תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בחירתו של טראמפ: המדריך המקוצר להשפעות הבחירה על הכלכלה ואפיקי הנדל"ן השונים

תוצאות הבחירות בארה"ב יצרו בלבול ואי-וודאות מאחר ולא ניתן לחזות בצורה מדויקת כיצד ינהג הנשיא הנבחר של ארה"ב ולכן גם לא ניתן לדעת מה עתידו של השוק

דגל ארה"ב עם הכיתוב אפקט טראמפ
Dreamstime

בחירתו של המועמד הרפובליקני, דונלד טראמפ, לתפקיד נשיא ארה"ב, היא רגע היסטורי. הנשיא הנבחר, השנוי במחלוקת, הוא אחד מאנשי העסקים המוכרים ביותר בעולם לחיוב ולשלילה: לצד היותו איש עסקים אשר עשה הונו מנדל"ן, הוא גם בעלים של קזינו, מחברם של 20 ספרים, כוכב תכנית ריאליטי, מרבה בהופעות אורח בסרטים וסדרות, נשוי שלוש פעמים ואב לחמישה ילדים. תוצאות הבחירות בארה"ב יצרו בלבול ואי-וודאות מאחר ולא ניתן לחזות בצורה מדויקת כיצד ינהג הנשיא הנבחר של ארה"ב ולכן גם לא ניתן לדעת מה עתידו של השוק.

פרופימקס, המציעה למשקיע הישראלי הזדמנויות השקעה בנדל"ן ואנרגיה ירוקה בחו"ל, מאפשרת פיזור שתורם לתיק השקעות אופטימאלי. בעקבות בחירתו של טראמפ, פרסמה מחלקת המחקר שלה נייר עמדה הסוקר היבטים שונים בכלכלה ובמדיניות הנשיא הנבחר, שיכולים להשפיע על שוק הנדל"ן האמריקאי.

במובנים רבים בחירתו של טראמפ היא ביטוי נוסף למגמה עולמית של בידול והסתגרות לאומית על חשבון ערכי הגלובליות. מגמה זו, שהחלה עם החלטת העם היווני להתנתק מהאיחוד האירופי, המשיכה בהחלטת העם הבריטי לעזוב את האיחוד האירופאי וניכרת גם בהחלטת העם האמריקאי לבחור בטראמפ, אשר לאורך הקמפיין הצהיר על רצונו בעריכת שינויים מהותיים בכלכלה האמריקאית תוך פגיעה אפשרית בהסכמי סחר, מאבק בהעתקת מפעלים מהמדינה למדינות זולות יותר ועוד. מגמה זו מעלה שאלה שחשיבותה הולכת וגוברת למשקיעים ברחבי העולם: כיצד שומרים על ערך השקעה גבוה בשווקים הבינלאומיים בעולם אשר הולך ומתכנס לתוך מדינות הלאום.

פרופימקס מציעה דרך להתמודד עם אי הוודאות ותחושת המשבר באמצעות אסטרטגיית השקעה המשמשת אותה במשך קרוב ל-18 שנות פעילותה שהיו רצופות משברים בכלכלת העולם - החל מפקיעת בועת ההייטק בשנת אלפיים, הפיגוע במגדלי התאומים, המשבר הפיננסי הגדול ב-2008 ועוד.

האסטרטגיה אשר מאפשרת לצמצם השפעתם או להימנע (ככל שניתן) ממשברים נקודתיים, דוגמת שינוי כלכלי הנובע מהחלטות הממשל, דוגלת בכך שהרווחיות של ההשקעות תנבע מפעולות ניהוליות אקטיביות ולא על סמך צמיחה חיצונית של השוק בלבד. זאת היא עושה באמצעות מספר עקרונות:

1. השקעה עם שותפים מנוסים, אשר הוכיחו בעבר את התנהלותם ואת חוסנם בזמני גאות ושפל ואשר ניתן להאמין כי יגיבו בהתאם גם בעתיד.

3. התמקדות בהשקעות בהן הרווחיות נובעת מאיכות ומקצועיות הניהול ולא מסתמכת על צמיחה אקסוגנית (Exit Cap נמוך מ-Cap In).

