תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

10 טרנדים בנדל"ן שעשירי העולם בוחנים מקרוב

דו"ח העושר לשנת 2015 של חברת ייעוץ הנדל"ן נייט-פרנק סוקר 10 טרנדים שישפיעו על השקעות הנדל"ן של חברי קבוצת עתירי ההון בעולם.

מגזר עתירי ההון (ultra high net worth individuals), שהונם גדול מ-30 מיליון דולר, צומח במהירות: בשנת 2004 קבוצה זו כללה בעולם כולו 107 אלף איש, ב-2014 היא צמחה ללמעלה מ- 172 אלף איש, ובשנת 2024 מספרם צפוי להגיע לכמעט 240 אלף איש. עתירי ההון הללו משקיעים בממוצע 32% מהונם בנדל"ן, כאשר עתירי ההון מאוסטרליה מובילים עם השקעה של 42% מההון בנדל"ן, ולאחריהם עשירי המזרח התיכון ואסיה עם 40% ו-38% בהתאמה. נתונים אלו מפורסמים בדו"ח העושר לשנת 2015 של חברת ייעוץ הנדל"ן נייט-פרנק ומזהה 10 טרנדים עולמיים שחברי הקבוצה הזו צריכים לבחון מקרוב.

המשקיעים הסינים העשירים מגוונים את השקעותיהם
אחרי שרכשו דירות פאר בערים המרכזיות בעולם החלו הסינים העשירים להתעניין בנדל"ן מסחרי ממשרדים, דרך קניונים ועד מלונות, במטרה לגוון את השקעותיהם ולקבל תשואה גבוהה יותר לצד הכרה וכבוד. עסקאות כמו רכישת בניין צ'ייס מנהטן פלאזה בניו יורק על ידי חברת פוסון ורכישת בניין ג'נרל מוטורס על ידי קבוצת משקיעים בראשות המיליארדרית ז'אנג שין ב-2013 הן דוגמאות לתאבון הסיני שכולל גם חברות ביטוח ועסקים שונים בתחום הפיתוח. אחרי שכבשו את סידני, מנהטן ולונדון הם מוכנים לשקול גם השקעות בשווקים משניים כגון מיאמי, מנצ'סטר, פרנקפורט ובריסביין (אוסטרליה) במרדף אחר תשואות גבוהות יותר.

ניירובי עולה על המפה
אפריקה מתעוררת וחברות רבות שניהלו את עסקיהן ביבשת באמצעות נציגות בשני הקצוות שלה - בקהיר ובדרום אפריקה -מחפשות מיקום מרכזי יותר עבור המטה שלהן . ניירובי נהנית מכך והופכת למרכז עסקי אזורי. עוד ועוד בנייני משרדים ברמה גבוהה מושכרים בחוזים לטווח ארוך, התמורה מתקבלת בדולרים, וההצלחה מושכת משקיעים מכל העולם. ניירובי היא חלק ממגמת הצמיחה של קניה כולה, שצומחת ב 5.5% מדי שנה, ושאת ההצלחה שלה מתדלקים גילויי מרבצי גז ונפט חדשים. מעמד הביניים הצומח בניירובי יוצר ביקוש לקניונים וחנויות מעוצבות והשנה צפויים להיפתח 1.8 מיליון מ"ר של קניונים מהשורה הראשונה בעיר שיביאו את המותגים המובילים בעולם שחלקם יגיעו לאזור בפעם הראשונה.

Pincasso | Dreamstime.com

ביקוש גובר לשטחים חקלאיים
עם צפי לתשע מיליון פיות להאכיל בעולם עד שנת 2050 גובר כבר עתה הביקוש לשטחים חקלאיים שמאפשרים ייצור מזון, במיוחד בשר וחלב הצורכים שטח רב,  וצפויים להשיא תשואות מצוינות:  בבריטניה לבדה עלה שוויה של אדמה חקלאית ב-200% בעשור החולף. המשקיעים העשירים מייחסים לאדמה יתרון נוסף - עמידות לאינפלציה, אם אכן תגיע בסופו של דבר. יתרון נוסף הוא עבור אלו שמחזיקים בידע אודות טיוב קרקע, שכן הם יכולים ליהנות מתשואה עודפת בזכות הפוטנציאל הגלום בהפיכת אדמות לא מנוצלות לפוריות.

