תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

על הטעיית והטיית רוכשי הדירות התמימים

מדוע משקיעים מקבלים החלטות בלתי רציונאליות ומשקיעים בדירות מגורים בחו"ל, תוך הסתמכות על מודעות מפתות עם הבטחות לתשואות גבוהות ובלי נתונים אמיתיים? פרק נוסף מהמדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל

המחקר המפורסם של חתני פרס נובל לכלכלה, פרופ' דניאל כהנמן ופרופ' עמוס טברסקי ז"ל, שניתח תהליכי חשיבה של אנשים בתנאי אי-ודאות,  מציג את ההטיות השונות שגורמות לאנשים לקבל החלטות לא רציונאליות, בלי להיות מודעים לכך. המחקר אולי יכול לספק רמז מדוע משקיעים ישראלים מקבלים החלטות בלתי רציונאליות  - למשל, להשקיע סכומי כסף גדולים שחסכו במאמץ רב בדירות מגורים בחו"ל -  תוך הסתמכות על מודעות מפתות בהן נתקלו, הכוללות הבטחות לתשואות גבוהות, בלי לוודא את אמיתות הנתונים.

לוח שחמט
dreamstime

ואכן, כאשר הטיות, שלא לומר הטעיות אלו, משמשות כלי בידי יזמים מסויימים, מדובר בסכנה מוחשית לכספם של המשקיעים. בעזרת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל", ריכזנו וניתחנו כמה שיטות שנוטות לחזור על עצמן בקרב אלו שמנסים לגייס משקיעים בדירות חו"ל מקרב הציבור. הדוגמאות לפניכם הן הצעות השקעה אמיתיות שניתנו לישראלים על ידי חברות ישראליות מוכרות.   

הטעיה 1: תרגילים באקרובאטיקה מספרית

 אקרובאטיקה מספרית, שלא לומר "חשבונאות יצירתית", היא שיטה מוכרת בקרב מוכרי דירות רמאים.   מחיר הרכישה של נכס מסוים בטורונטו, קנדה שהוצע למשקיע היה 140 אלף דולר, ואילו הוצאות 'סגירת' העסקה הוערכו "רק" ב- 23.5 אלף דולר. התשואה השנתית המובטחת על ההון עצמי שנמסרה למשקיע הסתכמה ב- 13.2%. אולם מדובר בתשואה לכאורה - שכן אם משתמשים בכללי חשבונאות מקובלים הרי כבר בבדיקה שטחית (וגם בהנחה שכל נתוני המקור עליו מתבסס הדוח הנמסר למשקיע אמיתיים), התשואה המתקבלת הינה 6.24% בלבד. הסיבה היא שהוצאות הסגירה, שיכולות להוות לעיתים עד שליש מההון העצמי המושקע, לא הופיעו כלל בחישובי התשואה שכן נטען שהן 'הוצאה חד פעמית'. אבל כאשר הכנסנו אותם לחישובים הם 'חתכו' את התשואה המובטחת. האם הוצאות סגירה של עסקה, אפילו הן 'חד פעמיות', הן לא חלק מכספו והשקעתו של המשקיע שיש לקחת בחישוב?

הטעיה 2: נתונים מנותקים מהמציאות בשטח

פרופ' דניאל כהנמן
תומר אפלבאום

באותה עסקה בה עסקנו לעיל, אפילו מחיר הרכישה המדווח היה מלכתחילה מופרז: הדירות בעסקה מסוימת בעיר הוצעו לרוכשים בארץ במחיר של 408 דולר קנדי לרגל רבועה (1 מ"ר שווה כ-10.8 רגל רבועה). אולם בדיקה העלתה כי העלות הריאלית בפועל לדירות זהות בטורונטו היא 300-310 דולר קנדי לרגל רבועה בלבד. כבר כאן הפסיד המשקיע  הישראלי התמים מעל 30%, ברגע הכניסה להשקעה.

אי האמת והשקרים המשיכו גם בהבטחות להכנסה החודשית משכירות: למשקיעים הוצג כי מחיר השכירות הצפוי הוא 2,250 דולר קנדי (1,400 דולר אמריקני) עבור דירת 580 רגל רבועה. משמע: 3.85 דולר קנדי לרגל רבועה, אולם בדיקה פשוטה העלתה כי מחירי השכירות האמיתיים לדירות אלו בעיר היו בין 2.2-2.5 דולר קנדי לרגל רבועה. כלומר כאן הציגה החברה תחזית הגבוהה ב- 60-75% מהנתונים האמיתיים.

