תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תחזית פרופימקס לשוק הנדל"ן העולמי ל-2017-2018

בימים אלו אנו עדים לתחילתה של נסיגה של רבים מהאלמנטים שעיצבו את עולם ההשקעות בנדל"ן בשנים האחרונות כגון: אינפלציה נמוכה, מדיניות מוניטרית מרחיבה וכלכלה חלשה של חלק ממדינות המערב. אל כל אלו מתווספים שינויים באקלים הפוליטי שהתרחשו לאחרונה בעולם. בנסיבות אלו, על המשקיעים בנדל"ן לעשות הבחנה בין האותות הכלכליים לבין הרעש הפוליטי ולהבין את הדינמיקה המשתנה בין שניהם. מחלקת המחקר של פרופימקס- בית ההשקעות לנדל"ן בחו"ל, מנתחת את הקשר בין כלכלה לפוליטיקה.

מה היה לנו?

התאוששות השוק מהמשבר הפיננסי הגדול היטיבה עם ענף הנדל"ן, שנהנה מהזדמנויות השוק ומשיעורי ריבית נמוכים ברוב העולם המפותח, שהביאו לתשואות אטרקטיביות, אשר הועצמו על ידי עלויות מימון נמוכות. כתוצאה מכך, מחירי הנדל"ן כיום משקפים עלייה משמעותית ברוב הסקטורים וצפי התשואות חזר לרמות סבירות.

 מה צפוי?

למרות ההשפעה של הבחירות בארה"ב, משאל ההתנתקות של בריטניה מהאיחוד האירופי (BRExit) ואירועים פוליטיים נוספים באירופה, נדל"ן כאפיק השקעה מספק יחס סיכון-תשואה טוב והוא אטרקטיבי, הן בהשקעת הון והן בהשקעה בחוב.

ברמת המאקרו, המאפיינים של השקעות הנדל"ן בארה"ב נותרו איתנים, מספר המשרות במשק ממשיך לגדול וכוח הקניה הצרכני מתחזק. כל אלו תורמים לחיזוק הכלכלה והביקוש לנדל"ן בארה"ב נמצא במגמת עליה מתמשכת.

איש עומד בין שני צוקים
Dreamstime

מאז המשבר הכלכלי, משקיעים ומלווים שומרים על יחסי מינוף נמוכים יותר והלוואות שמועמדות לטובת פרויקטי פיתוח, ניתנות בצורה מחושבת יותר. למעט יוצאי דופן בודדים, יחס ההיצע מול הביקוש מאוזן יחסית. תחזיות השוק עדיין מנבאות התרחבות של הכלכלה האמריקאית, שתוביל לחיזוק מאפייני ההשקעה העיקריים: למחירי הנדל"ן; לשיעורי התפוסה; מחירי השכירות וכך לעליה בתזרים השוטף, בערך הנכסים ובתשואות למשקיעים.

מנגד, הבנק המרכזי האמריקאי צפוי להמשיך להעלות בהדרגה את הריבית, לטובת איזון המדיניות המוניטרית, מה שיגרום להרעה כביכול של הנתונים הפיננסיים הכלליים, אך שינוי זה גם משקף כלכלה בריאה שמתורגמת לעלייה בדמי השכירות ובהכנסות התפעוליות, שגם תתמוכנה במחירי הנדל"ן.

למרות ירידה ברגשות החיוביים כלפי בריטניה בעקבות ה-BRExit, משקיעים עדיין מוצאים ערך בהשקעות באזורים אחרים של אירופה, הגם שהתשואות הצפויות מתונות מבעבר. במצב שוק זה, מתחזקת החשיבות של ניהול מקצועי ואקטיבי. בסביבה כזו, משקיעים נוטים לקחת פחות סיכונים, גם בעלות של תשואות נמוכות יותר ויחד עם זאת, מנהלי השקעה מנוסים ומקצועיים עם היכרות מעמיקה של השוק יוכלו למקסם את ביצועי ההשקעה בתרחישים אפשריים שונים.

סביבת ריבית שלילית ונמוכה ממשיכה להזין את הביקוש לעסקאות Core, שמאפשר למשקיעים באסטרטגיה של הוספת ערך או פיתוח לבצע מימושים בתשואות אטרקטיביות. בנוסף, דולר חזק גם ימשוך משקיעים שמעוניינים בחשיפה להשקעות דולריות.

למרות עלייה מתונה בריבית בחלק מהשווקים המפותחים, תחום האשראי הפרטי עדיין נותן אפשרויות להשיג תשואות גבוהות מהתשואות שקיימות בשוק הסחיר. בנוסף, חלק מהמנהלים בשוק החוב הפרטי מוכיחים כי באמצעות דיסציפלינה קפדנית של חיתום, ניתן לחזק את יחס הסיכון-תשואה בעסקאות מסוג זה לאורך זמן.

גם באירופה וגם בארה"ב, הפחתת הרגולציה על מתן ההלוואות על ידי בנקים, בעיקר בנקים אזוריים,  מובילה לתחרות גוברת עם מלווים פרטיים והפחתת תשואות בשוק זה. למרות שינוי זה ועל אף העובדה שיש לווים שעדיין יילחמו על קבלת הלוואות הבנקאיות המסורתיות, ללא קשר לסביבה הרגולטורית, אנו סבורים כי ההשקעה בחוב פרטי תמשיך להיות אטרקטיבית. למשקיעים הפרטיים יש יתרונות על הבנקים כמו מהירות החיתום של עסקאות וודאות של הלווה לגבי לוחות הזמנים.

בעוד שסקטור הנדל"ן מתאים את עצמו לתקופה ממושכת של אי הודאות בשוק, נפתח פתח להזדמנויות חדשות. הכניסה של טכנולוגיות חדשות מביאה לשינוי מבני של הסוגים השונים בשוק הנדל"ן, כולל גם שינויים דמוגרפיים, עליית גיל האוכלוסייה  הגידול של מעמד הביניים, האורבניזציה וסגנון חיים ועבודה שונים של דור המילניום, שמעצבים את התרבות המחייה והעבודה ויוצרים הזדמנויות השקעה שונות. דוגמה מעניינת לשינוי תרבותי שמשפיע גם על השקעות בנכסי נדל"ן הוא קונספט מרחבי העבודה המשותפים שמשנה את אופיו של סקטור המשרדים.

בשורה התחתונה

האתגר המרכזי של תעשיית הנדל"ן הוא ניצול מאפיינים חזקים בשוק, תוך התמודדות עם אי ודאות פיננסית והשגת השקעות שתנבנה תשואות מספקות ביחס לסיכון שהן מגלמות. הביקוש הגבוה, בשילוב עם היצע מוגבל של הזדמנויות מוביל לתחרות על עסקאות שמתבטאת בעליית מחירים. חלק מהמשקיעים מכוונים להפחתת הסיכון, תוך בחירה מודעת בהשקעות עם תשואות נמוכות יותר. החתירה ליחס סיכון-תשואה אופטימלי ייתן את אותותיו על ערכם של נכסי הנדל"ן. לפיכך, אנו סבורים שהשנים הקרובות תיטבנה עם מנהלי השקעות שיודעים להגן על ה- downside בעתות משבר, בעלי התמחות מקומית ייחודית וניסיון תפעולי, בשילוב עם משקיעים שיהיו נכונים לקבל את העובדה שהתשואות שהשוק מסוגל להציע להם ברמת סיכון סבירה, הן מתונות מאלו שהיינו עדים להן בשנים האחרונות.

אישה עומדת על סולם צופה לאופק
Dreamstime

כתבות שאולי פיספסתם

*#