תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הפקעת קרקע לצורך סלילת כבישים: ההבדל הוא בייעוד

משקיעים רבים הבוחרים להשקיע בקרקע חקלאית נכנסים להשקעה פיננסית מהותית מבלי להבחין בין הפקעת קרקע לכביש עירוני ובין עירוני. ההבדל הדק שבין שתי ההשקעות עלול להסתכם בהפסד כספי בהיקף של מאות אלפי שקלים.

ההשקעה בקרקע חקלאית נחשבת בעיני רבים כמסלול השקעה אטרקטיבי בשל שתי סיבות עיקריות, מסבירים רפאל נדל"ן: הראשונה היא סף הכניסה נמוך, יחסית לכל השקעה אחרת בנדל"ן. סף הכניסה הנמוך חשוב שבעתיים בשל העובדה כי בחלק מהמקרים אין צורך בעלויות מימון ברכישת נדל"ן.

הסיבה השנייה נובעת מפוטנציאל התשואה הטמון בהשקעה בקרקע חקלאית. כולנו מכירים את הסיפורים על פרדסים שהפכו לשכונות והפכו את בעליהן לאילי נדל"ן, בזכות שינוי ביעוד הקרקע.

 עם זאת, במקביל למוניטין כאפיק השקעה אטרקטיבי, זכתה ההשקעה בקרקעות חקלאיות לתדמית של השקעה ספקולנטית במיוחד, הטומנת בחובה סיכון לא רק על מועד הבשלתה אלא גם על היקף ההבשלה, בשל הפקעות קרקע לצורכי כבישים עירוניים ובין עירוניים.

בית

כתבה זו נועדה לשמש עבורכם מעין מורה נבוכים בכל הנוגע להפקעות קרקע לצורך סלילת כבישים ולעמוד על ההבדל בין כבישים בשטחי רשויות מוניציפליות ובין כבישים בין עירוניים

ההבדל הוא בפיצוי: הפקעה לצורך כביש עירוני ובין עירוני

כדי להבין מה המשמעות של הפקעת קרקעות לצורך בניית כביש, יש להתייחס להבדל בין כביש עירוני ובין כביש בין עירוני.

במקרה של בסלילת כביש עירוני על קרקע חקלאית, הרשות המקומית המבצעת את הפקעת הקרקע לצורך סלילת הכביש תפצה את בעל הקרקע באמצעות הסבת זכויות בקרקע באמצעות איחוד וחלוקה מחדש של זכויות הבניה בשטח, תוך הקפדה על מתן זכויות בקרבת מקום לחטיבת הקרקע, או לחלקים ממנה שהופקעו.

דוד רפאל

כך שבפועל, בעל הקרקע זוכה לפיצוי על השטח שהופקע מידיו.

כאשר מדובר בכבישים בין עירוניים הדין שונה באופן מהותי. ראשית, מי שמקבל את ההחלטה על סלילת כבישים עירוניים היא ממשלת ישראל. עד לשינוי החוק בשנת 2007 פיצתה הממשלה בעלי קרקעות שנפגעו מהפקעת שטחים לצורך סלילת כבישים באמצעות הקצאת זכויות בניה אולם עם שינוי החוק, המדינה השילה מעליה את הצורך לפצות את בעלי הקרקע ובכך היא פוגעת בזכות הקניין שלהם.

למידע נוסף אודות הפקעת קרקע חקלאית לחצו כאן>>>

רוטמן יפצה במקרה של הפקעה?

בשנת 2012, לנוכח ההפקעות הנרחבות לצורך סלילת כבישים, בית המשפט נדרש לפגיעה הקשה בזכות הקניין של בעלי הקרקעות שהופקעו. פסק הדין התקדימי שניתן על ידי בית המשפט בשנה זו, שזכה לכינוי הלכת רוטמן, נועד לתת מענה לפגיעה בזכות הקניין וקבע כי המדינה תשלם לבעל הקרקע פיצוי עבור ההפקעה במקרה בו השווי הכולל של הקרקע לא השתנה.