אגב, פרקטיקה מקובלת על-ידי מספר חברות ישראליות הינה להציג חוזה שכירות עם גורם שלישי מוכר לתקופת ארוכה, אפילו 15 שנה. מה שלא נאמר למשקיע הוא, שבחוזה יש לחברה השוכרת אופציה לבטל את חוזה השכירות בהודעה של 12 חודשים. אופציה זו מוכרת כ-Break Option (נקודת יציאה), ואיש מקצוע אמור להציג חוזה כזה כחוזה לשנה בלבד ולא להסתמך על אותן 15 שנה תיאורטיות.

הטעיה 3: האם הנכס יהיה מושכר תמיד?

נושא ההון והמשכנתה הוא מקור נוסף להטעיות. בחישובים שהוגשו למשקיע הפוטנציאלי, בניית ההון (ה-Equity Build Up) נוספה לחישוב התשואה, כאשר חלק הקרן שהתווסף מעלה את התשואה ב- 4.4%.  גם אלו המצדדים בשיטת חישוב זו חייבים להציג תמונה אמיתית יותר: בניית ההון על-ידי תשלומי המשכנתה משתנה משנה לשנה, שכן התשואה הפוטנציאלית בשוק נמוכה בהרבה מזו המוצגת למשקיע.

חשוב לציין שפערים אלו לא כוללים את חישוב התקופה בה הנכס לא מושכר (Vacancy), דבר שיגרור ירידה נוספת בתשואה.  עלות המשכנתה שהוצגה למשקיעים  הייתה 5.75% ל-25 שנה. במציאות, זו הייתה ריבית המשכנתה לתקופה קצרה ולא הריבית הצפויה לטווח ארוך. היו שנים שהריבית על משכנתאות בחו"ל הגיעה לשיעור של למעלה מ-10%, אולם הסיכון הזה 'נעלם' מההצעה למשקיעים.   

ניתוח אמיתי ומקצועי של נתוני העסקה, הכולל ניתוח רגישות לתפוסה, יראה לנו את שיעורי התשואה האמיתית על ההון העצמי שעל המשקיע הישראלי לצפות להן.  האם המשקיע ער לכך שהוא מממן את הבטחת התשואה הזו מכיסו הוא?  למעשה, על-פי נתוני הדירה שהוצעה למשקיע הישראלי, חישובי התשואה על ההון  יוכיחו את חוסר היכולת של המשקיע לשלם אפילו את תשלומי המשכנתה מההכנסה משכר הדירה.                    

הטעיה 4: הרווח בנדל"ן בעת המכירה, לא בהשכרה

משקיעים תמימים חייבים להתפכח מההבטחות של מוכרי הדירות בחו"ל כאילו ההכנסות בחו"ל יכסו את עלות השכירות ובנוסף יוותר להם כסף לחיסכון עתידי. זוהי אחיזת עיניים. הסכנה העומדת בפני רוכשים אלה היא שכאשר יגיע היום בו ההכנסות משכר הדירה לא ישרתו את תשלומי המשכנתה, הם לא יעמדו בהתחייבות שלהם לשלם את התשלומים החודשיים לבנק, ואז ייאלצו למכור את הדירה תוך הפסד של כסף רב.

על המשקיעים להבין כי הרווח העיקרי מהשקעה בנדל"ן הוא רווח הון המושג בעת המכירה/מימוש הנכס, אולם לא כל רכישת נדל"ן מבטיחה עליית ערך, ורבים רוכשים נכסים שלעולם לא יזכו לראות רווח במכירתם. במידה והמשקיע רוצה לנתח את השקעתו בדרך נכונה ומקצועית, חשוב שניתוח זה יתבצע בעזרת כלים מקצועיים, כדוגמת הערך הנוכחי הנקי של ההשקעה (NPV), שיעור התשואה הפנימית (IRR) וכו', לוודא כי הוזנו נתוני אמת וכי נלקחו בחשבון שיקולי סיכוי וסיכון המתאימים לסוג ההשקעה.  

רכישת נדל"ן בחו"ל הינה צעד שניתן להרוויח ממנו, אך גם להפסיד. אין ביטחון שכל השקעה אכן תניב את הרווחים הצפויים: ביקוש, היצע ותנאי שוק משתנים, החלטת רשויות או גורמים נוספים שלא ניתן לחזות אותם, יכולים להפוך כל השקעת נדל"ן להפסד. עובדה זו חייבת להילקח בחשבון. יש לזכור כי כל תשואה מעבר לריבית חסרת הסיכון בבנק מגלמת סיכון ולכן הסיכון להפסד כספי תמיד קיים. השקעה בנדל"ן יש לבצע בזהירות רבה, לנתח כל השקעה לפי כללים מקובלים, וגם אז, יש להכניס לחישובים הנחות נוספות של הכנסות והוצאות עתידיות ולשקלל את כל הסיכונים העתידיים.                   

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#