תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך מרוויחים מנדל"ן בברוקלין?

הטרנד הלוהט של יזמי נדל"ן בניו יורק בכלל ובברוקלין בפרט הוא שיפוץ בניינים ישנים ומכירת הדירות או השכרתן במחיר גבוה. בצורה זו מגדילים את התשואה על השקעה , אבל - יש לא מעט קשיים בדרך

רחוב בברוקלין בזמן שקיעה
Dreamstime

מי שמסתובב בימים אלו בברוקלין יגלה תנופת שיפוצים מרשימה בכמה מהבניינים הישנים ביותר בעיר. כך למשל, ברחוב סטרלינג, בקרבת פארק פרוספקט ופארק סלופ, ניצבים שישה בניינים שנבנו לפני למעלה ממאה שנה. הבניינים יעברו בקרוב מתיחת פנים שתהפוך אותם לדירות נחשקות הפונות לקהל הבורגני הנוהר לברוקלין. הגורם לשיפוץ הוא לא פרץ נוסטלגיה שאוחז ביזמי העיר אלא מודל עסקי מורכב שמסתמך על אתגרי הנדל"ן שמאפיינים את העיר ניו יורק. אתגרים אלו הם גם ההזדמנות.

מי שחושב שתל אביב היא שוק נדל"ן של משכירים בלבד, לא מכיר כנראה את המציאות בכרך הענק שבו כ-2.2 מיליון דירות להשכרה שלא מספקות את הביקוש. בין השנים 2010-2014 לבדן היגרו לעיר 300,000 איש ואחוזי התפוסה של הדירות מגרדים את מאה האחוזים. התוצאה היא עליה מתמדת בשכר הדירה, שבמנהטן הגיע לממוצע של 3,850 דולר לחודש. ראשי העיר מנסים להוסיף דירות ולעודד בנייה חדשה להשכרה, אולם הקרקע היקרה ועלויות הבניה הגבוהות מונעות בנייה מהירה שיכולה לספק את הביקוש, מה גם שקצב הוצאת ההיתרים לבניה לא התאושש מאז המשבר שחווה הענף בשנת 2008. המחסור בדירות מעודד 'ג'ינטריפיקציה', מעבר אוכלוסיות מבוססות לאזורים בהם שכר הדירה או מחיר הדירות נמוך, בדרך כלל לשכונות שאופיינו המשך שנים באוכלוסייה בעלת חתך סוציו-אקונומי נמוך.

ברוקלין היא דוגמה לכך. משאת נפשם של דור המילניום – ילדיהם של בני דור הבייבי-בומרס, וביניהם תלמידי קולג', צעירים בעלי מקצועות חופשיים וגם בעלי משפחות שלא יכולים להרשות לעצמם לגור במנהטן, ואולי גם לא רוצים, וחולמים לגור בדאמבו, פארק סלופ, ווילאמסבורג, פרוספקט הייטס ובשכונות תוססות ומלאות עניין אחרות. הרובע, שהחל מתעורר לפני שני עשורים עת גדודי ההיפסטרים הראשונים עשו את דרכם לעבר שכונת וויליאמסבורג, נהנה מזה מספר שנים מפריחה יוצאת דופן בקרב צעירים אלו. הביקוש הרב בא לידי ביטוי גם בשכר הדירה המזנק. לשם המחשה, רק בין אוגוסט 2014 לאוגוסט 2015 עלה שכר הדירה החציוני בברוקלין ב- 10.8 אחוזים, ל- 3,112 דולר לחודש וחצה לראשונה את רף 3,000 הדולר שנחשב עד לפני מספר שנים לדמיוני.

הביקוש לא נעלם כמובן מעיניהם של משקיעים מכל העולם. למעשה השקעות בברוקלין הפכו להיות שם נרדף להשקעות בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארה"ב בפרט. גם ישראלים רבים, שרובם ביקרו בברוקלין או מכירים מישהו שגר שם, נמשכים להשקיע בו. בשל הביקוש, עלו מחירי  הנדל"ן וההזדמנויות להשקעה משתלמת הצטמצמו: "הביקוש לדירות מצד שוכרים העלה את מחירן. אולם דמי השכירות לא עלו באותו הקצב בו עלו מחירי הנכסים, והתשואה על ההשקעה ירדה. כיום מתקשים משקיעים נעדרי תחכום להשיג תשואות גבוהות מ- 4-4.5 אחוזים בשכונות הפופולאריות" אומר אריק אנטון, מנהל בכיר בחברת הברוקרים תיווך הנדל"ן HFF הפועלת בארה"ב.

