חוזרים לשוק: חמש נקודות על העתיד הקרוב של ענף הנדל"ן בתל אביב

עליית מחירים בחודשי הקיץ, מגמות הגידול בקרב האוכלוסייה, וחיפוש אחר השקעה בטוחה ויציבה: שוק המגורים בתל אביב שומר על חסינות בפני השפעות התפרצות הקורונה

תוכן מקודם
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
חוזרים לשוק: חמש נקודות על העתיד הקרוב של ענף הנדל"ן בתל אביב
חוזרים לשוק: חמש נקודות על העתיד הקרוב של ענף הנדל"ן בתל אביב צילום: גינדי

אי שם, בתחילת 2008, חזו חלק מהמומחים בשוק הנדל"ן כי מחירי הדירות אוטוטו מתחילים לרדת והבועה - כפי שהגדירו אותה אז - עומדת בפני פיצוץ. היו שהקשיבו למומחים והיו כאלו שלא הצליחו לפנות זמן לקרוא את הכותרות האדומות, משום שידעו לנצל את ההזדמנות להשלים עסקאות מהר כדי להרוויח מההפוגה הקצרצרה בדיעבד בשוק.

אם כן, מה יקרה לשוק הדירות בתל אביב בעתיד הקרוב, לאור משבר הקורונה העולמי? הנה כמה כיוונים שכדאי לקחת בחשבון לפני שמכריזים על התפוצצות הבועה:   

1. ההיקפים יורדים, המחירים עולים

בשבועות האחרונים התפרסמו נתוני הרבעון השני של 2020, המעניקים אינדיקציה לכיוון אליו הולך השוק: הראשון הוא הירידה בהיקפי המכירות, הנאמדת בכ- 27%, והשני הוא הצניחה בהתחלות הבנייה, שהסתכמה בכ- 30%. אכן, במהלך הסגר, מטבע הדברים חלה ירידה בהיקפי המכירות, משום שהרוכשים שמרו על הוראות הסגר ונשארו בבית. לכן, רק עסקאות שקודמו באמצעים אחרים הושלמו. לצד נתון זה יש לשים לב לנתון נוסף ואולי חשוב יותר: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעה על עליה במחירים של כאחוז בחודשים יוני-יולי 2020, ואילו בתל אביב העלייה מסתכמת בכ- 4.2%.

לכן, סביר להניח כי הירידה בפעילות העסקית נובעת רק מהסגר, ואינה מעידה על המוטיבציה הגבוהה של הרוכשים להשלים עסקאות ועל הביקוש בעיר.

2. הפער בין הביקוש להיצע לא נח לרגע

ומה עם התחלות הבנייה? ובכן, בין אם מדובר בירידה שנובעת מהסגר ובין אם לא, התוצאה היא אותה תוצאה: בעיר שבה עתודות הבנייה קרובות מאי פעם לאיפוס, הירידה בהתחלות הבנייה מובילה לכך שהמלאי בעיר יגיע לשפל של כל הזמנים וישפיע על מחירי הדירות בטווח של השנים הקרובות, בשל העובדה כי גם בעידן הקורונה - האוכלוסייה בתל אביב נמצאת במגמת גידול קבועה.

היום יותר מתמיד, הדיירים מבקשים מרפסת בה הם יוכלו לשהות באוויר הפתוח
היום יותר מתמיד, הדיירים מבקשים מרפסת בה הם יוכלו לשהות באוויר הפתוחצילום: Unsplash

השקעה ברמה אחרת >> לפרטים נוספים הכנסו

במקביל לירידה בהתחלות הבניה, חשוב לזכור כי עריית תל אביב מקפיאה נכון לעכשיו היתרי בנייה בהתחדשות עירונית, דבר הגורם ללחץ נוסף על הביקושים הקיימים. אמנם, אנו עומדים בפתחו של עידן כלכלי מאתגר ברמה העולמית והלאומית, אולם ההיסטוריה למדה אותנו כבר כי במהלך משברים וחוסר וודאות, המטרופולינים מתחזקים. לכן, סביר להניח כי האבטלה תביא לזרימה של צעירים מוכשרים לתל אביב, על מנת לשמר את רמת החיים שלהם, להיות קרובים לשוק ולשמור על האטרקטיביות שלהם בקרב מעסיקים.

