תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

השקעה טובה נמדדת בשוק יורד

גם אחרי שהשתתף בהשקעות של מיליארדי דולרים בנכסי נדל"ן בעולם, אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, לא יעלה על דעתו להשקיע ולו דולר אחד ללא שותף מקומי שהוכיח את עצמו: "פרופימקס היא בעיקר בעסקי אנשים. ההשקעה בנכס היא רק חלק מהמרכיבים המשתתפים בהשקעה: השותף המקומי שמנהל את ההשקעה, פרופימקס והמשקיעים שלנו".

השקעות נדל"ן מקוטלגות אצל הישראלי הממוצע בדרך כלל כהשקעות סולידיות, שלא לומר משעממות. אחרי הכל הן מיועדות לתקופות ארוכות ומאופיינות ברמת תחכום לא גבוהה במיוחד: לוקחים הון עצמי, מגייסים הלוואה מהבנק - ורוכשים נכס. אולם בהשקעות גלובליות השקעות אלו דומות לסיפור מתח רווי תהפוכות.

Dandesign86 | Dreamstime.com - Property Bubble Photo

כך היה בהשקעה שתחילתה בספטמבר 2009, בשיאו של המשבר העולמי כאשר אווירת נכאים שררה בשווקים. הבנק השני בגודלו בספרד -  BBVA שמו -  ביקש למכור את רוב נכסי הנדל"ן שלו, שכללו 1,130 סניפים ו-8 בניינים היסטוריים כדי להגדיל נזילות ולהשקיע בבנקים בארה"ב. הוא עצמו נותר כדייר בנכסים הללו בחוזים ארוכי טווח לתקופות של עשרים ושלושים שנה (מהלך המכונה בעגה המקצועית Sale & Leaseback). היקף עסקת הענק עמד על 1.53 מיליארד יורו, דבר שהפך אותה לעסקת הנדל"ן הגדולה באותה שנה.

בעסקה השתתפה גם חברת השקעות הנדל"ן הישראלית פרופימקס ומשקיעיה, יחד עם שותפיה המקומיים. סך הכול ההון הישראלי שגייסה ממשקיעים פרטיים ומוסדיים בישראל היווה כ-8% מההון הכולל בעסקה אולם הם נהנו מתנאים טובים במיוחד, כמו שאר שותפי הענק לעסקה, שכללו הצמדות למדד המחירים ועליות מובנות בתעריפי השכירות. התכנית העסקית נפרשה על פני 8 שנים והתבססה על מכירה הדרגתית של 20% מסניפי הבנק תוך 5 שנים (בפועל יעד זה הושג תוך שלוש שנים בלבד).

אלא שבינתיים התרחשה תפנית בעלילה. המשק הספרדי חווה טלטלה רצינית: שיעור האבטלה זינק ל- 25% , דירוג כלכלת המדינה ירד לרמת AA  וביוני 2012 ירד גם דירוג הבנק לרמה של BBB. נוצר חשש כבד שהבנקים שמימנו את העסקה יפעילו התניות פיננסיות שנקבעו בתנאי ההלוואה על כל המשתמע מכך. אם בכך לא די, הרי בשנת 2013 המצב אף החמיר כאשר חוקי המס הספרדיים שונו והגבילו את היכולת לקזז הוצאות מימון מרווחי ההון. השעון החל לתקתק והמשקיעים עמדו בפני סיכון אדיר שהוערך ב-100 מיליון יורו.  

אלא שאז השותפים בעסקה הגו רעיון יצירתי במיוחד וניצלו סעיף בחוק שאפשר להם לשנות את מבנה העסקה לריט ספרדי (ריט הנה קרן השקעות בנדל"ן הפועלת לפי מבנה קבוע בחוק) הפטור מתשלומי מס כאלו. השינוי בוצע, העסקה מומשה כולה וכל הנכסים הנותרים נמכרו לריט ציבורי ביוני 2014. בשורה התחתונה: המשקיעים הרוויחו החזר פנימי על השקעה (IRR) של  25.7% לשנה, עם מכפיל הון של 2.4.  

