תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרפואה בארה"ב זקוקה לעירוי דחוף של נדל"ן

הטיפול הרפואי בארה"ב יוצא מבתי החולים, עובר למרכזים רפואיים ואל הקהילה, ויוצר ביקוש גבוה לנדל"ן. התוצאה: מחירי משרדים רפואיים מזנקים, וקרנות הריט רושמות תשואה חלומית.

מה הקשר בין כאב גרון חריף שמתפרץ בסוף השבוע, נקע מכאיב או כאב בטן טורדני שמתגבר בלילה ובין עסקי הנדל"ן? ובכן, בארצות הברית עומדות הבעיות הרפואיות הלא מאוד חמורות הללו מאחורי אחת המגמות המבטיחות בתחום הנדל"ן שיוצרת תשואה מרשימה למשקיעים.

שמה של מערכת הרפואה בארצות הברית יצא לשמצה כאחת היקרות והבזבזניות בעולם המערבי. אומנם בחלק מבתי החולים שלה מציעים את הטיפול המתקדם ביותר על פני כדור הארץ לכמה מהמחלות הקשות ביותר, אולם אם אמריקאי חש כאב גרון מחוץ לשעות הפעילות של רופא המשפחה ובצר לו ייגש לקבל טיפול בחדר המיון הוא ייצא משם עם מרשם לאנטיביוטיקה אבל גם עם חשבונית שתהרוג אותו.

כל זה לא חדש, אולם ממשל אובאמה היה נחוש לנסות ולשפר את המצב. רפורמת הבריאות שיזם והעביר בקונגרס בעמל רב סיפקה ביטוח רפואי לעשרות מיליוני אמריקאים חסרי ביטוח, אבל גם העלתה במלוא חומרתה את הצורך להוזיל את עלות השירותים. כתוצאה מכך מערכת הבריאות האמריקאית החלה לבחון את עצמה בניסיון להתייעל ולהנגיש את השירותים לציבור תוך הוזלה ופישוט התהליך הרפואי.

אחד הניסיונות הוא להוזיל את עלות הטיפול בבית החולים כאשר הדרך היעילה ביותר לעשות זאת היא על ידי שחרור חולים מוקדם יותר מהמחלקה. התוצאה היא שהחולים משתחררים מאשפוז אולם עדיין נדרשים לקבל טיפול רפואי, ולכן בתי החולים מעודדים הקמת מתקנים מחוץ לשטחם המעניקים את הטיפול ההמשכי הדרוש. מתקנים אלו נמצאים בתפר שבין בית חולים לרפואה קהילתית ומציעים נגישות לטיפול רפואי ומעבדות, והם זולים ונגישים בהרבה מבתי החולים העמוסים והיקרים.

במקרים רבים הם שוכנים בבניינים ישנים של בית החולים: כך למשל קרן הריט Health Care Reit קנתה מבית החולים רמב"ם בניו יורק (Maimonides Medical Center ) מאה וארבעים אלף רגל מרובעים המצויים בשטחו, לטובת הקמת מרכז חדש שיאוכלס במגוון רופאים ושירותים שיינתנו תחת קורת גג אחת. גם בית החולים 'הר סיני' הפך את אחד מבנייניו הוותיקים למרפאה המציעה שירות רפואי על ידי צוות שאינו נמנה על עובדי בית החולים. בניו יורק לבדה, בה קיים מחסור בשטחים פתוחים לבניה, נבנים כעת מעל 3.4 מיליון רגל מרובע המיועדים למשרדים רפואיים מעין אלו, בשווי של 1.8 מיליארד דולר, חלקם על חשבון בניינים ישנים של בתי חולים. 

שינוי בולט נוסף הוא החלפת חדרי המיון המסורתיים המצויים בבתי החולים במרכזי טיפול דחופים. מרכזים אלו מסוגלים לספק מגוון רב של שירותי רפואה אם כי לא במצבים מסכני חיים. השינוי הזה קורה בשל מספר סיבות: ראשית, למי שזקוק לטיפול פשוט יחסית מרכזים אלה מסייעים לשמור על עלויות רפואיות נסבלות, בוודאי בהשוואה לחדרי מיון. בנוסף, חוק הבריאות החדש, שהרחיב את הכיסוי הביטוחי לעשרות מיליוני אמריקאים העלה את אחוז ההשתתפות העצמית לרבים אחרים, כך שגדל התמריץ גם לבני השכבות המבוססות יותר לחסוך ככל שניתן בביקורים בבתי חולים.

