תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעות נדל"ן ב-2016: לחשוב מחוץ לקופסה

עליית המחירים החדה במחירי הנדלן, הנובעת מסביבת ריבית נמוכה מתמיד וממחסור מתמיד בצד ההיצע, הופכת את מודל ההשקעה המוכר למאתגר יותר ויותר עבור קהל המשקיעים המקומי. מהי עמדת הממשלה בנושא והאם ראייתה במשקיעים כגורם לעליית המחירים נכונה? כיצד ניתן לאתר נכס מניב בסביבה מורכבת שכזו? דוד רפאל, מנכ"ל קבוצת רפאל, בראיון ישיר ופתוח אודות שוק הנדל"ן המקומי.

חלק לא מבוטל ממשקיעי הנדל"ן בישראל ממתינים בימים אלו להתבהרות תמונת המצב המקומית.

מחיריהם הגבוהים של הנכסים לצד מדיניות אגרסיבית של הממשלה להצרת צעדי המשקיעים מקשים על הקונים לקבל החלטות הנוגעות להשקעה בנכסי נדל"ן מחשש לשחיקה משמעותית בתשואות המתקבלות.

עם זאת, הריבית האפסית, המחסור באפיקי השקעה הוניים אטרקטיביים וחוסר הוודאות שאופף את הפנסיות של כולנו, גורם למשקי הבית בישראל לשאוף להשקיע בנדל"ן, למרות כל המגבלות והשחיקה בתשואה.

בית

מצד שני, מע"מ אפס, מחיר למשתכן והצבת מחירי מטרה הינן תכניות אודותיהן שומע הציבור לאחרונה אך ברמת השטח טרם ניתן להבחין בשינוי כלשהו העלול לרמז על הבאות. יתר על כן, המלאים שייצרו תכניות אלה יצטרפו לשוק רק בעוד שנתיים ויותר, דבר הגורם למרבית הרוכשים לא לחכות ולהיכנס לשוק ללא דיחוי.

פגשנו את דוד רפאל, מנכ"ל קבוצת רפאל לשיחה אישית ובגובה העיניים על שוק הנדל"ן ועל הדרך בה כדאי להתנהל בו:

האם ממשלת ישראל תצליח לבלום את עליית המחירים באמצעות התכניות שאוזכרו לאחרונה?

"רעיונות דוגמת מחיר למשתכן ומחירי מטרה נכונים ביסודם" אומר רפאל בפתח דבריו, "אני מאמין כי ברגע שיצאו לפועל יוכלו אלו הזכאים להטבות לרכוש נכסים במחירים נוחים יותר מאלו המתקיימים כיום. הבירוקרטיה הישראלית אינה פשוטה והייתי רוצה לראות כיצד התכניות הללו מתרגמות למעשים בשטח. הציבור בישראל ממתין בקוצר רוח לפתרון של ממש וכולי תקווה כי לא ינחל אכזבה"

דוד רפאל

"בבואנו לבחון את האפקטיביות של צעדי הממשלה יש להבדיל בין נכסים בנמצאים באזורי ביקוש, קרי במרכז הארץ, לבין אלו הנמצאים בפריפריה" מוסיף רפאל, "הביקוש לקרקעות ונכסים בערי המרכז רק הולך וגדל ומנגד, בצד ההיצע, כבר היום אנו עדים לפערי ביקוש אדירים בערים הגדולות במרכז הארץ. אני לא מאמין כי המחירים ירדו בעתיד הקרוב באזורים אלו. באזורי הפריפריה ישנן עתודות קרקע לבנייה וממשלת ישראל מתחייבת לשווקן בקצב מוגבר.

במידה והשיווק יקרום עור וגידים ייתכן ונראה ירידה במחירי הדיור באזורים אלו. צעד שכזה ייטב עם יעשה תוך תכנון מוקפד ואמור להתבצע במקביל במספר אזורים. שיווק מאסיבי באזורים מסוימים בלבד עלול ליצור עיוותים במחירי הנכסים ולגרום לנזק"

נושא נוסף העומד על הפרק הינו מתן סיוע לזוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה. מה דעתך?

