אימת הטילים תאיץ את ההתחדשות העירונית בישראל

בחברת מכלול המתמחה במימון חוץ בנקאי של פרויקטים בתחום המגורים צופים עלייה משמעותית בקידום פרויקטים של התחדשות ונערכים לספק ליזמים את המימון הנדרש

נעם גל
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מימין: איילת רוסק, מנכ"לית מכלול ומנהלי קשרי לקוחות מיכל פררה, רועי נקר, גלית מאירי וליאת פישר צילום: חיים טרגן
נעם גל
תוכן מקודם

אלפי הטילים ששוגרו לישראל במהלך מבצע שומר החומות הוכיחו פעם נוספת את חשיבותה של הדירה הממוגנת להצלת חיי אדם. הפער בתחושת הביטחון האישית בין שהייה בזמן אזעקה בדירה עם ממ"ד לבין ריצה למדרגות משותפות בבניין רעוע הוא זה שיצור את המוטיבציה לקידום התחדשות עירונית בקרב בעלי הדירות הישנות.

"הממ"ד הוכיח שוב את נחיצותו להצלת חיי אדם ואני מניחה שבממשלת ישראל, במנהל התכנון וכן ברשויות המקומיות לא יוכלו להתעלם מזה ויבחנו שוב את המדיניות שלהם בנושא ההתחדשות העירונית. גם התאחדות הקבלנים בוני הארץ ולשכת עורכי הדין יצאו ביוזמות להאריך את תוקפה של תמ"א 38 וייתכן שמאמצים אלו יחד עם לחצים מצד הציבור יישאו פרי.

אין ספק שמבחינת בעלי הדירות, תמ"א 38 היא הדרך היעילה והסלולה ביותר היום לתוספת ממ"ד לצד פרויקטים של פינוי ובינוי לכן אני מעריכה שנכון להיום תפוגתה של תמ"א 38 אינה סופית. אני מעריכה שגם ראשי ערים שהתנגדו נחרצות לתמ"א 38 ישקלו מחדש את הנושא כחלק מתפקידם להגן על חיי התושבים כשיקול ראשון במעלה בהשוואה לשיקולים אחרים" מציינת איילת רוסק מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול מימון נדל"ן".

הוספת ממ"דים דרך ההתחדשות

אבל, בממשלה טוענים שתמ"א 38 בעייתית.
רוסק: "נכון שתמ"א 38 אינה תוכנית מושלמת כי היא אינה כדאית בערי הפריפריה אולם אני מאמינה שכאן הממשלה צריכה להתערב באמצעות מתן תמריצים לרשויות וליזמים שיהפכו את התוכנית לכדאית לכל הצדדים על מנת לייצר מיגון לאזרחי המדינה שנמצאים בטווח הטילים. מהניסיון שלנו כחברה שליוותה ומלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית, שלב הביצוע של פרויקטים של תמ"א 38 הוא בין שנתיים לשלוש שנים ואם יעשה מאמץ אמיתי מצד הרשויות לקצר את ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר הרי שניתן להגדיל באופן משמעותי את מספר הדירות שיקבלו תוספת ממ"ד במסגרת התחדשות עירונית".

אך גם אם תמ"א 38 לא תוארך, מסבירה רוסק, ליזמים ולבעלי הדירות יש עדיין חלון הזדמנויות לקדם פרויקטים במסגרת תמ"א 38 ולהגיש בקשות להיתר בנייה עד לחודש אוקטובר 2022. על מנת לצלוח את החסמים הכרוכים בקידום הפרויקטים ולעמוד בזמנים מוטב להתקשר עם גופים בעלי ניסיון מוכח בקידום פרויקטים של התחדשות גם על מנת ליזום פרויקטים חדשים וגם על מנת לחלץ פרויקטים שמתעכבים בגלל חסמים כאלו או אחרים. יש כיום מאות פרויקטי תמ"א 38 בישראל הנמצאים בשלבים שונים טרם בקשת ההיתר, תהליכים שהחלו להתקדם בקרב בעלי דירות וועדי בתים מול עורכי דין, אדריכלים, יזמים וגופי מימון אך הם נעצרו מסיבות שונות וזקוקים לגוף מחלץ.

לצד זאת, היא מוסיפה, "יש גם להסיר חסמים בפרויקטים של פינוי בינוי במקומות בהם יש מתחמים גדולים שניתן לחדש תוך תכנון מחדש של כל המתחם. פרויקטים של פינוי בינוי נמשכים היום בממוצע כ-10 שנים וזאת תקופת זמן שחייבים לנסות ולקצר".

המימון אינו חסם

חברת מכלול מימון נדל"ן הוקמה ע"י אורי פז, לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים, איילת רוסק שניהלה את סקטור ליווי בנייה בבנק ירושלים וירון בלנק בעל השליטה בקבוצת גלים.

החברה מתמחה במימון חוץ בנקאי של פרויקטים למגורים. החברה, באמצעות שותפות עם חברת כלל ביטוח ופיננסים מעניקה חבילת מימון הכוללת את כל רכיבי המימון הנחוצים ליזמים בתחום הבניה למגורים, לרבות השלמת הון, אשראי בכיר ערבויות שונות ופוליסות חוק מכר. היקף פעילות האשראי במכלול הנו למעלה ממיליארד שקלים הפרוסים על למעלה מ-160 פרויקטים כאשר הפרויקט הצפוני ביותר ממוקם בקרית שמונה והדרומי ביותר נמצא בעיר אשקלון.

איילת רוסק מציינת כי "היתרון שלנו במכלול הוא היכולת לספק פתרונות גמישים ומהירים מתוך היכרותנו רבת השנים עם הענף וכן היכולת לזהות סיכונים ולנטר אותם. אפשר להשוות אותנו ליחידת עילית בצבא, סיירת שמכירה את השטח ויודעת להיות ממוקדת, גמישה ויעילה. התהליכים אצלנו קצרים. לדוגמה, בחודשי הקורונה הראשונים, המערכת הבנקאית עצרה כמעט לגמרי מתן אישורים לעסקאות נדל"ן חדשות, ויזמים שעבדו מול הבנקים נתקלו בפחות גמישות. במכלול בניגוד לכך, המשכנו לאשר ולממן עסקאות חדשות וקיימות, תוך התאמת התנאים לתוספת הסיכון".

מכלול, היא מסבירה, מאפשרת ללקוחות המערכת הבנקאית לגוון את מקורות המימון שלהם ומציעה להם חבילות מימון תחרותיות, יצירתיות ומקצועיות מאוד. התהליך במכלול אורך זמן קצר בהרבה מזה של המערכת הבנקאית, הגמישות גדולה בשיעור ניכר והבירוקרטיה נמוכה עשרות מונים.

"לאור הירידה המשמעותית בשיווק קרקעות על ידי המדינה, ההתחדשות העירונית תלך ותתפוס נתח גדול יותר מהתחלות הבנייה בעיקר במרכז הארץ, יש בצנרת פרויקטי ענק של פינוי בינוי ולמרות הביטול הצפוי של תמ"א 38, בשטח ניכר שיש יותר ויותר פרויקטים שיוצאים לדרך, כאשר יזמים רבים מנסים היום להאיץ פרויקטים בתחום תמ"א 38 לפני שהתוכנית תפוג. הודות לפעילות של חברת מכלול, מימון הפרויקטים כבר לא מהווה חסם בשוק, ואשראי חוץ בנקאי בהחלט נותן מענה מקיף ומקצועי לפרויקטים המורכבים של התחדשות עירונית".