תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אמזון ועליבאבא יזניקו את התשואה על מחסנים לוגיסטיים

התאוששות הכלכלה העולמית והזינוק במסחר האלקטרוני הגדילו את הביקוש למחסנים לוגיסטיים וצפוי להזניק את התשואה למשקיעים.

ב'יום הרווקים' הסיני שנחגג בנובמבר האחרון מיהרו מאות מיליוני סינים לקנות מתנות זה לזה, כאשר אל החגיגה הצטרפו קונים מכל העולם. המקבילה הסינית לבלק פריידי וסייבר מונדי האמריקאים  ( ובעברית: יום 'שישי השחור' ויום 'שני של סייבר', בהתאמה)  המציינים את חגיגת הקניות האמריקאית הייתה השנה מוצלחת בצורה שלא תיאמן והשיגה שיא חדש בהיקף המכירות באינטרנט ביום אחד כאשר הגולשים הזמינו מוצרים בשווי של 18 מיליארד דולר. באתר עליבאבא, אתר המסחר האלקטרוני הסיני המוביל שהנפיק את מניותיו השנה בנאסד"ק,  בוצעו הזמנות בשווי של לא פחות מאשר 9.3 מיליארד דולר - כל זאת בפחות מ-24 שעות. לא פלא שמייסד החברה, ג'ק מא, הופיע בפני עובדי החברה והביע את דאגתו לגבי יכולת העמידה של החברה בזמני האספקה של המוצרים להם התחייבה.

מא יודע על מה הוא מדבר. הזמות  מוצרים מקוונת רק נראית פשוטה. הצרכן הסופי אולי רק מקליק על כפתור, אבל באותו הרגע מוזנק מרוץ שדים חובק יבשות במטרה לספק את המוצר בלוח זמנים קצר ככל האפשר. כדי להצליח במשימה יש צורך בשרשרת לוגיסטית משומנת ביותר, שבבסיסה נמצאים המרכזים הלוגיסטיים. מרכזים אלו משרתים החל מאתרי מסחר קטנים בהם צרכנים מוכרים זה לזה מוצרים ועד חברות ענק גלובליות כגון חברת השילוח DHL, חברת המזון והצריכה פרוקטור אנד גמבל, ענקיות המסחר האלקטרוני אמזון ואיביי, חברות הציוד המשרדי סטייפלס ואופיס דיפו, ענקיות צעצועים ואופנה כמו טויס אר אס, גאפ ואחרות. אם פעם הלקוחות ציפו מהם לספק את המוצר תוך ימים ואף שבועות, כיום  הם מצפים לקבל אותו עד הערב, או לכל היותר למחרת.

עד כמה זה מסובך? ובכן, מאוד. עליבאבא, שמודל הפעולה העסקי שלה הוא בעצם תיווך בין מוכרים לקונים, פועלת מול 14 שותפים עסקיים ענקיים שאחראיים בעצמם על הלוגיסטיקה. המתחרה הגדולה שלה בסין, JD.com, הפועלת במודל עסקי שונה, מחזיקה מערך לוגיסטי עצמאי של 86 מחסנים ב-36 ערים בסין שהמאפשרים לה לספק מוצרים תוך יום בודד. אמזון מפעילה 69 מחסנים ברחבי העולם, ורק בשנתיים האחרונות הקימה 30 מרכזים חדשים, ולאחרונה דווח כי החברה תפעיל מטוסים זעירים לאספקת המוצרים. גם אם מדובר בדיווח שמקדים את זמנו במידה רבה, הכיוון ברור. כל אחת מהן מעסיקה עשרות אלפי עובדים במרכזים הללו, שיכולים להשתרע של שטח של מעל 100 אלף מ"ר, למרכז בודד.

© Scaliger | Dreamstime.com

33 אחוז גידול בהשקעות תוך שנה

משקיעים שמחזיקים במרכזים לוגיסטיים יכולים ליהנות מהרעב למרכזים אלו שרק גובר מאז החלה ההתאוששות בכלכלה העולמית ב-4 השנים האחרונות. בארצות הברית, מדווחת חברת המחקר CBRE, נרשמו ב-2013 ביקושים ל-21 מיליון מ"ר של מרכזים לוגיסטיים, שיא בביקושים מאז שנת 2005, שצמצמו את שיעור השטחים הפנויים הגדולים ל-11 אחוזים בלבד, שיא תפוסה של עשר שנים שאם יימשך צפוי להעלות את מחירי השכירות שהיו יציבים עד כה. 

באירופה, החל משנת 2010 החלו להיווצר ביקושים חזקים לשטחים לוגיסטיים. בשנה שעברה הושקעו לא פחות מ-17.4 מילארד יורו במרכזים שונים ברחבי היבשת, גידול של 33 אחוזים לעומת 2012. המרכזים הלוגיסטיים הפכו להיות נכס הנדל"ן המסחרי שנהנה מהביקושים החזקים ביותר מצד שוכרים, כך קובע דו"ח של חברת המחקר נייט-פרנק.

על פי הדו"ח, השווקים שמושכים את עיקר ההשקעות באירופה הם עדיין בריטניה, גרמניה וצרפת שם בוצעו בשנה שעברה 57 אחוז מעסקאות רכישת המרכזים הלוגיסטיים, ירידה לעומת השנה הקודמת (69%). ירידה זו מוסברת הן במחסור במרכזים המכונים "איכותיים" להשקעה (Class A)   דבר שדחף משקיעים לשווקים משניים כמו ספרד ואיטליה, והן בגלל שהביקוש לשטחים הלוגיסטיים גובר בכל מדינה בה המסחר האלקטרוני נמצא בזינוק: בהולנד למשל, בין השנים 2010-2012 הצמיחה במסחר האלקטרוני הייתה אחראית ל-60 אחוז מהגידול בביקוש למרכזים לוגיסטיים, וכ- 40 אחוז בספרד ורוסיה. נכסים המכונים " איכותיים" (Class A) בשווקים מרכזיים הניבו תשואה יציבה של 7.5 אחוזים בשנים האחרונות ברוב השווקים האירופאים, הרבה מעל השפל של 2007 - אז עמדו התשואות על 6 אחוזים, אך מעט רחוק מהשיא של 2004 - 8 אחוזים.  

