תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

גם אחרי הברקזיט, בריטניה אטרקטיבית למשקיעי נדל"ן

מייסדי חברת השקעות הנדל"ן הבריטית Greenridge, המתמחה בנדל"ן מסחרי ברחבי בריטניה, סבורים כי משאל העם ותופעות הלוואי יצרו הזדמנויות למשקיעי נדל״ן בעלי כיסים עמוקים. ביק בופטאני, מבעלי Greenridg, מצטט: ״רוטשילד אמר תקנו כשהתותחים רועמים, תמכרו כשהחצוצרות מריעות״.

שלושה חודשים חלפו מאז הצביעו הבריטים במשאל עם בעד התנתקות מהאיחוד האירופי. בזמן זה הסקטור העסקי והממשלה החדשה בראשות תרזה מיי החלו להפנים את ההשלכות המידיות של האירוע ולגבש תחזית ותוכניות  להמשך.  רה"מ מיי הודיעה כי תהליך היציאה מהאיחוד יחל במרץ 2017, וצפוי להימשך לפחות שנתיים. במגזר העסקי והפיננסי ההלם ואי הוודאות שאפיין את יולי, החודש לאחר ההצבעה, התחלפו באווירה אופטימית יותר. הפאונד אומנם ירד לשפל של 31 שנה, אבל דבר זה דווקא סייע לייצוא וגם הוזיל את שוק הנדל״ן למשקיעים זרים. הבורסה הבריטית זינקה, ומדד האמון של מנהלי הרכש עלה בחדות.

רובע מסחר במנצ'סטר
Dreamstime

במהלך ראיון שנערך בעת ביקורם האחרון בארץ, טוענים ביק בופטאני ושותפו פול סימונס, המייסדים והבעלים של גרינרידג׳ (Greenridge) המתמחה בהשקעות נדל״ן באנגליה, שהתפתחויות אלו יוצרות הזדמנויות מעניינות עבור משקיעים אמידים ומהירי החלטה. הם מתבססים על ניסיון של יותר מ- 20 שנה בשוק, מיליארד דולר השקעות שביצעו ותשואה שוטפת של מעל שמונה אחוזים לשנה על ההון המושקע (cash on cash), לפני רווח מעליית שווי הנכס. החברה היא אחת משותפותיה האסטרטגיות של פרופימקס ברחבי העולם, שיחד עם הג׳נטלמנים הבריטים משקיעים בגישה של cradle to grave ('מעריסה לקבר'): השותף מאתר ובודק את העסקה, מבצע אותה, מגייס את ההון העצמי הנדרש בשיתוף עם פרופימקס, משכיר ומנהל את הנכס ולבסוף מממש אותו.

מה השתנה בכלכלת בריטניה מאז הברקזיט?

״אני מציע שראשית נסתכל מה באמת קרה מאז שנודעו תוצאות משאל העם. דירוג החוב של בריטניה ירד, התשואות על האג״ח של בריטניה ירדו, והתנהגות השווקים מלמדת כי בריטניה דווקא נתפסת כמדינה בטוחה יותר אחרי הברקזיט. חיזוק נוסף לכך הוא העובדה שמדד הבורסה המקומית, הפוטסי,  גבוה בלפחות עשרה אחוזים מאשר היה קודם למשאל. עתה בואו נסתכל על המטבע: ביום הברקזיט, כאשר הסקרים נסגרו והתחילו להתפרסם תוצאות ראשונות, היה נראה שאנחנו נשארים באיחוד והפאונד התחזק על חשבון הדולר. כשנודע שהוחלט לצאת מהאיחוד,  הפאונד צנח ומאז הוא נשאר חלש. זה כמובן מוזיל את עלות הנכסים למשקיעי חוץ. מעבר לכך, לפעמים קל לשכוח שעדיין לא עזבנו את אירופה: הברקזיט הוא הצהרת כוונות אבל זה לא יקרה כל כך מהר. יש להחליט קודם על המכניזם כיצד זה יקרה, ועל כך ינוהל משא ומתן ארוך, שיימשך שנים ארוכות", אומרים ביק ופול.

