התחדשות עירונית במבנים מסוכנים: הפתרון לסכנת קריסת הבניינים?

ישראלים רבים גילו בחודשים האחרונים שקריסה של בניינים ישנים, כמו התמוטטות בניין המגורים בחולון, היא סכנה ממשית. עו"ד אורית רימון ממשרד דן בר-אל ושות' מסבירה על הכלים העומדים לרשות דיירים במבנים מסוכנים

אגם קדם לוי, בשיתוף משרד דן בר-אל ושות'
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
הריסת מבנה מגורים במרכז תל אביב במסגרת התחדשות עירונית.צילום: הדס פרוש
אגם קדם לוי, בשיתוף משרד דן בר-אל ושות'
תוכן מקודם

חודשיים חלפו מאז קריסת הבניין ברחוב סרלין בחולון – שהסתיימה ללא נפגעים בזכות ערנות כוחות הכבאות. הרשויות עדיין בודקות את נסיבות הקריסה – בדיקה שעשויה להשפיע גם על הפיצויים שיקבלו דיירי הבניין מחברות הביטוח ומהרשות המקומית.

האירוע בחולון, כמו גם מקרים דומים ברמת גן וברעננה, עוררו את המודעות לסוגיית הבניינים המסוכנים בישראל. לפי אומדנים שפרסמו מספר רשויות מקומיות, לפחות עשרות אלפי ישראלים מתגוררים במבנים שהוגדרו מסוכנים.

"חברות הביטוח טוענות שפוליסת ביטוח מבנה רגילה לא מכסה תרחישים של קריסת בניינים, ולכן במקרה של התמוטטות עלולים הדיירים למצוא עצמם ללא כיסוי ביטוחי וללא זכאות לפיצוי כלשהו", מסבירה עו"ד אורית רימון, ממשרד עורכי הדין דן בר-אל ושות' המתמחה בענף הנדל"ן. "קביעה זו אינה סוף פסוק ומתקיימת כיום התדיינות בנושא, אך הסיכון לדיירים מבחינה ביטוחית ברור. מוצע לדאוג להוסיף לכיסוי הביטוחי של פוליסת המבנה והתכולה גם מקרה של התמוטטות מבנה מכל סיבה שהיא".

האם מוטלת אחריות על הרשות המקומית לפצות את הדיירים במקרה של פינוי הבניין?
"אין לעירייה חובה להעניק לדיירים סיוע כספי או סיוע לפתרון דיור חלופי במקרה של פינוי הבניין. לאחר האירוע בחולון החליטו העירייה ומשרד השיכון להקצות קרן כספית לסיוע לדיירים המפונים, אך לא מדובר בהחלטה ארצית המחייבת את הרשויות המקומיות. גם הסיוע הכספי, ככל שיינתן, אין בו באמת כדי לכסות את הנזק הכלכלי שייגרם כתוצאה מפינוי הדיירים וקריסת הבניין. האחריות לגבי תחזוקת הבניין ומצבו חלה על הדיירים ועליהם לדאוג באופן תדיר לביצוע התיקונים בבניין.

עו"ד אורית רימון

"המצב מורכב עוד יותר במקרה שבו הכריזה הרשות המקומית על הבניין כמבנה מסוכן, אז כל האחריות בגין כל נזק שייגרם כתוצאה מהבניין המסוכן עוברת לבעלי הדירות. הרשות המקומית יכולה לפנות את הדיירים או למנוע את כניסתם לבניין כאשר לדיירים אין יכולת אמיתית להתנגד להחלטה, ובנוסף לא ניתן יהיה לקבל הלוואה במשכנתה בגין הדירה במבנה המסוכן".

מה צריך להיות הצעד הבא של בעלי הדירות במבנים ישנים?
"ראשית, כדי למנוע מצב שבו יוכרז הבניין כמבנה מסוכן ולהימנע מתרחיש של התמוטטות או נזק, חשוב לבצע באופן תדיר את התיקונים הנדרשים בבניין ואף להתייעץ עם בעל מקצוע על הפעולות שיש לנקוט למניעת קריסת הבניין ו/או הכרזתו כבניין מסוכן. בבניינים שהוצא כבר בגינם צו מבנה מסוכן, חשוב לבצע עבודות שיקום וחיזוק בשיתוף עם הרשות המקומית.

עו"ד משה אביבי

"הפתרון היעיל והטוב ביותר הינו להקדים תרופה למכה ולקדם פרויקט התחדשות עירונית, פינוי בינוי או תמ"א 38".

מרגע איסוף החתימות ועד שהדחפורים עולים על הקרקע עשויות לחלוף שנים ארוכות. מה אמורים לעשות בינתיים דיירי המבנה?

עו"ד טליה אביבי

"במקרים של מבנים מסוכנים מומלץ לפנות לרשות המקומית בבקשה לזרז את הליכי התכנון של הפרויקט במסגרת התחדשות עירונית, ובמקביל לפנות ליזם שבחרו בבקשה שישתתף בעלויות חיזוק ושיקום הבניין בתקופת הביניים, מה שעשוי לחזק את יחסי האמון עם היזם ולקדם את חתימות הדיירים ובכך לקצר עוד יותר את תקופת הביניים".

מה בנוגע לבניינים שקרסו או נהרסו בחודשים האחרונים? בעלי הדירות עדיין נהנים מזכויותיהם על הקרקע?
"קריסה או הריסה של בניין לא פוגעת בזכויות הבנייה הקיימות על המגרש: כל אחד מבעלי הדירות מוסיף להיות זכאי לזכויות הבנייה בהתאם לחלקו היחסי במגרש, אולם כעת כבר לא מדובר בפרויקט התחדשות עירונית רגיל של הריסת הבניין ובנייתו מחדש, אלא בהתחדשות עירונית על מגרש שאינו בנוי. רוב החוקים המתייחסים לפרויקטי התחדשות עירונית מקנים הקלות מס משמעותיות רק במקרה שבו מדובר במגרש בעל יחידות קיימות המיועדות להריסה, ואינם מתייחסים למצב שבו המגרש פנוי ללא בינוי. במקרים של התמוטטות הבניין תידרשנה הרשויות לאמץ עמדה מקלה במתן ההקלות גם במקרים אלו (כגון פטור ממס שבח, מע"מ שירותי בנייה), ובמקרים מסוימים אף להידרש להתערבות המחוקק בהליך חקיקה מהיר, כגון במקרים של היטל השבחה.

עו"ד יעקב זליגמן

"בשורה התחתונה, המסקנה המתבקשת הינה שלא כדאי להמתין עד שהבניין ייהרס על ידי הרשות המקומית או חלילה יקרוס. המלצתי לבעלי דירות במבנים מסוכנים או ישנים מאוד הינה ליזום כבר עכשיו מהלכים של התחדשות עירונית שיחסכו להם זמן, כסף ועוגמת נפש בעתיד".

בשיתוף משרד דן בר-אל ושות

מעבר לאתר