תם זמנן של הערים הגדולות

הדרמה של ההשקעה בספרד, שחייבה הפשלת שרוולים לצורך שמירת כספם של המשקיעים, אולי לא משקפת את השמרנות של הענף אולם אי אפשר שלא לחשוד שאלחנן רוזנהיים, המייסד והבעלים של פרופימקס, לא נהנה קצת מהאתגר.  אחרי הכל יש בכך גם ניצחון אישי: הנגישות לעסקה ולאחר מכן החילוץ המוצלח הדגישו את יתרונה והניסיון המצטבר של פרופימקס שעד כה השקיעה ב-37 ארצות ובלמעלה מ-3,000 נכסים מסחריים, בנוסף לעשרות אלפי יחידות דיור בארה"ב ובגרמניה בהיקף כולל של מעל 40 מיליארד דולר. אבל במיוחד הם אפשרו לו להמחיש, שוב, שניים מעקרונות ההשקעה שהוא מיישם: האחד - תמיד לבחור בשותף מקומי מוכר שהוכיח את עצמו לאורך זמן.  והעיקרון השני- לעולם לא לנטוש את המשקיעים בזמן משבר, ולנסות להציל את העסקה בכל מצב: "פרופימקס היא פלטפורמה למשקיעים שרוצים לעבוד עם אנשים שהוכיחו את עצמם גם מוסרית וגם מקצועית בזמן משבר" הוא מסכם בקצרה.

אולם המשבר הגדול של 2008 חלף, הזמנים השתנו, ורוזנהיים מודה כי קשה יותר לאתר הזדמנויות  פז מהסוג שסיפק הבנק הספרדי. מחירי נכסים, במיוחד בערים ושווקים ראשיים כמו ניו יורק, לונדון, מיאמי או הונג קונג עלו , והריבית הנמוכה שהנהיגו הבנקים המרכזיים עודדה כניסה של עוד ועוד משקיעים לתחום הנדל"ן. על רקע מציאות זו ביקשנו מרוזנהיים לשתף את קהל המשקיעים היכן לדעתו נמצאות כיום העסקאות המעניינות בעולם ולהסביר כיצד החברה מנתחת ומוציאה לפועל עסקאות אלו. בנוסף, ברוח התקופה, ביקשנו ממנו לחוות את דעתו על שפע חברות הנדל"ן  שמחזרות אחר המשקיעים הישראלים עם הצעות אטרקטיביות בחו"ל, כאשר לחלק מהן היסטוריה בעייתית.

האם עדיין קיימות עסקאות טובות בערים מובילות או שהעידן הזה נגמר?

"בהחלט קיימות עסקאות כאלו, אבל קשה יותר למצוא אותן. יש להבין כי התשואות שניתן לקבל בערים אלו נמוכות אנחנו למשל מכרנו לאחרונה בניין בניו יורק במחיר המייצג תשואה של פחות מ-3 אחוזים. אחת הסיבות לכך היא שיש הרבה "כסף טיפש" שמוכן לשלם מחירים לא הגיוניים על נכסים דבר שמוריד את התשואה, ולתחרות כזו אנו לא מוכנים להיכנס. ויתרנו בשנה האחרונה על לא מעט הזדמנויות כי הנחנו שהמחיר אותו דורש המוכר כתוצאה מהביקוש האדיר אינו מוצדק. זו התנהגות עסקית לא לגמרי רציונאלית.

"אני אתן עוד דוגמה: לאחרונה הפסדנו בהתמודדות על עסקה של 172 מיליון דולר בטקסס לרכישת בניין משרדים. היינו אחד משלושה גופי משקיעים שהגיעו לקו הגמר אולם בעוד שאנחנו דרשנו 45 ימים לבדיקת נאותות, הגוף שניצח הסכים לסגור את העסקה תוך שבוע ונתן מקדמה של מיליוני דולר ללא אפשרות החזרה. לכן כאסטרטגיה כיום אנחנו ממוקדים בחיפוש אחר נכסים טובים בשווקים משניים".

קו רקיע
Dreamstime

תוכל לשתף בהשקעה שביצעתם בשוק משני?