״עדות נוספת לחוזקה של הכלכלה הוא מדד מנהלי הרכש של מגזר השירותים שחווה קפיצה גדולה מיולי לאוגוסט. בחודש יולי הנתון היה גרוע, 47.4, שכן תוצאות משאל העם הפתיעו מאוד את המגזר העסקי. אבל באוגוסט המדד עלה ל 52.9 ומדובר בקפיצה החודשית הגדולה ביותר מזה עשרים שנה. כאשר המדד עולה מעל 50 המשמעות היא שהמנהלים במגזר העסקי צופים התרחבות בפעילות. באופן אישי אני אופטימי כי היציאה מהאיחוד תאפשר לבריטניה להגדיל את הסחר עם מדינות כמו אוסטרליה, סין ועוד. לכאורה בעתיד אנחנו נפסיד היקפי מסחר עם האיחוד, אבל בפועל אנחנו נמצאים כיום בגירעון סחר מול  28 מדינות האיחוד", אומר ביק.

מה לגבי החשש מעזיבת בנקים ומוסדות פיננסיים את לונדון?

בופטאני ושותפו פול סימונס, המייסדים והבעלים של גרינרידג׳ (Greenridge) המתמחה בהשקעות נדל״ן באנגליה

"יש אומרים שבנקים יעתיקו את משרדיהם לערים אחרות ביבשת, אבל אין באירופה מקום טוב יותר עבור אותם מוסדות פיננסיים מאשר הסיטי של לונדון. אולי בסופו של דבר ההנהלות של הגופים הללו יעברו לדבלין או לפרנקפורט, אבל בשום עיר אחרת באירופה אין די כוח אדם מיומן ותשתית פיננסית מתאימה כדי לפעול בהיקפים נרחבים. חוץ מזה שאנשים פשוט אוהבים לחיות בלונדון. בשורה התחתונה אפשר לומר בביטחון רב כי היסודות של בריטניה חזקים ושהיא מקום טוב לעבוד ולגור בו. זאת לפני שציינו כי בריטניה היא הכלכלה החמישית הגדולה בעולם ואי של יציבות גיאו-פוליטית, עם מערכת צדק טובה, ואפילו מסעדות טובות, למרות שהמסעדות שלכם יותר טובות. אנחנו מקבלים פניות רבות משותפים בכל העולם שרוצים להשקיע במדינה״.

זרם עסקאות קבוע

עבור בופטאני וסימונס ישראל היא יעד ביתי למדי. שיתוף הפעולה עם פרופימקס החל לפני שש שנים ולשניים חברים קרובים בישראל מביקורים קודמים: "אני זוכר שבביקור הראשון בישראל אחד הדברים הראשונים שעשינו היה לרחוץ בים. הילדות שלי מאוד התרגשו מכך", נזכר בופטאני במהלך הראיון שנערך במלון המשקיף על חוף ימה של תל אביב. במפגש עם משקיעים ישראלים ונציגי פמילי אופיס הם התפלאו כי הישראלים מתייחסים אל שוק הנדל"ן בבריטניה כאל עוד שוק זר ואינם מכירים מספיק את המאפיינים הייחודיים שלו.

מה אסטרטגיית ההשקעה שלכם?

