תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם גרמניה ניצבת לפני ׳בום׳ בנייה למגורים?

מחירי הנדל״ן למגורים בגרמניה מטפסים אחרי שנים של דשדוש ונראה שמגמה זו רק תתגבר. ללא שינוי מבני בשוק הנדל״ן, עלולים לסבול תושבי המדינה ממחסור בפתרונות דיור.

גרמנים ידועים באהבתם לרכישת מכוניות, אבל כנראה שהם קצת פחות ששים לרכוש בתים: שיעור הבעלות על בתים בגרמניה הוא הנמוך באיחוד האירופי וגבוה במעט מ- 50%. שיעור זה נמוך גם בהשוואה למדינות מתקדמות כגון ארה״ב ובריטניה, שם השיעור הממוצע של בעלות הינו 66%.

צעירים שותים בירה בפסטיבל אוקטוברפסט
Dreamstime

בהתאם, שיעור השוכרים בגרמניה הוא בין הגבוהים באירופה. סיבה אפשרית לכך היא שציבור השוכרים ברוב האזורים בגרמניה נהנה בשנים האחרונות מיציבות יחסית במחירי השכירות ושיעור ההוצאה הממוצע על שכר דירה מתוך ההכנסה נשאר יציב יחסית בגרמניה ב-30 שנה האחרונות, סביב 23%. עפ"י מגזין אקונומיסט, מחירי השכירות בגרמניה עלו בשנים האחרונות בשיעור מתון מאוד, מלבד בערים משגשגות במיוחד כמו המבורג היקרה, בה עלו מחירי השכירות בשנים האחרונות בקצב גבוה של כ-4%-5% בשנה.

ייתכן שהמציאות הזו עומדת בפני שינוי מהיר. בשנים האחרונות נרשמת עלייה במחירי הבתים במרבית האזורים בגרמניה, כשהעלייה בולטת בערים כמו ברלין, הנובר, דרזדן, שטוטגרט ומינכן. סך הכול מאז 2012 עלו המחירים בכ-15% ובשנים עשר החודשים שהסתיימו באוגוסט 2015,עלו מחירי הנדל״ן למגורים בגרמניה בקצב של כ-5%. זה אומנם שיעור מתון יחסית אך בולט על רקע העובדה כי שוק הנדל״ן בגרמניה היה בין הבודדים שהצליחו לחמוק מקריסה במשבר הפיננסי של השנים 2008-2009, בהשוואה לשוק הנדל״ן במרבית חברותיה לאיחוד האירופי.

לעליית המחירים יש מספר סיבות ואף אחת מהן לא קשורה לגל הפליטים. ראשית, הריביות הנמוכות כמו גם תשואות האג״ח האפסיות, מושכות לסקטור משקיעים, גם זרים, בהעדר אלטרנטיבות להשקעה. שנית, כלכלת גרמניה צמחה בכל אחת מהשנתיים האחרונות בקצב של כ-1.5%, והצמיחה בה צפויה להאיץ במעט לקצב של 1.7% בשנים 2016-2017. ההרחבה הכמותית בה נוקט הבנק המרכזי האירופי, תרמה לשיפור במצבם של הצרכנים ולהאצה בצמיחה במדינות האיחוד האירופי כמו גם בגרמניה. העלייה בביקושים הביאו לכך שההיצע לא מספיק, למרות העלייה בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות.

אחת הסיבות לכך שלא נבנות אפילו יותר דירות היא שהתשואות על השקעה בנדל״ן עדיין נמוכות יחסית. תשואה ממוצעת בברלין לדירה של 50-120 מ״ר עמדה בשנה האחרונה על כ-3.4%, אם כי התשואה על דירות קטנות הייתה בדרך כלל  גבוהה יותר. בפרנקפורט נרשמה תשואה מעט יותר גבוהה של 3.9% ואילו במינכן נרשמה תשואה נמוכה יותר של כ-3% בממוצע. העלייה במחירי הנדל״ן כמו גם הפיקוח החלקי של הממשלה המונע עלייה חדה במחירי השכירות, שחקו את התשואה על השקעה בנדל״ן. בברלין, שמושכת אליה צעירים ותושבים זרים רבים מכל העולם, עלו מחירי השכירות בשנים האחרונות בקצב ממוצע נמוך של 1%-2%, אם כי בשכונות הטרנדיות עלו מחירי השכירות בקצב גבוה יותר. זאת למרות שברלין היא העיר השנייה הכי מאוכלסת בגרמניה וידועה כמוקד לאוכלוסייה צעירה כמו גם מרכז לתעשיית המדיה באירופה, ובין השנים 2011 ל-2014 גדלה אוכלוסיית העיר ב-4%, ל-3.6 מיליון תושבים.

ובכל זאת, הטרנדיות שמושכת תושבים ומשקיעים לברלין, תורמת גם לאטרקטיביות הנדל״ן בעיר: על פי האתר פרופרטי גייד הסוקר את שוק הנדל״ן ברחבי ערים בעולם, במחצית הראשונה של 2015 הושקע בנכסים למגורים בברלין סכום של 2.5 מיליארד דולר, פי 4 מהסכום בתקופה המקבילה אשתקד. למרות העלייה המהירה יחסית לשנים קודמות במחירי הנדל״ן, בשנה האחרונה (כ-5%), מחירי הנדל״ן בעיר עדיין נמוכים יחסית לערים עשירות יותר בגרמניה כמו מינכן והמבורג, וגם בהשוואה לבירות אחרות באירופה, וכיום מחיר מטר מרובע בברלין עומד על כ-3,120 דולר, כלומר דירת 80 מ״ר ממוצעת בברלין תעלה כ-250 אלף דולר בלבד. עליית מחירי הבתים כנראה עדיין לא מאיצה מספיק את קצב התחלות הבנייה ואלה עלולים להוביל למשבר בנדל״ן למגורים.

בניין דירות בהמבורג
Dreamstime

החשש גובר אם לוקחים בחשבון שלגרמניה נכנסו ב-2015 כמיליון פליטים. עד כה משכנת הממשלה את הפליטים במבני ציבור אך בטווח הארוך אין די בפתרונות אלו והממשלה תאלץ לקדם פתרונות נוספים ובהם בנייה מהירה של דירות, בתים ויחידות דיור לפליטים, לקנייה ולהשכרה. אם לא תעשה כן, גם הם וגם הגרמנים ילידי המדינה,עשויים לסבול ממחסור במקומות מגורים השגה.

לקבלת "המדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל" (מהדורה מודפסת) של פרופימקס, הקלידו כתובתכם>>

לקביעת פגישה אישית לחצו כאן>>  

כתבות שאולי פיספסתם

*#