כדי להסביר את משמעות הלכת רוטמן, נעזר בדוגמא:

נניח כי ישראל כהן - בעל קרקע החזיק בבעלותו שטח חקלאי בהיקף של דונם ושווי הקרקע לפני ההפקעה עמד על 200 שקלים למ"ר. כלומר – שווי כל חטיבת הקרקע הסתכם ב- 200 אלף שקלים.

המדינה הפקיעה לצורך בניית כביש בינעירוני 100 מטרים רבועים מהקרקע ולאחר ההפקעה, שווי הקרקע במטרים נותר על כנו – כלומר, מטר רבוע שווה 200 שקלים גם לאחר ההפקעה.

מכאן שערכה של הקרקע לאחר ההפקעה עומד על 180 אלף שקלים ובעל הקרקע הפסיד 20 אלף שקלים בשל ההפקעה.

התקדים משנת 2012 המכונה הלכת רוטמן קובע כי המדינה תפצה את בעל הקרקע ב- 20 אלף שקלים, בגין ההפסד שנגרם בשל הפקעת הקרקע.

על פניו נראה כי המדינה נדרשה לנושא הפגיעה בזכויות הקניין וקבעה פיצוי אולם... פיצוי זה מותנה בערך הכולל של הקרקע ולא בהיקף שלה.

בואו נחזור לדוגמא כדי להבין מה המשמעות:

נניח כי הקרקע הופקעה לצורך בניית כביש גישה לשכונה חדשה. במקרה כזה סביר מאוד להניח כי השווי הכולל של הקרקע יעלה בשל עבודות הפיתוח באזור.

במקרה כזה, ערך הקרקע יכול לעלות בעשרות אחוזים, עוד לפני שינוי ייעוד הקרקע. מכאן שהערכת המחיר למטר בקרקע של ישראל כהן יכולה לעלות מ- 200 שקלים ל- 300 שקלים.

מכאן שאחרי ההפקעה הקרקע שלו תהיה שווה 270 אלף שקלים. במקרה כזה המדינה טוענת כי ערך הקרקע לא רק נשמר אלא עלה בשל ההפקעה ולכן לא תפצה את בעליה.

דוד רפאל – מנכ"ל ובעלים של קבוצת רפאל המתמחה בשיווק קרקעות חקלאיות מבהיר: "סוגיית הפקעת הקרקעות לצורך סלילת כבישים מדגיש עד כמה חשוב להגיע לרכישת קרקע לאחר למידת הנושא לעומק והתייחסות לכל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בקרקע חקלאית אנו עדים לא אחת למקרים בהם לקוחות שרכשו קרקע חקלאית התבססו על מידע מוטעה לפיו המדינה תפצה אותם על הפקעה לצורך סלילת כביש, בין אם הוא כביש עירוני ובין אם הוא כביש בין עירוני. המשמעות של טעות כזאת בהבנה יכולה לעלות למשקיע עשרות אם לא מאות אלפי שקלים".

לנושא ההפקעה, מדגיש רפאל כי במקרה בו המדינה תחליט כי יש מקום לפיצוי על ההפקעה, היא תתייחס לערכה של הקרקע, כקרקע חקלאית. כלומר – שווי הקרקע לאחר שינוי ייעוד או כל שינוי אחר, אינו רלוונטי מבחינת בית המשפט.

דבר זה יוצר מצב לפיו המדינה לא מפצה על הנכס עצמו כי אם על שוויו המקורי כאדמה חקלאית, כפי שהוא נקבע על ידה.

יתר על כן, אנו עדים לא פעם למצב בו נרכשת קרקע חקלאית במחיר הגבוה משוויה בשוק. במקרה כזה עלול בעל הקרקע להפסיד פעמיים: בפעם הראשונה על ההפקעה עצמה ובפעם השנייה, על הסיכוי לפיצוי.

לסיכום אומר רפאל כי "אנו בקבוצת רפאל מדגישים את סוגיות ההפקעה ללקוחותינו בשקיפות מלאה על מנת שיבינו ויכירו בכל המשמעויות של ההשקעה בקרקע חקלאית. עם זאת, כמו בכל השקעה בנדל"ן, סוד ההצלחה טמון ביכולת של הלקוח ללמוד ולהבין את כל משמעויות העסקה ולהתייחס אליה באופן שקול ומחושב".

למידע נוסף אודות הפקעת קרקע חקלאית לחצו כאן>>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#