" בדצמבר 2012  הצטרפנו לרכישת מונטריי וסטון מאונטיין - שני מתחמי מגורים בדרום מערב דנוור הכוללים 652 יחידות. בזמן שרכשנו אותם התפוסה שלהם עמדה על 93.5%  אבל בזכות השותף המקומי שלנו ידענו שהתפוסה הממוצעת באזור עומדת על 95%. יתרון נוסף שזיהינו הוא ששני המתחמים מאוכלסים ע"י אוכלוסייה חזקה כלכלית ומספקים שירותי פרימיום, כגון חדר כושר משוכלל וברכות שחייה. מאחר וקשה למצוא באזורים אלה נכסים חדשים ברמה גבוהה יותר הנחנו כי יש סיכוי טוב להעלות את התפוסה.

" בעוד שמונטריי נדרש לשיפוץ קל סטון מאונטיין נדרש לשיפוץ מאסיבי יותר. ביצענו את השיפוץ הקל וביצענו הערכת שווי מחדש שבעקבותיה קיבלנו החלטה להעמיד את הנכס  למכירה. בתחילת 2015 נחתם הסכם מכירה בסכום של 51.5 מיליון דולר שיצר החזר למשקיעים של 84.6% מההון הכולל שהושקע בשני הנכסים יחדיו. בעקבות מהלך מוצלח זה הוחלט  להעמיד גם את מונטריי למכירה ולבסוף הוא נמכר כעבור חודשיים בסכום של 60 מיליון דולר.  עד כה, ועוד לפני מכירת מונטריי, הוחזרו למשקיעים 108% מההון שהשקיעו , לרבות הכנסות משכירות. העסקה צפויה להניב החזר פנימי על השקעה  של למעלה מ- 20%  לשנה, הרבה מעבר לצפוי בתכנית העסקית. זו דוגמה לעסקה שמבוצעת בשווקים רחוקים יותר אבל מאפשרת השגת רווחיות גבוהה".

"בהתחלה אנשים ירוויחו כסף ואחרי זה יפסידו"

 בשנים האחרונות נתקלים המשקיעים הישראלים במספר רב של גופים, חברות ובתי השקעה שמציעים להם להשקיע בנדל"ן חו"ל. בתוך כל הפרסומים קצת קשה למשקיע לאמוד את מידת הרצינות של גופים אלו ומחויבותם למשקיעים, מה גם שלחלק מאלו שעומדים בראשם יש לעתים היסטוריה בעייתית. כאשר רוזנהיים מתבקש להביע את דעתו אודות רמת ההגינות והאתיקה הנהוגים בענף מיד מתגלה כי הנושא בוער בו, זאת למרות שלאורך השנים הפסידה פרופימקס ומשקיעיה פחות מ-2% מסך ההון שגייסה.

היכן נמצאת הסכנה למשקיעים? נראה שהתשואות המובטחות מצוינות

"החשש שלי הוא שבהתחלה אנשים ירוויחו כסף ואחרי זה יפסידו. גם אצל ברני מיידוף כולם הרוויחו בהתחלה, ואף אחד לא הפסיד. אגב הרבה אנשים דיברו עליו בחדרי חדרים עוד לפני הנפילה, ואם באופן גלוי  היו אומרים שהוא נוכל - הרבה אנשים היו ניצלים. בגלל החשש להיתבע על הוצאת לשון הרע אנשים לא דיברו, אפילו שהם היו זוכים במשפט לו זה היה מגיע לכדי כך. כיום בארה"ב יש קבוצה של 'פמילי אופיס' (משרדים המתמחים בניהול הון פרטי) שהחליטו להעביר בינם לבין עצמם רשימה דיסקרטית של מנהלי השקעות שלא פועלים ביושר. הלוואי שהיה לנו מנגנון כזה בארץ".

Dmitriy Shironosov | Dreamstime.com

אתה לא חושש שאזהרות  מסוג זה עלולות לפגוע בענף שגם פרופימקס היא חלק ממנו?

"אני טוען שגם בתחרות עסקית חייבים להישאר הגונים ולא להטעות את העומד מולך ולא למקסם רווחים באמצעות עצה לא הגונה. המדינאי והפילוסוף האירי בן המאה ה-18, אדמונד בורק אמר כי 'הדבר היחיד הדרוש כדי שרשע יצליח הוא שאנשים טובים לא יעשו דבר', וגם בתורה צוין 'לפני עיוור לא תיתן מכשול'. אני מאמין שחובתו של אדם שנחשב אוטוריטה של ידע להתריע במידה והוא מודע למכשול. גם החפץ חיים, הרב מתקופת המאה ה-19, התיר לדבר בגנותו של אדם אם הכוונה לעזור למי שעלול להיפגע והדברים הנאמרים מבוססים על מידע מהימן ואמיתי.

