סוכני נדל"ן בניו יורק: התפוח הגדול פרוס לפניכם

מעוניינים להשקיע בנכס בניו יורק? לפני הקפיצה הגדולה כדאי שתתייעצו עם סוכני נדל"ן בניו יורק לנחיתה רכה

אבי יופה, נטלי שרון ומאור מואיגר
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
סוכני נדל"ן ביו יורק: התפוח הגדול פרוס לפניכם
אבי יופה, נטלי שרון ומאור מואיגר
תוכן מקודם

כל משבר הוא גם תחילתה של הזדמנות ואם כבר מדברים על קורונה והזדמנויות, אז למה לא להשקיע בנדל"ן בניו יורק, הנחשבת לאחת הערים המבוקשות בעולם? נכון, בקריאה ראשונה השקעה בתפוח הגדול עלולה להיחשב כיקרה, אבל כדאי שתשמעו מה יש לסוכני הנדל"ן בניו יורק לומר בנושא, בהם: קובי להב, GZB נדל"ן, רן בידרמן וענת פטישי.

קובי להב

"גם עכשיו, בתקופת הקורונה, המחירים בעיר יורדים לרמה שאנשים תופסים כהזדמנות כשבכל מקום אחר בעולם מחיר כזה עלול להיחשב יקר", מסביר קובי להב, מנהל מחלקת מכירות בחברת התיווך האמריקאית Living NY.

"אנשים קופצים על ההזדמנות לקנות נכס בניו יורק מפני שמדובר באחת מהערים הבודדות בעולם, שכל הפעילות הכלכלית של המדינה סובבת סביבה בהרבה מן המקרים. אני יכול להשוות את ניו יורק לערים כמו לונדון והונג קונג, שם ישנה פעילות כלכלית מסיבית ותמיד יהיה ביקוש למגורים".

ההתמחות של קובי ושל החברה שבה הוא משמש כמנהל בכיר היא לסייע לאנשים שרוצים לקנות או למכור נכס בתור משתמשי קצה, וגם לכאלה שמעוניינים להשקיע במנהטן, בברוקלין ובאזור לונג איילנד סיטי שבקווינס. הם עוסקים גם בנכסים מניבים שהם מעבר לדירות בודדות, דוגמת רכישה של בניין שלם.

קובי להב

"השוק בניו יורק הוא שוק משוכלל שבו כל המידע זמין לציבור. הדירות מתומחרות בצורה יחסית מתקדמת, והיכולת לקנות נכס להשקעה, לייצר רווח ולהגן עליו בבית המשפט לדוגמה גבוהה. מדובר בעיר שהיא סוג של חממה להשקעה שלך, שלמרות הזעזועים שעברה כמו במשבר של 2008, הביקוש נשאר קשיח והיא הוכיחה עמידות".

כל מה שצריך לדעת לפני שמגיעים להשקיע בנדל"ן בניו יורק

"בניו יורק יש עלויות לא פשוטות של החזקת דירה או בניין, עם מיסים שכוללים גם מה שמכונה בישראל ועד בית. המיסים האלו מורידים את התשואה האפשרית, לכן הרבה תלוי במחיר שקנית את הנכס. כך גם לגבי נכס שנרכש להשקעה, כשבשנים האחרונות חוקקו חוקים שמגבילים בעלי בניינים. מי שרוצה להשקיע בעיר חייב להבין בעלויות ובאחריות שיש עליו כבעל נכס, ולבדוק האם זה תואם את אסטרטגיית ההשקעה שלו. בשביל זה חייבים ללכת עם מישהו שמכיר את השוק ואת המספרים, ואת עקרונות ההשקעה, כדי לוודא שמקבלים את מה שרוצים".

בתפעול נכס בניו יורק מעורבים הרבה מאוד תהליכים, כמו ניהול הנכס, איתור בעלי מקצוע שיגישו פתרון לדיירים, פנייה לוועד הבית ועוד. התהליכים כולם מסובכים יותר מאשר במקומות אחרים, ובלי אדם שיטפל לך בנכס ההשקעה עלולה להפוך לסיוט, וזה עוד בלי להוסיף את החוקים שעלולים להשתנות בתדירות גבוהה. לכן גם ההמלצה של קובי היא לא להיכנס לשוק הזה לבד.

"צריך להיות בשטח. צריך ללמוד את השוק", מבהיר קובי. "אם אתה רוצה בסוף לחסוך בעלויות רק תפגע בעצמך, וסביר להניח שתעשה טעויות אם אתה יושב בישראל. אין סיבה לעשות את זה לבד, וזה גם די בלתי אפשרי".

