שומרת על הדיירים ומסייעת גם ליזמים

סיגל שטרנברג המתמחה בניהול וייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות, מסבירה מדוע גם היזמים נהנים משמירה על האינטרסים של הדיירים

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
סיגל שטרנברג עם דיירים שהיא מייצגת בפרויקט התחדשות עירונית
נעם גל
תוכן מקודם

סיגל שטרנברג, המייסדת והבעלים של משרד "סיגל שטרנברג", מתמחה ומנהלת את אחת מהמשימות המורכבות ביותר בעולם ההתחדשות העירונית – ניהול וייצוג דיירים. בריאיון איתה מספרת שטרנברג, אחת מהנשים הבולטות בצפון במאבק לקידום ושיפור מצב העצמאיים והעסקים הקטנים והבינוניים מזה שנים ובפרט במשבר הקורונה, כי הסוד להצלחת פרויקט התחדשות עירונית הוא רתימת הדיירים לפרויקט ולכן, במקרים רבים, חברות יזמיות הן אלו שפונות אליה, כדי שתכנס לפרויקט ותצליח לארגן את הדיירים ולהפיג את חששותיהם.

שטרנברג החלה את דרכה בתחום לפני כשש שנים, כשהיא חתומה על הצלחות רבות בהובלת הליכי ארגון מתחמי פינוי בינוי, גישור וייעוץ חברתי. כיום, היא נותנת מענה ומלווה אלפי דיירים, בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ לדבריה, הרקע שלה כיועצת חברתית - בעלת תעודה מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מעניקה לה יתרון ויחד עם האמפטיה, ההקשבה, היצירתיות, מתקבל הערך המוסף שלה בפרויקט.

מה כולל התפקיד של ניהול וייצוג דיירים?
שטרנברג: "אני מגשרת אשר מקדמת פרויקטים של פינוי בינוי. ארגון מתחם לתהליך פינוי בינוי  אינו דומה לשום דבר אחר. כל פרויקט הוא שונה וייחודי, מכיוון שכל דייר הוא ייחודי ושונה. אני יודעת כיצד להקשיב לדייר אשר חושש משינויים, להבין כי הסרבנים הם לעיתים מבוגרים שחוששים שיאבדו את ביתם היחיד, ולקחת את הסרבן המתלבט והחושש ולהפכו לדייר הנלהב והרציני בפרויקט".

"במסגרת תפקידי, טובתם של הדיירים היא זו שמנחה אותי. אני מלווה את הפרויקט מתחילת הדרך ועד לקבלת מפתח לדירה, מבצעת בדיקת היתכנות, מסייעת בהליכים לבחירת עו"ד, יזם, מפקח ושמאי, ופועלת לקידום הפרויקטים מול הרשויות".

משמאל: סיגל שטרנברג ומר מיכי אלפר, סגן ומ"מ רה"ע חיפה במפגש עם נציגי מתחם סטרומה

לדבריה, "אני מבינה את החשיבות של שקיפות והסבר מפורט לגבי כל תהליך, קרוב ורחוק, במהלך הפרויקט, ומלווה את הדיירים החל מתחילת התהליך ועד לגמר הפרויקט. בכל צומת קבלת החלטות, קטן או גדול, אני מייעצת ותומכת, כדי להבטיח שהדייריםן יקבלו את השירות הטוב ביותר מצד כל בעלי המקצוע בפרויקט".

אמרת שתפקידך לשמור על הדיירים. מדוע היזמים צריכים אותך בפרויקט?
"מכיוון שאני נחשבת ליועצת חברתית, אני יודעת לגשר בין סכסוכים, בעיקר סכסוכי שכנים שהם החסם העיקרי לפרויקטי התחדשות עירונית. ההצלחה שלי נובעת מכך שאני גוף אוביקטיבי חיצוני שיודע לטפל בסכסוכי עבר. לעתים זה ממש כמו טיפול זוגי.

סיגל שטרנברג

"החברות מבינות כי ארגון נכון של מתחם – זו גולת הכותרת של הפרויקט. הדיירים הם הקרקע, ובלעדיהם אין כלום, הם לב לבו של הפרויקט. חברות הבנייה והיזמים לא יודעים תמיד לטפל בזה. בשנים האחרונות יזמים גילו שניתן לשכור את שירותיו של האדריכל הטוב והיצירתי ביותר, והדיירים יצרו קשר עם משרד עורכי דין מהשורה הראשונה, אבל בלי מישהו שמסוגל לגשר בין הדיירים בדרך שקופה ועדינה, קשה מאוד לקדם פרויקט של פינוי בינוי, ולכן גם יזמים בונים אליי במתחמים חדשים".