2. התמקדות בבחינת הסיכונים הטמונים בהשקעות ואפשרויות גידורם והימנעות מהשקעות בסקטורים שעשויים להציע תשואות גבוהות אך חשופים, כמו בימים טרופים אלה, לסיכון של הפסד עצום.

השלכות המאקרו: סתירות במדיניות

מחלקת המחקר מתחילה וסוקרת את התנהגות השווקים בעקבות בחירתו של טראמפ כנשיא: למרות התחזיות הפסימיות של גופי תקשורת רבים בעולם וגם כאן בישראל להשפעות מרחיקות לכת של בחירת טראמפ על השווקים, הבוקר שלמחרת הבחירות החל בירידות שהתמתנו במהלך היום, וכבר בשעות הצהריים של יום רביעי ה-9 בנובמבר, חזרו שווקי המניות להיצבע בירוק. נתוני השווקים מזכירים את התגובה להחלטה על הברקזיט שקיבל העם הבריטי ביוני האחרון, כאשר בשני המקרים מדובר על מהלך מפתיע הנוגד את התחזיות המוקדמות שכן הוא העדיף את ההסתגרות הלאומית על פני הכלכלה הגלובלית.

למרות התאוששותם המהירה של השווקים, קיים קושי מובנה בבחינת ההשפעות של בחירת דונלד טראמפ לנשיא על סקטור הנדל"ן בארה"ב מכמה סיבות. ראשית, קמפיין הבחירות של טראמפ אופיין לא פעם בסתירות באשר לכוונותיו באופן כללי, ולגבי מדיניותו הכלכלית בפרט. אי לכך, קשה לצפות את כוונותיו האמתיות באשר לכלכלה האמריקאית. שנית,  למרות שלנשיא טראמפ יהיה רוב בשני הבתים, לא ברור מה יהיו יחסיו של המנהיג עם המפלגה הרפובליקנית, שהפנתה לו עורף לא פעם לאורך קמפיין הבחירות הממושך. מצב זה יוצר חוסר וודאות באשר לכוחו של טראמפ לממש מדיניות. בנוסף יש לזכור את האינטרס האישי של דונלד טראמפ בנוגע לשוק הנדל"ן: מדובר באיל נדל"ן אשר יושפע רבות מירידת ערך נכסיו במידה ותחול ירידת ערך בשוק. פוזיציה זו עלולה ליצור אמביוולנטיות בין האינטרסים האישיים שלו לבין האינטרס של אוכלוסיות אותן התחייב לייצג במערכת הבחירות שלו.

נוכח גורמי אי הוודאות הרבים, סוקרת מחלקת המחקר אפשרויות שונות הקשורות להשפעות מאקרו-כלכליות של בחירת טראמפ לנשיאות ארה"ב ומצביעה על התפתחויות אפשריות. בכל הקשור לשיעורי הריבית נטען כי סביר להניח שהעלאת הריבית תתבצע בקצב איטי ביותר, שכן העלאה בשיעורים גבוהים עשויה למוטט את הכלכלה האמריקאית. בהתחשב בעובדה שהמרווח בין התשואות הנובעות מהשקעות נדל"ן לבין התשואות על איגרות החוב הממשלתיות בארה"ב הוא גבוה (עומד נכון לסוף מרץ 2016 על כ-4.36%), הרי שכדי שעליה בריבית תורגש בענף הנדל"ן, עליה להיות משמעותית ביותר.

נוף אורבני בשקיעה
Dreamstime

מדיניות הסחר לאורך קמפיין הבחירות הייתה נושא מרכזי אצל הנשיא הנבחר. טראמפ הביע את רצונו להחזיר את פסי הייצור לארה"ב, זאת בין היתר על ידי הטלת סנקציות כנגד חברות יצרניות אמריקאיות אשר מפעילות קווי יצור מחוץ לארה"ב. במידה והחלטה זו תיושם, היא עלולה מצד אחד לפגוע בהכנסות החברות המקומיות ובכך לפגוע בענף המשרדים, ומצד שני לגרום לעליית ביקושים בשוק הנדל"ן לנכסים תעשייתיים ולמרכזים לוגיסטיים. בנוסף, הצהיר טראמפ על כוונתו לצמצם את הסכמי הסחר של ארה"ב, מדיניות אשר עלולה להוביל לאינפלציה בשוק האמריקאי, אך בעיקר יוצרת חוסר וודאות בנוגע לעתיד.

