תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המסלול הירוק של המשקיעים בנדל"ן בחו"ל: הצטרפות לשותף מקומי

התחברות לשותף מקומי מצמצמת את הסיכון בהשקעה בנדל"ן בחו"ל אבל לא רק. היא חוסכת הרבה כאבי ראש לאלה שהניסיון שלהם בחו"ל נחות יותר מזה של הכרישים המקומיים.

בשנים 2006 2007 השקיעו חברות ישראליות רבות קטנות וגדולות רבות בנדל"ן בחו"ל. חלקן בחרו ברומניה או הודו שנחשבות מסוכנות יותר אבל היו גם כאלה שבחרו בארצות חזקות כמו גרמניה ובריטניה או קנדה שהפכו למוקד משיכה לישראלים. בשנות המשבר הגיעה הנפילה כמעט אצל כולם. חלקם בנו על עסקות פיננסיות ממונפות ושערך הנדל"ן קרס הם קרסו יחד איתו. אחרים שחשבו כי יצליחו להעתיק את הייזום בישראל לרומניה הבינו מאוחר כי כשיש משבר כלכלי זה לא משנה איך הם יבנו אלא מי ייקנה. מעל כולם היו לא מעט שחשבו כי הם יצליחו לנצח מתל אביב את שועלי הנדל"ן בקנדה או גרמניה.

האפשרות להרוויח מנדל"ן מניב היא בראש ובראשונה להרוויח מעליית ערך של הנכס שנרכש. הרי את אף אחד לא יעניין הדיווידנד - או התשואה השוטפת במקרה של נדל"ן - אם מצבה העסקי של החברה ידרדר והמניה תיפול. הסיכוי הגדול יותר להרוויח מעליית ערך היא התחברות למומחה בשוק הנדל"ן כזה שיהיה שותף מנהל (General Partner). הצטרפות לשותף מקומי היא אחת הדרכים של מנהלי הפרייבט אקוויטי (קרן השקעות פרטית) שמשקיעים בנדל"ן מניב בחו"ל על מנת לייצר ערך למשקיעים. מנהלי הפרייבט אקוויטי שמקבלים את כספי ההשקעה ממשקיעים פרטיים נכנסים כשותף, בדרך כלל קטן, אצל אנשי הנדל"ן המקומיים בעלי הניסיון והמוניטין הרב בתחום.

המקומיים מכירים את השוק וחיים אותו. הם שומעים ויודעים יותר על עסקות מוצלחות עם סיכויי השבחה והם גם יכולים לפעול מהר לסגור עסקה טובה. באותה מידה הם גם יידעו מאילו עסקות להתרחק. הקשרים והמוניטין של השותף המנהל המקומי יכולים להביא קבלני משנה(במקרה של ייזום ופיתוח), שוכרים ומתווכים. הוא גם ידאג לאחזקה השוטפת של הנכס וליצירת החוזים עם השוכרים וגם יוכל לדעת איך ומתי למכור את הנכס. השותף המקומי הוא גם זה שידאג למימון הפיננסי העסקה שבדרך כלל תצריך הלוואה בנקאית. בשורה התחתונה השותף המנהל המקומי לוקח את כל כאבי הראש על עצמו, בעוד השותף הזר (השותף המוגבל) מסכן את ההשקעה שלו בלבד ונהנה מהרווחים השוטפים כולל רווחי הייזום והערך המוסף.

אילו תכונות צריכות להיות לשותף מקומי טוב? אחד כזה שהוא שחקן מוכר בשוק הנדל"ן, עם תוכנית עסקית ואסטרטגיית השקעות טובה, בעל היסטורית השקעות מוצלחת, עם דיווח אמין ושקיפות ובעל אינטרסים דומים של המשקיעים ולמנהלים.

ומה השותף המנהל המקומי מרוויח מכל הסיפור הזה? התגמול נקבע על ידי כללים פשוטים וברורים. בדרך כלל נקבע כי המשקיעים זכאים למלוא החזר ההון שהשקיעו ובנוסף לתשואה שנתית מועדפת של 8% -12% עוד לפני שהשותף המנהל משתתף ברווחים. על כל תשואה נוספת, מעבר לאותה תשואה, מתחלקים המשקיעים עם השותף המנהל ביחס שנקבע מראש למשל 80% למשקיעים ו-20% לשותף המנהל.

 

לחזרה למדור Real Estate Marker