תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ארבעה מפתחות לזיהוי הצלחה- באילו ערים הכי כדאי להשקיע?

שיעור פשע נמוך וצפיפות גבוהה הן בין הסיבות להשקיע בניו יורק; באילו ערים עוד כדאי להשקיע לפי הכלים האלה?

בשיא המשבר נמכרו בתים בדטרויט במבצעים של אחד ועוד אחד. בין הסיבות למשבר בעיר הייתה העובדה כי התעשייה בה התרכזה בתחום אחד חסר ייחודיות שקרס כמו תעשיית הרכב, וכמו כן האוכלוסייה שם הלכה והתכווצה עד כדי אזורי רפאים. בעוד דטרויט פשטה רגל, ערים כמו ניו יורק, בוסטון או וושינגטון העניקו את התשואה הטובה ביותר בנדל"ן ב-25 השנה האחרונות.

גורדי שחקים
Dreamstime.com

איך יודעים לזהות את הערים בעלות הפוטנציאל הטוב להשקעה? יו קלי, יועץ בחברה המומחית לניהול השקעות נדלן בארה"ב: ריל אסטייט קפיטל פרטנרס (RECAP), משרטט במאמר שהופץ לגופים מוסדיים, 4 מפתחות מרכזיים שיכולים לעזור בזה. בין המפתחות ניתן למנות את צפיפות האוכלוסייה בעיר, שיעור פשיעה נמוך, ואת הייחודיות של העיר ביחס לערים אחרות. כדאי שכל המפתחות יתאימו לעיר שבחרתם בה וכמובן אין להסתפק רק בהם.

במאמר כותב קלי כי ערים צפופות מייצרות למשקיעים בנדל"ן את הערך הגבוה ביותר. גם מבחינה סטטיסטית נמצא מתאם של גבוה בין השניים. כמו כן, בערים הצפופות התשואות יציבות לאורך זמן. "כאשר אנשים ופעילות עסקית שוכנים אחד ליד השני, שטחי המגורים והמסחר נהפכים נדירים והביקוש הולך וגדל. שוכרים ישלמו יותר על משרדים בניו יורק, וושינגטון וסאן פרנסיסקו מהסיבה שיש אינטראקציה בין- עסקית גדולה במקומות צפופים, ולכן הרווחיות והתוצר של העסקים עולה", כותב קלי. חמשת הערים הצפופות בארה"ב הן ניו יורק, סאן פרנססיקו, בוסטון, שיקגו ופילדלפיה.


התמונה מתוך Dreamstime

המפתח השני הוא שיעור פשע נמוך. בעבר כשהערים היו תחת לחץ כלכלי ההנחה הרווחת הייתה שככל שהעיר צפופה יותר היא גם סובלת משיעורי פשיעה גבוהים יותר. המציאות השתנתה והיום ככל שהעיר עמוסה יש "יותר עיניים בוחנות", מה שמקשה על פורעי החוק. בניו יורק למשל על כל 100 אלף תושבים היו רק 2,362 פשעים ב-2012, והיא בין הערים הראשיות שבה שיעור הפשע הנמוך ביותר בארה"ב. גם לוס אנג'לס, בוסטון, לאס וגאס, ושיקגו הן בין הערים עם שיעור הפשע הנמוך. לפי קלי גם כאן יש מתאם הפוך חזק בין שיעור הפשע לערך הנדל"ן מבחינה סטטיסטית. ככל שיעור הפשע נמוך יותר כך ערך הנדל"ן עולה.



התמונה מתוך Dreamstime


גם לייחודיות של העיר ביחס לערים האחרות יש משקל רב כשמחפשים היכן להשקיע. "אם מקום הוא משעמם, והבתים, השכונות או המרכזים המסחריים בנויים לפי תבנית אחת, הרי שיתמחרו את הנדל"ן באזור לפי המכנה המשותף הנמוך ביותר", כותב קלי. איך מחשבים יחודיות? ב-2006 אן מרקוסין וגרג שרוק ייצרו מדד ייחודיות בקרב 50 ערים מרכזיות בארה"ב. המדד שיקלל בין היתר גורמים כמו צריכה, פריון עבודה, ומאפיינים תרבותיים בעיר והשווה אותם אל מול הממוצע הארצי. ככל שהמדד היה גבוה מהממוצע הרי שהעיר נחשבת ייחודית יותר. גם כאן נמצא מתאם חזק בין הייחודיות של המדינה לערך הנדל"ן.

בין הערים בעלי הייחודיות הגדולה ביותר לפי המדד ניתן למנות את סאן חוזה, וושינגטון די.סי, לוס אנג'לס, בוסטון, אוסטין וכמובן ניו יורק. מאידך כדאי להיזהר כאן. דטרויט למשל דורגה גבוה וסולט לייק סיטי למרות חוזקה דורגה נמוך. לכן כדאי לקחת את המדד הזה בעירבון מוגבל תוך שילובו בגורמים האחרים שהוזכרו.

עוד גורם שאפשר להסתכל עליו לפני שמשקיעים היא הניידות הכלכלית – היכולת להפוך מילד עני לבוגר במעמד הגבוה באזור מסוים. מחקר של אוניברסיטת הארוורד ואוניברסיטת ברקלי בדק 100 אזורים בארה"ב והגדיר את הסיכויים באותו אזור של ילד מהחמישון התחתון להפוך לבוגר בחמישון העליון.

החוקרים לא הצליחו לזהות את הגורמים שהובילו לניידות אלא רק אפיינו את האזורים. אזורים בהן הסיכויים לניידות היו גבוהים מהווים גם אופציה טובה להשקעה נדל"נית. "כאשר תושבי האזור יכולים לעבור בצורה מהירה בסולם הכלכלי הם יחפשו כל העת בתים ודירות טובים יותר, מקומות עבודה איכותיים יותר ויעדיפו מרכזי מסחר ואפשרויות בידור", כותב קלי. גם כאן הערים המובילות היו סולט לייק סיטי, סאן חוזה, וסאן פרנסיסקו ומאידך מאינדיאנפוליס, שארלוט דטרויט אטלנטה כדאי היה להתרחק.

לחזרה למדור Real Estate Marker

כתבות שאולי פיספסתם

*#