הביקוש שמחוץ לאזורי הביקוש

מבני המשרדים מחוץ לאזורי הביקוש הופכים לאטרקטיביים יותר עבור עסקים רבים עם המעבר לעבודה היברידית והפקקים האינסופיים בכבישי ישראל

עינב בן יהודה, בשיתוף מישורים
תוכן מקודם
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
בניין Portown בעיר התחתית חיפה
עינב בן יהודה, בשיתוף מישורים
תוכן מקודם

עולם העבודה משתנה במהירות: הקונספט של עבודה מהבית כבר אינו בלתי נתפס, המונח "עבודה היברידית" הפוך לשגור כמעט בפי כל, והצורך באיזון בית-עבודה הולך וצובר תאוצה. איך המגמות האלו משפיעות על ענף בנייני המשרדים? הפקקים האינסופיים מהם סובלת ישראל, לצד השינויים במודל העבודה שיצרה מגפת הקורונה, הבליטו את היציבות בביקוש למבני משרדים קלאס B ו-C, מחוץ לאזורי הביקוש. אחת הדוגמאות לכך היא בניין משרדים חדש בבנימינה, בשטח של כ-3,500 מ"ר, שנקנה בשיא מגפת הקורונה ב-2020 על די חברת מישורים השקעות נדל"ן, שנסחרת בבורסה לני"ע בתל אביב ונמצאת בשליטת איש העסקים הקנדי אלכס שניידר. עם רכישתו שיעור התפוסה בו עמד על 40% , והבניין מתמלא בקצב מהיר. האטרקטיביות של הבניין נובעת מקרבתו לתחנת הרכבת המקומית והעובדה שאין בסביבתו תחרות מכיוון מבני משרדים קלאס A, כאשר להגעה לאלטרנטיבות הקרובות ביותר - מת"מ בחיפה ופארק התעשייה בקיסריה - נלווים עומסי תנועה משמעותיים ועלייה בהוצאות השוטפות.

מישורים מתמחה, בין היתר, בהשבחת בנייני משרדים קלאס B ו-C על ידי שיפור התפוסה והאכלוס בפרק זמן קצר ובינוני. כזה הוא למשל בניין פורט טאון (Portown) בעיר התחתית בחיפה, הממוקם בקו ראשון לים וקרוב לתחנת הרכבת. מדובר בבניין של כ-30,000 מ"ר בנוי, הכולל חניון פנימי המכיל כ-450 מקומות חניה. כאשר רכשה מישורים את הבניין ב-2017 הוא היה ריק לחלוטין, וכיום הבניין נמצא בתפוסה מלאה. הבניין מכיל עסקים שונים, בהם הקריה האקדמית אונו, ששכרה בו כ-5,000 מ"ר, עורכי דין וחללי עבודה משותפים. בקומת הקרקע פועל מתחם מסעדות ובילוי ובימים אלה מוקם מתחם ייחודי לקירות טיפוס ובולדרינג.

מהן הסיבות ליציבות בדרישה לבנייני משרדים קלאס B ו-C מחוץ לאזורי הביקוש?

תמהיל השוכרים: בבנייני משרדים קלאס B וקלאס C מחוץ למרכז, במקומות כמו עפולה ובנימינה - עיקר השוכרים הם עצמאים: רואי חשבון, עורכי דין, אדריכלים, גרפיקאים ועוד. באזורים שמחוץ לאזור המרכז הביקוש למשרדים הוא לרוב יציב כי אין תנופת בנייה מסיבית ולא נוצרים שטחי משרדים חדשים ריקים להשכרה. בחיפה, שכן נהנית מתנופת בנייה, לא פועלת מישורים באזורים רוויים, כמו מת"מ, אלא בעיר התחתית. תמהיל השוכרים הוא של עסקים קטנים לרוב, השוכרים שטחים של כ-200-300 מ"ר לשימוש די גנרי של משרדים, מה שמהווה יתרון במקרה ששוכר עוזב, אם הוא נקלע לקשיים, או מחליט לעבור לעבודה מהבית באופן מלא או לצמצם שטחי משרד כתוצאה ממעבר לעבודה היברידית. כך עדיין ניתן למצוא שוכר חדש בקלות יחסית, ולא נאלצים להתמודד עם התרוקנות של בניין שלם או מספר קומות במקביל.

עלויות: בסופו של דבר, הכל מסתכם בעלויות. אין ויכוח על כך שהסכומים הכרוכים בהשכרת משרדים בבנייני משרדים קלאס A באזור המרכז גבוהים יותר מעלויות השכרת משרדים בבנייני משרדים קלאס B ו-C מחוץ לאזורי הביקוש. בבנייני משרדים קלאס A בתל אביב העלויות מגיעות ליותר מ–100 ש"ח למ"ר, פי שניים מעלות השכירות בבנייני משרדים קלאס B ו-C מחוץ לאזורי הביקוש. מעבר לכך יש להוסיף את העלויות של הארנונה באזורי הביקוש הגבוהה משמעותית, העלויות הנלוות לניהול ניהול המבנה, ולא לשכוח עלויות חניה - 800-1,000 שקל בממוצע לחודש במגדלי המשרדים בתל אביב, לעומת כ-300 שקל בחודש באזורים שמחוץ לאזור המרכז.

דניאל לבנטל, מנכ"ל מישורים, מסביר: "מרכיב המחיר ממזער את התמריץ לעזיבה בתקופה שבה עסקים עבדו מהבית. צמצום מספר עובדים או מעבר לעבודה היברידית לא מביא בהכרח לצמצום שטחי משרד, מאחר שלרוב השוכרים שטחי משרד מינימליים לצורך הפעילות שלהם ומעבר למשרד קטן יותר לא תמיד אפשרי או אפקטיבי, ובנוסף, באזורים שבהם אנחנו פועלים לרוב אין תחרות גבוהה מבנייני משרדים אחרים. ראינו כי השוכרים מבצעים שיקול זהיר ומעדיפים שלא לצמצם שטחים או לצאת משטחי משרדים שהיו בהם שנים".

מיקום: פקקים, פקקים, פקקים. מיקום של מבני משרדים באזורי הביקוש כרוך באופן ישיר בהתמודדות יומיומית עם עומסי תחבורה מעיקים. כשיוצאים מאזורי הביקוש מוצאים שמבני משרדים קלאס B ו-C צמודים בדרך כלל למרכזי אוכלוסייה וקרובים לאזורי המגורים. כך השוכרים, שמרביתם כאמור עצמאים בעלי עסקים קטנים, יכולים לעבוד במשרד הקרוב מרחק דקות נסיעה ספורות מאזור מגוריהם. יתרון זה מייצר קהל שוכרים יציב יחסית.

היציבות הזו, הבאה לידי ביטוי בנתוני מישורים המשקפים כי ב-2020 לא חלה ירידה בהיקפי השכירות בבנייני המשרדים קלאס B ו-C מחוץ לאזורי הביקוש - מיתרגמת לתשואה שהם מייצרים. "לאורך השנים השתרשה התפיסה שרמת הסיכון ובהתאם לכך גם התשואות טובות יותר בבנייני משרדים קלאס B ו-C מחוץ לאזורי הביקוש, בשנים האחרונות אנו מגלים כי הדבר לא בהכרח נכון לגבי נושא הסיכון. האסטרטגיה שלנו מתמקדת באיתור מבנים בעלי פוטנציאל בלתי ממומש, כאשר ניהול נכון שלהם והבאתם לשיעורי תפוסה גבוהים מביאה גם להשבחת הנכס", אומר לבנטל.

בשיתוף מישורים