תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם שוק הנדל"ן בברלין הגיע לשיא?

משקיעים מכל העולם נוהרים לברלין ומחירי הנדל"ן למגורים עולים. ביקשנו לבדוק האם היא כבר יקרה מדי, כיצד משיגים תשואה מועדפת ומה צפוי בעתיד

דגל אנגליה וברלין
pixabay

לפני שנה תהתה כתבה בעיתון הגרדיאן הבריטי שמא ברלין צועדת בעקבות לונדון, שתוך שני עשורים הפכה יקרה להחריד עבור תושביה. בין המרואיינים היו לונדונים לשעבר שהעתיקו את מקום מגוריהם לברלין בשל יוקר המחיה והקושי לשכור דירה בעיר הולדתם, ומתחילים לחוש דה ז'ה וו. על הנייר הם צודקים: מאז שנת 2007 מחירי הנדל"ן בברלין עלו ב 97.7 אחוז, ודמי השכירות ב 51.1 אחוז. 

מאז פרסום הכתבה חלפה שנה, ו'הבום' ממנו נהנית ברלין ממשיך. אולם ייתכן כי החשש של הלונדונים לשעבר מוגזם, לפחות כעת: דמי השכירות אומנם עולים מדי שנה, אבל המחיה והמגורים בה עדיין זולים ביחס לערים אחרות בגרמניה, ובוודאי ביחס לערי בירה אירופאיות. גם קצב הבנייה הואץ, ועשרות אלפי יחידות הדיור שייכנסו לשוק מדי שנה צפויות לספק יותר ויותר ביקושים הן מקומיים והן של מהגרים, אחרי שנים של קיפאון. אם כבר, על הלונדונים לשעבר לדאוג שמא יאבדו את זכותם לגור ולעבוד בברלין בשל ה'ברקזיט'.

גם עבור המשקיעים העובדה כי מחירי המחיה והמגורים נמוכים היא בשורה טובה. שבעה מיליארד יורו הושקעו בברלין על ידי משקיעים פרטיים ומוסדיים בשנה החולפת,  בתשתיות ובנדל"ן על סוגיו השונים, קצת פחות מרבע מסך ההשקעות בגרמניה באותה שנה. חלק ניכר ממנו הוקצה לנדל"ן למגורים וזאת בזכות מחיר נכסים הנמוך בעשרות אחוזים ביחס לערים כמו פרנקפורט, קלן, וכמובן מינכן והמבורג הגדולות. בעידן של ריבית גלובלית נמוכה, צמיחה איטית ואבטלה שמאפיינים מדינות אירופאיות רבות, גרמניה בכלל וברלין בפרט מהוות אי של יציבות ותקווה למשקיעים.

לצד המשקיעים המוסדיים גם משקיעים פרטיים  הזרימו הון רב לנכסים באחד מ-12 רובעי העיר. חלקם ישראלים שנתקלו במודעות ופרסומים באתרי אינטרנט המזמינות אותם לרכוש 'דירה מניבה', במיקום 'מועדף', וליהנות מתשואה 'חלומית' וכל זאת בעזרת הון עצמי של עשרות אלפי יורו בודדים. ייתכן כי עד לשנים האחרונות אלה היו השקעות כדאיות עם תשואה נאה בצידן, אולם נראה כי שהשוק בברלין כבר התבגר ויש לשאול שמא עבר זמנן של השקעות כאלו.

אסף רוזנהיים מנהל פיתוח עסקי בפרופימקס, בית השקעות בנדל״ן בחו״ל הפונה למשקיעים אמידים ו'כשירים', מסביר כי ככל הנראה המשקיעים 'הקטנים' יתקשו להשיג תשואה הגבוהה מ 4-5 אחוזים, וזאת עוד לפני ניכוי הוצאות: "כאשר משקיע פרטי רוכש דירה בודדת הוא למעשה לא מוסיף ערך להשקעה אלא מסתמך על תנאי השוק ובעצם מקווה ששווי הנכס יעלה.

 אולי כמעט כל אחד יכול לעשות זאת, אבל התשואה תהיה מוגבלת למדי: מי שקונה דירה אחת חשוף לסיכונים הנוגעים לדירה הזו ספציפית:  צינור שהתפוצץ, דיירים לא טובים וכו' ששוחקים את התשואה הפוטנציאלית. בנוסף, זה לא פשוט לרכוש דירה בארץ זרה. צריך לטוס לשם, תהליך החיפוש, האיתור, ההוצאות המשפטיות וכו' עולות כסף ודורשות זמן. לכן כאשר משקיע פרטי קונה לבסוף דירה להשקעה ולאחר שהשקיע בה בשיפוץ קל, מצא חברת ניהול או פנה לבעלי מקצוע וכו'  , הוא יבקש להחזיק בנכס לאורך שנים אפילו אם התשואה תתגלה כנמוכה. מה, הוא משוגע לעבור את כל התהליך שוב?"

סוגיה נוספת היא גובה שכר הדירה שבעל הנכס יכול לגבות מהדייר. בברלין נהוגות תקנות המקשות על בעלי נכסים להעלות את מחיר שכר הדירה לדיירים באופן חד גם כאשר השוק עולה, וגם חל איסור לפנות דיירים וותיקים. לפני כשנה נכנסה מגבלה נוספת שמחייבת בעלי דירות לגבות שכר דירה מפוקח. ברלין מחולקת לטבלאות אזוריות. בכל אזור יש מחיר מקסימום שניתן להשכיר בו וחוזה שכירות חדש יכול לגבות רק עשרה אחוזים יותר ממחירון זה.

