תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מי מתדלק את הגאות בנדל"ן המסחרי בארה"ב ?

הצמיחה בכלכלה האמריקאית לא מסבירה לבדה את זרימת הכסף האדירה, 222 מיליארד דולר במחצית הראשונה של 2015, שמתדלקת את ענף הנדל"ן המסחרי. את ההסבר צריך לחפש מעבר לים.

הכלכלה האמריקאית צומחת בקצב נאה, ולמרות שברבעון השלישי של 2015 ניכרה האטה בצמיחה, קצב הצמיחה השנתי המוערך ב-2015  יסתכם בכ- 2.6 אחוזים, ויהיה בין הגבוהים במשקים המפותחים. גם ביטחון הצרכנים נמצא בעליה וכך גם התעסוקה.  ועדיין, אין די בביקושים המקומיים להסביר את הביקוש הגואה לנדל"ן מסחרי על סוגיו השונים, ובעיקר למשרדים: ברבעון הראשון של השנה עלה  מספר הנכסים המסחריים שנמכרו ב 10.6% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה, קצב מהיר אף יותר מזה שנרשם ברבעון השלישי של השנה (9.5%). כך על פי נתונים שאסף הארגון הלאומי של סוכני הנדל"ן בארה"ב. המחיר הממוצע של הנכסים עלה ב 4.4%, מ 1.6 מיליון דולר ל 1.7 מיליון דולר וסוכני הנדל"ן מדווחים כי הם מתקשים למצוא נכסים פנויים.

תצלום קניון אמריקאי בימי חג המולד
Dreamstime

אם כוללים בחישוב גם עסקאות של רכישת חברות נדל"ן או עסקאות בהן נרכשים נכסים בהיקף גדול במיוחד, מגלים כי שוק הנדל"ן בארה"ב תוסס אף יותר: זינוק של 45% ברבעון הראשון של השנה בהיקף העסקאות הכולל שהסתכם בכ- 129 מיליארד דולר- היקף שלא נראה כמוהו  מאז שנת 2007. כך דיווח בלומברג בהתבסס על נתוני חברת המחקר בנדל"ן ריל קפיטל אנליטיקס.

על פי מחקר מאוקטובר של חברת המחקר CBRE, המפרסמת נתונים בינלאומיים אודות מגזר הנדל"ן, במחצית הראשונה של 2015 הושקעו כ-417 מיליארד דולר בנכסי נדל"ן מסחרי בעולם, המחצית החזקה ביותר מאז 2007. 52% מכך, 222 מיליארד דולר, הושקעו בארצות הברית לבדה, ושמונה מתוך עשר הערים שמשכו את מירב ההשקעות בנדל"ן מסחרי נמצאות בארה"ב.

אם רוצים לקבל דוגמאות לעסקאות שמאחורי העסקאות שמאחורי המספרים, אפשר לבחון שתיים מהן. הגדולה ביותר היא מכירת עסקי הנדל"ן של ג'נרל אלקטריק לקרן ההשקעות בלקסטון ולבנק וולס פארגו תמורת סכום המוערך ב  25-32 מיליארד דולר, שתצא לפועל בתחילת 2016. עסקה ענקית אחרת הוכרזה בתחילת שנת 2015 ולפיה חברת בת של קרן ההשקעות הפרטית בלקסטון, אינדור פרופרטיס שמה, המחזיקה במבנים תעשייתיים, נמכרה תמורת 8.1 מיליארד דולר.  הרוכשת בעסקה  היא קרן ניהול העושר הריבונית של סינגפור.  

כדאי להתעכב דווקא על העסקה האחרונה, כיוון שלקרנות מסוגה יש כיסים עמוקים במיוחד ותשוקה לנדל"ן. חברת המחקר פריקין, המרכזת ומציגה מידע על השקעות ברחבי העולם, פרסמה דו"ח ולפיו קרנות ריבוניות בכל העולם מנהלות 6.3 טריליון דולר. הן מחפשות אחר תשואה נאותה לכסף בעידן של ריבית נמוכה וארה"ב מהווה מקלט בטוח המספק תשואה יציבה.