תמונה של פרוספקט פארק בברוקלין, אגם עם ברבורים בתוכו, ועצים בצבעי שלכת מסביבו
Dreamstime

מי שרוצה להשקיע בברוקלין כיום צריך לזכור שמדובר באחד מהשווקים החמים בעולם להשקעות נדל"ן מצד מוסדות ומשקיעים פרטיים בשל יציבותו ארוכת השנים שמשמשת מיקום בטוח להשקעות. לכן, מי שמחפש תשואה גבוהה חייב להפנים כי ההזדמנויות מגיעות עם סיכון, ואותו יכולים לנהל רק מנהלים בעלי ניסיון מקומי רב. מנהלים אלו יכולים ליישם אסטרטגיות אפקטיביות להעלאת התשואה תוך צמצום הסיכון.  

שכר דירה מפוקח? לא בבניין שלנו

נוכח הקושי לבנות במהירות בניינים חדשים, אחד הטרנדים הבולטים של יזמים בברוקלין (וגם במנהטן) הוא התמקדות בבניינים ישנים מאוד. זה עובד כך: רוכשים את הבניין, משפצים אותו, מוסיפים שירותי פרימיום כמו לובי מפואר ושוער, מעלית מהירה, חדר כושר מצויד לעילא, בריכה או ספא, מועדון דיירים, חדר משחק לילדים, חדר אופניים ועוד וכך מעלים את שווי הנכסים, דבר שמאפשר להעלות את גובה שכר הדירה שניתן לגבות, ואם מדובר במכירה – את מחיר המכירה.

מה שמהווה אתגר לעיתים במיזמים מסוג אלו היא העובדה שבהרבה  מהבניינים קיימות דירות המוגנות על ידי שכר דירה מפוקח שמגביל את יכולתם למקסם את הרווח מהעסקה. בניו יורק קיימת חקיקה המגנה על שוכרים, הבאה לידי ביטוי בשכר דירה מפוקח. מדובר ברגולציה מורכבת שהתפתחה מאז מלחמת העולם השנייה, מתוך תפיסת עולם חברתית שמטרתה להקל על אוכלוסיות חלשות יחסית, אז היו אלו חיילים משוחררים, להמשיך ולהתגורר בעיר.

אילו שכונות אטרקטיביות בברוקלין? לברוקר הנדל"ן אריק אנטון התשובה

למעלה ממיליון דירות נמצאות בהסדרים שונים של שכר דירה מפוקח (הבולטים הם שכר דירה 'מיוצב' ושכר דירה 'בשליטה') והן מהוות קרוב למחצית מהדירות להשכרה בניו יורק רבתי. למעשה, כמעט בכל בניין בעיר ניתן למצוא זו לצד זו דירות משני הסוגים. כך ניתן למצוא באותו הבניין דירה בת שני חדרים המושכרת במחיר שוק של 4,500 דולר לחודש, ובאותה הקומה דירה זהה בשטחה בשכר דירה מפוקח של 1,000 דולר. מטבע הדברים עבור יזמים שרוכשים בניין, משפצים אותו בעלות גבוהה ומבקשים להשכיר את הדירות בשכר דירה גבוה,  דירות אלו מהוות נטל כלכלי. מי שמצליח להסב את הדירות המפוקחות לדירות המושכרות בשוק החופשי נהנה מגידול בהכנסות.