קובי, 43, במקור מבאר שבע, בוגר יחידת עילית בצה"ל. את דרכו המקצועית החל כעו"ד באחד מהמשרדים הגדולים בישראל שהתמחה במיזוגים ורכישות והשקעות בהיי טק, אבל תמיד התמודד עם הרצון העז הזה לטוס לארה"ב ולהתעסק בנדל"ן.

הוא הגיע לניו יורק ב-2007, שם הוא למד לתואר שני במנהל עסקים עם התמחות במימון, בנקאות וניהול מאוניברסיטת NYU במסגרת התכנית למנהלים  Executive MBA. אחר כך עבד כסוכן נדל"ן, ניהל חברה משל עצמו ועכשיו הוא עובד בחברת Living NY, שם הוא מעביר את האהבה שלו לענף ואת ההיגיון שלו שאומר שכל אחד חייב אחיזה כלשהי בנכס.

"נדל"ן הוא המקום הנכון לשמור על הכסף שלך", הוא מדגיש. "גם אני מושקע בנדל"ן וחושב שכל אחד חייב להחזיק משהו בתחום בארגז הכלים שלו".

אז אם אתם מחפשים מקום נכון להשקיע בו את הכסף שלכם, ורוצים למצוא את האדם שיידע לעשות עבורכם את הרווח בזמן שאתם נמצאים בישראל, הרימו טלפון להתייעצות עם קובי להב. הניסיון ובעיקר ההבנה של מה נכון לכם, יעניקו לכם רוגע וראש שקט שהשקעתם את הזמן ואת הכסף שלכם במקום הנכון.

קובי להב, Living NY
טלפון: 1-917-858-1915
לאתר של קובי להב
לאתר Living NY

---------------------------------

איתי גמליאלי- נדל"ן בניו יורק

הסיפור של איתי גמליאלי הוא בדיוק מה שאנשים מדמיינים כשהם חושבים על ה"חלום האמריקני". איתי הגיע לניו יורק בגיל 24, לפני 14 שנים, בלי שום מושג מה יעשה לפרנסתו, אולם מהר מאוד הוא התחיל לעבוד כסוכן נדל"ן ומה שקרה לו מאז ועד היום כמעט בלתי נתפס.

"אחרי תקופה שבה למדתי את התחום, החלטתי שאני פותח משרד משלי בשם GZB", הוא נזכר. "עם הזמן ואחרי כמה גילגולים המשרד גדל והתפתח והיום הוא כבר מונה כמעט מאה סוכנים ופרוס על שטח של יותר מ-500 מ"ר בשדרה החמישית המבוקשת בניו יורק". אותה החברה לימים שימשה כתשתית להקמת חברת ההשקעות בנדל"ן בניו יורקEast Group Capital  שהקים לפני 3 שנים עם שותפו עו"ד אופיר בדש.

איתי גמליאלי צילום: איתן גמליאלי

מי שתהה מה הנוסחה שאפשרה לחברה לצמוח תוך זמן קצר, זו ההערכה של איתי: "אני חושב שהכול טמון בחומר האנושי שאתה בוחר לעבוד איתו. אני תמיד מקפיד לעבוד עם אנשים טובים ומקצועיים – אבל זה לא מספיק. צריך גם לוודא שהאנשים האלו ואלו שעובדים תחתם זוכים להכוונה תמיכה והשראה".

עיר שאין שנייה לה בעולם

הרומן של איתי עם ניו יורק הוא אהבה ממבט ראשון. "האנרגיות של העיר הזאת הן דבר שאין באף מקום אחר בעולם. רק כשאתה חווה אותה ממקור ראשון אתה מבין כמה שהיא מיוחדת באמת".

כיום איתי מתמקצע בעיקר באזור מנהטן, שהוא אמנם הרובע המבוקש ביותר בניו יורק אבל גם זה שנפגע בצורה הקשה ביותר בגלל משבר הקורונה. "מנהטן נפגעה חזק מכמה סיבות", הוא מסביר. "קודם כל יש בה ריכוז גדול מאוד של סטודנטים שאחרי סגירת האוניברסיטאות חזרו להורים. בנוסף, גם אתרי התיירות, המלונות, המופעים בברודווי והמוזיאונים נסגרו בבת אחת, מה שגרם לעובדים בענפים האלו לנטוש בצורה מסיבית".

לצד כל אלו, גם האנשים העמידים יותר שחיים בעיר ומחזיקים נכסים במקומות אחרים נטשו אותה לטובתם, מה שגרם לה להפוך מהר מאוד מאחת הערים המבוקשות בעולם לעיר רפאים עם אווירה אפוקליפטית.

