בנייה בסיכון גבוה

דווקא כשמחירי הדירות שוברים שיאים, בולט המחסור בתשתיות. בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ מזהירים מקריסה — מכה אישית ואסטרטגית, שאליה תידרש הממשלה להגיב באמצעות הצמדת המחירים החוזיים לעליות הריאליות במחירי גורמי הייצור

בשיתוף התאחדות הקבלנים בוני הארץ
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בנייה בסיכון גבוה
בנייה בסיכון גבוהצילום: Shutterstock
בשיתוף התאחדות הקבלנים בוני הארץ
תוכן שיווקי

תחום הקמת התשתיות סובל מתחלואים רבים, אבל נראה שהבעיה הגדולה ביותר שלו היא חוסר היכולת של התעשייה שמבצעת אותו להגן על עצמה. לאחרונה מתווספות עוד ועוד ידיעות על קבלנים שפושטים רגל ועל חברות בעלות עבר מפואר שנותרו ללא הגנה ועסקיהן נסגרו. הרווח הממוצע בתחום, על פי קבלנים, נע בין 7%-5% בממוצע. בזמנים רגילים מדובר ברווח מזערי ומסוכן — בתקופת הקורונה זה הפך לסיכון גבוה קבוע.

שני מדדים עיקריים נוצרו לפני יותר מעשור. ראשון הוא מדד הגישור והסלילה, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, העוקב אחרי עלות חומרי גלם לסלילת כבישים ובניית גשרים והוא רלוונטי לעבודות הפיתוח. כ-60% מהמדד הזה מורכבים מעלויות חומרי מחצבה, תערובות בטון וצינורות שונים. כ-40% מהמדד מורכבים מעלויות של שכירת ציוד ושכר. בשנה החולפת עלה המדד ביותר מ-6%, כאשר מרבית העלייה נרשמה בשנת 2021. התחום שתרם לכך יותר מכל הוא רשתות הפלדה ומוצרי ברזל שונים שעלותם זינקה בתוך שנה ביותר מ-36%.

המדד הרלוונטי השני הוא מדד תשומות הבנייה, שמוכר לציבור הרחב מתחום רכישת הדירות החדשות ועלה לכותרות בשל החלטת הממשלה להתערב בחוזים עם רוכשי דירות ולמנוע הצמדה של עלות הקרקע לחוזים. אחרי שנים של יציבות גם מדד זה עלה מאוד אשתקד.

ניר ינושבסקי, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "צריך לתקן את המדדים. הם לא מדויקים ולא בודקים בצורה אמינה את התנודתיות בשוק. בכל מדד יש משקל לאספלט, לברזל, לבטון. אם משקל הברזל במדד עלה רק ב-20%, כשבפועל הוא עלה ב-50%, זה סימן שהמדד לא משקף נכון את המציאות, וצריך לשבת ולתקן אותו. זהו סילוף שבאורח פלא משחק לטובת המדינה, ונדרש לתקן".

כאמור, לצד התייקרות דרמטית של החומרים, נרשם בעקבות הקורונה זינוק גם במחירי השינוע בכלל והשינוע הימי בפרט, לאחר חודשים רבים שבהם היו הנמלים מושבתים חלקית בכל העולם. מאז המלחמה באירופה נרשם זינוק עולמי גדול במחירי הנפט – והתוצאה הבלתי-נמנעת היא עלות גבוהה מאוד.

"ההתמודדות עם עליית המחירים בתשומות הבנייה היא קשה ומורכבת", אומר ינושבסקי. "רוב הבנייה בארץ מבוססת על חומרים כמו פלדה, ברזל, זכוכית, אלומיניום ופלסטיק שמגיעים מחו"ל. בכל פעם שיש אירוע קורונה בארה"ב, בסין או באירופה, הוא משפיע שם ובשל אפקט הגלובליזציה גם אנחנו משלמים את המחיר. העלייה היא לא באחוזים בודדים. למשל, עץ לבנייה עלה בשנה האחרונה ב-60%. זה משפיע על כל השוק, בין אם אתה בונה בית ספר, בניין מגורים או כביש. כל השוק חשוף לעליות המחירים האלה".