קרנות אלו אחראיות לחלק מהזינוק במחירי נכסים הנובעים מתחרות על עסקאות גדולות במיוחד: כאשר קרנות אלו מבצעות עסקה הן מחפשות מקבץ נכסים(Portfolio)  שיוכל לקלוט השקעות בהיקפים גדולים ורוכשות מגדלי משרדים ומתחמי דירות.

תצלום מגדלי ווילס בשיקגו
Dreamstime

בנייני הגביע מעלים את המחיר

אחת מתופעות הלוואי של כניסת הכסף הזר לארה"ב היא דחיפת מחירי העסקות למעלה, במיוחד בנכסים בעלי בולטות גבוהה המכונים "נכסי גביע" (Trophy Buildings). בתחום המשרדים מדובר במגדלים הממוקמים במרכזי ערים חשובות ומשמשים עוגן עסקי ותיירותי. מגדל וויליס בשיקגו למשל, אחד המגדלים המפורסמים בעולם, אותו רכשה בלקסטון תמורת 1.3 מיליארד דולר, הוא דוגמה לכך. בזכות הביקוש הנוכחי, בניינים אלו מתומחרים גבוה בעשרות אחוזים לעומת מחירם ערב המשבר של שנת 2008.  ההשקעה בנכסים אלו לא בלתי הגיונית: הם יקרים, ולכן מאפשרים לבצע עסקה בודדת בהיקף גבוה , והם גם נהנים מנזילות רבה בשל הפופולאריות שלהם.

הבעיה היא שהעסקאות הללו מקרינות על הענף כולו ומעלות את המחירים. התוצאה באה לידי ביטוי בתשואה שבעלי הנכסים יכולים לקבל: בניו יורק למשל, צנחה התשואה על בנייני משרדים ל-4.1% , הנמוך מאז שנת 2007, כך על פי חברת גרין סטריט אדוויסורז.

הקרנות הריבוניות הן לא המקור היחיד לכסף שזורם לענף הנדל"ן. עשירי העולם שמחפשים אחר מדינה בה משפחתם תוכל לבנות את חייה בבטחה וליהנות מחינוך ושירותי בריאות ברמה הטובה ביותר, רוכשים באופן אישי בתים למגורים, דירות יוקרה ומשרדים בערים הבולטות במדינה. על פי הדו"ח של CBRE משקיעים סיניים, פרטיים ומוסדיים, השקיעו בנדל"ן בעולם  במחצית הראשונה של השנה כמעט 6.6 מיליארד דולר ומשקיעים מקטאר לא פיגרו אחריהם בהרבה עם השקעה של 5.2 מיליארד דולר.

בנות בפתח ביתן בדרך לבית הספר
Dreamstime

לדברי פגי קולינס, עיתונאית בבלומברג, אל התחרות על 'בנייני הגביע' הצטרפו גם משרדי פמילי אופיס- והבנקאות הפרטית המנהלים את כספם של העשירים שבין עשירי העולם, שבבעלותם מעל 100 מיליון דולר. קבוצת עשירים זו צומחת מדי שנה, וגופים כמו ג'יי-פי-מורגן, סיטי בנק, HSBC ואחרים מחפשים עבורם אחר פרויקטים בהם ניתן להשקיע בבת אחת סכומים של מאות מיליוני דולרים.

העסקאות נבחרות בקפידה. הן כוללות נכסים ייחודיים כגון מלונות יוקרה בבוסטון, לוס אנג'לס, לאס ווגאס ובערים אחרות. ברוב העסקאות הגופים הללו מרכזים הון ממספר רב של משקיעים, ורוכשים את השליטה בנכס. בשלב הבא הם משביחים ומוכרים אותו, או משכירים את הדירות או המשרדים. 

כתבות שאולי פיספסתם

*#