פארק ירוק, גשר ברוקלין ברקע
Dreamstime

נוכח הפיתוי הכלכלי הגדול, חברות נדל"ן, משקיעים ובעלי בתים נוקטים לעתים בשיטות מפוקפקות הגורמות להטרדת הדיירים במטרה "לשכנע" אותם לעזוב. עזיבה מהירה של דיירים בשכר דירה מפוקח מזניקה את התשואה שניתן לקבל על ההשקעה "על הנייר", אבל מעבר לעובדה שדרך פעולה זו אינה מוסרית מסתבר שהיא גם לא משתלמת כלכלית, ובטח לא חוקית. למעשה היא אולי הדרך המהירה בניו יורק כיום- תחת ראש עיר בעל השקפה חברתית -  להסתבך עם הרשויות ולאבד לא רק את הנכס אלא גם את החופש. זה מה שקרה לאחרונה לסטיבן קורמן, בעליהם של 140 בנייני מגורים בניו יורק שנהג להתעלל בדיירי שכירות מוגנת כדי לאלץ אותם להתפנות ולקנות מהם את חוזי השכירות שלהם. החודש הוא נעצר, איבד את עסקי הנדל"ן שלו, נדרש לפצות את הדיירים במיליוני דולרים ולפניו תקופת מאסר שעלולה להגיע עד 25 שנה. התובע הכללי של ניו יורק אף הצהיר כי הדבר צריך לשלוח "מסר חזק לבעלי דירות שרואים בדירות בפיקוח מכרה זהב".

משפצים ומעלים את שכר הדירה

יזמים שפועלים בצורה חוקית וחושבים לטווח ארוך פועלים בשיטות אחרות. דרך אחת היא כמובן להגיע להסדר עם הדיירים, לעתים מבוגרים מאוד ששמחים לצאת מדירות מוזנחות, שחלקן נבנו בשנות הארבעים או קודם לכן, ולקבל פתרונות מתאימים יותר. במקרים אלו מפצים את הדיירים ומגיעים איתם להסדרי פינוי. במקרים אחרים מסתמכים על קצב התחלופה הטבעית בדירות. התחלופה נובעת מסיבות שונות: שוכרים נפטרים או עוזבים את העיר. בנוסף, שכר דירה המפוקח הוא זכות שניתנת לאנשים חסרי הון, ומי שמרוויח בשנה מעל סכום מסוים מאבד את הזכות להתגורר בדירה.

גורם נוסף שמוציא דירות מההסדר הוא שעל פי החוק בחלק מהדירות שבהסדר שכר הדירה מתייקר באחוזים בודדים מדי שנה, וכאשר הוא מגיע ל-2,500 דולר לחודש הוא יוצא מפיקוח וחוזר לשוק. בדירות אחרות בעלי הנכס פשוט לא גובים את מלוא שכר הדירה שמתיר להם החוק לגבות בדירות מפוקחות בשל חוסר ידע, עניין או תשומת לב. התחום מחייב הכרות מעמיקה של השוק וניסיון רב בהתמודדות עם השינוי מיחידות מפוקחות ליחידות שוק. בנוסף, על המשקיעים להכין את התוכנית הכלכלית כך שתכלול את ההוצאות הכרוכות בניהול התהליך הזה. עם האתגר, גם ההזדמנות: האסטרטגיה משלבת גידור סיכונים שכן חלק ניכר מהדירות בבניין משלמות שכר דירה שוטף, ונוצר Up side כאשר מצליחים להוציא לשוק את היחידות המוגנות.

אסטרטגיה נוספת שנוקטים יזמים היא שינוי ייעוד הדירות מהשכרה (Multi Family) לדירות למכירה (Condominium). מדובר בתהליך מורכב בו הבניין כולו כולל הדירות והשטחים המשותפים עובר שיפוץ בהיקף גדול, ומותאם לקהל יעד יוקרתי. היתרון במודל הוא שבזמן השיפוץ יחידות השכירות ממשיכות ליצור תזרים ובכך מספקות גידור במקרה של ירידה דרמטית במחירי הדירות לקנייה. כדי לשפץ יש להשיג את האישורים מהעירייה, ולגייס את ההון הדרוש. שינוי ייעוד הדירות מהשכרה למכירה דומה, מבחינת הסיכון, להשקעה ביזום ובנייה. המורכבות אף גדולה יותר מאחר ובזמן השיפוץ הבניין ממשיך להיות מאוכלס ופעיל.

