאוד בשכונת יד אליהו וסבורים שהיא הופכת להיות פנינה אמיתית של העיר. הפוטנציאל של השכונה עצום, ערכי הדירות החדשות שייבנו בה יזנקו ככל שהבנייה תתקדם, הנגישות לשכונת תשתפר עם הרכבת הקלה והמטרו, והיא תציע לתושבי חוויית מגורים שלמה".

חברת YBOX מקדמת בימים אלה חמישה פרויקטים הכוללים כ-200 יח"ד חדשות בשכונת יד אליהו. אחד מהם שנמצא בימים אלו בשיווק הוא פרויקט לוחמי גליפולי ברחוב לוחמי גליפולי 19 בעיר, הכולל 43 יח"ד בבניין עם 7.5 קומות מעל חניון תת קרקעי. החברה מציעה למכירה 27 יח"ד בתמהיל של דירות 2-5 חדרים, פנטהאוזים ודירות גן. הפרויקט נמצא כיום בהשלמת דרישות הוועדה המקומית והבנייה צפויה להתחיל בתחילת 2022. אדריכל הפרויקט הוא גיורא גור.

קמפוס אקדמי

אחד מהפרויקטים הגדולים המתוכננים כיום על ציר דרך השלום הוא של חברת אחים דוניץ. בחודש אוגוסט צוות העבודה להתחדשות עירונית אזור מזרח בעיריית תל אביב יפו החליט לקדם את פרויקט הבינוי פינוי בדרך השלום בעיר. מדובר במתחם הנמצא בשכונת יד אליהו בתל אביב, הגובל ממערב בגן וולפסון וממזרח בגבעתיים. המתחם משתרע על פני כ-15 דונם ומורכב מ-7 בניינים ובהם 150 דירות ושטחי מסחר, במקומם תבנה החברה לפחות 450 דירות. אישור התכנית הינו בכפוף לתנאים שקבעה העירייה, הנספח החברתי במימון ובריכוז העיריה הסתיים וכן עמידה בדרישות התכנוניות שלה. ביצוע הפרויקט כפוף לאישור הוועדה המקומית של עיריית תל אביב- יפו ולתנאים נוספים. את הפרויקט מתכנן משרד קייזר אדריכלים ומתכנני ערים.

בהמשך לאישור תכנית המתאר של עיריית תל אביב,  העירייה ורשות מקרקעי ישראל הגיעו להסכמה בנוגע להקצאת קרקע להקמת קמפוס אקדמי חדש עבור מכללת אפקה בשכונת יד אליהו הוותיקה.

חברת Beaverhall  הקנדית יזמה את מתחם המגורים לצעירים Young Eliyahu בשכונת יד אליהו, שיכלול שני בניינים בני 9 קומות עם 87 יחידות דיור בסך הכל. לצד בנייני המגורים תקים החברה בניין להשכרת יחידות דיור לאוכלוסיית הסטודנטים שיכלול 214 יחידות  דיור.

"הפרויקט פונה לקהל יעד צעיר ודינאמי, משפחות צעירות ומשקיעים, המזהים את הפוטנציאל והמחירים השפויים של השכונה התל אביבית ומתחברים לאופי הקהילתי המיוחד שלה" אומר ארז דינר, מנהל חטיבת המגורים באלדר שיווק פרויקטים המשווקת את הפרויקט. "הדירות בפרויקט מתוכננות בצורה פונקציונלית, כך שדירות 3 חדרים כוללות חדר מאסטר הורים עם חדר רחצה ופינת ארונות, במטרה שיתאימו במיוחד למשפחות צעירות. בדירות 2 חדרים, למשל, מתוכננת גם פינת עבודה ללימודים ועבודה מהבית, עבור הסטודנטים ודור ההיי-טק העובד היום מהבית בפרט כעת, בעידן הפוסט קורונה".

רוב הדירות בפרויקט מתחם צעירים הן דירות בנות 2-3 חדרים (63 יחידות דיור מתוך 87) והיתר הן דירות 4-5 חדרים, דירות גן עם מרתפים ופנטהאוזים. את המתחם תכנן משרד האדריכלים קיקה ברא"ז אדריכלים ומתכנני ערים. דירות 2 חדרים בשטח של 63 מ"ר עם 10 מ"ר מרפסת ישווקו במחיר שמתחיל ב-2.165 מיליון שקל, ודירות 3 חדרים בשטח של 83.5 מ"ר עם 12.5 מ"ר מרפסת יימכרו במחיר שמתחיל ב-2.75 מיליון שקל. שני בנייני המגורים מחוברים באמצעות לובי מעוצב הכולל גם חדר טרקלין דיירים ומטבחון לשימוש הדיירים. הפרויקט הייחודי גם כולל חנייה תת קרקעית.

גם הקו הסגול של הרכבת הקלה, הצפוי לחבר את השכונה ישירות למרכז תל אביב ולקו החוף שלה, יחלוף בגבולה הדרומי של השכונה, על דרך ההגנה, ותושבי השכונה ייהנו על פי התוכניות מארבע תחנות הסמוכות לביתם.