כיום מונה המשרד כמעט מאה סוכנים צילום: איתן גמליאלי

מנגד, איתי מדגיש שכשבוחנים את המצב בשכונות אחרות בעיר, התמונה אחרת לגמרי. "בברוקלין, לדוגמה, יש שכונות שבהן הביקוש רק עלה בתקופה הזאת. ויש כמה סיבות לכך, ראשית, ברוקלין פחות צפופה אז הלחץ לברוח ממנה לא גדול. שנית, הרובע לא נסמך על תיירות כמו מנהטן, כך שסגירת הגבולות לא השפיעה עליה באותה מידה. בנוסף, בברוקלין האנשים לא עשירים כמו במנהטן שלרובם אין עוד בית לברוח אליו. ולסיום, אין מה לעשות, מדובר במקום קצת יותר קשוח ממנהטן".

"כל מי שהימר נגד ניו יורק הפסיד"

המחפשים דירה בניו יורק, או אפילו אלה המשתעשעים עם הרעיון, צריכים לדעת שרבים דווקא רואים את משבר הנוכחי כהזדמנות מצוינת לעשות זאת. "לדוגמה, יש היום הרבה בניינים במנהטן שבהם חווים ירידות מחירים בגלל הפחד מהשלכות המשבר והירידה הזמנית בביקוש", מספר איתי. אולם כדי לאתר את ההצעות האלו חשוב להכיר היטב את העיר, האזורים השונים בה והביקוש בכל אחד מהם.

ומי שחושב שהמשבר הדרמטי יגרום לשינויים מרחיקי לכת באופי של העיר הכל-כך מבוקשת הזאת, יופתע לגלות שאיתי דווקא חושב אחרת: "ההיסטוריה מראה שב-150 השנים האחרונות, כל מי שהימר נגד ניו יורק הפסיד. המשבר הזה הוא לא בעיה של העיר ניו יורק, אלא בעיה עולמית שמשפיעה על כולנו. בכך הוא שונה ממשברים אחרים כמו המשבר הכלכלי של 2008 או אסון התאומים ב-2001, שגם אותם העיר צלחה בגדול אחרי תקופה קצרה יחסית. ברודווי לא הולכת להעלם, גם סנטרל פארק והמוזיאונים לא, ניו יורק תחזור לעצמה ומהר משאנשים חושבים.

"לדעתי הקורונה יכולה לשמש כתרופה כלכלית לעיר, שהרבה גורמים עם אינטרסים פעלו בה וגרמו לניפוח לא פרופורציונלי של המחירים לאורך השנים. דווקא המשבר, אני מאמין, מוליד הזדמנויות חדשות שעד היום היינו יכולים רק לחלום עליהן".

איתי גמליאלי - נדל"ן בניו יורק
להתייעצות עם איתי על נכסי נדל"ן בניו יורק >>
לכתובת המייל >>

--------------------------------------

רן בידרמן - מתווכי נדל"ן בניו יורק

רן בידרמן הוא ברוקר בניו יורק המתמחה בהשקעות נדל"ן ובנייני דירות באזור ניו יורק סיטי וניו ג’רזי. רן מייעץ למשקיעים ישראלים המעוניינים בהשקעה באזור וכיום עובד עם חברת Bruma Realty כיועץ עסקי לבעלים. במסגרת תפקידו, מסייע רן להרחיב את החברה באזור ההתמחות שלה. החברה הוקמה ב- 2016 ומתמחה במכירה והשכרה של נכסים בברונקס וב-Upper Manhattan. Bruma Realty דוגלת בחוויית רכישה או השכרה מותאמת אישית, המושתתת על אמון ושקיפות. 

בידרמן עוסק בנדל"ן בניו יורק משנת 1998, וכיום מייעץ ומלווה אנשים המעוניינים להגדיל את ההכנסה שלהם. סוכני הנדל"ן משתתפים באימוני לייב ו- "Boot Camps" ייעודיים, בהם הם לומדים את המקצוע. ההכשרה מיועדת לסוכני נדל"ן וברוקרים בעלי משרדים המעוניינים לגייס סוכנים ולהגדיל מכירות. 