בנין משרדים בבריטניה
Dreamstime

"החברה שהוקמה בשנות התשעים מתמחה בנדל״ן מסחרי בשמונה הערים הגדולות מחוץ ללונדון אך לא בעיר עצמה, שכן היא יקרה מדי. "יותר ממחצית מההשקעות שלנו  בוצעו בבנייני משרדים: אנחנו קונים בניינים מושכרים שמייצרים הכנסה, כאשר רוב מוחלט של הדיירים הם חברות בעלות דירוג AA או AA מינוס. בעסקאות שלנו אורך החוזה הממוצע של דיירים אלו עומד על 11.9 שנים, והם נוטים לחדש אותו לתקופה ארוכה נוספת.  התוכנית העסקית שלנו לא נשענת על השבחת הנכס: אנחנו מומחים בניתוח ואיתור עסקאות כדאיות, ומשלמים מחיר נמוך בהרבה על הנכסים מאשר משקיעים אחרים. יש לנו אלפי אנשים ברשימת הקשר ובעיקר קשרים במעגלים הנכונים ובזכותם אנחנו חשופים לזרם עסקאות קבוע. הדבר מאפשר לנו לבחון מדי שבוע 70 עסקאות, שהם בערך 3,500 עסקאות בשנה, כאשר בשנה טובה אנחנו עושים 20 עסקאות בלבד. לשם המחשה,  17 מ-19 העסקאות שעשינו בשנה שעברה כלל לא הגיעו לשוק (off market) מה שמעניק לנו יתרון משמעותי".

כיצד אתם בוחרים היכן להשקיע?

"הסיבה שאנחנו ממוקדים בערים גדולות מחוץ ללונדון היא כמובן פוטנציאל התשואה. בערים אלו היה מעט פיתוח של נדל"ן מסחרי מאז שנת 2008, והדבר יצר עודף ביקוש ביחס להיצע. אנחנו מחפשים אזורי ביקוש עתידי:  לצורך כך אנחנו בוחנים מידע רב בנוגע לדמוגרפיה של אנשים צעירים, משפחות, אנשי מקצוע ועוד. אנחנו בודקים למשל האם קיימים במקום מוסדות אקדמיה ומדע שיובילו ליצירת ביקושים וכן הלאה".

בנייני משרדים בליברפול
Dreamstime

מדוע שישראלים ישקיעו בבניין משרדים בעיר בבריטניה שרובם לא שמעו עליה, כאשר ברלין או אמסטרדם קורצות יותר?

״מבחינת נדל"ן, בריטניה עדיפה על מדינות אחרות בהמון תחומים. למשל שקיפות: בריטניה היא המדינה היחידה בעולם בה הרוכש יכול לקבל בקלות מידע מלא על הנכס כגון מי היו הבעלים בעבר, מה היה מחיר העסקה הקודמת, מידע על מחירם של בניינים סמוכים וכו׳. רשויות המדינה שקופות לחלוטין מבחינת המידע הקיים, וניתן לקבל מידע ממערכת רישום נדל״ן מפורטת אליה כל אחד יכול להתחבר. זאת בהשוואה לגרמניה והולנד למשל, שם אין שקיפות כזו. יתרון שני הוא ש-100 אחוז הכנסה משכירות זה 100 אחוז נטו שכן הדייר אחראי לנכס בצורה מלאה: הוא צריך לחדש את הנכס באופן שוטף על חשבונו, לשאת בעלויות התיקונים, ובסוף תקופת ההשכרה לשפץ את הנכס בעצמו. בפועל לשוכרים יקר יותר לשכור נכס בבריטניה מאשר במקומות אחרים. יתרון נוסף הוא שבבריטניה נהוג לחתום על חוזים ארוכי טווח. שליש מהחוזים שלנו שנחתמו בשנה שעברה הם לעשר שנים ושמונה אחוזים מהחוזים הם לעשרים שנה. לפי החוק אין אפשרות 'לשבור' חוזה, ולחברה שמחזיקה בנכס שהיא לא צריכה יותר מותר להשכיר אותו לשוכר משנה. בנוסף חוזה בבריטניה מאפשר מכניזם של העלאת שכר הדירה אחת לחמש שנים, אבל אף פעם לא הורדה שלו - גם כאשר המחירים שנחתמים בחוזים חדשים בשוק ירדו.  הדבר מוביל לגידול ממוצע בשכר הדירה של 4.6 אחוזים מדי שנה.