חזרה לנושא הבניינים הישנים עמו פתחנו את הכתבה. הם ניצבים במסגרת תכנית עסקית להשקעה בנדל"ן בברוקלין של פרופימקס הישראלית, המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל. פרופימקס יישמה את שתי האסטרטגיות בעסקות שביצעו בברוקלין בחודשים האחרונים. בעסקה אחת, חברו אל השותף המקומי HQ Capital ושילבו שתי דרכים להעלות את ערך הנכס, שיפוץ היחידות הקיימות והמרת דירות בשכירות מוגנת לדירות בשכירות שוק. 

פתחי בתים בצבעים שונים בברוקלין ניו יורק
Dreamstime

"במסגרת העסקה רכשנו פורטפוליו של 67 דירות בשישה בניינים הסמוכים לפרוספקט פארק בברוקלין, כאשר 16 דירות מתוכן הן דירות בשכר דירה מפוקח. מדובר בבניינים ישנים מאוד שנבנו בין השנים 1908-1930. בעקבות השיפוץ, מחיר היחידות יגדל מ-666 אלף דולר ל- 870 אלף דולר אחרי השיפוץ. העובדה כי הדירות בבניין ממשיכות ליצור תזרים הכנסות היא במקרה זה יתרון, שכן היא מגדרת את הסיכון במקרה של ירידת מחירי הדירות למכירה. לצד הדירות בבניינים, יש שטחי מסחר נרחבים בהיקף של מאות מטרים רבועים. שטחי המסחר הם דרך נוספת למקסם את הרווחים של היזמים. הביקוש לשטחי מסחר נמצא בעליה, וטיפול נכון מאפשר להעלות את דמי השכירות ובכך להגדיל את התזרים מהנכס כולו", מציין אסף רוזנהיים, מנהל תחום ההשקעות של פרופימקס.

בעת ביצוע העסקה, הדירות בבניינים מושכרות בתפוסה כמעט מלאה. בשני שליש מהדירות השכירות שמשולמת היא בגובה השכירות המקובלת בשוק, ובשאר הדירות שכר הדירה מפוקח. "מיד עם סיום השיפוץ, שכולל שטחים ציבוריים והדירות עצמן, ואשר יעלה את שווי הנכס, נוכל להעלות את גובה דמי השכירות בדירות שאינן תחת פיקוח ובכך יניב הנכס הכנסות גבוהות יותר והרווח יגדל". ומה לגבי הדירות בפיקוח? לדברי רוזנהיים "בחלק מהדירות המפוקחות שכר הדירה שנגבה אינו מקסימאלי, והוא יעלה. בנוסף, במסגרת התקציב החברה המבצעת שריינה תקציב לפיצוי דיירים שירצו לעזוב". 

בהשקעה אחרת שהשתתפה בה פרופימקס בברוקלין, ביחד עם שותפתה טאורוס, השותפות רכשה בניין ששימש בעבר כמלון ולאחר מכן כבניין מגורים להשכרה. "כאן התוכנית היא להמיר את יחידות ההשכרה לדירות למכירה. לשם כך חברנו עם חברה שהינה מומחית לשוק המגורים בארה"ב והחלנו בתכנית ההמרה המצריכה קבלת אישורי בנייה רלוונטיים ופינוי הדיירים מהבניין כאשר מכירת הדירות תעשה תוך כדי פינוי הדיירים." מציין רוזנהיים.

"כמי שנולד בניו-יורק ובילה שם את ה-15 שנים האחרונות," אומר אסף "אני למדתי מהמקומיים שאת הנוף הכי טוב של מנהטן, רואים מברוקלין. אבל מה שהיה פעם אולי סוד ששמור לניו-יורקרים, היום ידוע לכולם. הנהירה למגורים בברוקלין בהחלט מביאה אתה הזדמנויות, אבל ככל שהשוק הופך ליותר ויותר תחרותי ויקר יותר, חשוב שלא להישען על המיקום האטרקטיבי בלבד בבחינת השקעה, ולעבוד רק עם שותפים מקומיים בעלי ניסיון באסטרטגיות שיכולות להשיא תשואות גבוהות, גם בשוק הזה."

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>> 

כתבות שאולי פיספסתם

*#