ניר ינושבסקי, סגן נשיא ויו"ר אגף בנייה חוזית בהתאחדות הקבלנים בוני הארץצילום: צילום: כפיר סיון

מחסור בתשתיות — מחסור בדירות

על פי נתוני הלמ"ס האחרונים, מחירי הדירות עלו ב-16.3% בשנה — שיא של 11 שנים במחירים. ממשלות ישראל לאורך השנים עסקו בניסיונות לפתור את משבר הדיור, לרוב בצד הביקוש. דווקא צד ההיצע, המצומצם ממילא, שאינו מדביק את קצב הביקוש לדירות והגידול במדינת ישראל, תקוע. דירות חדשות נתקעות בגלל מחסור בתשתיות תומכות, ואיש בממשלה, אומרים אנשי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אינו מרים את הכפפה ומוביל שינוי עמוק בצורה שבה מתנהלת הקמת התשתיות והשלמתן בזמן ובמחיר הוגן.

בשלוש השנים האחרונות נמנעת שוב ושוב בניית דירות חדשות ברחבי הארץ, בשל היעדר תשתיות שהיו אמורות לקום כדי לתמוך בדיירים החדשים. זה קרה בהרצליה, שבה עצרה העירייה את הבנייה שכיוון שחיבור העיר לתשתית הביוב החדשה התעכב; ברמת השרון עצרו תוכנית בשל דרישה למנהרה, בנתניה עצרו תוכנית ענק בעקבות דרישה לתכנון כביש רוחב חדש בשרון ועוד.

