תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האורות במשרדים בלונדון דלקו כל השנה

2014 הייתה שנה טובה למשקיעי נדל"ן מסחרי בבריטניה, בשל התחזקות הכלכלה והצמיחה במגוון ענפים. כיצד תיראה 2015?

החנויות המקושטות הומות האדם ברחובות לונדון ערב ראש השנה הנוצרי מעידות יותר מכל על האופטימיות הכלכלית של הממלכה המאוחדת. אז נכון, מבחינה פוליטית היא ידעה שנה לא קלה ועד לאחרונה ניכר מתח רב סביב סוגיית הפרישה של סקוטלנד - אולם לאחר שעננה זו הוסרה בעקבות החלטת סקוטלנד להישאר חלק מהאיחוד, והושגו סיכומים פוליטיים סביב המשך הדרך המשותפת, המדינה יכולה להמשיך ולהתמקד בצמיחה הכלכלית, שבא לידי ביטוי גם בשגשוג בשוק הנדל"ן המסחרי. 

סיכום שנת 2014 מלמד כי זו הייתה שנה טובה במיוחד, עם תשואה ממוצעת בכלל התחום של 20.1%, כך על פי נתוני חברת IPD העוקבת אחר הנתונים בענף. התשואות הטובות ביותר היו בשוק המשרדים ובתחום התעשייה שסיפקו תשואה של 22.5% ו-22% בהתאמה, בעוד שהתשואה על קמעונאות עמדה על 14%.

בתחום המשרדים רוב העליות במחירי הנכסים מרוכזות בלונדון ובאזורים סמוכים. זאת בשל ביקושים גדלים מצד חברות הביטוח וחברות טכנולוגיה, כאשר במרכז העיר נרשמו עליות מחירי השכירות הגבוהים ביותר, כ- 7.1%. הביקוש למשרדים זלג גם מחוץ לבירה בדגש על נכסים איכותיים בשווקים משניים כמו בירמינגהם, גלזגו ולידס. 

בתחום החנויות השגשוג בולט, אולם אינו מתחלק בצורה שוויונית ברחבי המדינה. כך למשל, חברת המידע המקומי LDC מדווחת כי שיעור החנויות הפנויות להשכרה (הגדרה הכוללת עסקים שונים כגון מספרות, ברים, בתי קפה וחנויות אופנה) בלונדון עומד על 8.1%, ביחס ל -12.2% בממוצע כלל ארצי. בדרום בריטניה ירד שיעור החנויות הפנויות מתחת ל-14%, לראשונה מאז יולי 2010. בצפון המדינה המצב טוב פחות, ושיעור החנויות הפנויות עומד על 17.3%. 

© Elenaburn | Dreamstime.com - Shopping Time In Oxford Street, London Photo

צמיחה כלכלית ושינויים דמוגרפיים

לעליות המחירים יש מספר סיבות. ראשית, מאז החל המשבר הפיננסי העולמי בשנת 2008, בריטניה נחשבת לגן עדן יציב ובטוח למשקיעים, זאת על רקע אי הוודאות שאפיינה מדינות רבות, בעיקר בדרום היבשת ולצד משקיעי נדל"ן למגורים זרמו לאי הבריטי גם משקיעים בנדל"ן מסחרי. שנית, מאז הוכרזה תכנית ההרחבה הכמותית במדינה בשנת 2013 כלכלת בריטניה החלה לצמוח בקצב מואץ, והיא בעלת הצמיחה הגבוהה באירופה עם קצב צמיחה שנתי (2014) המתקרב, ל-3% כאשר המנוע העיקרי של הצמיחה הוא הצריכה הציבורית והפרטית.  גם הפריון לעובד עלה השנה ואיתו השכר, האבטלה ירדה בעקביות מ-8.4%  ב-2012 ל-% 6 ב-2014, כשאת הנתונים המעודדים הללו מלווה סביבת אינפלציה נמוכה היסטורית. אולם קיימת סיבה משלימה: המשבר הכלכלי החמור צמצם מאוד את הבניה המסחרית, וכאשר הכלכלה הבריטית חזרה לצמוח גדל הביקוש לנכסים אלו והדבר הוביל לעליית מחירים. הגורם האחרון הוא הנהירה של משקיעים מקומיים וזרים להשקעה בקרנות מתמחות בנדל"ן, שגייסו השנה 50 מיליארד פאונד, בהשוואה ל 42 מיליארד פאונד בשנה הקודמת ומשקיעות בעיקר בנכסים איכותיים במרכז לונדון ובערים נוספות.