עתירי ההון מהמזרח התיכון מגיבים לאי היציבות בבירותיהם
שורה של אירועים מזעזעי יציבות במזרח התיכון בשנה האחרונה, לצד ירידת מחירי הנפט, ערערו את הביטחון היחסי ששרר בקרב העשירים בבירות המשפיעות באזור, והגדיל את זרם ההשקעות שלהם בערים מרכזיות במדינות יציבות יותר כמו לונדון שבבריטניה אבל גם בערים בשווקים משניים כמו גרמניה, אירלנד וספרד. חלק מההון המזרח תיכוני נשאר במפרץ הפרסי, ומוסט לשוקי ההון של דובאי כמו גם לשוק הנדל"ן למגורים שצומח במהירות. מומחי נייט פרנק צופים כי גם נכסים מסחריים המושכרים בחוזים ארוכי טווח ירוויחו מתנועת הון זו.

חברות ההייטק נכנסות לסן פרנסיסקו
כושר ההמצאה של יזמי עמק הסיליקון אינו נח לרגע, דבר הצפוי להגביר את הביקוש של חברות הייטק למשרדים בחוף המערבי בארה"ב. הביקוש  לנדל"ן יגבר במיוחד בסן פרנסיסקו עצמה על חשבון הפרברים, מאחר והכישרונות המבטיחים ביותר מעדיפים לעבוד ולהתגורר במרכז העניינים שבעיר. מגמה נוספת  מגיעה מצד חברות ענק כמו גוגל הרוכשות מבנים ולא שוכרות אותן, בעוד שחברות קטנות יותר מתפרשות לאזורים שונים בעיר כמו אזור מיסיון ופוטררו.

ביקוש לשכירות לטווח ארוך בבריטניה
בעלות על בית היא עדיין השאיפה העיקרית של צעירים רבים בבריטניה, אולם בהעדר יכולת לרכוש בית משלהם גובר העניין בשכירות ארוכת טווח -  הן כמענה למחסור בהון עצמי אבל גם כחלק מסגנון חיים גמיש יותר הכולל מעבר תכוף בין עבודות, לעתים בין ערים שונות, בלי להיות כבול לבית בבעלות פרטית. מדובר בבשורות טובות גם למשקיעים בנדל"ן להשכרה למגורים  שכן הם נהנים מהכנסה יציבה,  ויכולים למצוא דיירים חלופיים בקלות כאשר דייר עוזב. השוק  כבר מגיב לצורך זה ובונה בניינים המיועדים להשכרה. בניינים אלו נבנים מראש למקסם את התשואה וזאת בזכות בניית דירות קטנות המאזנות בצורה נכונה יותר בין הצורך בשטח פרטי לשטח ציבורי. המגמה שהחלה בלונדון התרחבה לערים נוספות כמו בירמינגהם, ויוצרת שם תשואה שנתית נטו של 5%.

הנמר הקלטי אטרקטיבי מתמיד
הכלכלה באירלנד הייתה בין הראשונות שהתאוששה מהמשבר הכלכלי בעשור הקודם ונהנית בשנים האחרונות מקצב גידול שנתי של 7% , בין השאר בזכות משיכת השקעות זרות מצד חברות כמו גוגל, טוויטר, לינקדאין, פייסבוק ואחרות. הגאות מתורגמת גם לנדל"ן על ענפיו השונים והתשואות עולות בהתאם: העדר בנייה חדשה ומיעוט פרויקטים חדשים הנמצאים בתכנון מבטיחים כי בשנתיים הקרובות מחיר השכירות יישאר גבוה.ב-2014  התשואה על הנכסים הגיעה ל-36% אולם הם עדיין נמצאים 20% מתחת לשיא. חולשת היורו ביחס לדולר עודדה בעיקר השקעות ממשקיעים בארה"ב אולם גופים מוסדיים אירופאיים ומשקיעים מהמזרח התיכון החלו לגלות אף הם עניין במדינה. למרות זאת עתירי ההון עדיין לא נוהרים לאירלנד, ואלו שכן מגיעים הם בעיקר משקיעים מהמזרח הרחוק וממוקדים במלונות. להם מחכים עדיין מספר נכסים נוצצים שיכולים להניב תשואות אטרקטיביות בסביבה יציבה.