אתה יכול לספר על הונאה שנתקלת בה?

"פעם גיליתי כי גוף השקעות ישראלי מתכוון להשקיע בחברת נדל"ן שהכרתי כמעורבת במעשי נוכלות. העברתי מסר לאחד ממנהלי החברה באמצעות מכר, שייזהרו. התשובה שלו הפתיעה אפילו אותי: הוא אמר שהם יודעים על  מעלליהם, אבל הם מאמינים שירוויחו איתם הרבה כסף. לאחרונה אותו מנהל נידון למספר שנות מאסר.

"במקרה אחר, לפני מספר שנים, התבקשתי על ידי חברת השקעות אמריקאית שנגייס עבורם הון בישראל. טסתי לשיקגו כדי לפגוש את יו״ר החברה ואמרתי לו שבמסגרת בדיקת נאותות אני רוצה להשקיע סכום קטן בשתי השקעות. לאחר שהשקעתי החלו להגיע הדיווחים הרבעוניים בדיוק בזמן. הם היו לתפארת: התשואה ששולמה הייתה זהה בדיוק לתשואה שהוצגה בתכנית העסקית. כשראיתי שכל הדיווחים בזה אחר זה היו בדיוק לפי התכנית העסקית, החלטתי לא לגייס עבורם כספים. ההיגיון הוא כזה: שתי ההשקעות שהוצגו היו בבתי מלון. אלו גופים שחותמים על מאות "חוזי שכירות" מדי יום שכן כל לינה היא מעין חוזה שכירות. כיצד ייתכן שהתוצאות בפועל יהיו בדיוק אותן תוצאות שנחזו בתכנית העסקית? אנשים מקבלים מכל מיני גופים הצעות לעסקאות ושוכחים שבהשקעות יש תנודתיות.  מיד הבנתי שזה לא יכול להיות מציאותי. בהמשך החברה הזו פתחה משרד בארץ, והספיקה לגייס מציבור המשקיעים הון רב עד שתרמית הפונזי התגלתה והמשקיעים התמימים הפסידו את כספם.

"המקרים הללו מתרחשים בין השאר כיוון שאין מורא משלטון החוק. ראשית כי הרגולטור מאפשר לחברות ,חלקן ציבוריות, אשר הונו בעבר את ציבור המשקיעים להמשיך ולפעול. אולי הסיבה היא שהרגולטור, אחרי שהוא מסיים את תפקידו, מתחיל לעבוד בגופים שהוא פיקח עליהם, וראינו את זה בחברות הגדולות במשק. כמו כן יש לנו מערכת בתי משפט בלי שיניים, אין ענישה והרמאים לא חוששים ממערכת המשפט.  במקום להיות גורם מרתיע  היא פועלת בדיוק להפך מכך ועל כך אמר נשיא בית המשפט העליון המנוח יואל זוסמן: "החלטות מעודדות פשע". לא מזמן הורשעו מנהלים בחברה ציבורית במרמה כלפי המשקיעים. העונש שקיבלו היה מגוחך. זה חיזוק ועידוד למנהלים להעדיף את טובתם האישית על פני האינטרס הציבורי. אני מזועזע מהסלחנות כלפי הנוכלים".

כיצד אם כן משקיעים יכולים להגן על עצמם?

Dreamstime.com - Recession Photo

"תבדקו מי נותן לכם הצעות להשקעה, ותזכרו כי איכות הנכס היא רק חלק מהשיקול הכללי. מי שגנב פעם יגנוב שוב, ומי שרימה פעם ירמה שוב. להבדיל, אני תמיד אומר שפרופימקס היא גם בעסקי אנשים, לא רק בעסקי נדל״ן. אני רואה את ההשקעה בנכס רק כחלק מהמרכיבים המשתתפים בהשקעה: השותף המקומי שמנהל את ההשקעות, פרופימקס והמשקיעים שלנו.  לשמחתי, מרבית השותפים העסקיים שלנו הניבו לנו ולמשקיעים הצלחות רבות גם לפני וגם אחרי המשבר, בין השאר בזכות יושרה מקצועית והתנהלות הגונה בכל עת".

