תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הבטיחו לכם 12% תשואה? כדאי שתבדקו שוב

מה מסתתר בתוך התשואה שמבטיחים לכם על ההשקעה בחו"ל

חברות הביטוח כמו הראל או מגדל גילו בשנים האחרונות את ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. עבורם היה זה גיוון של תיק ההשקעות אבל גם סיכוי להרוויח תשואה מעט גבוהה יותר בעולם בו הריביות בשפל. זרם קבוע של מזומנים מידי חודש תוך סיכוי ליהנות בעתיד מעליית ערך של הנכסים יכולים להיות גם אופציה טובה עבור המשקיעים הקטנים.
בברלין אפשר לרכוש דירות בתשואות של 4% -5% גם בלי להשקיע סכום כסף גדול, באזור טורונטו התשואות עוברות את ה-5% כאשר מחירי השכירות שם לא מפסיקים לעצור, התשואות על בתים בארה"ב באזורים שנפגעו קשה מהמשבר יכולה להגיע גם ל-15%. הפיתוי להשקיע כסף בנדל"ן שמעניק תשואה גבוהה הוא רב במיוחד כשמחיר הנכס ירד בעשרות אחוזים בשנים האחרונות. אולם, האם התשואה היא בהחלט משהו שאפשר לסמוך עליו? הנה כמה עצות שיוכיחו לכם שכדאי להיזהר מהמספרים ומהבטחות.

תשואה בנדלן
Dreamstime.com

תשואה גבוהה משמעותה סיכון גבוה – כמו בשוק ההון איגרות חוב עם תשואה גבוהה מאד הן אג"ח זבל שקיים ספק אם החברה תשלם את החוב. לא סתם התשואות בדטרויט למשל, הן בין הגבוהות בשוק הנדל"ן האמריקאי. קריסת תעשיית הרכב הולידה פיטורין רבים וההגירה מהעיר יצרה אזורי רפאים שם. אם הנכס מושכר בתשואה גבוהה ייתכן שחודשים ארוכים לא יהיה שוכר בדירה. אם נכס מעניק תשואה של 12% בשנה, כל חודש שאין שוכר בדירה מגלח אחוז תשואה. מחקרים הוכיחו כי בדרך כלל כאשר התשואה השוטפת מהשכירות הייתה גבוהה, המשקיע לא בהכרח ראה את מחיר הנכס עולה. השילוב הנכון בין תשואה נמוכה לבין הצפי לעליית ערך הנכס הוא שמוביל בסופו של דבר לרווח.

התשואות לפעמים מנופחות - 12% תשואה יכולה להיגמר בנטו בהרבה פחות. עלות רכישת הנכס צריכה לכלול את כל עלויות העסקה כמו עורכי דין רואי חשבון, הוצאות רישום ודברים נוספים המשתנים בהתאם לנכס או המדינה. זו אמנם הוצאה חד פעמית אבל היא הוצאה שחייבים להכלילה בעלות העסקה. בארה"ב ישלם בעל הבית מיסי רכוש (ארנונה) וועד בית שלא כמו בישראל. בנוסף הוא יצטרך לשלם עמלות לחברות הניהול, ביטוח על הנכס, הוצאות שוטפות ותיקונים בנכס, חידוש רהיטים בדירות מרוהטות, מה שיכול לגלח כמה אחוזים מהתשואה. בשורה התחתונה שימו לב לתשואה נטו ולא לתשואה ברוטו. ועוד נקודה, אם התשואה על נכסים דומים באזור נמוכה יותר כדאי לבדוק איפה הקאץ' – ייתכן שמישהו ניפח את התשואה או במילים אחרות מציג דמי שכירות גבוהים מהמקובל.

התשואה של היום היא לא התשואה של מחר – יש מקומות שמחירי הדירות בהם מטפסים באופן זמני במיוחד בכאלה שיש בהם מחסור בדירות מגורים. אולם, מחסור שכזה מוביל בסופו של דבר לבנייה מהירה וספקולטיווית. המחסור הזמני מוביל גם לעלייה מהירה במחירי השכירות. ישנם יזמים שינצלו זאת למכור דירות על הנייר תוך שהם מתבססים על התשואות הגבוהות הקיימות היום בשוק. מה ייקרה בעוד כמה שנים שהשוק יוצף בדירות? מחיר הדירה עלול לצנוח ביחד עם מחירי השכירות. וזאת עוד לפני שלוקחים בחשבון שהדירה עלולה להישאר זמן ארוך ללא שוכר בשל עודף הדירות. זה לא נעים לשלם משכנתא ששכר הדירה לא מגיע.

השקיעו בנכסים שגם המקומיים קונים – "נוכלים מוכרים למשקיעים מקליפורניה נדל"ן מפלורידה, לאנשים מפלורידה נדל"ן מאריזונה ולמשקיעים מניו יורק נדל"ן מקליפורניה. מה שנשאר הם מוכרים לקנדים", כותב אוזי ג'ורק בספרו המדריך להשקעה בנדל"ן. אם התשואה נשמעת טובה מידי, ייתכן כי משקיע מקומי שבדרך כלל בעל חוש ריח מפותח מזה של עמיתו מעבר לים, כבר היה חוטף אותה מזמן. אחת הדרכים הטובות לבדוק אם לא מדובר בתרמית, היא לקבל ייעוץ מחברה מקומית ובעלת מוניטין לגבי העסקה המוצעת.

שהתשואה לא תשקע בבריכה - נוף מהדירה או בריכה ליד הבית הן לא סיבות מספיק טובות כדי לשחוק את התשואה. הבריכה מחייבת הוצאות רבות ויקרות מאוד מה שיגלח חלק נכבד מהתשואה. גם אין טעם לשלם יותר על נוף מהדירה. זכרו, לא אתם אלה שתגורו בבית או בדירה ולכן אין גם צורך להתאהב במקום בו משקיעים.

לחזרה למדור Real Estate Marker

כתבות שאולי פיספסתם

*#