תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך משדרגים את הכדאיות ברכישת דירה באמצעות קבוצות רכישה? הסוד הוא בכוונה

קבוצות הרכישה מהוות אטרקציה בשוק הנדל"ן מאז הופעתן לפני כ- 15 שנים, בשל פוטנציאל החיסכון שהן מגלמות, עומד על 30-35% ממחיר דירה מקבילה בפרויקט יזמי. הראשונים לאמץ את ההתאגדות בקבוצת רכישה היו קבוצות בעלות מחנה משותף תרבותי או דתי אולם משקיעי הנדל"ן המנוסים גילו מהר מאוד את הפוטנציאל והפכו אפיק זה למועדף עליהם.

העובדה כי קבוצות הרכישה מהוות מוצר נדל"ני צעיר במיוחד, גורמות לכך שרשויות המס מבקשות לשנות ולהקשיח את החוקים ולהעלות את המס המשולם על ידי חברי הקבוצות, תמורת הנכסים שלהם לאחר השלמת הבנייה. לכן, חשוב שבעתיים להתייחס לסוגיית המיסוי עוד בשלבים המקדמיים לייסוד קבוצת הרכישה.

עורך הדין יוסף גיא מוסרי – מומחה לנדל"ן ומיסוי אומר בהקשר זה: "רשויות המס שואפות להגדיל באופן עקבי את ההכנסות מדירות שנבנות במסגרת קבוצות רכישה, ולהשוות אותן להכנסות ממיסים ברכישת דירה מיזם או דירה יד שניה. לשם כך, הן מנהלות מעקב אחר כל שלבי התכנון, הייזום והבניה; החל משלב הקמת הקבוצה ועד לקבלת דוח אפס ולאכלוס הפרויקט". לדבריו "אחת מהסוגיות המשפיעות ביותר בתחום רבוצות הרכישה טמון בשלבים הראשוניים של ייסודה.

בית

מבחינת החוק, אופייה של קבוצת רכישה נקבע בשלבים המקדמיים להקמתה באמצעות שני פרמטרים:

1) התכנסותה של הקבוצה באמצעות מארגן שביצע את רכישת הקרקע או רכש אופציה לרכישתה.

2) הכוונה שלשמה התכנסה הקבוצה: האם הוכח מעל לכל ספק כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לרכוש קרקע כדי לבנות עליה פרויקט למגורים".

ללא הוכחה של שני הפרמטרים האלה, הקבוצה לא נחשבת לקבוצת רכישה.

הדרך לחסכון של מאות אלפי שקלים מתחילה ביום הראשון

דוד רפאל

מדוע הגדרת הקבוצה ומטרותיה קריטיות? משום שבמקרה בו הוכח מעל לכל ספק כי הקרקע נרכשה על מנת להקים פרויקט למגורים, אזי החברים בקבוצת הרכישה ידרשו לשלם מס רכישה, שיחושב לפי ערך הדירה לאחר קבלת דוח אפס.

מה המשמעות?

נאמר שקבוצת רכישה רכשה קרקע ברמת גן והצהירה על כוונתה, עוד בשלבי ההתכנסות הראשוניים, להקים פרויקט למגורים ובו דירות ארבעה חדרים. כל אחד מחברי הקבוצה שילם 800 אלף שקלים על יחידת הקרקע. לאחר השלמת הפרויקט ועם קבלת דוח אפס נקבע כי שווי הדירה עומד על 2 מיליון שקלים.

בהתחשב בעובדה כי מרבית החברים בקבוצות הרכישה הם משקיעי נדל"ן שבבעלותם יותר מדירה אחת, הרי שכל אחד מחברי הקבוצה, לו יותר מדירה אחת, יתבקש לשלם 160 אלף שקלים כמס רכישה.

במקרה בו הקבוצה תוכיח כי היא במועד בו היא רכשה את הקרקע לא היתה כוונה מוצהרת לבנות פרויקט למגורים, הרי שחברי הקבוצה יצטרכו לשלם מס רכישה על מחיר הקרקע בלבד: כלומר 6% מתוך 800 אלף שקלים - 48 אלף שקלים בלבד: פער של למעלה מ- 100 אלף שקלים, שטמון כולו בהגדרת מטרות הקבוצה לפני רכישת הקרקע.