רן בידרמןצילום: באדיבות המצולם

הפרד ומשול – גרסת הנדל"ן

ניו יורק נחשבת לעיר הצפופה ביותר בארה"ב וכך גם היצע הנכסים שלה. כמו בכל העולם, גם בניו יורק השקעות הנדל"ן משתנות בהתאם למיקום וסוג הנכס, כך שנדרשת התמחות ספציפית בכל אזור ואזור. מסיבה זו, בחרה Bruma Realty להתמקד בדירות ונכסים הנמצאים בהארלם, וושינגטון הייטס, ריבר דייל, ברונקס ויאנקרס, והיא מחזיקה בידע רב ובעל ערך על האזור הספציפי הזה. "אנחנו נותנים מענה בנושא השכרות ויש לנו בלעדיות עם חברות הניהול שמנהלות את הבניינים. Bruma היא לא חברת ניהול אבל יש לה קשר עם חברות הניהול", מספר רן.

ההתמחות הגדולה ביותר של צוות המשרד העוסקת בהשקעות, היא היכולת לשאול את השאלות הנכונות. "אנחנו מאמנים סוכנים שיושבים על הטלפון לשאול בעלי בניינים אם הם רוצים למכור, הצוות שלנו בא במגע עם הרבה מאוד בעלי נכסים. למדנו שיש הרבה מאוד בעלי נכסים שיש להם 400-500 בניינים והם לעיתים מעוניינים לשחרר את הבניינים הקטנים שלהם של 6-10 דירות כי זה לא משתלם להם לנהל אותם. במקרים האלו, אנחנו נכנסים לתמונה ומוכרים", מרחיב רן.

כל מה שצריך לדעת לפני שיוצאים להשקעה בניו יורק

כאשר ניגשים להשקעת נדל"ן, על המשקיע להבין היטב את הסיכויים והסיכונים הכרוכים בעסקה. "כשמגיעים אלינו משקיעים חדשים, קודם כל נשאל שאלות כדי להבין את גודל ההשקעה. נבחן מה ההחזר שהם רוצים לקבל ונבדוק האם הוא ריאלי. לפי הנתונים, נוכל לעשות סקירה אילו נכסים זמינים כרגע ומה אפשר להציע להם", מספר רן ומוסיף כי "במידה ואין נכס מתאים, אנחנו מוציאים פרויקט טלפוני ויוצרים קשר עם בעלי בניינים באזורים שלנו. בדרך כלל תוך זמן קצר אנחנו מוצאים השקעה בהתאם לנתונים".  

משקיע ישראלי לא יוכל להיכנס לאינטרנט ולמצוא דילים, היות שמדובר בעסקאות שאינן יוצאות לשוק הפתוח. "מדובר במכירות שקטות הנעשות באופן אקסקלוסיבי", מדגיש רן ומרחיב: "הישראלים צריכים לדעת שאם הם מוצאים דיל בשוק, הוא כבר לא דיל. דיל שיצא לשוק הוא כנראה במחיר גבוה מהשווי. חשוב לנו קודם כל להגן על המשקיע. להיות ישר זה הערך הראשון".

צפיפות אוכלוסין - הגרסה המשתלמת

בשל היותה של ניו יורק אחת הערים הצפופות ביותר בעולם, היא מציעה קרקע פורייה במיוחד להשכרות. "האזורים שאנחנו פועלים בהם אלו אזורים שבהם ההשכרות במחירים נמוכים יותר, מהבחינה הזו זה הרבה יותר בטוח למשקיעים. אם יש בניין עם דירות ריקות אנחנו ממלאים אותן במהירות כי יש לנו את המענה הזה", אומר רן.  

"אנחנו עובדים כצוות, נותנים מענה למשקיעים ישראלים שיכולים לבוא ולקנות בניינים באזור. קודם כל אנחנו מעניקים ייעוץ ומעריכים את שווי וכדאיות העסקה. לפעמים, אנחנו נכנסים כסוכנים מייצגים בעסקה קיימת", הוא מסכם.

רן בידרמן
מעבר לאתר >>
לעמוד הפייסבוק >>
לערוץ היוטיוב >>
לפרופיל הלינקדאין >>

לכתובת המייל >>

--------------------------------------------

ענת פטישי - השקעות ונדל"ן בניו יורק

ניו יורק נחשבת בין הערים המסקרנות והמבוקשות בעולם, אם כי בחודשים האחרונים נראה כי היא הוזכרה בתקשורת בעיקר בהקשרים פחות חיוביים, כאחת מהערים בארצות הברית שהושפעו הכי הרבה מההשלכות של נגיף הקורונה.