"הפתרון הזה עולה ויורד כל כמה זמן. לשמחתי, מרבית העוסקים בנושא מבינים כי פתרון זה אינו יעיל מספיק" מדגיש רפאל, "המענקים לא ימנעו מהמחירים לעלות מכיוון שאין פה קביעת רף עליון של המחירים לקבלנים. הם מצדם ימשיכו ויעלו מחירים. שלא כמו בצעדים האחרים אין קביעה של מחיר סופי לנכסים הנבנים ולכן לא מתקיים חסם העלול למנוע את המשך מגמת ההתייקרות. נושא המענקים רלוונטי יותר לדירות שאינן חדשות ודווקא שם ניתן להעניק הטבות בדמות הטבות בלקיחת משכנתאות או נתינת סובסידיות ממשלתיות"

למידע נוסף אודות השקעות בנדל"ן לחצו כאן>>>

ומה דעתך על מלחמתו של משרד האוצר במשקיעים? מי ינצח?

"נפוליאון אמר פעם שהוא לא יוצא לקרבות שהוא לא בטוח שינצח בהן. משרד האוצר יצא לקרב שבו הוא מפסיד מהיום הראשון. מרבית משקיעי הנדל"ן הם השכנים שלי, העובדים שלי והחברים שלי. מדובר במשפחות שהבינו שעתידן לא מובטח ללא השקעה מניבה לאורך זמן.

בתקופה בה הריבית אפסית, הבנקים לא מעודדים חיסכון והמדינה מפשיטה את כל אפיקי החיסכון לטווח ארוך מהכדאיות שלהם, השקעה בנדל"ן נותרת היחידה שמייצרת תשואה והשבחה לאורך זמן.

אם משרד האוצר רוצה להוציא את המשקיעים בחוץ הוא צריך להסתכל על הסיבות שהביאו אותם להיכנס לשוק ולייצר להם אלטרנטיבה ראויה. ובינינו... אני לא רואה את זה קורה".

במהלך השנים האחרונות נשמעו לא אחת קולות הטוענים כי יש להמתין להתפתחויות בתחום טרם קניית דירה. בפועל, המחירים ממשיכים לעלות...כיצד יש להתנהג בשוק שכזה?

בהקשר זה אומר רפאל כי עדיין קיימות הזדמנויות בשוק אך מסכים כי קשה יותר לאתרן. "החוכמה היא לנסות ולאתר נכסים שטרם מגלמים במחירם את מלוא פוטנציאל ההשבחה. למרות הצעדים בהם נוקטת הממשלה על מנת להצר את צעדי הרוכשים, עדיין ניתן לאתר נכסים בהם תיתכן עליית מחירים משמעותית.

דוגמאות להשקעות מסוג זה ניתן למצוא הן בערים במרכז והן בערים בפריפריה. תחום ההתחדשות העירונית פותח אפיק השקעה במגורים שלא הכרנו קודם לכן. ניתן לאתר נכסים זולים יחסית בבניינים ישנים המועמדים להתחדשות ובתוך מספר שנים, עם סיומו של תהליך הבנייה בבניין, נקבל נכס שישיא רווח נאה לבעליו. טיפ נוסף אותו הייתי נותן לקהל המשקיעים הוא להעיף מבט מערבה. נכסים השוכנים לחופו של הים תמיד יהוו אטרקציה והביקוש עבורם תמיד יתקיים. אמנם בערים דוגמת תל אביב המחירים מרקיעי שחקים אך קיימות ערים נוספות לחופו של הים התיכון בהם ניתן לרכוש דירות מגורים במחירים סבירים ומתוך ידיעה כי מחירם של אלו יאופיין במגמת עלייה קשיחה" מסכם רפאל.

למידע נוסף אודות השקעות בנדל"ן לחצו כאן>>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#