תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שוק הנדל"ן בארה"ב מחכה להצעות נישואים

בארה"ב יש כיום לראשונה יותר רווקים מאשר נשואים. כיצד זה משפיע על שוק הנדל"ן?

קשה לדעת כמה סרטים שעוסקים בטקס החתונה ובתלאות שקודמות לו הפיקה הוליווד: מערכות יחסים שקורסות בלחץ ההתחייבות הנצחית, הורים שמתערבים ולוחצים על נקודות רגישות, שמלת כלה שנהרסת והחברות הכי טובות - או החברים הכי טובים - שמארגנים מסיבת רווקים מהגיהינום הם תחנות הכרחיות. הסוף אגב תמיד שמח, והזוג מתחיל את חייו המשותפים בנסיעה לירח דבש כשבני המשפחה מנופפים לשלום.

גם מי שמאשים את הוליווד בהוצאת שם רע לחתונות יתקשה להצביע עליה כאחראית לנתון המדהים שפרסמה לפני כשנה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב. לראשונה אי פעם חיים במדינה יותר רווקים  מאשר אנשים נשואים.  50.2 מהתושבים מעל גיל 16 (או 124.6 מיליון איש) סווגו כרווקים. בשנת 1950, לשם השוואה, היה אחוז הרווקים באוכלוסייה 22 אחוז, ובשנת 1976 37.4 אחוז.

סקר שבדק את הסטטוס האישי של בני ה-27 , הכלולים בקבוצת הגיל המכונה בני דור ה-Y או המילניום ומהווים את שכבת הדור הגדולה ביותר - העלה כי רק  שליש מהם היו נשואים בגיל זה, עשרים אחוזים נוספים חיו בזוגיות ואילו השאר (כמעט מחצית) היו רווקים. לא פחות מדהים הוא הנתון כי 40 אחוז מהאמהות במדינה אינן נשואות, ומחציתן - מתחת לגיל שלושים.

הנתונים הללו הם הרבה יותר מקוריוז או מקור ידע כללי שימושי לחידוני טריוויה. הם בעלי משמעות כלכלית במיוחד בתחום הנדל"ן.  שוק זה מושפע מהמעבר הטבעי בין תחנות החיים. פעם צעיר היה רוכש תואר, משיג עבודה , מתחתן -  ורוכש בית.  רווקים לעומת זאת נוטים לגור בשכירות. כאשר האמריקאים דוחים את החתונה הם דוחים גם את רכישת הבית הראשון שלהם, ובהמשך ועם הרחבת המשפחה  גם את רכישת הבית השני.

Sunin | Dreamstime.com

לעליה באחוז הרווקים באוכלוסייה יש מספר סיבות. לרצון בהגשמה עצמית, התמקדות בקריירה וסיפוק צרכים אישיים ,תכונות המיוחסות לבני דור המילניום, יש משקל רב בדחיית גיל הנישואים. אולם הסיבה התרבותית אינה הגורם הדומיננטי ביותר. שימו לב לנתון הבא:  מספר הרווקים בארצות הברית שחיים עם הוריהם בגיל 25-34 זינק השנה לשיא והגיע ל-15%. לגור עם ההורים? זה הכי רחוק מהגשמה עצמית. המציאות אחרת: שוק העבודה הרעוע גרם לצעירים שמתקשים להשתכר להישאר בבית.  אומנם בשנים האחרונות מספר המשרות הפנויות גדל בהתמדה, האבטלה ירדה לשפל של 5.8%, אך רבות מהמשרות הן חלקיות וולא מספקות ביטחון תעסוקתי. ללא ביטחון תעסוקתי, וללא דירה משלך, קשה יותר להתחיל חיים משותפים עם בן או בת זוג.

יש מי שמצביע על סיבה נוספת: הלוואות סטודנטיאלית שמעיקות על הצעירים. היקף ההלוואות מוערך ב 1.2 טריליון דולר. מדובר בהלוואות אשר שימשו את הצעירים לרכוש תואר ראשון ושני, במחשבה כי כך יוכלו למצוא משרה טובה ומתגמלת. אולם שוק העבודה התמוטט ב-2008 והפסיק לספק משרות טובות. עתה ההלוואות הללו מהוות אבן רחיים על צוואר אלו שממילא משתכרים  משכורות נמוכות יחסית.  לא מדובר בהערכה סתמית: בסקר שערך הבנק הפדרלי האמריקאי עלה כי כי הצעירים מצביעים על ההלוואות הללו כמעיקות מבחינה כלכלית אפילו יותר ממצבו של שוק התעסוקה,  ופוגעות הלכה למעשה ביכולתם להתחתן: בני זוג הפוטנציאליים לא ממהרים להתחיל חיים משותפים עם בן זוג שחייב עשרות  ומאות אלפי דולרים ואגב כך לרשום את החוב גם על שמם.

שיא שלילי בבעלות על בתים

התוצאות לא איחרו להגיע לשוק הנדל"ן: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אחוז האמריקאים שמחזיקים בית משלהם בבעלותם ירד מ-65.2 אחוז ל-64 אחוז, שפל של 20 שנה - בדומה לשיעור הבעלות על בתים בשנת 1994 - ורחוק מהשיא אליו הגיע השוק בשנת 2004, אז 69.4 אחוז מהאמריקאים החזיקו בבעלותם בתים.