במהלך קמפיין הבחירות התבטא טראמפ מספר פעמים לגבי שינוי מדיניות ההגירה של ארה"ב ועל רצונו להפכה לקשיחה יותר. צמצום כמות המהגרים עשויה לצמצם באופן ישיר את כמות העובדים בתחום הבנייה מה שבהדרגה עלול לגרום לעליית שכר עובדי הבניין ולגידול בעלויות הבנייה.

דוגמא נוספת להבטחה מעורפלת שנתן טראמפ היא ביצוע של רפורמה בתחום הבנקאי על ידי ביטול חוק גאלאס-סטיגל הקובע, בין היתר, את הגבלת הריבית המקסימאלית אשר הבנקים יכולים לגבות. ביטול חוק זה עשוי לגרום לקושי בנטילת הלוואות על ידי רוכשי בתים אמריקאים, ובמקרה כזה תחום הנדל"ן למגורים (בתים פרטיים) עשוי להיפגע שכן פחות אזרחים יוכלו לרכוש בתים. אמריקאים אלו ישכרו דירות במבני מולטיפמילי, מקבצי דיור להשכרה, דבר שיוביל לעליית מחירים במגזר.

בכל הקשור לרגולציה, בתקופת שלטונו של אובמה ובייחוד מאז חקיקת חוק דוד פרנק, גבר באופן ניכר הפיקוח הממשלתי על ענף הפיננסים. גישת הימין הכלכלי כלפי שוק ההון היא גישת אי התערבות ולכן אפשר שעלייתו של טראמפ לשלטון תוביל להקלה ברגולציה. ההקלה יכולה להתבטא הן בחקיקה ותקנות הנוגעות ישירות לשוק הנדל"ן. לדוגמה, אפשרות חזרתם למרכז הבמה של אגרות חוב מגובות משכנתאות, והן כאלו הנוגעות לאפיקי ההשקעה האלטרנטיביים, לדוגמה, הקלות במודל התמרוץ של מנהלי השקעות. מודל תמרוץ אשר מבוסס על הצלחת ההשקעות הוגבל בעבר בשל הסיכון שהוא משקף למשקיע הלא מתוחכם. אם תבוטל רגולציה מסוג זה, צפוי גידול ברווחי ההשקעה בשוק ההון, לצד גידול בסיכון הכרוך בהשקעה זו.

כמועמד רפובליקני, טראמפ הצהיר לא פעם על כוונתו להפחית את שיעורי מיסי החברות והמיסים על הכנסה פרטית. החלטה שכזו צפויה להגדיל את ההכנסה הפנויה של הצרכנים וכך לעודד צריכה בכלל וצריכה של דירות למגורים בפרט. הפחתת שיעור מס החברות צפויה גם לעודד פעילות יצרנית בטווח הארוך ובכך לחזק את הכלכלה האמריקאית ולהשפיע על הביקוש לנכסי תעשיה, לוגיסטיקה ומסחר. יחד עם זאת, הורדת שיעור המס חייבת להיות מתונה לאור יחס חוב - תוצר גבוה של ארה"ב. לכן, בשלב ראשון, לא ברור אם יהיה שינוי מהותי במדיניות המיסוי.

מדיניותו של טראמפ כפי שתוארה לעיל - קרי הפחתת המס, הקשחת מדיניות ההגירה והעמקת הגירעון הלאומי - צפויה לעודד תעסוקה. הגדלת התעסוקה צפויה בתורה ליצור ביקוש נוסף לנדל"ן ולכן לייקרו. לצד המדיניות הצפויה של טראמפ יש להתחשב במחזוריותה של הכלכלה. נתוני התעסוקה של חודש אוקטובר מעידים כי שיעור האבטלה ירד אל מתחת לשיעור הטבעי של כ -5% ולפי נתוני העבר נתון זה מעיד על תקופת מיתון שעלולה להתרחש בתוך 12 36 חודשים.

