תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כל הדרכים להשקיע בנדל"ן ולשפר את התשואה בתיק ההשקעות

דירה, מניות או שמא קרן פרטית? יש כמה שיטות להשקיע בנדל"ן הנה ההבדלים ביניהם.

בשנים 2000 -2011 חוו הבורסות בעולם שני משברים מהגדולים בהיסטוריה. מה קרה למשקיעים בנדל"ן באותה תקופה? המדד של חברת המחקר IPD הבוחן את העלייה בערך הנדל"ן העולמי טיפס ב-110%. בשוק המניות הניב מדד FTSE העולמי רק 20% באותה תקפה. מדד איגרות החוב העולמי אותו מחשב ג'י.פי מורגן טיפס בקושי ב-10% באותה תקופה.

הנדל"ן לא רק שיכול לשפר את התשואה בתיק ההשקעות אלא הוא גם מפחית את הסיכון הכולל של התיק. לנדל"ן יש מתאם סטטיסטי נמוך עם שוק ההון, כלומר ירידה או עלייה של מחירי המניות או האג"חים בבורסה אינה בהכרח קשורה לערכו. אולם, צריך לזכור כי גם הרכיב של ההשקעה בנדל"ן חייב להיות מפוזר.

עכשיו כשהבנו שהנדל"ן יכול לשפר את התשואה בתיק אז איך משקיעים: דירה, משרד, מניות בחברות ציבוריות, או שמא קרן פרטית? את ההשקעה בנדל"ן אפשר לחלק לשני מסלולים עיקריים: השקעה ישירה והשקעה עקיפה. השקעה ישירה היא רכישה של נכס כשהרוכש הופך לבעליו הבלעדי. רכישת דירה בתל אביב, או בית באטלנטה למשל זו השקעה ישירה להשקעה שכזו יש גם חסרונות. זוהי רכישה שמצריכה בדרך כלל הון גדול, זמן, מומחיות רבה ובדרך כלל קשה למשקיע לפזר את ההשקעה על מספר נכסים. בנוסף, קשה לממש את ההשקעה באופן מידי.

האופציה השנייה היא השקעה בדרך עקיפה – IPV (Indirect property vehicle). זוהי דרך שמאפשרת למשקיעים להשקיע ביחד עם מומחים בתחום. גם בתוך האופציה הזו יש כמה מסלולים: השקעה במניות של חברות נדל"ן ציבוריות, השקעה בקרנות ריט שהיא קרן סחירה בבורסה המתמחה בהשקעות בנדל"ן, השקעה בקרנות נדל"ן פרטיות או חבירה לשותפים ורכישה משותפת של נכס.

מה ההבדלים בין המסלולים? השקעה בחברות נדל"ן ציבוריות היא למעשה רכישת ניירות הערך שלהן שנסחרות בבורסה. עבור המשקיע הקטן זו דרך לא פשוטה כלל. השקעה כזו מצריכה מחקר והבנה של החברות. דו"חות חברות הנדל"ן שלא כמו דו"חות חברה יצרנית, לפעמים קשים לניתוח, וקצב הגידול בהכנסות וההוצאות אינו כה ברור. בנוסף, מניות החברות נסחרות בשוק כך שמצד אחד אפשר לממש אותן מיידית ומנגד מחירן עלול להיות תנודתי.

דרך קלה יותר היא להשאיר את המחקר למומחים. השקעה בקרן ריט היא אופציה כזו. הקרן משקיעה באופן ישיר במגוון רחב של נכסים כמו דירות מגורים, מרכזי קניות ומשרדים. היא מעניקה פיזור גדול ועלויות הרכישה והמכירה שלה נמוכות. את מחיר הקרן אפשר לדעת בכל רגע נתון בבורסה ולממש אותה במהירות. מאידך, לפעמים נוצר פער בין שוויו הריאלי של הנכסים בקרן לבין מחיר הקרן, בגלל שוק המניות התנודתי.

דרך נוספת להשקיע בנדל"ן היא באמצעות רכישת יחידת השתתפות בקרן השקעות פרטית המשקיעה בנכסים. המשקיעים בקרן יכולים להשקיע סכום נמוך יחסית לעומת רכישת נכס בודד, ולהצטרף למשקיעים אחרים מה שמצמצם את הסיכון ומייצר פיזור. גם כאן המשקיעים חוסכים לעצמן את אלמנט הניהול והמומחיות. מאידך, המשקיע יודע שיראה את פירות ההשקעה לא באופן מיידי, ולפעמים רק שהקרן תבצע אקזיט של כלל השקעותיה.

האפשרות האחרת ששמורה בדרך כלל לשחקנים הגדולים, היא להשקיע באמצעות חבירה לשותף שלפעמים גם ינהל את הנכס. כך למשל קרנות נדלן פרטיות וגם משקיעים מוסדיים כמו חברות ביטוח, או בתי השקעות מגדילים את ההשקעה שלהם בנדל"ן בדרך כלל באמצעות חבירה לשותף מומחה. אם ההשקעה מתבצעת בחו"ל למשל אז המשקיע מקומי אליו חוברים בדרך כלל מקושר ומכיר את השוק טוב יותר מהמשקיעים הזרים. התשואה בהשקעות באמצעות קרנות פרטיות או באמצעות חבירה לשותף מקומי בדרך כלל תלויה במנהלים, אבל היסטורית היא הניבה תשואה גבוהה יותר מקרנות ריט בין השאר כפיצוי על היעדר נזילות.

לחזרה למדור Real Estate Marker

כתבות שאולי פיספסתם

*#