מה צפוי ב-2015? 

מקור לאופטימיות בכל הקשור להמשך השגשוג של השוק הוא עצמאותה של בריטניה בקביעת שערי הריבית שלה, זאת לעומת מדינות אחרות באיחוד האירופי שאינן נהנות מחופש דומה. הדבר יאפשר לבנק המרכזי הבריטי להעלות את שיעורי הריבית, דבר שיוביל לזרימה מוגברת עוד יותר של הון זר שישמש בחלקו הגדול להשקעות בנדל"ן.  

האם זה יספיק? לא בטוח. בחברת המחקר סבילס מעריכים כי התשואות בשנתיים הקרובות יהיו נמוכות מאלו של 2014. כך, בתחום המשרדים להשכרה התשואה ב-2015 תהיה 12.5%, ו-6% ב-2016. בתחום המשרדים התשואה תהיה 12% ו-8% בהתאמה, ובמרכזים מסחריים תהיה 10% ו-7% בהתאמה.

גם פירמת הייעוץ נייט פרנק פרסמה לאחרונה תחזית העוסקת במחיר הנדל"ן המסחרי במדינה, ולפי התחזית מגמת התאוששות אומנם צפויה להמשיך גם בשנת 2015, אם כי בצורה מובהקת פחות ולא באופן אחיד בכל האזורים. הם מעריכים כי קרנות השקעה בינלאומיות צפויות לשחק תפקיד מרכזי עוד יותר בשוק הנדל"ן, במיוחד במרכז לונדון וכי שוק המשרדים להשכרה ימשיך ויספק תשואות גבוהות, ולא רק בלונדון: כלכלני החברה צופים כי ב-2015 מחירי השכירות יעלו במרכזי ערים נוספות בין השאר בשל היעדר בנייה חדשה, ואף יזלוג וישפיע לנכסים באיכות נמוכה יותר. 

חיזוק למגמה מגיע בשל מחירי הדיור המאמירים בבירה: צעירים רבים ובעלי משפחות נאלצים לעזוב את לונדון בשל מחירי הדיור הגבוהים. אומנם השכר בלונדון גבוה יותר והזדמנויות רבות יותר מחכות לקריירה שלהם, אולם מחירי הבתים גבוהים באופן לא פרופורציונאלי עד כדי כך שהוויתור משתלם. הצעירים המשכילים עוברים לערי הלווין של לונדון. מבחינה כלכלית, המשמעות היא שהכישרונות הבריטים מתפרשים טוב יותר ברחבי המדינה, חברות יכולות לגייס בקלות כוח אדם איכותי ולצמוח מהר יותר, וליצור ביקוש גובר לנדל"ן מסחרי גם מחוץ ללונדון. 

נתון נוסף אליו מתייחסים במסגרת התחזית של חברת המחקר נייט פרנק הוא הבחירות הצפויות במאי. להערכת התחזית, הן לא אמורות לזעזע את המערכת הכלכלית. "הניסיון שנצבר בעבודת הממשלה היוצאת תחת ראש הממשלה קמרון מלמד כי גם קיצוצים עמוקים בתקציב לא פגעו בצמיחה באופן חמור, כפי שחששו רבים" מציינים עורכי המסמך. גורם וודאות שאין לדעת כיצד ישפיע בשלב זה הוא  המגמה של דה צנטרליזציה, לפיה יוענקו סמכויות נרחבות יותר בחקיקה ובמיסוי, כגון מס חברות ומס הכנסה, למדינות החברות בבריטניה. מגמה זו שהחלה עם הדרישה למשאל עם בסקוטלנד צפויה ליצור שינויים במציאות המשפטית בצפון אירלנד וסקוטלנד, וצפוי כי גם אזורים חזקים כמו לונדון או מנצ'סטר ייהנו מסמכויות נרחבות יותר. 

מחירי הנדל"ן המסחרי אומנם לא חזרו לרמתם מאז שנת 2007, אולם כל עוד  הכלכלה הבריטית תמשיך לספק נתונים מעודדים גם התחזיות להאטה בצמיחה במגזר הנדל"ן העסקי בבריטניה לא נראית מאיימת במיוחד.

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל 

כתבות שאולי פיספסתם

*#