לתת להלם לשקוע

להתנהגות הכלכלה השפעה על מגזרי נדל"ן שונים. בנוגע למגזר מקבצי דיור להשכרה (The Multifamily Sector), סבורים במחלקת המחקר בפרופימקס כי כל עוד לא תתבצע העלאה מהותית של הריבית, שווי נכסי המולטיפמילי לא יושפע מתוצאת הבחירות באופן נרחב. יתרה מכך: רפורמות בענף הבנקאות עשויות אף להוריד את הביקוש לרכישת דירות וכך ליצור ביקוש נוסף למולטיפמילי. לעומת זאת שינוי במדינות המיסוי על חברות עלול לשנות את ערך הנכסים, שכן מדובר בנכסים להשקעה שמושפעים מאד מערכה של אלטרנטיבה. בנוסף, באופן מקומי, מולטיפמילי, שיש בו אחוז גבוה של מהגרים, עשוי להיפגע משינויים במדיניות ההגירה. בנוסף, בטווח הקצר אנו עשויים לראות ירידות נקודתיות בביקושים לבתים פרטיים ודירות למכירה באזורים בהם קיים רוב בקרב מצביעי המפלגה הדמוקרטית, כתוצאה מתחושת אי וודאות.

בניין- צילום מלמטה
Dreamstime

ענף מבני המשרדים מושפע מאוד מהפעילות העסקית במשק. נכון להיום, מדדי המניות שומרים על יציבות מסוימת. חלק מהצהרותיו של טראמפ מיטיבות עם הסקטור העסקי וחלקן מרעות עמו, ועל כן לא ניתן לחזות את התמורות הצפויות בסקטור זה. לעומת זאת, נכסי תעשייה ומרכזים לוגיסטיים יושפעו ככל הנראה מהצהרותיו של טראמפ שקראו למשל להחזרת הייצור לארה"ב, ועשויות ליצור עלייה משמעותית בביקושים, הן לנכסי תעשייה והן למרכזים לוגיסטיים, בייחוד באזור "חגורת החלודה" שלמעשה הבטיחה לטראמפ את הניצחון בבחירות. מנגד, התבטאויותיו כנגד הסכמי הסחר, יכולות ליצור טלטלה שהשפעותיה אינן ברורות.

מגזר נוסף הוא סקטור הקמעונאות (Retail). בטווח הקצר, אי הוודאות עשויה ליצור צמצום בהוצאות האוכלוסייה וכך לפגוע בעסקים הקמעונאיים. יחד עם זאת, טראמפ הצהיר כי יפעל להורדת מיסי החברות ומיסים על הכנסה, פעולה הצפויה להגדיל את ההכנסה הפנויה של הצרכנים ולהגדיל את הצריכה, מה גם שהצרכן האמריקאי מאופיין בשיעור צריכה גבוה מתוך הכנסתו הפנויה, ולכן פעולה זו עשויה לתרום בטווח הארוך לעליית ערכם של נכסים קמעונאיים.

ענף המלונאות יושפע מערך שער החליפין, שכן הוא משפיע ישירות על כדאיות החופשה בארה"ב לתיירים זרים. בטווח הקצר, עלול לחול פיחות בערך המטבע האמריקאי לאור חוסר הוודאות שנוצר בעקבות בחירתו של טראמפ, אך בטווח הארוך קשה לצפות את התנהגות המטבע. הורדת המיסוי תגדיל כאמור את ההכנסה הפנויה, ולכן את כמות התיירים המקומיים. יתרה מכך, שינוי במדיניות המיסוי על רווחיות בתי המלון עשויה להוביל גם היא לשינוי בערך הנדל"ן המשמש למלונאות. שינוי מצמצם במדיניות ההגירה צפוי להקטין את היצע העובדים של בתי המלון ובכך להעלות את עלויות כוח העבודה.

גם לגבי משרדים רפואיים ובתי חולים התמונה אינה ברורה די צרכה. טראמפ הכריז מספר פעמים כי יבטל את רפורמת הבריאות של הנשיא המכהן (רפורמה המכונה Obama Care). צעד זה, יחד עם מדיניות ההגירה, הוא אחד הנושאים הבודדים עליהם טראמפ מסכים עם המפלגה הרפובליקאית אותה הוא מייצג. יחד עם זאת, בעוד רפובליקנים רבים רוצים לזנוח את בתוכנית מכיוון שהם אינם מאמינים בביטוח ממלכתי, הנשיא הנבחר דווקא מאמין בביטוח בריאות ממלכתי והביקורת שלו על החוק הקיים נוגעת לסרבול וחוסר היעילות שלו.