למידע נוסף אודות קבוצות רכישה לחצו כאן>>>

עו"ד מוסרי מדגיש כי מטרת ההתאגדות של הקבוצה קריטית מבחינת הוצאות המיסוי, לא רק בהיבט של מס הרכישה אלא גם בהיבט של חובת תשלום מס ערך מוסף על מחיר הקרקע עצמה: במקרה בו הוכח כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לקנות קרקע ולבנות עליה פרויקט למגורים, היא תחויב בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע.

נחזור לדוגמא שלנו על מנת להבין את המשמעות:

המחיר ליחידת קרקע עמד על 800 אלף שקלים. אם הוכח שמטרת הקבוצה היתה לבנות פרויקט מגורים, עלות המע"מ תעמוד על 136 אלף שקלים.

כלומר: החברים בקבוצה יצטרכו להוציא מכיסם 136 אלף שקלים עבור מע"מ על רכיב הקרקע ועוד 160 אלף שקלים עבור מס רכישה על הדירה. סה"כ הוצאה נוספת של כמעט 300 אלף שקלים!!!

התשואה על ההשקעה מתחילה בתכנון נכון!

פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, מצייר בקו ברור את גבולות הגזרה של רשויות המס בכל הנוגע למיסוי דירות בקבוצות רכישה. חברי קבוצה ברחוב הקורא 13 בתל אביב הוכיחו לבית המשפט כי בעת ההתאגדות ורכישת הקרקע לא היתה כוונה ברורה ומעשים קונקרטיים לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שנרכשה. לכן בית המשפט, קיבל את ערעור חברי הקבוצה וקבע באופן תקדימי כי חברי הקבוצה ישלמו מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד.

המסר שעלה מפסק הדין התקדימי לרשויות המס ברור: האחרונות לא יוכלו עוד לקבוע באופן שרירותי מה היתה מהות ההתאגדות ומטרת הרכישה של הקרקע וחובת ההוכחה מוטלת עליהן לצורך גביית מס רכישה.

עורך הדין מוסרי מסכם את פסק הדין באמצעות המלצה ברורה לחברים בקבוצות רכישה: "ארגון קבוצת רכישה ורכישת הקרקע דומות לבניית בית בדבר אחד עקרוני: כל הסיפור נשען על היסודות המונחים ביציאה לדרך.

קבוצה שתשכיל להתארגן ולהשלים את תהליך רכישת הקרקע לפני הבעת כוונה לבנות פרויקט למגורים תחסוך לחבריה הוצאות של מאות אלפי שקלים במיסוי.

מכאן שקבוצות רכישה ממשיכות להוות אטרקציה בתחום ההשקעות בנדל"ן, אולם כמו כל דבר בחיים, השקעה אטרקטיבית מתחילה בתכנון קפדני ובמתן תשומת לב לכל הפרטים, קטנים וגדולים כאחד.

החיסכון מתחיל בתכנון וממשיך בייזום

ההערכות בשוק קובעות כי הרווח היזמי בפרויקט, כלומר הרווח של היזם מכל דירה שהוא מוכר בפרויקט חדש, עומד על 15-30%. אחד ממוקדי החיסכון העיקריים של קבוצות רכישה נמצא בדיוק כאן! קבוצות רכישה חוסכות את הרווח היזמי מכיוון שחברי הקבוצה הם בעלי הפרויקט. יתר על כן, הוצאות השיווק של הפרויקט, המוערכות בכ- 5% בכל פרויקט גם הן נחסכות בפרויקט מסוג זה משום שחברי הקבוצה הם בעלי הדירות בפרויקט שייבנה.

לסיכום – שלושה מוקדי חסכון בקבוצות רכישה

אז כמו שראינו עד כה ניתן לחסוך סכומים משמעותיים מאוד בקבוצת רכישה במהלך כל הדרך, מהתאגדות הקבוצה ועד להשלמת הבנייה. איך? הנה הפירוט:

בשלב ההתאגדות חשוב לשים לב למטרות הקבוצה ולוודא שהקבוצה נמנעת מהצהרה בדבר כוונותיה לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שהיא מתעתדת לרכוש.
לאחר רכישת הקרקע ומכיוון שאין עלויות שיווק ללקוחות נוצר חסכון של 5% על המחיר הסופי של הדירה.

מאחר שמדובר בקבוצת רכישה ולא ביזם המשווק ובונה פרויקט, נחסך רווח יזמי של 15-30%.

למידע נוסף אודות קבוצות רכישה לחצו כאן>>>

כתבות שאולי פיספסתם

*#