ברור מדוע חשוב לבחור מנהל השקעות, אבל למה חשוב לבחור משקיעים?

"כי גם איכות המשקיעים נמדדת בעת צרה. במידה ונכס נקלע למשבר ויש צורך למשל להזרים הון נוסף על מנת לא לאבד את הנכס לבנק המממן, הרי התגייסות המשקיעים להצלת ההשקעה קריטית. משקיעים אשר ישכילו להזרים הון נוסף ירוויחו לא רק את הסיכוי להצלת הנכס, אלא אפשרות להניב תשואה מועדפת על ההון החדש".

לא בטוח שמשקיעים שמחפשים תשואות גבוהות מתעניינים בזהות מנכ"ל החברה שמנהלת את ההשקעות. העיקר שההשקעה תתמקד בסקטור צומח או באזור חזק. זו טעות?

" בוודאי, ואני אסביר מדוע: באחת מחברות המחקר השוו בין השקעה בסקטור גרוע עם מנהל השקעות טוב לבין השקעה בסקטור טוב עם מנהל השקעות גרוע. מהנתונים עולה בברור כי השקעה עם מנהל טוב חשובה לאין ערוך מהבחירה בסקטור טוב.

במחקר אחר בדקו את ביצועי המנהלים בהשקעות נדל"ן: חילקו את הביצועים של מנהלי החברות לארבע קבוצות לפי ביצועים, וגילו כי הפרש התשואה השנתי הממוצע בין הרבע העליון של המנהלים, לבין הממוצע של מנהלים ברבע השלישי הוא 17.3 אחוז לשנה. המשקיעים צריכים לזכור שזו לא חכמה לבחון השקעות כאשר השוק עולה שכן אפילו אם הכלבה שלי תשקיע בשוק עולה היא תרוויח כסף".

מה שונה בדרך בה פרופימקס בוחרת שותף מקומי?

" יש מספר הבדלים. אנחנו למשל בוחנים כמה עסקאות מגיעות לשותפים המקומיים שלנו לפני שהוא מבצע את ההשקעה בפועל. לאחרונה השתתפתי בוועדה מייעצת להשקעות (Advisory Board) של אחד השותפים שלנו בחו"ל ונמסר לנו דו״ח העסקאות שלהם משנת 2014. מסתבר שהם נכנסו לבדיקה ראשונית של 1,333 השקעות. 373 השקעות המשיכו אל וועדת ההשקעות ורק עשרה אחוז מהן בוצעו לבסוף. תכפיל את המספר הזה ב-20, כי יש לנו 20 שותפים מקומיים, ותבין איזה מערכת סינון יש לנו לפני שהשקעה בכלל נכנסת לוועדת השקעות של פרופימקס. כשזה מגיע אלינו זה כל כך בשל עם המון אינפורמציה ולכן הסיכוי שנשקיע, בהשקעה שנבדקה היטב על ידי מספר גורמים מקצועיים, גבוה מאוד. יחד עם זאת, וועדת ההשקעות של פרופימקס מנתחת את העסקאות באמצעות מודל מיוחד, כאשר הפרמטר העיקרי הוא הגנה על ה-Down Side.

"בנוסף, השותפים שלנו צריכים להיות מקושרים ומוכרים היטב ברמה המקומית. למשל, חברה ישראלית שאיננו קשורים אליה השקיעה במקומות ונכסים דומים לשלנו נקלעה בשל המשבר הפיננסי לקושי מימוני שנבע מאי עמידתה באמות מידה פיננסיות מסוימות מול הבנק (המכונות בשפה המקצועית Loan to value covenant). כתוצאה מכך, הבנק המקומי עיקל לאותה חברה את הנכסים, וגרם לבעלי השליטה ולציבור המשקיעים להפסדים אדירים. לעומת זאת, כאשר אנו נתקלנו בבעיה דומה, בה השותף המקומי שלנו היה באותו מצב גרוע, הבנק נתן לנו אורך נשימה ואפשרות להציל את העסקה, בזכות היסטוריה ארוכה של עבודה משותפת והכבוד שהבנק רכש לו. כיום, הסיכון הופחת מהותית, הלוואה חדשה הושגה והמשקיעים נהנים מחלוקות שוטפות. זו החשיבות של הידע והניסיון המקומי הספציפי ובעיקר דרך ההתנהלות של המנהל בעת משבר.

