תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

איך אומרים עליית מחירים בספרדית?

שוק הנדל"ן של מיאמי, המכונה בירת דרום אמריקה, רותח. בין הסיבות: הגירה חיובית לעיר מצד תושבי דרום אמריקה אמידים ונהירה של עשירי העולם.

לפני חמש שנים שוק הנדל"ן של מיאמי כמעט ונמחק. זאת לאחר שהתנפח מעבר לכל פרופורציה בבועת הנדל"ן שהתפוצצה ב- 2008. התוצאות היו קשות: במקומות מסוימים בעיר מחצית מהדירות עמדו ריקות. כדי למכור דירה נדרשו מעל שלוש שנים, ודירות היוקרה איבדו עד 60% מערכן. באותן שנים הבנקים "סגרו את הברז" וייבשו את ערוצי המימון כך שקבלנים רבים הפסיקו לבנות, וספק אם היו ממשיכים לעשות זאת ממילא נוכח עשרות אלפי דירות שעמדו ריקות ברחבי העיר.

אולם לאחר שנת 2010, שהייתה שנת שיא המשבר, המגמה השתנתה. כיום מחירי הבתים שוב עולים, ועושים זאת בחדות: בין 2013 ל-2014 עלה המחיר הממוצע של דירות ובתים ב-14.4% בממוצע, ובשנה שקדמה לכך בקרוב ל-20% , כך על פי חברת התיווך דגלאס אלימן.  כיום מחיר ממוצע לבית טיפס ל-481 אלף דולר (מחיר חציוני הוא 225 אלף דולר) ובשכונות היוקרתיות כגון מיאמי ביץ' או ברייר איילנד המחיר הוא 900 אלף דולר, זינוק של ל25.6% לעומת שנה שעברה. הזמן שנדרש למכור בית במחיר הזה: פחות מחודשיים, כך על פי חברת התיווך דגלאס אלימן. שוק היוקרה הפך למוכה תזזית, והביקושים גבוהים: מחיר חציוני לדירת יוקרה עומד כיום על 2.65 מיליון דולר, ואילו מחיר חציוני לבית יוקרה: 5.7 מיליון דולר. גם שוק ההשכרה מספק תשואות נאות: בשכונות היוקרתיות קורל וקיי ביסקניה התשואה השנתית נעה בין 7.7% ל-9.4%, ובאוונטורה היוקרתית פחות סביב  9.6% , כך על פי נתונים שפרסם אתר גלובל פרופרטי גייד הסוקר נדל"ן ברחבי העולם.

הזינוק בביקוש לדירות ובתים בעיר נובע מביקוש פנימיי וחיצוני. הביקוש הפנימי נובע  קודם כל מהירידה באבטלה - משיא של 13.4% בשנת 2010 ל 6.5% כיום - נתון שיוצר אמון ומחזיר את התקווה לזוגות צעירים שמוכנים לקחת סיכון ולרכוש דירה או בית. במקביל, מספר האמריקאים שהצליחו להחזיר לעצמם את דירוג האשראי החיובי, שבע שנים לאחר שאיבדו אותו במשבר הפיננסי של העשור הקודם נמצא בעליה, כאשר- המשמעות היא שהם יכולים לחזור ולקבל מימון לרכישת בית.

המקורות לביקושם החיצוני מגוונים. ראשית הגיעו לאזור ציידי ההזדמנויות שנמשכו אחר המחירים הנמוכים והריבית הנמוכה שאפשרה לקבל משכנתא אטרקטיבית. אחריהם באו משקיעים זהירים יותר, למשל קרנות גדולות כמו בלקסטון, שהעריכו כי השוק הגיע לנקודת השפל והחלו לרכוש  נכסים במיקומים טובים ובמחירים הרחוקים עשרות אחוזים מהשיא אליו הגיעו. אולם הגורם הדומיננטי ביותר שמשפיע על הביקוש הוא נהירת מהגרים רבים, מאירופה, מהמזרח ובמיוחד מדרום אמריקה. ברובם אלו מהגרים בעלי אמצעים שניצלו את הצמיחה ממדינות כגון  ברזיל , ונצואלה, ארגנטינה וקולומביה כדי לצבור הון ולבנות לעצמם חיים חדשים ויציבים מחוץ למדינתם. הם מזרימים דם חדש לאזור במיוחד בעיר התחתית שעוברת תהליך התחדשות מואץ , עם לא פחות מ-50 מגדלי מגורים  שנמצאים בשלבים שונים של תכנון בנייה ואכלוס.

גם פלח היוקרה של מיאמי ממריא ומושך אחריו את התדמית של האזור כולו. מיאמי שטופת השמש הפכה ליעד נחשק בעיני עשירי העולם והיא מתחרה ביעדים כמו ניו יורק, סינגפור או לונדון. ובראש רבים מהמגדלים נבנים פנטהאוזים שמחירם יכול להאמיר עד 50 מיליון דולר.לעשירים ולמההגרים יש משהו שאין לתושבים המקומיים ואהוב מאוד על הקבלנים והיזמים: הם משלמים מקדמות גבוהות "על הנייר", קרוב ל- 50% משווי הנכס דבר שמקל על הקבלנים והיזמים לגייס את ההון הדרוש. הדבר בולט במיוחד על רקע העובדה שהבנקים שנכוו במשבר האחרון מגבילים את הקצאת האשראי שהם מעמידים לפרויקטים ודורשים אחוזי מכירה גבוהים מראש כתנאי לממן אותם.

האם המגמה הזו תימשך? כרגע נראה שכן, אולם באופק מבצבץ חשש לחזרתה של הבועה. סוכני נדל"ן בעיר מסבירים כי דירות רבות נרכשות לאו דווקא למגורים, אלא כהשקעה וייכנסו לשוק ההשכרה בשנים הבאות, לאחר שתושלם בנייתם, דבר שעלול להשפיע על מחיר הנכסים ומחירי השכירות.  

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל 

כתבות שאולי פיספסתם

*#