"כל אלו יוצרים ביטחון לבעלי הנכסים שיודעים כי דמי השכירות מובטחים לשנים ארוכות.  יתרון נוסף הוא שבריטניה היא גן עדן מיסויי לזרים שמשלמים אפס מסים על רווחי הון, ומעט מסים על  רווחים משכר דירה. זאת כמובן מעבר ליתרונות ברורים למשקיעים, לרבות ישראלים: כולם מדברים את השפה האנגלית ויש טיסות ישירות רבות לערים שונות במדינה״.

איך נוצר גן עדן שכזה לבעלי נכסים?

"בריטניה היא מדינה עם היסטוריה ארוכה של ביורוקרטיה בתחום הנדל״ן והשיטה הזו נוצרה לפני כמה מאות שנים, בתקופה הפיאודלית.  לכן היא מוטה לטובת הלורדים שהיו בעלי האחוזות והנכסים והשכירו אדמה ובתים לנתינים".

חזרה לימינו: גופים מוסדיים בבריטניה צמצמו אשראי למשקיעי נדל״ן. זה לא צמצם את היקף הפעילות בשוק?

"לא, הנזילות טובה מאוד: על פי הערכות, שווי הנכסים הכולל בבריטניה הוא 740  מיליארד פאונד,כאשר מדי שנה  5-10 אחוזים מהנכסים מחליפים ידיים.  המשמעות היא שאם אתה רוצה למכור ולקנות נכס כלשהו תמיד תמצא שוק גדול ונזיל. יחד עם זאת בעקבות הברקזיט נוצר קושי להעריך שווי של נכסים וכיצד לתמחרם.  בהעדר הסכמה הבנקים לא נותנים מימון וחלק מהמשקיעים הפרטיים יצאו מהשוק. מי שמקבל מימון הם רק הגופים הוותיקים בעלי 'מורשת' חיובית של 20 שנה:  היסטוריה מוכחת של ניהול השקעות ועמידה בהתחייבויות, לרבות יכולת עמידות מוכחת במשבר של  2008. בלי זה לא ניתן כיום לגייס כסף.  

"למרות זאת, אין בשוק 'מציאות', בוודאי לא בנכסים שנמצאים בחוזים ארוכי טווח ועם דיירים טובים,  וגם אף אחד לא מצפה שיתרחשו מכירות חיסול בהנחות של 40-50 אחוז, כמו שראינו במשבר לאחר קריסת ליהמן ברדרס. זאת בראש ובראשונה כי אין בעיית מינוף בשוק.  ייתכן שברבעון השלישי של השנה אכן תהיה ירידת מחירים, אבל היא לא צריכה להדאיג משקיעים לטווח הבינוני והארוך, כל עוד התשואות יציבות ובטוחות. מה גם שירידת ערך הפאונד של כ-10 אחוזים, למעשה יוצרת גידור גם לירידות מחירים כאלו".

"מאז שהקמנו את החברה השקענו בה מכספנו, ולא היינו רוצים לאבד אותו כמובן, ולכן ההשקעות שלנו משקפות כיום הן את האתיקה שלנו והן את עמדתנו הסולידית. ההשקעות מאופיינות בסיכון נמוך יחסית לתשואה: שוכרים מעולים, מיקומים מעולים, בניינים מעולים. חוזים לתקופה ארוכה. בעינינו, המצב הנוכחי של העדר יכולת מימון מצד חלק מההמשקיעים אינה בעיה אלא ההפך, היא ההזדמנות העומדת בפני משקיעים בעלי כיסים עמוקים שיכולים לגייס כסף במהירות. אנחנו תמיד מזכירים שרוטשילד, שעשה את הונו בתקופת מלחמות, אמר תקנו כשהתותחים רועמים, תמכרו כשהחצוצרות מריעות. לדעתנו זה הזמן לקנות״. 

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#