תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הבניין מיועד לפינוי בינוי? כל מה שחשוב לדעת בדרך לפרויקט פינוי בינוי מוצלח ומהיר

כל מה שחשוב לדעת משלב החתימה ועד קבלת הדירה וכיצד להימנע מטעויות שעלולות לעכב את הפרויקט ולעלות לכם בכסף רב.

פרויקטים של פינוי בינוי טומנים בחובם פוטנציאל גדול לבעלי הדירות. היות והם מוגדרים כפרויקטים של התחדשות עירונית, הם כרוכים בהטבות מס לבעלי הדירות לצד שיפור מרחיק לכת לנכסים הישנים שבבעלותם שמוחלפים בדירות איכותיות בבניינים חדשים ומשודרגים.

אלא שהוצאתם לפועל של פרויקטים כאלו לא פשוטה ונחשבת למורכבת משלל בחינות, כך שעבור הדיירים ישנה חשיבות עליונה עד קריטית לדרך בה נעשים הדברים עוד בשלבים הראשונים. טעויות של הדיירים בשלבים הללו, חלקן נפוצות מאוד, עלולות לגרום לעיכובים ביכולת לצאת לדרך למימוש הפרויקט. "ישנם אנשים שנכנסים לתחום של פינוי בינוי, מנסים את מזלם בתור יזמים ללא ידע מתאים ומבטיחים לדיירים דברים שאי אפשר לקיים ואז הפרויקטים נתקעים. צריך להבין שאם זה לא כלכלי ליזם, הפרויקט ייפול ככה שעדיף לדבר בהיגיון", אומר דוד רפאל, מנכ"ל קבוצת רפאל נדל"ן המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי.

לדבריו, מלבד השיפוץ הכללי לבניין, יזמים אמורים לתת לדיירים הרחבה של 25 מטרים פלוס מרפסת. "חשוב להבין שאם יזמים מבטיחים משהו לא חוקי אז העירייה לא תכיר בזה", הוא מדגיש.

2

 היזהרו מקבלני חתימות ושרלטנים

בדקו היטב מי האנשים שמחתימים אתכם כדיירים לביצוע פרויקט פינוי בינוי בבניין שלכם. לפעמים המחתימים אינם מגיעים מטעם יזם ספציפי, אלא פועלים על דעת עצמם כקבלני חתימות שבהמשך ינסו למכור את חתימות הדיירים שאספו ליזם האמיתי. במקרה כזה, אין באמת קשר בין ההבטחות שנתנו אותם מחתימים לדיירים לבין היכולת לממשן במציאות. חמור מכך, דיירים שחתמו לאותם עסקנים הופכים להיות תלויים בהם עד כדי "שבויים" שלהם. היות ואינם יזמים, הפרויקט עלול להתעכב ולקפוא על שמריו למשך שנים, תוך שהם מנצלים את המצב להגדיל את הרווחים עבורם מהחתימות שאספו.

במסמך "מדריך לדיירים לעקרונות התקשרות עם יזם בפרויקטים של פינוי-בינוי" שפרסם לאחרונה משרד הבינוי והשיכון, הוא נוקט עמדה ברורה נגד קבלני חתימות וממליץ שם: "מומלץ שכתב האישור יהיה בתוקף לתקופה שלא תעלה על כ-18 חודשים, ובכל מקרה מומלץ לקבוע מראש תקופה ברורה וקצובה לכך. יש להיזהר ממתן התחייבות בלתי חוזרת בעניין החתימה הראשונית".

הימנעו מפיצול החתימות בין יזמים שונים

דוד רפאל

לפעמים פועלים באותו מתחם בניינים מספר יזמים שונים שמחתימים את הדיירים, כל יזם לעצמו כדי שהוא יבצע את הפרויקט. פיצול חתימות הדיירים בין יזמים שונים עלול ליצור מצב בו אף אחד מהיזמים לא יגיע לרוב הנדרש, מה שיעכב את הפרויקט ואף עלול למנוע את האפשרות להוציאו לפועל.

מנו נציגות דיירים שתוביל את המהלכים מול היזם

כדי לייעל את התהליך ולמנוע טעויות ובעיות כמו פיצול חתימות בין יזמים שונים, מומלץ שהדיירים ימנו נציגות שתשמש כוועד רשמי של הדיירים. הנציגות תנהל משא ומתן עם כל יזם שמועמד לביצוע הפרויקט ותהווה בהמשך הגוף המקשר בין היזם לכלל הדיירים. מינוי נציגות תאפשר גם לקצר תהליכים כמו איסוף חתימות מהדיירים, היות ובלעדיה יצטרכו היזמים להתרוצץ מדירה לדירה, לשאת ולתת עם כל דייר בנפרד ולהציג את תכניותיהם – מצב שאינו מעשי.