אולם ענת פטישי, יועצת לנדל"ן ולהשקעות בניו יורק בחברת Compass, מאמינה כי למרות השינוי הדרמטי שחל בעיר בעקבות המגפה העולמית, אפשר למצוא בשוק הנדל"ן גם היבטים חיוביים שכדאי להתמקד בהם: "ניו יורק בת כמעט 400 שנים והיא עברה הרבה משברים לאורך ההיסטוריה – אני בטוחה שהיא תעבור גם את זה ותתאושש מהר ממה שהרבה אנשים חושבים".

ענת פטישיצילום: Doug Stoveken

ענת מספרת שמשבר הקורונה יצר שינויים רבים בשוק הנדל"ן בעיר, חלקם חיוביים וחלקם פחות. אם בוחנים את שוק השכירות לדוגמה, המחירים ירדו בצורה דרמטית, אך לדבריה, מגמה דומה לא נרשמה בשוק הנכסים למכירה. "מבנה הבעלות של דירות בניו יורק הוא ייחודי. רוב הבניינים הם COOP, זאת אומרת שהם בבעלות תאגידית, מה שגורם לשמירה על יציבות במחירי הנדל"ן וזו הסיבה שאין ירידה משמעותית במחירים, גם בעתות משבר. עם זאת, בהחלט יש פחות עסקאות ויותר היצע של דירות בשוק בתקופה הזאת".

הזדמנויות להשקעה שלא יחזרו

בין כלל עיסוקיה, ענת מלווה משקיעים בנדל"ן ביו יורק ובניו ג'רזי ולדבריה, המצב הייחודי שיצר איום הקורונה מייצר הזדמנויות ייחודיות להשקעה שכדאי להכיר. "בגלל הירידה בביקוש בשוק השכירויות ומספר הדירות שעומדות ריקות, משקיעים ממונפים שבבעלותם מספר קטן של בניינים חוו פגיעה כלכלית משמעותית", הוא מספרת. "הבנקים לוחצים עליהם להזרים הון עצמי והם זקוקים לכסף באופן מיידי, מה שמייצר הזדמנויות לקנות בניינים במחירים משתלמים".

אולם כדי לעשות זאת, צריך להאמין בעתיד של העיר, ואם תשאלו את ענת, יש לה אמונה מלאה בהתאוששות שלה. בעיניה, למרות שבתקופה האחרונה נסגרו מוסדות אייקוניים בעיר כמו דין ודלוקה ובארניס, והאווירה נעשתה שונה, היא, כמו רבים אחרים, מאמינה שזה רק עניין של זמן עד שהכול ישתנה.

"ניו יורק בת כמעט 400 שנים והיא עברה הרבה משברים לאורך ההיסטוריה"צילום: Doug Stoveken

"באפריל ובמאי הסתובבתי בעיר והיה מאוד מדכא. ניו יורק, שאחד מהסממנים הכי בולטים שלה הוא כמות האנשים שמסתובבים ברחובות, הייתה ריקה וכל החנויות היו סגורות. תקופה מאוד קשה, אבל ניו יורקרים הם קשוחים והם יתאוששו מהר מאוד לדעתי. ג'רי סיינפלד כתב במאמר לניו יורק טיימס שניו יורק לא באמת יכולה שלא לחזור למה שהייתה פעם. לעיר יש אנרגיה מיוחדת שאי אפשר לקחת ממנה".

"בשנים האחרונות", היא ממשיכה. "העיר נעשתה קצת פלסטיקית. ריבוי התיירים והמחירים הלא הגיוניים גרמו לה לאבד קצת מהאופי הייחודי שלה. בחודשיים האחרונים יש בעיר הרגשה דומה לזו שהייתה בה בתחילת שנות ה-90, שהיו שנים יפות, אז יש בזה גם משהו מאוד מעודד. אני מקווה  שברגע שהחיסון יהיה נגיש לכולם – העיר תחזור לעצמה".

זמן להשתדרג

מי שחי בנוי יורק יודע שלמצוא דירה להשכרה או לרכישה בה זה אתגר מורכב ביותר. עם זאת, דווקא התקופה הנוכחית, המוזרה והמטלטלת שכולנו חווים, היא תקופה מצוינת לשקול שינוי כזה.

"לאנשים שרוצים לשדרג את המגורים שלהם – אני חושבת שזה הזמן המושלם לעשות את זה. המון אנשים שגרים מחוץ למנהטן או בשכונות פחות אטרקטיביות יכולים היום למצוא דירות בווסט ווילאג', או באזורים מבוקשים אחרים – במחירים שבעבר לא נראו באזורים האלו – וגם להשיג משכנתה בתנאים מצוינים ובקלות יחסית", סיכמה.

ענת פטישי - השקעות ונדל"ן בניו יורק
מעבר לאתר >>
לכתובת המייל >>