צביקה דוד, סגן נשיא התאחדות הקבלניםצילום: צילום: כפיר סיון

אפקט הקורונהבעיה מרכזית בתחום זה היא המדדים הוותיקים שאמורים לקבוע את העלות האמיתית של הבנייה והקמת התשתיות בישראל, שהולכות ומתרחקות כבר שנים מהמציאות בשטח. הדבר נעשה קריטי בשנה שעברה, כשהתברר שהקורונה הקפיצה בעשרות אחוזים את מחירי החומרים ועלויות הבנייה השונות. גם למלחמה באוקראינה היה אפקט דומה, אולם המדדים שאמורים לשקף את הזינוקים האלה עלו בשיעורים נמוכים בהרבה.הזינוק במחירי השינוע הימי, עצירת הייצור של חומרי בנייה מסוגים רבים והקושי בהשגתם הביאו לעליות מחירים קיצוניות בתקופת הקורונה. מעבר לפגיעה הישירה בכיס הציבורי, שהוא שמשלם בסופו של דבר את הזינוק הזה, קבלנים ישראלים רבים, בעיקר אלה שזכו במכרזים על מבנים ציבוריים, הם מהנפגעים העיקריים מהמשבר הגלובלי המדובר. זאת, אומרים בהתאחדות, בשל התעלמות המדינה מהצורך בהגנה על ענף הבנייה והתשתיות. ללא ההגנה הזאת, עלולות חברות רבות לקרוס. בשיחות עם קבלנים שזכו בשנים האחרונות במכרזים לבנייה ברשויות מקומיות עולה תמונה קשה במיוחד. בעלים ומנכ"ל של אחת החברות הבולטות בתחום מודה שכיום, לראשונה, הוא שוקל אם להמשיך לעבוד עבור רשויות מקומיות בשל הסיכון שבפרויקטים שלהן. "ברוב הפרויקטים העיריות לא מצמידות את החוזה לשום מדד. הדבר בולט במיוחד ב'הסכמי מסגרת', כולם לא צמודים, כך שהמחיר הנקוב במכרז יהווה גם את סך ההכנסות בפרויקט, למרות שהעלות שנשלם בפועל על החומרים גבוהה עכשיו הרבה יותר מביום שנחתם החוזה", מסביר אותו קבלן. "הסיכון נהיה לא סביר. מחירי ברזל ואלומיניום, למשל, מזנקים בשנתיים האחרונות, וזה יביא להפסד שלנו ברבים מהפרויקטים", הוא מוסיף.סגן נשיא ויו"ר אגף תשתיות בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, צביקה דוד: "הצעקה על יוקר המחיה שנוגעת לשוק הדיור הגיונית לחלוטין, אך היא חייבת לבוא בד בבד עם ההבנה שלא יהיו דירות בלי תשתיות ושעולם התשתיות והבנייה החוזית מחייב טיפול מסודר וממוקד ברעות החלות שדבקו בו. אמנם, ההשקעה של הממשלה בתשתיות ובבנייה החוזית הולכת וגדלה וצפויה להתעצם בצורה משמעותית בשנים הקרובות, אך השקעה זו, ללא טיפול באתגרים הקיימים, רק תעלה את מחיר ביצוע התשתיות, וכהשלכה שלה — גם את מחיר הדירות. דוגמה אחת היא יצירת תנאי חוזה מדף אחיד לכל הענף מול הגופים הציבוריים, כולל השלטון המקומי. הקבלן כיום נאלץ להתמודד עם חסמי כניסה קשים, כאשר כל גוף ציבורי למעשה מחיל מסמכי מכרז שונים. יש יותר מ-257 רשויות מקומיות, לא כולל תאגידים עירוניים וחברות כלכליות. על מנת לעודד את התחרות, יש לייעל ולהוריד את חסמי הכניסה של קבלני הענף ולייצר אחידות. אחידות זו תביא הוזלה בעלות הביצוע, בסכום שנאמד בכ-1.2 מיליארד שקל בשנה, ועתה נותר רק לדמיין מה ניתן לבנות בסכום זה".הפיצוי שירסן את המחיריםבישראל שני סוגי מכרזים: ממשלה ורשויות מקומיות. חוזים הנחתמים על ידי הממשלה באמצעות חברות ממשלתיות כוללים לרוב הצמדה למדד, אך רק ב-60% מהמקרים. בכמעט מחצית מתקצוב המדינה לתשתיות אין הצמדה למדדים. כשהמדינה מממנת פרויקטים עירוניים באמצעות משרדים כמו משרד החינוך, למשל, שמתקצב הקמת בתי ספר וגני ילדים ותוספות בנייה למוסדות הללו, או משרד הספורט שמתקצב אולמות או מגרשי ספורט, העיריות אינן מחויבות לכלול הצמדה למדדים הרלוונטיים בחוזים עם הקבלן. המדינה אינה מתערבת באופן ההתחשבנות עם הקבלן, מה שיוצר סיכון אדיר לקבלנים הבונים את מבני הציבור ההכרחיים לחיים של כל אזרח במדינה.ינושבסקי: "כשהגוף שמזמין את הבנייה מצמיד את החוזה למדד אזי מדובר בחוזה מוגן באופן חלקי — תלוי עד כמה המדד 'מפספס'. יש מקרים שבהם יוצאים מכרזים בלי הצמדה, ואז הקבלן בבעיה. הסיכון בא לידי ביטוי במחירים שהקבלנים נותנים במכרז. כל קבלן 'מסובב את הרולטה' כשהוא חותם חוזה. אני מצפה שהמדינה תבוא ותצמיד את כל הפרויקטים שהציבור מממן כיום. בזמן שכל אחד מכם מצפה שיבנו בזמן את הדירה שלו, הוא לא יודע שזה תלוי ביכולת הביצוע של הקבלן שמקים את מבנה הציבור או התשתית ליד הדירה החדשה שלו ונמצא בסיכון אדיר".לדבריו, "בפרויקטים של השלטון המקומי ושל חברות ממשלתיות מצפים שהקבלן יידע לחזות את השוק. אם הקבלן זהיר, הוא יתמחר על הסיכון. התוצאה היא שהציבור משלם על הקבלן שהסתכן הכי הרבה, ואז כשהמחירים יעלו הקבלן לא מסוגל לעמוד באירוע. בשורה התחתונה, המדינה צריכה לפצות את הקבלנים. השלטון צריך לרסן את ההשתוללות הזו. זה מקביל לאירועי הקורונה שיצרו קשיים בעסקים שפוצו על ידי המדינה. פיצוי נדרש לכל עסק שנפגע משינוי עולמי, גם קבלנים".

בשיתוף התאחדות הקבלנים בוני הארץ