בדקו את איתנותו הפיננסית של היזם

ביצוע פרויקט כמו פינוי בינוי דורש מהיזמים הון עצמי גבוה. חולשה כלכלית עלולה לתקוע את הפרויקט למשך שנים רבות למורת רוחם של הדיירים. ניתן לבדוק איתנות פיננסית של חברות בדוחות כספיים שהן מפרסמות כמו גם דרך חברות למידע עסקי דוגמת חברת BDI. בנוסף, מומלץ לבקש מהיזם להעניק לפרויקט ביטוח קבלני וערבויות מתאימות, כולל למקרי קיצון של פשיטת רגל. ככה יהיה ניתן להבטיח שגם במקרים בעייתיים שהיזם לא יוכל להמשיך את העבודה שהתחיל, הכל יועבר ליזם אחר וימשך בצורה חלקה ככל האפשר במינימום עיכובים.

בדקו את ניסיון היזם והרקורד המקצועי שלו

חשוב שהיזם יהיה בעל ניסיון עשיר בפרויקטי נדל"ן בכלל ובפרויקטים עם מאפיינים דומים בפרט. כך נוכל להבטיח שהדברים יתנהלו נכון ומדויק כפי שתוכנן. פערי ניסיון עלולים להתבטא בהמשך בקשיים בביצוע של התכניות שסוכמו ואף לגרום לעיכובן.

בדקו את רצינותו של היזם כמו גם שביעות רצונם של לקוחות בפרויקטים אחרים

התרשמו כמה היזם באמת רציני ללכת עם פרויקט כזה עד הסוף. כיצד הוא מתכנן לפעול מול הרשויות השונות וועדות התכנון כדי להשיג קידום מהיר ויעיל של הפרויקט. בקשו שיציג לכם לוחות זמנים צפויים. כדאי לנסות לחתום עם היזם על חוזה בו הוא מחויב לעמוד בזמנים שונים של הפרויקט. כדאי גם להגיע ללקוחות מפרויקטים קודמים של אותו יזם ולהתרשם מהם איך היה ומה שביעות רצונם מאותו יזם.

היעזרו בגורמים מקצועיים כדי לבחון את תכנית היזם שהוצגה וההיתכנות שלה

חשוב להיעזר בחוות דעת חיצוניות של גורמים מקצועיים כדי לבחון את תכנית היזם לפרטיה. חשוב גם להתקשר עם עורך דין אמין כדי שידאג למלוא זכויות הדיירים. בחוזה בין היזם לדיירים חשוב לכלול מגוון עלויות שיחולו על היזם כמו דירות חלופיות, הובלה אליהן ומהן חזרה והוצאות משפטיות במידה ויהיו.

על מנת לקבל עוד פרטים על פרויקטים של פינוי בינוי לחצו כאן>>

בררו מהי התמורה שתקבלו מהיזם

במהלך פרויקט של פינוי-בינוי, נהרסים הבניינים הישנים ובמקומם נבנים בניינים חדשים עם כמות דירות משמעותית גדולה יותר, לצד תשתיות חדשות. בדרך כלל, במקום דירתם הישנה, הדיירים יקבלו דירה חדשה בבניינים שייבנו. כל דייר יקבל בכתב את רשימת ההטבות עליה סוכם עם היזם. המסמך יכלול פירוט של הדירה, כיווני אוויר ונקודות נוספות כמו שטחים שיהיו שייכים לה בשטח המשותף.

בררו מהם הפתרונות המוצעים לדיור זמני בעת הבנייה

בפרויקטים אלו, נהוג שהיזם דואג לכלל העלויות הכרוכות במעבר לדירות חלופיות זמניות לתקופת הבנייה. הבהירו עם היזם היטב את הפתרונות שהוא מציע, מה נכלל בהם ומה לא. בדקו מה מתכנן היזם לכלול במרחבים המשותפים בפרויקט שייבנה לטובת כלל הדיירים: חניה, מעליות, לובי ועוד.

אל תנסו להשיג מהיזם מעבר לתמורה הוגנת וסבירה

בשונה מהעבר בו כל דייר יכול היה לעכב פרויקט פינוי בינוי על ידי סירוב וכך לנסות לקבל מהיזם תמורה גדולה יותר, היום המצב שונה. סירוב לא סביר עלול לפגוע בדייר המסרב.

לסיכום, אם הבניין בו אתם מתגוררים ניצב לפני פרויקט פינוי בינוי, כדאי וחשוב לעשות שיעורי בית מקיפים ומעמיקים. בראש ובראשונה רצוי לפעול לגיבוש של הדיירים סביב נציגות נבחרת שתהווה עבורם מעין וועד מוסמך להנעת הפרויקט ולכל מה שיידרש במהלכו. נציגות כזו תאפשר תהליך מסודר ויעיל מול הגורמים השונים ואף לקצר אותו. בנוסף, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי מחברה אמינה, וותיקה ובעלת הוכחות לפרויקטים מוצלחים בשטח.

על מנת לקבל עוד פרטים על פרויקטים של פינוי בינוי לחצו כאן>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#