הפוטנציאל החברתי של מנגנון ההתחדשות העירונית

אין ספק שעתיד הבנייה למגורים בישראל מצוי בהתחדשות העירונית. כדי שזו תהיה נגישה לכולם, צריך לגלות יצירתיות וגמישות מחשבתית

משה קורן
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט בבת ים של אזורים
משה קורן
תוכן מקודם

השנה האחרונה, הייתה שנה מאתגרת ומטלטלת בכל התחומים, אך דבר אחד נותר בעינו – כולנו זקוקים לקורת גג לגור תחתיה וכדאי שבקורת גג יהיה ממ"ד. אך גם עולם הנדל"ן חווה שינויים, כשאחד המרכזיים שבהם הוא ההתפתחות המואצת של פרויקטי התחדשות עירונית.

היצע הקרקעות הנמוך באזורי הביקוש, במיוחד במרכזי הערים, מוביל לכך שהאופציה הטובה ביותר לבנייה באזורים אלו הוא במסגרת הריסת המבנים הישנים ובניית פרויקטים חדשים במקומם. חלופה זו מהווה Win Win לכל הצדדים: התושבים מקבלים דירות חדשות ומודרניות, דירות עם ממ"ד,  וסביבת מגורים איכותית וירוקה, הרשות המקומית מרוויחה תשתיות חדשות ומתן מענה לביקושי הדירות במרכזי הערים ואילו היזם בונה פרויקט שכולל מאות ואלפי דירות בלב אזורי הביקוש.

לצד היתרונות בהליכים אלו, ישנן גם ביקורות לגביהם, כששתי המרכזיות שבהן נוגעות לאוכלוסיות הוותיקות במתחמים אלו ולמחסור בהליכים אלו בפריפריה הגאו-חברתית, לאור העובדה שאלו אינם משתלמים ליזם.

אך האם ניתן להשתמש בהליכי התחדשות עירונית דווקא בכדי לחזק את הפריפריה ואת האוכלוסיות הקיימות במתחמים אלו? התשובה היא כן, משום שבמנגנון ההתחדשות העירונית טמון פוטנציאל חברתי עצום שחובה עלינו למצות.

שיפור הכדאיות הכלכלית

על מנת שפרויקטים של התחדשות עירונית יקומו בפריפריה החלשה יש צורך לשפר את הכדאיות הכלכלית בפרויקט. שיפור זה חייב לבוא בדרך של עזרה מהמדינה, אולם ניתן להקטין את ההשקעה הנדרשת מצד המדינה עם פתרונות נוספים, חברתיים למשל.

כך ניתן להעניק לבעלי הדירות הקיימות תמורה המותאמת עבורם במיוחד, למשל במקרים שבהם הם אינם מעוניינים לגור בשכונה החדשה, משום שהם אינם יכולים להרשות לעצמם להחזיק בדירה גדולה יותר או שהם אינם זקוקים לה. במקום לתת לדיירים תמורה של דירה עבור דירה, ניתן לחשוב על פתרונות חברתיים יצירתיים כמו מודל "פינוי זיכוי", בדומה למודל ב"אזורים" אשר מאפשר, בין היתר, לעבור לדירה מוכנה קטנה יותר בפרויקט אחר של החברה, או אפילו לעבור לדירה בפרויקט בעיר אחרת.

משה קורןצילום: רוית תורכיה

גם את הפעילות העסקית של ההתחדשות העירונית בפריפריה ניתן וצריך לעודד באמצעות השקעת מאמצים ופעילות חברתית. הרעיון שעומד מאחורי הליכי ההתחדשות העירונית הוא הרי חברתי – לאפשר לאנשים שמתגוררים בשכונות ובדירות ישנות לקבל דירות חדשות בשכונות חדשות ולכן הרעיון הזה חייב להתקיים גם בפריפריה.

קידום תהליכים של התחדשות עירונית לוקח כמה וכמה שנים. היזמים, יחד עם הרשויות המקומיות צריכים להשקיע כספים ומאמצים במהלך השנים האלו, לא רק בהליכים הבירוקרטיים ובקבלת האישורים להקמת הפרויקט, אלא גם להשקיע בפעולות לשם שדרוג איכות חייהם של התושבים ולמעשה להתחיל תהליך של התחדשות לפני שהטרקטור הראשון נראה בשטח. ניתן לחזק את השכונה עצמה, בין היתר, על ידי השקעה בפעילויות החברתיות בשכונה. באופן זה, ימשכו שכונות אלו בתוך תקופה קצרה אוכלוסיות חזקות, ובאופן טבעי יגדלו הביקושים למגורים בהן.

כך, כולם מרוויחים – הרשות המקומית מקבלת פתרון אמיתי לשכונות קשות והופכת את האזור לאיכותי יותר עבור תושביה, הדיירים הוותיקים נהנים מקהילתיות ועליית ערך של נכסיהם ואילו היזם זוכה להקים פרויקט רווחי ומבוקש בהתחדשות עירונית, מבלי להיגרר להשקעות עתק בתשתיות ולבזבוז של קרקע פנויה.

עד היום, שכונות שלמות לא זכו להנות מהליכי התחדשות עירונית מכיוון שאלו היו גורמים להפסדים משמעותיים בקרב היזמים, לאור היעדר הביקוש למגורים, ולאור מחירים נמוכים של הנדל"ן בהן. מעתה, חברות אשר יבחרו ליישם את הרעיונות האלו ולהשקיע מאמצים בפיתוח השכונה ואופייה – ולא רק בפיתוח והקמת הבניינים עצמם, יפרסו לעצמן מאגר ענקי של מקומות בפריפריה שניתן יהיה לבצע בהם הליכים של התחדשות עירונית. לאור המצב הנוכחי, אין לי ספק כי זה העתיד של עולם הנדל"ן בישראל.

משה קורן הוא סמנכ"ל פיתוח עיסקי וההתחדשות העירונית בחברת "אזורים"