"הניסיון מלמד ששותף נבחן בשטח, מוסרית וגם מקצועית, במיוחד בעת משבר. עם פרוץ המשבר בשנת 2008 גיליתי כי אחד מהשותפים שלנו עמו עבדנו באנגליה יצא לחופשה בבית הקיט שלו בארה״ב. התקשרתי אליו, הזכרתי לו שקפטן לא עוזב את האוניה בזמן סערה, ושהוא חייב לחזור לאנגליה כדי להיות עם הצוות שלו. הוא אמר שהוא תומך בהם מרחוק בעזרת המחשב והטלפון. הודעתי לו שאם הוא לא יחזור לאנגליה אני לעולם לא אשקיע איתו שוב. בסיכומו של עניין, הפסדנו איתו באופן חלקי ולעיתים גם מלא, במספר עסקאות, כאשר בהתנהלות שלו, הוא גרם למשקיעים ולנו נזק כבד. למעשה, רוב הנזקים שספגנו במשבר, ולא היו רבים כאלה, נגרמו על ידי אותו שותף. כאשר הצגתי בפניו את העובדות הוא התכחש וטען שגם אם הוא היה נמצא פיזית עם הצוות שלו באנגליה ההפסדים היו זהים.  לעולם לא הייתי משקיע עם מנהל כזה פעם נוספת. זה מראה על דפוס התנהגות על חוסר מחויבות אמתית לכספי משקיעים".

Feverpitched | Dreamstime.com

האם הדרישה שהשותפים בחו"ל ישקיעו מכספם שלהם מספקת ערובה לאיכות ההשקעה?

"יש כאלה שאומרים שהם משקיעים רק עם מנהלים שמשקיעים מהכסף שלהם בכל עסקה. גם אנחנו דרשנו בעבר שכל שותף ישקיע מכספו בעסקה. אחרי 17 שנה בניהול השקעות בחו״ל אני יודע שיש חברות שהמוניטין ושמן הטוב, יחד עם הניסיון המצטבר שלנו עם אותם שותפים, חשובים יותר מכמה מאות אלפי דולרים שהם ישקיעו בעצמם. בכל המקרים שתפסנו מנהלי השקעות בדברים לא כשרים הם השקיעו גם מכספם, רק שעכשיו אני גם מבין מאיפה היה להם את הכסף".

למה בעצם להשקיע עם פרופימקס ולשלם דמי ניהול, אם אני יכול, בוודאי בעידן הטכנולוגי הנוכחי, להשקיע בצורה ישירה?

"יש המון יתרונות  להשקיע איתנו. ראשית, אנחנו מאפשרים נגישות לעסקאות עם חברות מובילות בעולם. לדוגמא, בעסקת רכישה של מרכז קניות ענק בארלינטגון טקסס בשווי של 204 מיליון דולר נדרש הון עצמי של 80 מיליון דולר. את החלק הארי של 72 מיליון דולר השקיע  גוף אמריקאי ידוע, אנחנו והשותף האמריקאי שלנו השקענו יחד 8 מיליון דולר, כאשר סף המינימום לכל משקיע ישראלי היה 150 אלף דולר. המשקיע הישראלי אמנם משלם לנו דמי ניהול של 0.2 אחוז לשנה, אבל תמורת דמי ניהול נמוכים כל כך, שמנוכים מההכנסות השוטפות, נהנה מיתרונות, מחויבות ורמת ניתוח של השקעה כמו משקיע שהשקיע 72 מיליון דולר. בדצמבר שנה שעברה סיימנו גיוס לשתי קרנות של אחד השותפים שלנו בשווי כולל של 1.7 מיליארד דולר. סף הכניסה אצלנו היה חצי מיליון דולר למשקיע, כאשר שאר המשקיעים השקיעו עשרות ומאות מיליוני דולרים. כלומר המשקיע דרכנו שילם לנו עמלה של חצי אחוז, אך נהנה מהיתרונות של השקעה שכם אל שכם עם חברות ענק שהשקיעו מאות מיליוני דולרים".