שנית, בניגוד לחדר המיון המלחיץ והמנוכר, במרכזי הטיפול הדחופים המטופלים נהנים החולים מרופאי משפחה ורופאים מקצועיים נגישים, בעלי ידע מקצועי וכלי אבחון טובים יותר לעומת המרפאה השכונתית, ובאווירה מאיימת פחות מזו של בית החולים. בנוסף, המרכזים פתוחים שעות רבות יותר והרופאים לא הולכים הביתה בחמש כמו במרפאות השכונתיות. יתרון נוסף הוא שאין צורך לקבוע תור אלא פשוט להגיע.

מרכזים אלו הפכו להיות הלהיט הנוכחי של מערכת הרפואה. על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי חברת המחקר הרפואי BMC, הם כובשים את מקומם כאבן הפינה של מערכת הבריאות בקהילה ברחבי ארצות הברית. בניו המפשייר למשל, פועלים כיום 44 מרכזים המציעים טיפול רפואי דחוף , כמעט שליש מהם נפתחו ב- 15 החודשים האחרונים ומעל 12 מרכזים חדשים צפויים להיפתח בקרוב. חברות המתמחות בתחום שירותי הרפואה זיהו את הפוטנציאל ופועלות להקים ברחבי ארה"ב מרכזים רפואיים פרטיים שיספקו את המענה. קבלת ההחלטות של חברות אלו מזכירה את קבלת ההחלטה של כל חברה צרכנית  ומבוססת על ניתוח ביקושים, דמוגרפיה מקומית, עלות הנדל"ן, כוח האדם וכו'.

כל אלו מתרחשים על רקע מגמה חשובה נוספת שמאפיינת את עולם הרפואה והיא הסתכלות כוללנית יותר על בריאות הציבור, והעברה של הדגש מטיפול חירום לרפואה מונעת בקהילה, במיוחד בכל הקשור לאוכלוסייה המזדקנת. חברי אוכלוסייה זו כוללת את בני דור הבייבי בומרס,  שמעוניינים להמשיך ולנהל אורח חיים פעיל ולכן מעדיפים להמיר ביקורים בבתי חולים בייעוץ מרופאים מומחים מחוץ לבתי החולים, וביקור תחזוקתי מונע אצל מקצוענים כגון פיזיותרפיסטים, דיאטנים ועוד.  

השינויים הללו מייצרים ביקושים המורגשים היטב בתחום הנדל"ן. חברת מחקר הנדל"ן לצרכים רפואיים רויסטה מאנפוליס העריכה לאחרונה כי בשנת 2014 היקף המכירות בשוק הנדל"ן הרפואי הסתכם ב- 11.3 מיליארד דולר. עיקר הביקוש, 63%, הוא לבניינים המציעים משרדים שמתאימים לשירותי רפואה, אשר לפי הדו"ח סיפקו בשנת 2014 תשואה ממוצעת של  7 אחוז.   מי שהיטיבו ליהנות מהביקוש הן קרנות  REit: לפי האיגוד הלאומי לחברות ההשקעה בנדל"ן (Reits) , קרנות ריט המתמחות בנדל"ן רפואי רשמו בשנת 2014 תשואה כוללת  יוצאת דופן, כולל דיבידנדים, של 35.5% . 

האם המגמה תימשך? העוסקים בתחום סבורים שכן.  בדו"ח שפרסמה רויסטה היא צופה כי כי מספר העסקאות יהיה גבוה גם ב-2015, אם כי  הדו"ח מעריך שנוכח עליות המחירים התשואה על משרדים רפואיים צפויה לרדת  במעט ל 6.8% בממוצע שנתי.  הדו"ח מבדיל בין משרדים המצויים בתוך מרכזים רפואיים, ומעריך שיספקו תשואה ממוצעת של 6.3%,  בעוד שבנייני משרדים המצויים מחוץ לקמפוסים הרפואיים יספקו תשואה גבוהה יותר, של כ-7%.  

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל 

כתבות שאולי פיספסתם

*#