לצד הטאלנטים שמתעתדים לחזור לתל אביב, הסוכנות היהודית צופה את עלייתם של כ- 250 אלף עולים ממדינות רווחה באמריקה ובאירופה, במטרה להתרחק מסכנות הנובעות מאנטישמיות ולהתקרב למשק שכבר הוכיח את היכולת שלו לצאת ממשברים כלכליים מהר.

3. תל אביב: שוק יציב ובטוח לכולם

משקיעי הנדל"ן צופים בשוק מקרוב וגם הם מחפשים הזדמנויות בתל אביב ומכניסים למערך קבלת ההחלטות קטגוריות חדשות-ישנות: אם בעבר המשקיעים חיפשו עסקאות ספקולנטיות, במטרה לייצר תשואה גבוהה על השקעה נמוכה והיו מוכנים לקחת את הסיכון הנובע מהשקעה בפריפריה, היום הם חוזרים למרכז תל אביב בחיפוש אחר יציבות ובטחון בהשקעה. לכן הם מחפשים דירות שמתאימות לאוכלוסייה צעירה ומבוססת, בעלת פוטנציאל השתכרות גבוה ויציב, שמבקשת להתגורר בפרויקטים יוקרתיים המספקים חווית מגורים ייחודית וכוללת, כמו פרויקט גינדי  TLV, שם הם נהנים מכל החבילה: סביבת מגורים מוקפדת, בלב תל אביב ובצמוד לכל מה שיש לעיר להציע.

סביבת מגורים מוקפדת, בלב תל אביב ובצמוד לכל מה שיש לעיר להציע.
סביבת מגורים מוקפדת, בלב תל אביב ובצמוד לכל מה שיש לעיר להציע.צילום: גינדי

4. רשימת הדרישות הולכת וגדלה

אותם דיירים נחשקים - בין אם מדובר בשוכרים ובין אם מדובר ברוכשים - גם הם משנים את הדרישות והקריטריונים שלהם בדרך לחיפוש הדירה הבאה. אם בעבר הם הסתמכו על השירותים העירוניים שעוטפים אותם, וחיפשו דירות קטנות ורזות, הרי שהיום הם מבקשים לעצמם דירות מפנקות בהן השהייה הממושכת תהיה נוחה ומפנקת.

היום יותר מתמיד, הם מבקשים מרפסת בה הם יוכלו לשהות באוויר הפתוח, מטבח מפנק בו הם יוכלו לבשל ארוחות גורמה, סלונים ופינות אוכל שיאפשרו להם לסעוד בנוחות מבלי לצאת מהבית וחשוב מכל – חדר נוסף שישמש כחדר עבודה להורים וסביבה שקטה לילדים במקרה בו הם ילמדו מרחוק.

רשימת הדרישות אינה מסתיימת ביציאה מהבית, אלא נמשכת גם לסביבה המיידית, הנמצאת במרחק 1000 מטרים מהבית. כאן, לצד חשיבות הימצאותן של חנויות מכולת, סופרמרקטים ושירותים קמעונאיים אחרים, מדגישים את הצורך בריאה ירוקה קרובה לבית. בפרויקט גינדי TLV  למשל, מציינים אנשי המכירות כי אחד היתרונות הבולטים אותם מעלים הרוכשים בחודשים האחרונים, הוא הפארק הנמצא בלב הפרויקט ובו ניתן ליהנות מסביבה מטופחת המהווה נקודת מפגש קהילתית מחד, והזדמנות להפוגה ירוקה מאידך.

5. לשוק חוקים משלו

בימים אלה שוקדים באוצר ובלמ"ס על איסוף וניתוח נתוני המכירות של הרבעון השלישי, הכולל את אוגוסט במהלכו חלה עלייה משמעותית במספר העסקאות שהושלמו, דבר המצביע על חזרה לשגרה בשוק הנדל"ן. סביר להניח כי היקפי המכירות בספטמבר יהיו נמוכים הן בשל החגים והן בשל הסגר. עם זאת, היקפי הפעילות באוגוסט מהווים קריאת כיוון חשובה – השוק חוזר לביצועים הקבועים שלו בשל העובדה כי הפערים בין הביקוש וההציע, במיוחד כאשר מדובר בתל אביב, חזקים יותר מהקורונה והשפעותיה.

השקעה ברמה אחרת >> לפרטים נוספים הכנסו