יש עדיין הזדמנויות באוסטרליה
למרות עליית מחירים של הנדל"ן המסחרי במדינה , בשל ביקוש גובר מצד מוסדות ומשקיעים פרטיים מהמזרח, קיימות עדיין הזדמנויות לפלח המשקיעים עתירי ההון. למרות שבמרכז סידני המחירים הגיעו לרמתם ערב המשבר הפיננסי בעשור הקודם, התשואות עדיין גבוהות בהשוואה עולמית, והערכות צופות ירידת עלויות המימון לרמה נמוכה היסטורית ולזמן ממושך, דבר שיגדיל את הפער בין התשואה מהנכסים לעלות המימון של רכישתם. הדבר ייצור הזדמנויות הן עבור נדל"ן למגורים באזורים פחות מרכזיים,מחוץ למרכז העיר ובפרוורים, והן עבור בנייני משרדים. הביקושים מחוץ לאוסטרליה צפויים להימשך נוכח חולשת הדולר המקומי, וצפויים להעלות את מספר העסקאות שיבוצעו כמו גם את מחירי הנכסים במדינה, עם רוח גבית ממזרח אוסטרליה שם גובר הביקוש מצד שוכרים נוכח ירידה המספר הבניינים בשל הסבת משרדים ושטחי מסחר למלונות ולמגורים.

ביקוש גובר לנכסים בעלי יציבות פיננסית
שינויים בהתנהגות הצרכנים כמו גם השפעת האינטרנט מעודדת משקיעי נדל"ן בלונדון לבחון השקעה בנכסים שאינם בתחום הליבה שלהם ונחשבים ליציבים לתקופות ארוכות. בין ההשקעות ניתן למנות השקעה במגורים לסטודנטים, מלונות ושירותי רפואה שמשקלם בתיקי ההשקעות של עתירי ההון גדל. ההיגיון לכך הוא שנכסים אלו דורשים באופן יחסי מעט ניהול ומעורבות של המשקיעים, ומספקים תזרים קבוע שלוקח בחשבון את השפעת האינפלציה והמימון, ומציג שמירה על 'קובננטס' (אמות מידה פיננסיות המעוגנות בחוזה מול הגורם המממן) טובים. נכסים אלו מתאימים לעתירי ההון שמבקשים לשמור על ההון עבור הדורות הבאים.

שינוי באסטרטגית ההשקעה של עתירי ההון הצעירים
הדור השני והשלישי של עתירי ההון נוטים להשקיע חלק גדל מהונם בנכסי נדל"ן מסחרי. בני דור זה שהתחנכו בבריטניה או בארה"ב מתייחסים לניהול הנכסים באופן מקצועי יותר, ושמים דגש על ניתוח תזרים מזומנים מהשקעה, בחינת חוזק החוזים ועמידתם באמות מידה הרלוונטיות, וממוקדים בביצועים יותר מאשר בהשגת הבעלות על נכסים יוקרתיים. הם גם מוכנים להשקיע באזורים הנמצאים בפיתוח כדי להרוויח בעתיד, ומשקיעים במשרדים הממוקמים באזורים חזקים אך לא בערים המרכזיות, ובוחנים  תחומים מגוונים להשקעה כגון לוגיסטיקה . ככלל, הדור הצעיר מהסס לפני שהוא משקיע בקרנות ומעדיף יותר שליטה על ההשקעה. אחת הסיבות כי הוא מאמין שיוכל להשיג בכוחות עצמו תשואה גבוהה יותר מאשר זו שישיג מנהל זר. מניע נוסף לכך הוא הרצון להוכיח לאב או לסבא כי בכוחם להגן על העושר המשפחתי למען הדורות הבאים.

כתבות שאולי פיספסתם

*#