עיקר הירידה טמונה בקרב רוכשי דירות חדשים. על פי נתוני איגוד המתווכים האמריקאי, רק 33 אחוז מהרוכשים של בתים חדשים עשו זאת בפעם הראשונה לעומת הממוצע הרב שנתי שעומד על 40 אחוז. 65 אחוז מהם נשואים, והגיל הממוצע שלהם הוא 31. האחרים ככל הנראה מחפשים מודעות של בתים למכירה ומגלים כי איחרו את הרכבת: העלייה המהירה במחירי הבתים החדשים בערים רבות ברחבי המדינה  לצד הקשחת התנאים לקבלת משכנתה מצד הבנקים הרחיקו אותם מהישג ידם.

תמונת הראי של הנתונים הללו היא עלייה  בביקוש לדירות ובתים להשכרה. מאז 2010 גדל מספר השוכרים ב-4 מיליון, בעוד מספר בעלי הבתים ירד במיליון. כפועל יוצא מכך, שכר הדירה מטפס, ובשנה הקרובה צפוי שכר הדירה בממוצע הארצי לעלות  ב3-4% ברחבי המדינה כאשראחוז הדירות הפנויות ירד לשיעור של 4.1%.  

מיקרו -דירות בשטח של 24 מ"ר

ביקוש רב במיוחד נרשם לדירות קטנות, רצוי כאלו המתאימות לדייר בודד, הדבר מחייב את היזמים והערים לחשוב מחדש על תחום הדיור, ומעודד יצירתיות. בערים רבות, כמו למשל בסיאטל, העיר מציעה פטור ממיסוי למשך 12 שנה ליזמים שיקצו 20 אחוז ממתחמי הדירות שהם בונים למיקרו-דירות. דירות אלו כוללות חדר שינה גדול, מטבחון וחדר אמבט - זה פחות או יותר הכול. שכר הדירה: כ-800 דולר.  נוכח הביקוש הגובר לדירות אלו  קיבלה מועצת העיר החלטה להגביל את גובה שכר הדירה שהיזמים יכולים לגבות עבורן כדי לא להרחיק אותן מהישג ידם של קהל היעד - בעיקר רווקים בעלי הכנסה נמוכה.

בעיר ניו יורק שם החל משנת 2013 מחצית מהתושבים הם רווקים לעומת שליש בלבד בשנת 1970, כפי שמצא מחקר שנערך בקולג׳ קווינס, קיים חוסר התאמה בין מפרט שוק הדירות העירוני שתוכנן בשנות החמישים -  וכולל בעיקר דירות בנות 2-4 חדרים המתאימות למשפחה - לצרכי הרווקים המתרבים. בשל המחסור בדירות קטנות וזולות הם שוכרים דירות גדולות יותר יחד עם שותפים. הדבר מביא לעלייה בשכר הדירה של דירות גדולות שכן שניים או שלושה רווקים הגרים יחדיו  יכולים לשלם שכר דירה גבוה יותר מאשר משפחה ומקשה על משפחות להישאר בעיר.

כתבה שפורסמה בניו יורק טיימס לאחרונה תיארה את בנייתו של קומפלקס בשם My micro NY הכולל אך ורק דירות זעירות במיוחד, שכן כל אחת מהדירות משתרעת של שטח של 24-33 מ"ר. יחידות הדיור נבנות באופן מודולרי באתר נפרד, ומותקנות בבניין. בכל דירה מטבח, חדר רחצה, תקרה גבוהה וחלון והדיירים זכאים לקבל יחידות אחסון נוספות ברחבי הבניין. הדירות יושכרו החל מהקיץ הקרוב במחיר של 2000-3000 דולר לחודש. הרעיון לקומפלקס עלה במסגרת תחרות שיזמה מחלקת הדיור בעיריית ניו יורק בשנת 2013 וזכתה לעידוד רב מראש העיר היוצא, בלומברג. מעצבי מדיניות דיור בניו יורק מקווים כי פתרונות מסוג אלו יסייעו להורדת שכר הדירה ברחבי העיר ויפנו דירות קטנות נוספות למשפחות הזקוקות לדירות של 2-4 חדרים, שכיום מאוכלסות על ידי רווקים שותפים.   

למרות הגידול הנוכחי באחוז הרווקים נראה כי גם רבים מבני המילניום יתחתנו לבסוף, כך שבעתיד ייווצרו שוב ביקושים חזקים יותר לדירות ובתים, זאת כמובן אם שוק העבודה ימשיך לשמור על חוזקו. נקודת אור נוספת במצה הנוכחי היא שאחוז בעלות נמוך על בתים מאפשר ליותר אמריקאים לשנות בקלות את מקום המגורים שלהם וללכת אחר מקום עבודה רווחי יותר ולכן להביא לשיפור בכושר ההשתכרות שיוביל בעתיד לרכישת בית. השאלה היא כמובן מתי תהיה נקודת המפנה, ולא פחות חשוב: האם הוליווד תתאים את הקלישאות שלה לעידן החדש.

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל 

כתבות שאולי פיספסתם

*#