זאת רק ההתחלה. תחזית של חברת המחקר קושמן וויקפילד מצביעה על הזינוק בהיקף הסחר העולמי  מ-6.5 טריליון דולר ב-2001 ל-45 טריליון דולר ב-2021.  25 אחוז מתוכם יבוצעו באופן מקוון. עיקר הצמיחה במסחר האלקטרוני תגיע, איך לא, מסין: שוק הסחר המקוון הסיני צמח ב-2013 ב-21% ביחס לשנה הקודמת, והסתכם ב 1.6 טריליון דולר. לפי התחזית של חברת המחקר iResearch, הוא צפוי להכפיל את גודלו עד 2017.  לשוק יש לאן לצמוח שכן שיעור הסינים שרוכשים באינטרנט הוא 8.5% בלבד, לעומת בריטניה וארצות הברית שם שיעור הרכישות נע בין 11%-14% ולעומת גרמניה שם הוא מתקרב ל-10%. אלא שעל פי קושמן וויקפילד התפוסה של מרכזים לוגיסטיים ומחסנים גדולים בעיר מרכזית כמו שנחאי נאמדת ביותר מ-90 אחוזים ויש צורך בפיתוח של מרכזים חדשים. בהונג קונג, המשמשת מרכז ענקי של שילוח ושבה תעשיית הלוגיסטיקה הנה שחקן מרכזי בכלכלה, נסתמו כמעט כל המרכזים, ושיעור השטח הפנוי מוערך באחוז.

שאלה של נדל"ן

הביקוש העולמי למרכזים לוגיסטיים צפוי ליצור לחץ על השחקנים להתאים את האסטרטגיה שלהם לתחרות. אסטרטגיה זו היא במידה רבה נדל"נית, וחברת המחקר קושמן וויקפילד אף מדגישה כי בשל הרגישות של הנושא על החברות לנהל בעצמם את שטחי הנדל"ן שלהן, גם אם התפעול עצמו של המרכזים הלוגיסטיים מתבצע על ידי חברות המתמחות בכך.  

על אילו שינויים מדובר? ובכן ראשית,  חלק מהמרכזים הלוגיסטיים נדרשים לנוע לעבר פאתי הערים הגדולות כיוון שעליהם לספק  את המוצרים ללקוחות הקצה בזמני אספקה קצרים מבעבר. שנית, אם בעבר מחסן לוגיסטי מודרני כלל בעיקר שטח אחסון גדול עם נגישות לצירי תנועה מרכזיים ומיקום מנצח, כיום קיים ביקוש למבנים משוכללים יותר: למשל מרכזים לוגיסטיים בעלי רציפים דואליים, שמאפשרים לקלוט מצד אחד מכולות ואריזות ענק, לפרק אותן לארוז אותן מחדש בו במקום באריזות קטנות ולשלוח אותם ללקוח הקצה מצד שני.

שטחי הנדל"ן האיכותיים, אלו הקרובים למרכזי הערים, חשובים במובן נוסף: הם מאפשרת לחברות כמו אמזון לגייס כוח אדם מקצועי זמין בקלות רבה יותר. אמזון מעסיקה 56 אלף עובדים במרכזים שלה ברחבי העולם. כוח אדם זה נדרש להיות מקצועי יותר ויותר שכן  החברה ומתחרותיה משלבות עוד ועוד טכנולוגיה ברצפת הייצור. החברה הודיעה כי תפעיל רובוטים שיאפשרו שינוע אוטומטי של סחורות בתוך המפעלים ואף רכשה חברה המתמחה בתחום. ברור כי מבנים קיימים יחוייבו לעבור השבחה והתאמה, ופעמים רבות פשוט ייבנו מחדש.

בתמצית, המרכזים הלוגיסטיים שמשרתים את שוק הקמעונות המקוונת משתנים כאשר הם מערבים מודלים שונים של הפצה, בין לקוחות לבין עצמם, בין עסקים לעסקים ובין עסקים ללקוחות קצה ובעצם בכל קומבינציה אפשרית. ריצ'רד הולברטון, ראש מחלקת המחקר לאירופה, המזרח התיכון ואפריקה בחברת ניהול הנכסים CBRE מסכם את השינוי: "השוני בצרכים של הסוחרים באמצעות מסחר אלקטרוני ושותפי ההפצה שלהם הוא עמוק ביחס לשרשרת האספקה המסורתית. בעבר, שרשרת זו העבירה את המוצרים מהמפעל או ממחסן היבואן דרך מחסן או מרכז הפצה אזורי ישירות אל החנות. במסחר האלקטרוני  האפשרויות מגוונות הרבה יותר כיוון שיכולות להיות נקודות קצה רבות יותר - בית הלקוח, החנות או בכלל מחסן איסוף והפצה אחר. מרכזי ההפצה יצטרכו לאמץ יכולות להתמודד עם דרישות גמישות וטווח רחב של אילוצים".

 

לחזרה לערוץ להשקעות נדל"ן בחו"ל 

כתבות שאולי פיספסתם

*#