חברות התרופות חששו מאוד מבחירתה של קלינטון אשר הציגה קו ניצי בנוגע למחירי התרופות ובחירתו של טראמפ מהווה עבורם הקלה, למרות שגם הוא הבטיח לטפל בנושא המחיר, אך הוא צפוי לנקוט קו רך יותר בנושא זה. בעוד שחוסר הוודאות המלווה את בחירתו של טראמפ צפוי לגרום לאי נוחות בקרב חברות שונות בתחום הרפואי, סביר להניח שהשקעות הנדל"ן בתחום לא תסבולנה, מכיוון שבסיס הצמיחה של סקטור זה, ובעיקר ההזדקנות של דור הבייבי בום לצד עליה מתמדת בתוחלת החיים, עדיין חזק.

טראמפ הכריז כי ישקיע בתחום התשתיות. גם לאחר היוודע תוצאות הבחירות, התחייב טראמפ כי הוא יתקן את תשתיות הערים, הכבישים, הגשרים, המנהרות, שדות התעופה ובתי החולים. בנוסף, הצהיר טראמפ כי ירחיב את החוב האמריקאי ועל כן ייתכן שיוזנקו פרויקטי תשתיות רבים אשר ישפיעו על השוק באופן חיובי. מנגד, מימוש ההתבטאויות כנגד הגירה והסכמי הסחר עשויים להוביל לעלייה בעלויות הבנייה, ומכאן לבעיה תקציבית במימוש פרויקטים רבים בו זמנית. בימים שלאחר הבחירות, עלו מניותיהן של חברות הבנייה, השכרת ציוד לבנייה וחברות המספקות חומרי בנייה, דבר ששידר בטחון בתחום הזה.

ניכר כי נוכח הסתירות ואי הוודאות בתוכניות שהציג טראמפ, בוחרת מחלקת המחקר של פרופימקס לצטט את מייקל גטלי, ראש מחלקת מחקר נדל"ן, בחברת ברינגס: "אנו מאמינים כי הגישה הטובה ביותר להשקיע היא לתת להלם הראשוני לשקוע ולהתמקד בהשלכות של המינויים לקבינט ובהצעות המדיניות המקודמות. בסוף היום, היסודות הבסיסיים של שוק הנדל"ן בארה"ב הם עמוקים ואנו מאמינים שיידרש זעזוע אקסוגני מאוד משמעותי כדי לשבש את השוק".

טראמפ איור
Dreamstime

דונלד טראמפ: תעודת זהות כלכלית

אביו של דונלד טראמפ, פרד, היה יזם נדל"ן אמריקאי מצליח אשר החל דרכו בשנות העשרים של המאה הקודמת. דונלד ירש את העסק מאביו ובמהלך השנים הפך אותו לאימפריית נדל"ן והשקעות, אשר רכשה, בנתה וניהלה למעלה מ-500 נכסים, חלקם אף נושאים את שמו של בעליה. ההיסטוריה של דונלד טראמפ מציגה בפנינו איש עסקים שנוי במחלוקת, אשר מצד אחד הפך את עסקיו של אביו לאימפריה אך מנגד נכשל בהשקעותיו יותר מפעם אחת. 

סך הונו של טראמפ הוא חידה, שכן רוב החברות אותן מחזיק טראמפ אינן חייבות דיווח. הערכות לגבי שווי נכסיו נעות בין 3 ל-4 מיליארד דולר, ואילו הערכות שווי חובותיו נעות בין 600 ל- 800 מיליון דולר. לא הכל ורוד בהיסטוריה העסקית של טראמפ: הוא הכריז על 4 פשיטות רגל מאז שנת 1991, וניצל את המבנה המסועף של החברות שבבעלותו בכדי להכריז פשיטות רגל מקומיות ולא פשיטת רגל אישית ובכך שמר על מרבית נכסיו למרות כישלונותיו העסקיים.

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#