"שנית, קיים יתרון בכוח של פרופימקס מול השותף המקומי והמחויבות המוסרית לייצג את המשקיעים כהלכה במיוחד בעת משבר. בפרויקט שבו הקבלן התחייב תמורת מחיר קבוע מראש לבנות פרויקט באופן מלא עד ל-"מסירת מפתח"  גיליתי כי השותף המקומי שילם כסף נוסף לקבלן. שאלתי אותו על כך ולאחר שהתשובה לא הניחה את דעתי קצבתי  לו שלושה חודשים להחזיר את הכסף למשקיעים בתוספת התשואה המועדפת השנתית שנקבעה ואם לא - נתבע אותו. הוא מכר את הפרויקט למישהו אחר והצלחנו לקבל את כספי ההשקעה בתוספת תשואה שנתית נאה. אם לא היינו פועלים כפי שפעלנו היה סיכון שהמשקיעים היו מאבדים חלק או את כל כספם בהשקעה זו".

"באופן כללי, אני חש שהאחריות המוסרית שלי כלפי המשקיעים חזקה יותר אפילו מהאחריות המשפטית. אם יש בעיה בעסקה מסוימת אנחנו מזמינים את המשקיעים לפגישה ומסבירים להם מה השתבש וכיצד אנו מתכוונים לפעול. בשורה התחתונה אנחנו נותנים למשקיע פלטפורמה לעבוד עם אנשים שהוכיחו את עצמם גם מוסרית וגם מקצועית בעיקר בעת קושי".

אתה מרבה לדבר על התנהלות בזמן משבר. האם צפוי משבר בקרוב?

"ישנם כמה משברים שניתן לצפות כי יתחוללו בטווח הבינוני והארוך. ויש להיערך אליהם. אחד מהם נובע מעליית שיעורי הריבית. לפני כמה ימים היינו צריכים להחליט האם לממן עסקה בעזרת משכנתה בריבית משתנה או קבועה. החלטנו שעל מנת להקטין את הסיכון ניקח את המימון בריבית משתנה עם גידור לגובה הריבית המקסימאלי שנידרש לשלם. כלומר אנחנו נהנה, כל עוד ניתן, מריבית נמוכה, אבל אם הריבית במשק תעלה מעבר לשיעור שהוגדר, לא ניחשף לסיכון זה. הגידור כמובן מייקר את עלות המימון אבל בשיקולי עלות מול תועלת בסביבת השוק הנוכחית העניין נראה כדאי. בהשקעות נדל"ן קיימת סכנה כאשר הריבית עולה אבל ההכנסות נשארות נמוכות. היופי בתחום הוא שהוא נמצא תמיד בפיגור מסוים אחר השוק כולו. במולטי-פמילי (מקבצי דיור להשכרה) למשל, אם יש לך תזרים שמבוסס על שכר דירה, כשהריבית תעלה בדרך כלל גם מחירי שכר הדירה יעלו".

סיכונים נוספים קיימים בטווח הארוך בגלל שינוי מגמות בכלכלה ובחברה. למשל המעבר של אנשים לקניות באינטרנט: הבן שלי שמתגורר בארה"ב צוחק כשהוא יודע שאשתי מגיעה לבקר כי מראש היא מזמינה מתנות לנכדים דרך האינטרנט והחבילות נערמות. הדבר מעורר המון שאלות, למשל האם מרכזי הקניות ישרדו? כנראה שכן, אבל אנחנו כבר יודעים שהם יצטרכו להפוך למרכזי בידור עם מסעדות ובתי קולנוע. או השפעת בני דור המילניום שמתנהגים בצורה שונה מהוריהם. הם למשל חוזרים למרכזי הערים על חשבון הפריפריה, גוררים אחריהם חברות שמחפשות את כוח האדם, והיום במרכזי ערים מסוימות חלה עליית  מחירים. לא מזמן בחנו גם סיכונים בטווח הארוך מאוד כאשר קיבלנו דו"ח שבודק אילו ערים לא יהיו קיימות עוד 100 שנים, אבל זה כבר נושא לראיון אחר שנקיים עוד 50 שנים".

כתבות שאולי פיספסתם

*#