אולם לחוק יש סייג: הוא חל רק על בניינים ישנים. ידין מדר, מנכ"ל מיילסטון נדל"ן ברלין, חברת בנייה יזמית הפועלת בברלין ושותפתה של פרופימקס מסביר כי הדרך להגדיל את התשואה היא על ידי שיפוץ מקיף של הבניין שכולל 'מודרניזציה' שלו: "המדינה בעצם מעודדת לעשות מודרניזציה לבניינים, כאשר הפיצוי ליזם הוא הענקת הטבות לרוכשי הדירה שמאפשרות להעלות את שכר הדירה. מודרניזציה כוללת פעולות כגון התקנת מעלית, החלפת מערכות חשמל, התקנת אינטרקום, שיפור הבידוד והפיכת הבניין ירוק יותר.  לאחר שהדירה עברה מודרניזציה מלאה היא יוצאת מהטבלאות האזוריות ואז אפשר לגבות את מחיר השוק. אנו למשל שיפצנו בניין ישן בהאקשה-מרקט שזה אזור בילויים ותיירות יוקרתי, ונוכל לגבות מחיר גבוה בהרבה ממה שיכולנו לגבות קודם לשיפוץ".

בניין דירות בברלין
Dreamstime

"לכן אנחנו משקיעים במיקומים היוקרתיים ביותר:  בניינים מסביב לאזור הקניות קודאם, במערב ברלין, בבניין מול האקשה מרקט, בפוטסדאמר פלאץ ועוד ומבצעים שיפוץ עמוק מאוד,  כמעט לרמת בנייה חדשה. לעתים גם הורסים ובונים מחדש. זה מבטיח דירה חדשה, בטכנולוגיה המתקדמת, בניינים שהם ירוקים מבחינה אנרגטית ומודרניים לחלוטין, כך שאחרי השיפוץ אנחנו לא נמצאים תחת הגבלות שנוגעות לשכר דירה ואין גבול למחיר שניתן לגבות. למשקיעים הסרת המגבלה היא נקודת השקעה אטרקטיבית".

תקופת אחזקה קצרה

לאחרונה הודיעה פרופימקס כי היא חוברת למיילסטון לביצוע השקעות יזמיות בברלין.  האסטרטגיה שמנחה את החברות היא רכישת מבני מגורים, או מבנים אשר ניתן להסב אותם ליחידות דיור למגורים במיקומים מבוקשים. חלק חשוב מהאסטרטגיה היא רכישת מבנים עם מספר נמוך של דיירים קיימים, באופן שיאפשר יציאה לבנייה במהירות המרבית: "בחרנו להשקיע בתחום היזמי ולא המניב. תקופת ההחזקה בהשקעות שבחרנו להתמקד בהן היא לתקופות קצרות הנעות בין 18 ל-24 חודשים, אסטרטגיה שמתאימה לשוק שנמצא בשיא ביקושים. עיקרון נוסף הוא פיזור רב יותר, למשל מספר דירות בבניין או מספר בניינים באזורים שונים. אסטרטגיית השקעה זו יוצרת ערך מוסף לנכס ומאפשרת לשותף היזם לייצר תשואות גבוהות יותר בהשוואה לרכישת נכס מניב כדוגמת דירה יחידה, הנשענת בבלעדיות על עליית מחירי השוק" מסביר רוזנהיים.

לדברי מדר, קהל היעד לדירות מגוון: "אנחנו רואים כי שוק השכירות רותח, ועל כל דירה להשכרה יש 10-15 מתעניינים. בשלב המכירה, הרוב, 60-70 אחוז, הם מקומיים שרוכשים דירות במיקומים יוקרתיים. חלקם משפרי דיור, צעירים, משפחות ועד מבוגרים. אליהם מצטרפים משקיעים מחו"ל שרוצים נכס איכותי בברלין".

מדר מצביע על יתרון נוסף להשקעה ביוזמת חברה מקומית - והיא חשיבות ההקפדה על הכללים המקומיים: " אני זוכר כאשר קניתי דירה באופן פרטי שאלתי אם הדירה עברה מודרניזציה. ביקשתי את מסמכי המודרניזציה, והתגלה כי הדירה לא עברה תהליך מסודר ואין לה אישור  נוטריון מטעם המדינה. הדבר היה מונע ממני להשכיר אותה בשוק החופשי במחיר לא מפוקח. בוודאי בתור חברה יזמית אנחנו יודעים כי ברלין היא עיר ביורוקרטית, אסור לעגל פינות וגם אין צורך. תהליך המודרניזציה מתועד וכך גם כל האישורים הדרושים. ברגע שאתה יודע להתמודד עם הביורוקרטיה, לעבוד לפי הספר, גם הגרמנים יודעים לקרוא "את הספר", לעבוד מולך והכול נעשה קל ופשוט".

למדר אין ספק כי ברלין תמשיך להיות יעד אטרקטיבי בשנים הבאות: "הגרמנים, בעידוד הקאנצלרית אנגלה מרקל, רוצים להפוך את ברלין לעיר הייטק, וזאת מאחר ואין לה מקורות כלכליים אחרים כמו למשל תעשייה כבדה. לכן הם מסייעים ליזמי הייטק ולחברות לפעול ולקבל אישורים. להערכתי גם 'הברקזיט' הביא ויביא למעבר של חברות רבות לברלין. עד כה, לפי הערכות שונות, עברו אל העיר 35 אלף חברות בשנת 2015 לבדה. אלו דברים שיוצרים ביקוש רב. מעבר לכך, בהשוואה לבירות הגדולות באירופה, מבחינת המחיה, ברלין זולה יותר, וגם מחיר הנדל"ן עדיין זול יותר. ומעל הכל, זו עיר בירה של הכלכלה החזקה ביותר באירופה והיא מהווה מקום אטרקטיבי להשקעות בסיכון יחסית נמוך ".

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#