כמו כן סיגל נבחרה לאחת מ70- המשפיעים בהתחדשות עירונית מטעם אתר "מגדילים"
נקודה נוספת, מסבירה שטרנברג, הוא נושא הרושם הראשוני: "כשאתה מציג את עצמך בפני הדיירים, הרושם הראשוני של החברה מאוד חשוב והאיש קשר הוא חיוני בתהליך. לכן, חברות פונות אלי כדי שאני אייצר את אותו קשר, שיועיל כמובן לכל אורך חיי הפרויקט".

ובמקרה שבו עדיין אין יזם, כיצד בוחרים נכונה?
"אני עובדת כבר שנים עם חברות יזמיות מובילות בתחום, כמו יוסי אברהמי, אשדר, קנדה ישראל, שפיר, קרדן, בוני התיכון ואחרות. כאמור, לעתים הן פונות אלי כדי לקדם מתחם בו הדיירים כבר בחרו בהם. אם המקרה הפוך, גיליתי ב-6 שנות נסיוני, שככל שהמצב הסוציו אקונומי נמוך יותר, הדיירים מעדיפים חברה גדולה מהיום הראשון. חשוב להבין איזו חברה הכי נכונה לפרויקט ובכל מקרה, בהליך הבחירה או המכרז, אני בודקת את כשירותו של היזם בכל הקשור לנסיון קודם ולאיתנות כלכלית".

איפה נדרש בעיקר שכנוע דיירים?
"אחד הנושאים הרגישים הוא חשש של דיירים מבוגרים. אני נפגשת עם המבוגרים ועם היורשים והילדים ומסבירה להם את ההליך, כדי להפיג את החששות. ניהול נכון של פרויקט של מסירת מידע שוטף. לדוגמה, הרשות להתחדשות עירונית חוקקה חוקים שמקלה על דיירים מעל גיל 75. דיירים מעל גיל זה, יכולים לקבל מהיזם חלופה של 2 דירות קטנות, מעבר אל דיור מוגן או שנמוך – כלומר, להסתפק בדירה קטנה יותר ולקבל את ההפרש בכסף. מעל גיל 80 – דייר יכול גם לקבל שווי ערך דירה חדשה ולהתפנות".

"נושא רגיש נוסף הוא הסחטנים אשר מבקשים לסחוט את היזם אותם אני מותירה לסוף, מחזקת את נציגות וקידום הפרוייקט ומותירה אותם חלשים בצד, חשופים לתביעות דיירים".

 באיזה שלב את נכנסת לפרויקט?
"אני מופיעה  ב-3 כובעים: כשדיירים פונים אלי ומבקשים סיוע בקידום הפרויקט מהיום הראשון; כשדיירים מבקשים ממני לערוך מכרז יזמים והמקרה השלישי - כשיזמים מכניסים אותי לתוך מתחם שלהם, כי הם רוצים שאני אארגן עבורם את הדיירים".

שטרנברג מבהירה כי בכל מקרה נדרש עורך דין דיירים, "אבל כשאני נכנסת למתחם, אני עוזרת גם לבחור את העורך דין המתאים להם. לרוב, אחפש עורכי דין שיערכו פגישות הסבר עם דיירים מתלבטים והחשוב מכל ידאגו לערבויות הולמות ליום בו יהרס הבניין. הם צריכים להיות גם גמישים ואמפטיים, כדי שיעזרו לי לרתום דיירים מבוגרים".

 מתי תעדיפי להכנס?
"ככלל, כשאני נכנסת לשטח ראשונה, כל ההתנהלות יותר גמישה. לעתים יש כבר נציגות דיירים שפונה אלי. במקרים אחרים, אני נפגשת עם הדיירים וממנה נציגות. גם מינוי נציגות מתאימה זו תורה שלמה. לרוב, אעדיף כאלה שמתגוררים במתחם, דיירים שמוכנים להשקיע מזמנם הפרטי וגם כאלה שדוברים את השפה של מרבית השכנים, במקרה של מתחמים שבהם חלק משמעותי מהדיירים אינם דוברים עברית".

לדבריה, "יש מקרים שאני מגיעה לפרויקט ולדיירים יש תחושה שגויה שלוועד יש כוח על. צריך להבהיר לכולם שלא כך הדבר".

לסיכום, קובעת שטרנברג, ניהול וייצוג דיירים מבטיח כי הכוח תמיד נשאר בידיים של בעלי הדירות ולא עובר ליזם. לבעלי הדירות יש גורם מיקצועי מנוסה ומיומן שמכיר את כל הבורות והמהמורות הסבוכות שקיימות בתהליך התחדשות עירונית. ידע מה גודל התמורה והאם ניתן להגדילה. הוא מסייע בבחירה, יחד עם הדיירים, של כל בעלי המקצוע אשר מלווים את אותו ההליך והכי חשוב – מבטיח שקיפות מלאה, ללא קומבינות או טובות הנאה לחלק מהדיירים. לכן, היא קובעת, מומלץ להסתייע בלווי פרוייקט ע"י גורם מקצועי החל מהיום הראשון כבר בבדיקה התיכנונית של הפרוייקט.

אתר אינטרנט, טלפון: 04-8363912