"משכנתה חוץ־בנקאית היא גם אפשרות לאחר סירוב בבנק"

מרטין בוקסדורף, המלווה זה 15 שנה מסורבי משכנתה, מסביר באילו תנאים הגופים החוץ—בנקאיים אינם לוקחים סיכונים וכיצד גם הרגולציה עלולה להוביל לסירוב

בשיתוף מרטין בוקסדרוף
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
"משכנתא חוץ בנקאית היא גם אפשרות לאחר סירוב בבנק"צילום: Shutterstock
בשיתוף מרטין בוקסדרוף
תוכן מקודם

"הרעיון מאחורי משכנתה חוץ-בנקאית הוא להוות תחליף לבנקים במקומות שבהם יש סירוב מצדם", מסביר מרטין בוקסדורף, שכבר 15 שנה מתמחה בליווי לקוחות המתקשים לקבל משכנתאות הן מהבנקים והן מגופים חוץ-בנקאיים. בוקסדורף מוסיף כי למעשה קיימים שני סוגים של משכנתאות: האחת לרכישת דירה והשנייה באמצעות שעבוד בית שבבעלות הלווה. "כאשר מדברים על משכנתאות לרכישת דירה, יש מספר חברות חוץ-בנקאיות שיודעות לתת פתרון", הוא אומר. "אותן חברות מציעות משכנתה ל-30 שנה בריביות שהן יחסית סבירות, כאלו שיאפשרו ללווים לרכוש דירה גם אם קיבלו סירוב מהבנק. עם זאת, חשוב לציין ולהבין שהחברות שמציעות משכנתה לרכישת דירה אינן מעוניינות לעבוד עם לקוחות שיש להם בעיות BDI, כלומר אנשים עם בעיות באשראי בעקבות הגבלות, צ'קים חוזרים, הוצאות לפועל ומצבים דומים. אנשים עם בעיות מסוג זה לא יוכלו לקבל משכנתה חוץ-בנקאית לרכישת דירה, או כמו שהיא מכונה – משכנתת מסורבים. גם החברות החוץ-בנקאיות רוצות לקוחות בטוחים".

אם כך, מדוע "לקוחות בטוחים" אינם מצליחים לקבל משכנתה דרך הבנק?
"החברות שמציעות משכנתה חוץ-בנקאית לרכישת דירה רוצות לקוחות טובים, שלמעשה לא קיבלו מענה בבנק רק בגלל סיבות ביורוקרטיות. לדוגמה, לקוח שהפך לעצמאי ולא הספיק לצבור ותק. הוא אמנם יציג הכנסות יפות אבל מטווח זמן קצר, כאשר הדרישה היא לקבל נתונים על הכנסות מהשנתיים האחרונות לפחות. אותו הלקוח כן יוכל לקבל משכנתה חוץ-בנקאית. במקרה אחר, אדם שחזרו לו לפחות חמישה צ'קים לא יוכל לקבל משכנתה חוץ-בנקאית. למעשה, החברות החוץ-בנקאיות מעניקות שירות ללקוחות בסיכון נמוך שלא עמדו בדרישות הרגולטוריות של הבנקים".

משכנתה לסגירת חובות

במקרה של משכנתה כנגד שעבוד נכס קיים, הסיכון גדול יותר ובהתאם גם מורכבות התהליך. "את המשכנתאות מהסוג השני, של שעבוד נכס, לרוב נוטלים אנשים שזקוקים לכסף במטרה לסגור חובות, בעקבות הליכים של הוצאה לפועל, עיקולים ועוד. הם משעבדים את הבית שרשום על שמם ומקבלים הלוואה שבה יוכלו לעשות ככל העולה על רוחם", אומר בוקסדורף.

מרטין בוקסדרוף

הוא מוסיף כי בשל רמת הסיכון הגבוהה, חברות הביטוח והבנקים נמנעים ממתן משכנתאות מסוג זה. אם בכל זאת ניתנת משכנתה היא מלווה בריביות גבוהות יותר, בשיעור של %11%-10, כאשר הלווים נדרשים לשלם גם עבור ההוצאות הנוספות, כמו שכר טרחה במקרים של הליך משפטי.

מה בעצם עומד מאחורי הרעיון של משכנתה חוץ-בנקאית לסגירת חובות?
"הרעיון הוא מאוד פשוט. במקרה שיש אדם שנמצא במקום לא טוב מבחינה פיננסית, הוא יוכל לקבל את הכסף הנדרש כדי לפתור את הבעיות הכלכליות ולסגור את ההלוואות. לאחר שכל ההליך מסתיים, הוא יוכל לקחת משכנתה מהבנק ולהחזיר את הכסף הנדרש לגוף שהעניק הלוואה חוץ-בנקאית".

בוקסדורף מסביר כי כשהמשכנתאות הן לטווח קצר, מדובר למעשה ב"הלוואות בלון" שבמסגרתן מוחזרות הריבית והקרן באופן חלקי או מלא בסוף התקופה. "המשמעות היא שאם, למשל, לוקחים הלוואה בסכום של 300 אלף שקל בריבית של 10% לשנה, אחרי השנה הראשונה החוב יעמוד על קצת יותר מאשר 330 אלף שקל בחישוב העמלות. אחרי שנתיים סכום ההלוואה יגיע ליותר מ-360 אלף שקל וכך הלאה, כאשר מבחינת התשלום החודשי ניתן לשלם רק את הריבית או לא לשלם שום סכום כסף בכלל".

מה קורה בתום תקופת הלוואת הבלון?
"כאשר מסתיימת תקופת הלוואת הבלון, יש למעשה שתי אפשרויות: האפשרות הראשונה היא להעביר את המשכנתה לבנק ולבצע תהליך של מיחזור. כלומר, לקחת משכנתה מהבנק ולהחזיר את ההלוואה החוץ-בנקאית. האפשרות השנייה היא למכור את הבית ולהחזיר את ההלוואה".

תמונת מצב מבנק ישראל

לפני שהגיע אל תחום ליווי מסורבי המשכנתאות, בוקסדורף, עורך דין בהכשרתו, עבד במספר בנקים למשכנתאות. כיום, בעקבות הניסיון שצבר בתחום, הוא כבר מזהה את התגובות של מי שקיבלו סירוב. "יש בעצם שלוש תגובות עיקריות: כאלה שממהרים להגיש בקשות לבנקים נוספים, אנשים שמתייאשים ומרחמים על עצמם ומי שמחליטים להילחם ולחפש אנשי מקצוע. אני עוזר לאנשים מהקטגוריה השלישית. אני רוצה לקוח רק אם הוא לא מצליח לקבל משכנתה", הוא אומר.

בוקסדורף מסביר כי הפעולה הראשונה שהוא מבצע במסגרת טיפול במסורב משכנתה היא קבלת דוח נתוני אשראי של בנק ישראל. "זה הכלי העיקרי שבו אני משתמש, ובעצם כל אחד יכול לעשות בו שימוש", הוא אומר, "הדוח מפרט את הנתונים מספר שנים לאחור ומשקף תמונת מצב מלאה. ברגע שאני מקבל את הנתונים, אני יודע לנתח ולהגדיר את הבעיות. אם מדובר בבעיות קטנות או בינוניות אפשר להתמודד איתן ולקבל משכנתה מאחד הבנקים. אבל במקרה של בעיות גדולות, סביר להניח שהבנקים לא ירצו לתת משכנתה וצריך לפנות לאפשרות של משכנתה חוץ-בנקאית".

הוא מוסיף כי בבואו לקדם הליך של קבלת משכנתה, הוא בוחן את ההתנהלות הפיננסית של הלקוחות לאורך זמן, לחיוב ולשלילה. "אם, למשל, אדם שהיה מוגבל בעבר, אבל הצליח להשתקם כלכלית ולהתנהל באופן תקין, עם משכורת טובה, ותק במקום העובדה, הון עצמי או נכס יקר ומסוגל להעמיד ערבים – אלה דברים שיכולים להטות את הכף. במידה שהפן החיובי משמעותי יותר מהשלילי, אהיה מסוגל בדרך כלל להשיג משכנתה מאחד הבנקים, למרות הסירוב הראשוני. הכי חשוב זה לדאוג לדוח מבנק ישראל – פעולה שכל אחד יכול לעשות ולפנות לאנשי מקצוע בתחום", הוא מסכם.

בשיתוף מרטין בוקסדרוף

מרטין בוקסדרוף- יועץ משכנתאות
טלפון: 050-8116397
לפנייה במייל >>